アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[3801: 購入検討中さん]

>>3799
ワテラスだと５０万ですよ(笑)
タイムズは４２～３万かな。

[3802: 匿名さん]

>>3801
へぇ、お詳しいんですね。
タイムズタワーの16階2LDK（64平米）が24万円で出てますが、3LDKになると跳ね上がるのですね。
パークタワーの2LDKも同じ24万円でしたね。高層階の南東角部屋です。

[3803: 匿名さん]

ワテラスを買ったり借りたりしているのは御茶ノ水界隈の医療従事者が多いですね。
タイムズタワーは以前はIT関係のイメージがありましたが今はどうなんだろう。

ここはワテラスやタイムズタワーと比べるような物件でないことだけは確かです。その分割安なのでいいんじゃないですか。

[3804: 匿名さん]

タイムズタワーもできた当時は格好良かったですが、今は外観が結構汚れてて、年代を感じますよね。

[3805: 匿名さん]

賃貸に出したときの相場は坪1.2万円～坪1.3万円。
57平米の2LDKなら、21万～22万ぐらい。
72平米の3LDKなら、26万～28万ぐらい。
坪1.5万とれるとか、夢見てる人もいるようだけど、これが現実。
フルローンで借りると、賃貸と支払い額はあまり変わらない。

[3806: 購入検討中さん]

あんた、何言ってんだ？

[3807: 匿名さん]

あんた、算数もできないのか？
3805さんに俺も同意するけど

[3808: 匿名さん]

タワーレジデンストーキョーの15階南向83平米が30万円弱なので、それよりはいい値段がつくんじゃないかな？
プレミストの3LDKは8、9、10、11階がいまだに空いてるみたいなので、ほんとに中堅世帯の賃貸需要があるのか疑問ではあるけど。

[3809: 匿名さん]

プレミストはあまりに借り手がつかないので賃料下げてますよ。
11階の3LDKが25.5万円。新築でこれは厳しいですね。

[3810: 匿名さん]

ここに限らずこのご時世、新築タワマンで利回りがいい物件なんて無いでしょ。安いと言われてるパークタワー新川崎でも一緒。

[3811: 購入検討中さん]

>>3802

あまりにも堂々と嘘ついててあきれたわ。
管理費2.4万プラスだから賃料は計26.4万、63.71㎡。坪13,700円。
しかし、その部屋は東正面には10メートル先にべったり隣のマンションが建ってる。ここの東向き低層階中部屋みたいなもの。
16階だから朝陽は当たるけど、眺望は、北東方向をバルコニーから覗き込まなければ何も見えない。それでも築12年でこの値段。

もう一つ、隣のビルとの離隔のあるちょっと条件のいい南向き11階1ＬＤＫは、55，54㎡にも拘らず、管理費込みで25.5万円、坪15,180円で出てる。
これが現実。

眺望のいい角部屋だったらいったいいくらになるか。簡単に計算できるよね？
ここの８０タイプが、坪15,000円以下で借りられるなんてのがむしろ夢見過ぎ。

[3812: 匿名さん]

25万円だろうが30万円だろうが、借り手がつかなければその間は赤字垂れ流しですからね。
特に家族向けだと、3月までに決まらないとそのまま丸1年空いたままってこともありうるのが怖い。

[3813: 匿名さん]

賃料は普通下方にも上方にも硬直性があるのでなんとも。
富裕層が求めるマンションでないことは確かだしね。
それでも80平米なら30万円は軽く超えるでしょうね。

[3814: 購入検討中さん]

>>3812
だからなに？
多少高めに出そうが、相場からそんなにかけ離れてちゃいないよ。どこだって同じ。
せいぜいまけてもらっても数千円。それが現実。

価格にしても、賃料にしても、すべからく、周辺のゴミみたいな築古中小マンションと比較して相場を語ること自体が初めからずれてる。

[3815: 匿名さん]

ファミリー向けは学区が重要ですからね。
文京区なら、誠之小学区でファミリー向け（築浅でそこそこの広さで陽が当たる）が出るとすぐ埋まりますよ。
ここは千代田小学区なのでファミリー層にそこまで人気にはならないでしょうね。麹町地区ならもちろん番長小、神田地区なら和泉小が人気なので。

[3816: 匿名さん]

ここの南向きは某再開発の恩恵を一番に受けるのにね。これは結構破壊力あると思いますよ。私が買えたら教えてあげます。

[3817: 匿名さん]

築古中小マンションってどこのことですか？

[3818: 匿名さん]

相場からそんなにかけ離れてちゃいないよ？
すべからく？
ちょっと意味がわかりません…

[3819: 購入検討中さん]

「ここを賃貸に出したときの相場は坪1.2万円～坪1.3万円」なんて言ってる時点で、完全に相場解ってないよ。
大規模タワーマンションには大規模タワーマンションなりの独立した相場があって、賃借希望者は、もう少し広域のめぼしい類似物件との比較で価値を判断する。近隣相場との比較は二次的なもの。
ここの上層角部屋がもし坪1.5万なんて賃料で募集されたら、瞬殺で決まっちゃうわな。
借りるのは地元の人じゃない。家賃補助の手厚い大手町勤務家族。
学区は関係ない。私立なんだから。

そういうこと。

[3820: 匿名さん]

千代田小の学区ってものすごく広いんですね。
明らかに人が住んでいない地区を含んでいるせいもありますが。
ここも小学校の跡地だし、ワテラスも淡路小の跡地で、千代田区はどんどん小学校がなくなっているんですね。

[3821: 匿名さん]

そうゆうこと笑

[3822: 匿名さん]

教育への意識が高くて私立小を選ぶ人がわざわざ神田地区でしかも区営住宅の隣を借りるとも思えないですけれどね。
ま、あまり熱くならずに仲良くしてくださいな。
この辺りは運がよければ国立小への通学もしやすい場所ですよ。

[3823: 購入検討中さん]

では、なおさら価値上がりますなあ。

[3824: 匿名さん]

我が家は80Gの賃貸を狙っていますが大手町勤務でもないし私立小でもありません。
自営業なので家賃が経費になるのと、子どもたちの中学校・高校への通学の便を考えてのことです。

今も神田地区で70平米の賃貸暮らしですが、ある程度賃貸が上がることは覚悟していますよ。もちろん、安いに越したことはないですけれどね。

[3825: 匿名さん]

>>3819 購入検討中さん
あんた、何も分かってないね。
ここの低層がその価格で出されるんだよ？同じマンションで。
どうしても、それに賃料は引っ張られる。
低層が満室稼働してれば、あんたの勝手な思い込み相場でも借りる人が決まるかもしれないが、満室にならなければ無理だろうね。
このマンションは低層が賃貸ってのが問題なんだよ。
それと、高層マンションでプレミアムがついて単価が上がるのは、高層マンションならではの共用部が使えるか、眺望が期待できるから。
共用部が全くなくて、１階に自動車整備工場があるマンションなんて、ただのノッポなマンションってだけ。
眺望が完全に抜ける20階以上の高層階なら、若干のプレミアムがつく可能性はあるけど、期待はできないね。

[3826: 匿名さん]

たしかに賃貸65戸はかなりのインパクトですね。
しかも自動車整備工場と区営住宅。
大規模の魅力としては敷地内まいばすけっとくらいかな？

[3827: 匿名さん]

そもそも整備工場なんて今後も需要あるのか？数年後はコンビニにでも変わってるんじゃない(笑)

[3828: 匿名さん]

東京タワーズとか賃貸と同じ建物だけど人気だけどな。東京タワース知ってるのかな？

[3829: 匿名さん]

ツインパークスの隣もスカイグランデ。賃貸と分譲が同じ隣だったり、同じ建物だったりよくあること。知っていて書き込んでいる？

[3830: マンション検討中さん]

〉ここの南向きは某再開発の恩恵を一番に受けるのにね。
これ気になります。世に出てない再開発情報があるとか？

[3831: 購入検討中さん]

>>3825
何も分かってないのはそっち。低層階が賃貸になるというのは、実質最低家賃保証みたいなもので、その時点で上層はむしろそれ以上が約束されたようなもの。
もし想像以上に安けりゃあっという間に満室になり、結局上層階独自のマーケットが機能し始める。その際、埋まってしまっている低層階の家賃に影響を受けることなどない。だって借りたくたって借りられないんだから。
そもそも賃貸と分譲ては全く仕様が違うし、比較されるのは、周辺の他のタワーマンション。
いずれにしても、低層階に賃貸があっても上層階に何のデメリットも生じない。

[3832: 匿名さん]

デメリットが何も無いって頭おかしい

[3833: 匿名さん]

>>3816
>私が買えたら教えてあげます。

私が買えたらというのは、予算的なものなのか倍率的なものなのか
どちらなのか気になります(笑)
ちなみに私は予算的に買えるかどうか微妙なところです・・

[3834: 匿名さん]

>>3830 マンション検討中さん

同感。良い恩恵なのか、逆に皮肉であって本当は悪い影響なのか、だけは教えて頂きたい。

[3835: 匿名さん]

ドカンと南側にデカイ再開発予定でもあって、それを恩恵と皮肉っているのではないですよね。って心配です。

[3836: 匿名さん]

>>3834
勿体ぶったネット情報なんかを真に受けちゃダメだよｗ
目の前が公園にでもなって南の低層が抜けることも、
目の前の雑居ビル群がまとまって南中高層の抜けが極端に阻害されることも考え難い
権利関係も複雑だろうしね

ただ東京駅を中心に再開発の流れはきてるから、
こっち寄りの神田駅周辺が綺麗に生まれ変わる可能性は大いにあるとは思うけどね

[3837: 匿名さん]

>>3820 匿名さん
それでも、他の区よりは減りが少ないんですよ
人口ピーク（一般的に2019年）は、5-10年遅いはず

[3838: マンション検討中さん]

金額感を事前に知ってそうな方もいましたし、ちょっと気になりますね。良い話と期待したいところです。

[3839: 匿名さん]

湾岸タワーマンション総合スレ、に中古価格が出てるけどシティタワー品川はやはり周辺土地付き物件の２割引ですね。

[3840: 匿名さん]

モモレジ氏がやっと当物件をブログで取り上げてくれました!
http://mansion-madori.com/
のらえもんやマンマニよりは全然信頼できる(榊淳司なんて問題外！)のでとても参考になります｡

[3841: 匿名さん]

モモレジ氏は勘違いしているみたいだけど、大地主の千代田区以外にスターツやその他にも地代を受け取る権利者がいる。

だから地代はボランティア金額にはならないんでしょ。

[3842: 匿名さん]

モモレジさんのクールに客観的に分析する能力はマンションブロガーNo.1だと思います。
モモレジさんのブログで一番気になる部分は、
”定借は「ざっくり言って所有権の8掛け」で見るべきと思っています。※「定借の残存期間」や「月額地代の多寡」によっても大きな損得があるので、あくまでざっくり言うとなのですが。”

もし地代が高いとなると、適正な坪単価は幾らくらいなのかな？

[3843: 匿名さん]

「割安感は皆無だが、住戸の専有面積やグレード感を抑えたことで多少なりとも買いやすい水準となった価格」、そして「千代田区民優先分譲住戸の絶妙な割り振り」のおかげで投資家の大半を排除することが出来た可能性が高く、千代田区による千代田区民のため（千代田区民になりたい人のため）の分譲マンションという本来あるべき目的が達成されそうな気がします。

とありますね。

[3844: 匿名さん]

千代田区の土地だけでも利回り2％の地代を取るからね。高いか高くないかでいったら高いでしょうそりゃ。
ローン金利の方がずっと安いわけですからね。

[3845: 匿名さん]

ずっと気になっていたのですが、この80Gの間取りはなんでリビングを普通に長方形にしないんですかね？
柱のところはともかく、バルコニーの奥行きが途中で変わるのはなんでなのか？
ここを平坦にして掃き出し窓を4面続けて取るようにしたらずっと開放感が増すのになぁと。
素人なのでわからないのですが、構造上必要なことなのでしょうか？

[3846: 匿名さん]

まだ要望のない部屋が10数部屋あるようです。

[3847: 匿名さん]

>>3846
そんなにあるのですか!?全部80タイプなのでしょうか??
私は現在80タイプに要望書を出していて、倍率は1倍と聞いていましたが
私がキャンセルすると空きは11戸になってしまいますね．．
購入が少々ピンチになってきました｡

[3848: 匿名さん]

>>3842
>モモレジさんのクールに客観的に分析する能力はマンションブロガーNo.1だと思います。

↑モモレジ氏はホントここですよね！ホント参考になります｡
榊淳司のマンションレポートなんてモモレジ氏の1/100の価値も無いのにバカ高いお金を取る．．
昔買ってしまって超後悔しました．．

[3849: 匿名さん]

いろんなタイプの部屋で未要望ありますよ。
はっきり教えてくれませんが、担当者と話をしている中での
個人的な勝手な推測では全部で20部屋くらい？
→知っている人がいたら訂正してくださいね。

[3850: 匿名さん]

問題なのは、要望を出したからって必ず買うとは限らない点です。池之端みたいな先に抽選する物件に決めたりして。

[3851: マンション検討中さん]

自分が買えればいいかな。
80ほしー

[3852: 匿名さん]

>>3850 匿名さん
うん、遅すぎなんで、中古含めて他に決めるかも

[3853: 匿名さん]

一般枠に区民希望者が、いるので、
一般論の、実質倍率高くなりそう
特に65aあたり

[3854: 匿名さん]

80は9千万円前後なので、資金ぐりが苦しくなる人もいれば気が変わって他に行く人もいるでしょうね。

[3855: 匿名さん]

>>3853 匿名さん

実質倍率というより、計算上のとか名目上のとか見せかけのとかの倍率でしょう。

[3856: 匿名さん]

>>3854
私は親に反対をされて80タイプ買えなくなりそうです。
うぅ・・超悔しい！！

[3857: 匿名さん]

消費税増税延期によって、親からの住宅取得贈与枠って、どうなるの？

[3858: 購入検討中さん]

モモレジさんはざっくり８０％と見ているみたいだけど、私は、７０年という定借期間なら、、少なくとも８５％以上の値付けでおかしくないと思ってる。
７０年って、マンションの寿命ちょうどだもの。使い倒してきれいさっぱり、後腐れもない。たから地代を入れても割安に見える。
この評価が分かれるところで議論を呼んでるんでしょうね。
それぞれで判断するしかないですよね。

[3859: 匿名さん]

建物を７０年ももたせたいなら、維持費をドンドン注ぎ込んで頻繁な補修を続けなければいけなくなる。だから割安ではない。

[3860: 匿名さん]

特にタワマンは普通のマンションよりも修繕積立金が、鰻登りで高くなっていくと言われてますね。

[3861: 匿名さん]

>>3859
分譲も一緒じゃん。国交省の想定している目安が70年だよ。

[3862: 匿名さん]

いや、さっさと売るから
売るときに65-60年残ってれば十分
オリンピック後に日本橋から首都高地下化も決まったし
その頃は周辺もだいぶ整備計画かと

[3863: 匿名さん]

>>3861 匿名さん

想定じゃなく現実の問題。70年維持させたいなら金を掛けねばならない。定借だと何も残らない物に金を注ぎ込む。

[3864: 匿名さん]

日本橋から地下化じゃあ岩本町の高速はそのままだね。

[3865: 購入検討中さん]

>>3863
また同じ議論だね。
７０年後に残るわずかな土地のために、どれだけ金利や固定資産税を支払い続けるのかってってこととの比較でしょ。
どっちが得かはそれぞれが判断すればいいことだよ。材料は出尽くしてるんだから。

念押しだけど、絶対買わないでよね。私は買うから。

[3866: 匿名さん]

買え買えー！

[3867: 匿名さん]

先週末に聞いたらプレミアム住戸は、
６部屋中４部屋に要望があったらしい。
今なら残り２部屋がチャンス！

[3868: 匿名さん]

>>3865 購入検討中さん
いやいや、70年間土地を賃貸することによって分譲プラス1500万くらい割高だし。中古で5年で売るから関係ないっていうバカがいるけど、中古の価格にも織り込まれてるからね。定借はローンも組みにくいし高く売れない。シティタワー品川が何故未だに坪200前半で取引されてるのか考えたほうがいい。分譲なら軽く坪350はいってるはず。

[3869: 匿名さん]

>>3865

土地付き分譲ならば、７０年後限定の縛りはない。それより早くも遅くも住民たち次第。

[3870: 購入経験者さん]

>>3869
それが所有権の最大のリスク。70年後に意見がまとまるわけないじゃない。ぐちゃぐちゃになるよ。

[3871: 匿名さん]

所有権なら、定借よりも中古売却が簡単だから適当な時期に売却すれば良いだけ。

[3872: 匿名さん]

モモレジさんはアトラス千代田御茶ノ水のほうが好印象みたいだね。
それにしても、シティタワー品川はやっぱり所有権の2割安か。以前そういう印象だと書いたら「同じかせいぜい1割安」とかしつこく反論されて参ったが（笑）

[3873: 匿名さん]

シティタワー品川はしかも、周辺物件よりも築浅などの有利な点があるのにね。

[3874: 匿名さん]

>>3868 匿名さん
まあ、人を、あんた、とか、バカとか
平気でいえる人の予想が、論理的で冷静かどうかは疑問だけど。
仮に内容が真実味だとしても
聞く耳もたれなければ、意味ないことくらい、
バカでないあなたなら、わかりますよね？

[3875: 匿名さん]

>>3872
CT品川は、耐震だし仕様が最低限だから
WCTの王様部屋も入れて平均とれば、
２割違うのかもね
コンセプト真逆の最低と最高を同じ土俵で比べる
その統計に意味があるかは、謎だけど。
ここでいうと、ワテラスと較べて２割と言われても、でしょ？
同じタワーの同じような仕様レベルで換算できないからね。

[3876: 匿名さん]

>>3873
ただし、ディスポーザ以外は、高級仕様無し
耐震、共有施設が最低限

代わりに、体躯出来や管理が良いので、
管理費や修繕費用が安い

[3877: 匿名さん]

書き込みしているのは何人もいるので誰が誰やら、、、

[3878: 匿名さん]

>>3873
元値が元値だし、ここと較べても、だけど。

[3879: 匿名さん]

>>3876
CT品川は地代も安い。
管理費、修繕費用、地代含めて70平米で3万いかんのでは。

[3880: 匿名さん]

なぜだかよくわかりませんが感情的になっている方がいらっしゃいますね。
合理的な判断や冷静な議論ができない人と一緒に建物を区分所有して管理や修繕をしていくのは骨が折れますよ。
土地を共有しないだけまだマシともいえますが。

[3881: 匿名さん]

>>3876

シティタワー品川には、ゲストルーム、キッズルーム、集会室があるらしい。それらさえ無いここは、最低限以下。

[3882: 匿名さん]

まぁ要望書がでてない部屋が10〜20くらいはあるわけでしょ。
それがすべてを物語ってると思いますよ。
そんなに魅力的なら当然全戸要望書が出るでしょうし倍率も大変なことになるはずですが、結局は1倍の部屋もけっこうありますしね。
もちろん、実じゅなら気に入って買うのがなによりですから、「購入検討中」さんはどうぞ突っ走ってください。ご健勝をお祈りいたします。

[3883: 匿名さん]

立地にしろ仕様にしろこのマンションがそれほど悪いとは思わないけど、いまは市況がねぇ。数年前を知ってるとこの値段で買うのは相当リスクがあると思えますけれど、どうなんでしょうか。このまま上がり続けるとはとても思えないですけれどねぇ。

[3884: 匿名さん]

要望書の段階だから本当に1倍になるかはまだわからないけどね。
倍率が上がる部屋もあれば、購入希望者がいなくなる部屋もあるんじゃない？

[3885: 匿名さん]

>>3883 匿名さん

それは担当さん自身も言ってました。このまま上がり続けるとは思わないと。正直な方だなと思いました。

[3886: 匿名さん]

マンションて、一期で完売御礼するのが普通なの？
9割要望書でてて、部屋によっては3-5倍なら悪くないと
おもってたよ。

[3887: マンション検討中さん]

>>3886 匿名さん

そうだよ。

[3888: 購入検討中さん]

みんな、南向きが結構大きく下がったの知ってる？検討者どれだけいるの？

ここは、基本的に千代田区が値決めしてて部屋の有利不利による価格差のメリハリがあまりないから、どうしても要望が集中しちゃうんだよね。
そういったこと理解した上での議論なのかな？スターツが決めてるんじゃないんだよ。

[3889: 匿名さん]

>>3888
私は千代田区の担当課長さんと電話で話しましたがそんなことはありません。
値段はスターツが決めています。

[3890: 匿名さん]

部屋の向きによって坪単価はかなり違うと思いますが…
価格差があまりないってどういう意味ですか？

[3891: 匿名さん]

千代田区が値段を決めていいなら「平均4800万円」にするでしょ
何も知らない人かな？

[3892: 匿名さん]

要望書のでてない部屋ってどこなんだろう？広い部屋かな？あとは千代田区民枠の陽の当たらない部屋か？

[3893: 匿名さん]

>>3881
でも、免震ですよ
免震は、小規模でも建てるとき一割アップします
ここの人、賃貸計算にはうるさいですが
仕様に対する費用対効果は検証がぞんざいですね

いつから、マンションは投資ばかり気にするようになったのでしょう
住み心地は？
ここは、投資家対象外になったんですから
賃貸の話にばかりなるのは違和感ありますね

[3894: 匿名さん]

>>3888 南向きだけでなく、70Lも下がりましたよ！

[3895: 匿名さん]

>>3892 日の当たらない部屋は安いので人気

[3896: 匿名さん]

>>3880
そうですね。人をバカにする人とは、
一緒にやっていくのは無理ですものね❤

[3897: 匿名さん]

タワマンて特に角住戸ではダイレクトサッシのイメージがあったのですが、ここはそうではないのですね。
わりと落ち着いた雰囲気ですよね。

[3898: スターツさんw]

要望の入ってない部屋のあるタイプは、
下げました。
調整は、人気部屋の価格のでてない部屋で
行う予定です。

[3899: eマンションさん]

正直、タワマンのダイレクトサッシは暑いので苦手。
サッシの仕様がよくても、暑いのは暑い。
カーテン閉めっぱなしになる。

[3900: eマンションさん]

>>3888
まあ、ここの9割りはモデルルームから情報こない
否定論者なので
割り引き情報も知らないかと。

55H、70Iかなり安くなりましたね。