スターツデベロップメント株式会社の東京23区の新築分譲マンション掲示板「アルファグランデ千桜タワー(スターツ・千代田区一体複合開発) パート2」についてご紹介しています。
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匿名さん [更新日時] 2018-07-22 14:10:36
 

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地:東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通:都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
   :JR京浜東北線山手線総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
   :JR京浜東北線山手線中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数:280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数:鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要:一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間/2088年5月30日まで

管理会社:スターツアメニティー株式会社
事業主:スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主:スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社:株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社:スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[スレ作成日時]2016-02-10 19:20:09

現在の物件
アルファグランデ千桜タワー
アルファグランデ千桜タワー
 
所在地:東京都千代田区神田東松下町22番2他(地番)
交通:都営新宿線 岩本町駅 徒歩1分
総戸数: 276戸

アルファグランデ千桜タワー(スターツ・千代田区一体複合開発) パート2

3777: 匿名さん 
[2016-06-05 22:48:39]
まあ定借は半分賃貸みたいな物だから、土地賃料と解体費用の金をタラタラと捨て続け。
3778: ご近所さん 
[2016-06-06 00:07:48]
>>3776 匿名さん
悪い確率の方が圧倒的に高いと思うけど(笑)
賃貸に出す場合はいくらで出すのかな?7階以下の想定賃料は聞いた?かなり安いよ~
あなたの将来設計が狂わなきゃいいけど(笑)
3779: 匿名さん 
[2016-06-06 00:33:18]
隣の区営住宅棟の賃料って坪単平均で幾らくらい?
3780: 匿名さん 
[2016-06-06 00:54:51]
千代田区の相場見ると、2LDKで20万は固いね。
地代含めて管理費5万とすれば、残り15万だから5,000万の部屋なら30~35年で回収できる計算で合ってる?
3781: 評判気になるさん 
[2016-06-06 00:58:09]
千代田限定のところの低層の日当たり、相当わるいですよね?
あれは転売時にどうなるんですか?
売れるものですか??
とはいえ破格の安さなので損は無さそうな気もします。
3782: 購入検討中さん 
[2016-06-06 00:59:43]
>>3778 ご近所さん
7階以下の想定賃料は聞きました。逆に結構高い賃料だなーと思いました。

3783: 評判気になるさん 
[2016-06-06 01:10:02]
70年は定期として充分ですが定住はない。
売りぬけ需要のみが大切。
6、7千万の手頃なやつは、いつ売れば1割り増し以上になるのかしら??
3784: 匿名さん 
[2016-06-06 01:14:56]
駅徒歩1分免震タワースーパー付ですからね、自動車整備工場もか(笑)
大手町、東京駅の再開発でこれから借りたい人は腐るほど居るでしょう。近くのタワーは管理費込み25万スタートだからね。
3785: 匿名さん 
[2016-06-06 01:21:46]
70平米の3LDKで25万くらいが妥当な感じか。
3786: 検討板ユーザーさん 
[2016-06-06 01:25:46]
MR予約がすぐとれたし、わりと営業さんが手厚いサポートて良かったです。
でも、本当にそんなに人気なの?
そりゃ千代田区原点枠は人気あるのかもですが、その他って、そんなに高い金で住む価値あります?
3787: 匿名さん 
[2016-06-06 01:31:06]
25万じゃ安すぎない?
岩本町のタワーだと3LDKのウェリスが35万で出てるけど。
3788: 匿名さん 
[2016-06-06 01:33:11]
なんだかんだすごい人気!
シティ品川が百恵ちゃんなら、千桜は明菜ちゃんですね。
3789: 名無しさん 
[2016-06-06 07:20:51]
>>3780 匿名さん
空室率や税金、ローンの利息を考慮しない短絡的な計算ならそれでいいんじゃない?
3790: 匿名さん 
[2016-06-06 10:03:54]
>>3787
坪1.5万ぐらいがベースになると思う、70平米だと30万
3791: 匿名さん 
[2016-06-06 10:56:03]
アメリカが景気停滞で、円高日経安になってるのにお気楽ですなあ。高く売れたり高く貸したりの皮算用ばかりを想定するとは。
3792: 匿名さん 
[2016-06-06 11:01:22]
>>3788 匿名さん

百恵ちゃんは綺麗に引退して伝説になった。明菜ちゃんは色々スキャンダルを起こした。正にピッタリな例えですね。
3793: 匿名さん 
[2016-06-06 19:24:02]
>>3791 匿名さん

今から景気悪化すれば、売却可能になる7年後は景気回復してるって考えることもできるよね。
3794: 匿名さん 
[2016-06-06 20:13:01]
考えられませんが。
3795: 匿名さん 
[2016-06-06 20:28:55]
WBSで郊外のアパートが今でも余剰だとやってたが、不況になっても高い都心の賃貸を借りてくれる人が大勢いるかどうかだね。
3796: マンション検討中さん 
[2016-06-06 20:43:27]
80の間取りはあの近辺では見かけないので貴重と考えて狙っています。下落基調の中で多少高い感はありますが、手元の計算でも大きく儲けることは出来ないけど損しない物件かと考えています。
3797: 匿名さん 
[2016-06-06 21:04:40]
80は人気ですから。ただ、定借フラット35は一億円の物件までが融資対象なのでハードルとなり、中古売却の大儲けはどうなろうと困難です。
3798: 匿名さん 
[2016-06-06 21:37:55]
80なら賃貸だと35~40万はしますからね。定年までの20年を賃貸で暮らすなら、買ったほうがお得ですよね。
定年後は地方に2000万で豪邸建てて田舎暮らしです。
3799: 匿名さん 
[2016-06-06 21:44:58]
80Gの賃料が35〜40万円?そんなにする?
タイムズタワーやワテラスよりも高いってことですか?
3800: 匿名さん 
[2016-06-06 21:54:54]
金持ちが住みたいエリアではないですからね。言うだけ、書くだけなら何とでも。
3801: 購入検討中さん 
[2016-06-06 21:55:31]
>>3799
ワテラスだと50万ですよ(笑)
タイムズは42~3万かな。

3802: 匿名さん 
[2016-06-06 22:04:50]
>>3801
へぇ、お詳しいんですね。
タイムズタワーの16階2LDK(64平米)が24万円で出てますが、3LDKになると跳ね上がるのですね。
パークタワーの2LDKも同じ24万円でしたね。高層階の南東角部屋です。
3803: 匿名さん 
[2016-06-06 22:13:05]
ワテラスを買ったり借りたりしているのは御茶ノ水界隈の医療従事者が多いですね。
タイムズタワーは以前はIT関係のイメージがありましたが今はどうなんだろう。

ここはワテラスやタイムズタワーと比べるような物件でないことだけは確かです。その分割安なのでいいんじゃないですか。
3804: 匿名さん 
[2016-06-06 22:16:07]
タイムズタワーもできた当時は格好良かったですが、今は外観が結構汚れてて、年代を感じますよね。
3805: 匿名さん 
[2016-06-06 22:42:15]
賃貸に出したときの相場は坪1.2万円~坪1.3万円。
57平米の2LDKなら、21万~22万ぐらい。
72平米の3LDKなら、26万~28万ぐらい。
坪1.5万とれるとか、夢見てる人もいるようだけど、これが現実。
フルローンで借りると、賃貸と支払い額はあまり変わらない。
3806: 購入検討中さん 
[2016-06-06 22:45:45]
あんた、何言ってんだ?
3807: 匿名さん 
[2016-06-06 22:57:37]
あんた、算数もできないのか?
3805さんに俺も同意するけど
3808: 匿名さん 
[2016-06-06 23:22:52]
タワーレジデンストーキョーの15階南向83平米が30万円弱なので、それよりはいい値段がつくんじゃないかな?
プレミストの3LDKは8、9、10、11階がいまだに空いてるみたいなので、ほんとに中堅世帯の賃貸需要があるのか疑問ではあるけど。
3809: 匿名さん 
[2016-06-06 23:26:27]
プレミストはあまりに借り手がつかないので賃料下げてますよ。
11階の3LDKが25.5万円。新築でこれは厳しいですね。
3810: 匿名さん 
[2016-06-06 23:35:28]
ここに限らずこのご時世、新築タワマンで利回りがいい物件なんて無いでしょ。安いと言われてるパークタワー新川崎でも一緒。
3811: 購入検討中さん 
[2016-06-06 23:42:40]
>>3802

あまりにも堂々と嘘ついててあきれたわ。
管理費2.4万プラスだから賃料は計26.4万、63.71㎡。坪13,700円。
しかし、その部屋は東正面には10メートル先にべったり隣のマンションが建ってる。ここの東向き低層階中部屋みたいなもの。
16階だから朝陽は当たるけど、眺望は、北東方向をバルコニーから覗き込まなければ何も見えない。それでも築12年でこの値段。

もう一つ、隣のビルとの離隔のあるちょっと条件のいい南向き11階1LDKは、55,54㎡にも拘らず、管理費込みで25.5万円、坪15,180円で出てる。
これが現実。

眺望のいい角部屋だったらいったいいくらになるか。簡単に計算できるよね?
ここの80タイプが、坪15,000円以下で借りられるなんてのがむしろ夢見過ぎ。
3812: 匿名さん 
[2016-06-06 23:44:56]
25万円だろうが30万円だろうが、借り手がつかなければその間は赤字垂れ流しですからね。
特に家族向けだと、3月までに決まらないとそのまま丸1年空いたままってこともありうるのが怖い。
3813: 匿名さん 
[2016-06-06 23:51:29]
賃料は普通下方にも上方にも硬直性があるのでなんとも。
富裕層が求めるマンションでないことは確かだしね。
それでも80平米なら30万円は軽く超えるでしょうね。
3814: 購入検討中さん 
[2016-06-06 23:53:39]
>>3812
だからなに?
多少高めに出そうが、相場からそんなにかけ離れてちゃいないよ。どこだって同じ。
せいぜいまけてもらっても数千円。それが現実。

価格にしても、賃料にしても、すべからく、周辺のゴミみたいな築古中小マンションと比較して相場を語ること自体が初めからずれてる。
3815: 匿名さん 
[2016-06-06 23:56:06]
ファミリー向けは学区が重要ですからね。
文京区なら、誠之小学区でファミリー向け(築浅でそこそこの広さで陽が当たる)が出るとすぐ埋まりますよ。
ここは千代田小学区なのでファミリー層にそこまで人気にはならないでしょうね。麹町地区ならもちろん番長小、神田地区なら和泉小が人気なので。
3816: 匿名さん 
[2016-06-06 23:56:16]
ここの南向きは某再開発の恩恵を一番に受けるのにね。これは結構破壊力あると思いますよ。私が買えたら教えてあげます。
3817: 匿名さん 
[2016-06-07 00:00:11]
築古中小マンションってどこのことですか?
3818: 匿名さん 
[2016-06-07 00:05:58]
相場からそんなにかけ離れてちゃいないよ?
すべからく?
ちょっと意味がわかりません…
3819: 購入検討中さん 
[2016-06-07 00:14:31]
「ここを賃貸に出したときの相場は坪1.2万円~坪1.3万円」なんて言ってる時点で、完全に相場解ってないよ。
大規模タワーマンションには大規模タワーマンションなりの独立した相場があって、賃借希望者は、もう少し広域のめぼしい類似物件との比較で価値を判断する。近隣相場との比較は二次的なもの。
ここの上層角部屋がもし坪1.5万なんて賃料で募集されたら、瞬殺で決まっちゃうわな。
借りるのは地元の人じゃない。家賃補助の手厚い大手町勤務家族。
学区は関係ない。私立なんだから。

そういうこと。
3820: 匿名さん 
[2016-06-07 00:14:35]
千代田小の学区ってものすごく広いんですね。
明らかに人が住んでいない地区を含んでいるせいもありますが。
ここも小学校の跡地だし、ワテラスも淡路小の跡地で、千代田区はどんどん小学校がなくなっているんですね。
3821: 匿名さん 
[2016-06-07 00:30:18]
そうゆうこと笑
3822: 匿名さん 
[2016-06-07 00:30:42]
教育への意識が高くて私立小を選ぶ人がわざわざ神田地区でしかも区営住宅の隣を借りるとも思えないですけれどね。
ま、あまり熱くならずに仲良くしてくださいな。
この辺りは運がよければ国立小への通学もしやすい場所ですよ。
3823: 購入検討中さん 
[2016-06-07 00:42:50]
では、なおさら価値上がりますなあ。
3824: 匿名さん 
[2016-06-07 00:42:56]
我が家は80Gの賃貸を狙っていますが大手町勤務でもないし私立小でもありません。
自営業なので家賃が経費になるのと、子どもたちの中学校・高校への通学の便を考えてのことです。

今も神田地区で70平米の賃貸暮らしですが、ある程度賃貸が上がることは覚悟していますよ。もちろん、安いに越したことはないですけれどね。
3825: 匿名さん 
[2016-06-07 00:53:42]
>>3819 購入検討中さん
あんた、何も分かってないね。
ここの低層がその価格で出されるんだよ?同じマンションで。
どうしても、それに賃料は引っ張られる。
低層が満室稼働してれば、あんたの勝手な思い込み相場でも借りる人が決まるかもしれないが、満室にならなければ無理だろうね。
このマンションは低層が賃貸ってのが問題なんだよ。
それと、高層マンションでプレミアムがついて単価が上がるのは、高層マンションならではの共用部が使えるか、眺望が期待できるから。
共用部が全くなくて、1階に自動車整備工場があるマンションなんて、ただのノッポなマンションってだけ。
眺望が完全に抜ける20階以上の高層階なら、若干のプレミアムがつく可能性はあるけど、期待はできないね。
3826: 匿名さん 
[2016-06-07 00:59:40]
たしかに賃貸65戸はかなりのインパクトですね。
しかも自動車整備工場と区営住宅。
大規模の魅力としては敷地内まいばすけっとくらいかな?
by 管理担当
こちらは閉鎖されました。

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