アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[3541: 匿名さん]

屁理屈言ってないで、隔離スレに戻りなさい。

[3542: 匿名さん]

>>3538さん、
私もそう思います。
あのオプションが、いくらか気になります。
オプション料金は来月正式発表ですね。

[3543: 坪単価比較中さん]

品川湾岸区は、一般的な港区ではないから
坪単価やすい。
駅反対側の高台とは雲泥

ただ、こことは地位は良い勝負

[3544: 購入検討中さん]

普通のドアと引き戸だと、扉の防音性としては同じくらいなものなんですかね？

[3545: 匿名さん]

品川はリニアで大発展間違いなし。岩本町は...なにかありましたっけ...

[3546: 匿名さん]

普通のドアのが断然よいです。
引き戸は、スペース効率と解放感が優れます。

[3547: 匿名さん]

さすがに、品川駅から遠くて
天王洲寄りのWCTはリニアの恩恵ないかと

[3548: 匿名さん]

同じ千代田区でも番町と比べる人はいないでしょ。神田のガード下の飲屋街が地元なんて、住みたくない

[3549: 匿名さん]

さすがに、品川駅から遠くて
天王洲寄りのWCTはリニアの恩恵ないかと

[3550: 匿名さん]

二重投稿失礼しました

[3551: 匿名さん]

港南の結論。
シティタワー品川は所有権物件の一割安程度。

[3552: 匿名さん]

若者の賑やかな秋葉原とオヤジの賑やかな神田に挟まれて、若者もオヤジも来ない寂しい街になっている岩本町。

[3553: 匿名さん]

つまり、穴場ですね
廃れて終わるか、これから伸びるか

[3554: 匿名さん]

>>3551 匿名さん

築年数を無視し、駅徒歩分数を無視し、併設利便施設を無視した主観的結論。

[3555: 匿名さん]

秋葉原から程よい距離感で住むにはいいと思うけど、岩本町は。

[3556: 匿名さん]

シティタワー品川のが新しくて駅に近くて
併用施設に、優れるのですか？

なら、ここは、どこと比べて、
判断されるのでしょうか？
番町とは比較されないだろうし
千代田区に住みたい人にとっては
一番お手頃でアクセスの良い物件になり得るのでは？

[3557: 匿名さん]

>>3551
それはない（笑）
シティタワー品川は坪170だぞ？1割安ならその周辺は坪190？その当時でも周辺は坪240とかしたし、恐ろしく安い物件だった。

[3558: 周辺住民さん]

千代田区の昼と夜の人口差は、都内一番
つまり、通勤利便性をとってここに住みたい需要はあるはずで

[3559: 周辺住民さん]

>>3557 匿名さん
そんなシティタワー品川も
今や坪単価260～

[3560: 匿名さん]

>>3556 匿名さん

シティタワー品川の分譲時価格をここの分譲時価格とまず比べてみれば。あちら@120万で所有権物件より激安だったそう。

[3561: 匿名さん]

>>3557 買うときでなく、売るときの話では？

[3562: 匿名さん]

>>3560
いえ、さすがにここを売るときに
シティタワー品川と、比較する人はいないかと
思います。

[3563: 匿名さん]

>>3558 周辺住民さん

千代田区には住みたくないから、人口差があるとも解釈できます。

[3564: 匿名さん]

>>3563
住めないから、でないかなあ
番町とか、無理

[3565: 匿名さん]

もう割安割高の議論は結構です。そんな議論しても、結局倍率高くて買えないじゃないですか。買えなきゃ意味なし。

[3566: 匿名さん]

番町もあれば、ここみたいな雑居ビル街もある千代田区。

[3567: 匿名さん]

>>3565 匿名さん

要望書は気軽に出せるので、購入申込倍率とは別ですよ。

[3568: 匿名さん]

それをいうなら、シティタワー品川は坪130だった。80平米３０００万円。今や坪260。

[3569: 周辺住民さん]

千代田区の人口が少ないのは、
官庁や政治施設が多くて
住宅地になるとこが少ないからです。


丸の内は1世帯、霞が関5世帯くらいのはず。
全体で5万台で、市の要件も満たせてません。

[3570: 匿名さん]

>>3568 匿名さん

元が安ければお得、元が高けりゃお得ではない、ってだけ。ここは分譲が坪350だっけ。

[3571: 匿名さん]

いくらだった、を過去の栄光のように繰り返すのは
年寄り臭いですよ（ご年配の方に失礼か）

売るときにどうなるか、が重要

シティタワー品川にせよ
定借を嫌がる層がいるのはわかりたした
ただ、売ったときに土地付きと比較し2-3割も
価格差がでないなら結局は安く買えた方が特では？

[3572: 匿名さん]

>>3570
坪268～です

[3573: 匿名さん]

>>3571 匿名さん

年寄り臭いんじゃなくて、「言われると都合が悪い」でしょ。築年数その他を無視して、価格差が出ないと言い張りたいのですね。

[3574: マンション検討中さん]

あの8階の部屋か。

[3575: 匿名さん]

>>3571 匿名さん

年寄り臭くてスンマセン。シティタワー品川落ちてしまっていまだに未練。いい物件ないかな。ここは止めとく。

[3576: 匿名さん]

>>3572

25階なんか高過ぎて誰も坪単価を計算せずです

[3577: 匿名さん]

みんなシティタワーが大好きなんですね。

[3578: 匿名さん]

〉「言われると都合が悪い」
いえ、べつに？
シティタワー品川の元値がいくらかは
ここの売値にはあまり関係はないのでは？
それより、周辺と比較し
土地無し物件がどのくらいの価格で取引されるかが
重要かと思います

[3579: 匿名さん]

25階買う人はこんな掲示板なんて見て遊んでる層ではないんだろうね。

[3580: 匿名さん]

>>3577
百恵クラスの
伝説のアイドルみたいなもんです
もう、現れません。

[3581: 匿名さん]

取得費である元値を考えずに売値だけ考えるとは経済観念が疑問、ってまあ言い過ぎだけどね。

[3582: 周辺住民さん]

百恵ちゃんといえば、不動産投資家として名高い
http://blogs.yahoo.co.jp/consulting012/54070554.html

[3583: 匿名さん]

小さいときに百恵ちゃんと同じステージにテレビで立ったことがある。って関係ないけど。

[3584: 匿名さん]

>>3581
取得費、あきらかに新築なのに周辺物件と同程度ですもん。
そうなると、土地がないことがどれだけマイナスになるのかなあ、と。

[3585: 匿名さん]

借地権も権利金がそれなりに必要なわけで、単に上ものだけという計算ではないのでは？

[3586: 匿名さん]

でも、実際には市場では相場と比べると
それを上回る金額で取引されてるわけで。

[3587: 匿名さん]

>>3571
売った時に定借だと3割くらい下がるよ。そもそもローンが組みにくいから中古で圧倒的に売りにくい。賃貸に出すならメリットしかないけど、ここら辺の賃料みると、そんなに利回り良くないのが残念。

[3588: 匿名さん]

>>3579 匿名さん
25階って一体どんな人が買うんでしょうね。
確か最低でも1億3千万でしたっけ?
ただプレミアム住戸といっても、そんなに仕様はプレミアムでないのが残念なんですケド．．

[3589: 匿名さん]

25階も下と同じで南角が人気だそうですよ。

[3590: 匿名さん]

フラット35だと定借ローンは１億円までの物件しか融資対象にならない。25階を買う人は対象外だから大変だね。

[3591: 匿名さん]

千代田区で定借のマンションって、最近だと他にどの辺りがあるんですかね？

[3592: 匿名さん]

25階買うしとは、ローン組む率低いと思う。

[3593: 購入経験者さん]

>>3587 匿名さん
適当なこと言い過ぎ。そんな事例は過去一つもない。
少なくとも、私が知る限りては、定借マンションは、過去全て買値以上での成約。
下がった事例があるなら、具体的に言ってみて。

[3594: 匿名さん]

>>3593
モモレジさんのブログより
広尾ガーデンフォレスト　中古
2012年　108㎡　10980万円（坪335万円）（これは売り出し価格なので成約価格はこれ以下だろう）
分譲時の平均坪単価は533万円だったらしい。

[3595: 匿名さん]

>>3587
でも、ここで築浅で三割下がると
70平米で4000～5000万だよね？
瞬間的に、蒸発すると思うんで
そんな値付けはされないと思う。

[3596: 匿名さん]

>>3594
億こえ、100平米こえ物件は、
新築時にプレミア価格が乗るケースが多いので
立地にステイタスあったり、
ヴィンテージでないとなかなか値上がらないよ。
WCTでもあったけど、高値で出しても放置されがち。

借地かどうかの問題でもないかも。

[3597: 匿名さん]

バブル期、プチバブル期以外に購入して、昨年〜今年あたりに売却した人は全員勝者（買値以上で売れている）。
定借か所有権かは全く関係ない。

逆に上記相場高騰期に買ってしまった人は基本得はしない。今売ればなんとか損失最小限に抑えられる程度。
さて、今はどういう時期だろうか。

[3598: 匿名さん]

広尾ガーデンフォレスト
は、普通に70で9000万弱だったとオモウケド
そんな安いのあるんだね。

一億こえ、買う相場の需要とあってないのかね。

[3599: 匿名さん]

値上がりで儲かった時期ばかりの印象が強くて、損するイメージがわかない人がいるんでしょうね。

[3600: 匿名さん]

>>3597
日本全体や郊外では、今がピーク
東京の人口ピークが遅いか、
ない地域（港区みたいに2050年代くらいまで上昇）
は、今後も世界経済動向で上がる可能性はあり。
なぜなら、世界人気都市で、東京は破格に安いから。

[3601: 匿名さん]

>>3599
10年前に五反田高級マンション購入時に言われたセリフです

[3602: 匿名さん]

漫才でたまにネタとなる五反田で買おうとは思わないから知らない

[3603: 匿名さん]

>>3600 湾岸スレで良く見掛けるカイアオリレス。

[3604: 匿名さん]

湾岸は興味ないので見てないんですが
カイアオリレスてなんですか？
ここ検討してる
豊洲の方ですか？

[3605: 匿名さん]

このマンションは価格が出る前の誰もが安いと思ってた時期に、坪350万円でも買い得とか書き込みがあって違和感ありましたよね。

[3606: 匿名さん]

高級マンションだとの書き込みもありましたね。

[3607: 口コミ知りたいさん]

リオレウスの仲間

[3608: 坪単価比較中さん]

〉マンションは価格が出る前の誰もが安いと思ってた時期

これで焦った誰かが、意図的にリークしたんでない。
売り主から見れば
価格出る前にCT品川再来て騒がれるのも気の毒。
しかも、価格でたら
「（勝手に誤解しといて）そんな人だと思わなかった！」
て、恨み節ぶちかまされる訳だし

[3609: 坪単価比較中さん]

買わないなら買わないで
「いい夢みさせて貰ったぜ」で
去るか、生暖かく見守れば良いかと。

[3610: マンション検討中さん]

自分もやはり定借地権がネックで撤退することにしました。子どもに資産を残せないので、、

[3611: 匿名さん]

解体前の短期間だけ子供には残せるが、補修の為の修繕積立金が高額に鰻登りした老朽化お荷物資産になっているだろう。

[3612: 匿名さん]

>>3608

そんな親切な話ではないでしょう。高くても買い得と書かれていたのだから。

[3613: 匿名さん]

>>3603
いや、単に事実。
買う側から見ると高い高いと言うが、
日本は不動産上昇率42位とOECD加盟国の
なかで最も不動産が安い国。
世界各国の不動産バブルには
まったく追い付いてない日本の不動産市場。
将来的には、ロンドンみたいに
一般人は都内は高すぎて家を持てない状況も
有りうる。

[3614: 匿名さん]

>>3611
子供に残す気なんてなく
即売り予定の場合は？

[3615: 匿名さん]

営業さん自身が、五輪後は不動産価格はそれ程上がらないと思いますよ。と言ってて正直だなと思ったが、客側には上がる妄想が...

[3616: 匿名さん]

子供に残すのなら解体まで賃貸で回して貰って生活費の足しにしてくれればいい。
最後は後腐れなく解体

[3617: 匿名さん]

何十年も経って巨額になる修繕費を払いたくない人達が退去したり、相続で誰が所有者かはっきりしなくなると、

残された所有者達が、居なくなった人達の分まで管理費や修繕費を負担しなければならなくなります。土地が残らない定借ゆえ。

[3618: 匿名さん]

所有権も住んでる人が維持費を払えず、
泣く泣く老朽化マンションに住んでるとか
よくある話、でも大体小規模マンションたけとね。
これくらいの規模ならある程度の安心感は
あるでしょう。

[3619: 匿名さん]

600組の要望書の受付は先週末で終わり、今週末からオープンハウスでお越しのそれ以外の方の要望書受付と言う理解で良いでしょうか？

[3620: 匿名さん]

所有権物件なら、管理費等を払わずに逃げるのがやり難いのですよ。次の部屋所有者に支払い義務が生じるので。最後に何も残らない定借と違って。

[3621: 匿名さん]

所有権でも払い逃げなんてよくある話だよ、差し押さえになるだけで

[3622: 匿名さん]

300戸ならある程度スケールメリット
ありますし安心感はあるかな。
払えない人が一定数いても
修繕不能に陥る可能性は低そうです。
もちろん計画次第という面もありますが。

[3623: 匿名さん]

あと、賃貸部分は、スターツがまとめて払うしね
とりっぱぐれなし。

[3624: 匿名さん]

管理組合の議決権について、賃貸の部屋は全てスターツ？

[3625: 匿名さん]

スターツは、賃貸をまとめて転売する権利を持ってないのかな。三井などの財閥系なら転売は有り得ないけど、将来どうなるか。

[3626: 匿名さん]

例えば、外国人にスターツ賃貸の部屋をまとめ売りするとかは、出来るのかな。

[3627: 匿名さん]

できます。スターツはまとめ売りできます。

[3628: 購入検討中さん]

転売は出来ても、確か賃貸住宅とする責任は残るはず。

[3629: 匿名さん]

そういえばここの公式ホームページってほとんど更新が無いですね！
内容がスカスカで、設備・仕様に関して何も掲載が無いのっていかがなものかと思うんですけど・・
完売の目処が既に立っているので、詳細をのせる必要は無いとの判断なんですかね・・

[3630: マンション検討中さん]

新規は必要ないから、HP掲載は優先事項ではないのでは？更新にコストかけるより、販売員増やす方が優先なのかと。
買う方としては、買わない物見遊山客への対応コストが
販管費として物件に乗せられるのは勘弁して欲しいですけどね。

[3631: マンション検討中さん]

>>3624
賃貸部屋ひとつにつき、1議決権あると
スターツ主導になるねえ

まあ、そんなこともないだろうけど

[3632: 匿名さん]

賃貸用の部屋は、事務所利用ＮＧとか制約あるの？

[3633: マンション検討中さん]

70Lの低層階の日当たりは絶望てきですか？朝陽は入りませんか？

[3634: 申込予定さん]

とりあえずホームページ無くしちゃっても今のプール顧客で終わりそうな予感！
な感じなのでしょう。

[3635: 匿名さん]

1期、2期と分けずに販売。物件はほぼ購入希望者がいると聞きましたが、マンションの営業トークでしょうか？

[3636: 匿名さん]

>>3633 マンション検討中さん

目の前が１８階の都営住宅だから厳しいでしょうね。
まあ、ここの低層に限らず超都心の物件は目の前ビルとかざらなので、カーテン閉めて生活するのは当たり前に思ってますが。

[3637: マンション検討中さん]

>>3636 匿名さん

駐車場側も太陽を拝めないでしょうか？安いので魅力あるのですが、、、、

[3638: マンション検討中さん]

>>3633
朝日は拝めないと思いますが
反射や隙間でぼんやりとは明るいかと
あと、通気も問題ないかと

駐車場がわは、覗かれる心配はありませんね

[3639: 匿名さん]

>>3637 マンション検討中さん

前の建物まで距離があるので、真っ暗ではないと思います。
この立地とクオリティで低層は安いので、日当たりに妥協できれば買いだと思いますよ。

[3640: 匿名さん]

>>3639

安い、と言っても以前の坪２２５万円説を知ってるから安く見えません。