アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[3801: 購入検討中さん]

>>3799
ワテラスだと５０万ですよ(笑)
タイムズは４２～３万かな。

[3802: 匿名さん]

>>3801
へぇ、お詳しいんですね。
タイムズタワーの16階2LDK（64平米）が24万円で出てますが、3LDKになると跳ね上がるのですね。
パークタワーの2LDKも同じ24万円でしたね。高層階の南東角部屋です。

[3803: 匿名さん]

ワテラスを買ったり借りたりしているのは御茶ノ水界隈の医療従事者が多いですね。
タイムズタワーは以前はIT関係のイメージがありましたが今はどうなんだろう。

ここはワテラスやタイムズタワーと比べるような物件でないことだけは確かです。その分割安なのでいいんじゃないですか。

[3804: 匿名さん]

タイムズタワーもできた当時は格好良かったですが、今は外観が結構汚れてて、年代を感じますよね。

[3805: 匿名さん]

賃貸に出したときの相場は坪1.2万円～坪1.3万円。
57平米の2LDKなら、21万～22万ぐらい。
72平米の3LDKなら、26万～28万ぐらい。
坪1.5万とれるとか、夢見てる人もいるようだけど、これが現実。
フルローンで借りると、賃貸と支払い額はあまり変わらない。

[3806: 購入検討中さん]

あんた、何言ってんだ？

[3807: 匿名さん]

あんた、算数もできないのか？
3805さんに俺も同意するけど

[3808: 匿名さん]

タワーレジデンストーキョーの15階南向83平米が30万円弱なので、それよりはいい値段がつくんじゃないかな？
プレミストの3LDKは8、9、10、11階がいまだに空いてるみたいなので、ほんとに中堅世帯の賃貸需要があるのか疑問ではあるけど。

[3809: 匿名さん]

プレミストはあまりに借り手がつかないので賃料下げてますよ。
11階の3LDKが25.5万円。新築でこれは厳しいですね。

[3810: 匿名さん]

ここに限らずこのご時世、新築タワマンで利回りがいい物件なんて無いでしょ。安いと言われてるパークタワー新川崎でも一緒。

[3811: 購入検討中さん]

>>3802

あまりにも堂々と嘘ついててあきれたわ。
管理費2.4万プラスだから賃料は計26.4万、63.71㎡。坪13,700円。
しかし、その部屋は東正面には10メートル先にべったり隣のマンションが建ってる。ここの東向き低層階中部屋みたいなもの。
16階だから朝陽は当たるけど、眺望は、北東方向をバルコニーから覗き込まなければ何も見えない。それでも築12年でこの値段。

もう一つ、隣のビルとの離隔のあるちょっと条件のいい南向き11階1ＬＤＫは、55，54㎡にも拘らず、管理費込みで25.5万円、坪15,180円で出てる。
これが現実。

眺望のいい角部屋だったらいったいいくらになるか。簡単に計算できるよね？
ここの８０タイプが、坪15,000円以下で借りられるなんてのがむしろ夢見過ぎ。

[3812: 匿名さん]

25万円だろうが30万円だろうが、借り手がつかなければその間は赤字垂れ流しですからね。
特に家族向けだと、3月までに決まらないとそのまま丸1年空いたままってこともありうるのが怖い。

[3813: 匿名さん]

賃料は普通下方にも上方にも硬直性があるのでなんとも。
富裕層が求めるマンションでないことは確かだしね。
それでも80平米なら30万円は軽く超えるでしょうね。

[3814: 購入検討中さん]

>>3812
だからなに？
多少高めに出そうが、相場からそんなにかけ離れてちゃいないよ。どこだって同じ。
せいぜいまけてもらっても数千円。それが現実。

価格にしても、賃料にしても、すべからく、周辺のゴミみたいな築古中小マンションと比較して相場を語ること自体が初めからずれてる。

[3815: 匿名さん]

ファミリー向けは学区が重要ですからね。
文京区なら、誠之小学区でファミリー向け（築浅でそこそこの広さで陽が当たる）が出るとすぐ埋まりますよ。
ここは千代田小学区なのでファミリー層にそこまで人気にはならないでしょうね。麹町地区ならもちろん番長小、神田地区なら和泉小が人気なので。

[3816: 匿名さん]

ここの南向きは某再開発の恩恵を一番に受けるのにね。これは結構破壊力あると思いますよ。私が買えたら教えてあげます。

[3817: 匿名さん]

築古中小マンションってどこのことですか？

[3818: 匿名さん]

相場からそんなにかけ離れてちゃいないよ？
すべからく？
ちょっと意味がわかりません…

[3819: 購入検討中さん]

「ここを賃貸に出したときの相場は坪1.2万円～坪1.3万円」なんて言ってる時点で、完全に相場解ってないよ。
大規模タワーマンションには大規模タワーマンションなりの独立した相場があって、賃借希望者は、もう少し広域のめぼしい類似物件との比較で価値を判断する。近隣相場との比較は二次的なもの。
ここの上層角部屋がもし坪1.5万なんて賃料で募集されたら、瞬殺で決まっちゃうわな。
借りるのは地元の人じゃない。家賃補助の手厚い大手町勤務家族。
学区は関係ない。私立なんだから。

そういうこと。

[3820: 匿名さん]

千代田小の学区ってものすごく広いんですね。
明らかに人が住んでいない地区を含んでいるせいもありますが。
ここも小学校の跡地だし、ワテラスも淡路小の跡地で、千代田区はどんどん小学校がなくなっているんですね。