アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[3451: 匿名さん]

>>3428
比較対象の問題
賃貸物件や長谷工系との比較ならハイレベル
都心の財閥系と比較すると微妙・・・

床暖食洗器ディスポ各階ゴミ捨て場等々、
ツボはしっかり押さえてあると思うし、
免震内廊下の後付けは不可能だし、スターツにしては凄く頑張ってると思う

[3452: マンション検討中さん]

>>3446 買い替え検討中さん

すべて千代田区民で埋まりそうだと言っておりました。

[3453: 買い替え検討中さん]

免震は、構造によるが建築費10%増と聞いたことあるし、
新築で免震でこの価格なら、普通だと思う。
千代田区枠の@269など、割安と思う。
だから、1-2倍で埋まってるんでない。

[3455: 匿名さん]

倍率1〜2倍は予想通り(まともな来場者600組で想定できる)。ごく普通だな。
みんな希望通りすんなり買えて良かったじゃないか。
大人気とか笑ってしまうのでやめてくれ。

[3456: 匿名さん]

>>3452
となると、一般ピーポーにはチャンスは無いということですね！

[3457: 匿名さん]

まあ、１期で全戸売りきれたなら大したもんだね。市況が落ち目の中で、それなら需要はあったのだろう

[3458: 匿名さん]

以前の設計計画よりも住居の総戸数は増やしたのに、エレベーターの基数は増やさずに3基のままで利便性は軽視。

展望ラウンジ無し、ゲストルーム無し、キッズルーム無し、集会室無し、のタワマンなら普通の共用施設全無しのツボ外し物件。

[3459: 匿名さん]

7月上旬の抽選会が楽しみです｡
こちらの物件に縁があったら当選で、無かったら落選ということで・・

[3460: 匿名さん]

ここが１期で全戸売れるならやっぱりマンションは利便性ありきなんだろうな。

[3461: 匿名さん]

千代田区民なら６月に抽選でしょう。豊洲辺りから買いに来てる人もいるそうだけど、その場合は７月で。

[3462: 匿名さん]

買物や娯楽の利便性なら豊洲とここでは月とスッポンだな。

[3463: マンション検討中さん]

多少のネガあっても、選ばれた600組で良さげな間取りと階は売れちゃいそうですね。。

[3464: 匿名さん]

>>3458
エレベーターは約90戸で1基なんて少なすぎです！！

[3465: 匿名さん]

大混雑の時間帯を避けて通勤通学すればＯＫ

[3466: 匿名さん]

単価が低くないからか、余るとしたら南側かな。
まだ0倍の部屋もあるみたいだし。

[3467: 匿名さん]

3458
普通のマンションのエレベータと
タワー用の高速エレベータを一緒にしちゃいかんよ。
今住んでるタワーだと、100件に1台だか、
朝とか問題なし。日曜日中が意外と混んでて
それでもMax1-2分待ち。そんなもん。

ここのエレベータが、タワー用の高速でないなら
笑うけどね！

[3468: 匿名さん]

>>3464 ９２戸で１基です。

少ないだけではなくて、非常用以外の２基は９人乗りだから小さい。少ない場合は１１人乗りや１３人乗りを装備するのが普通。賃貸物件仕様。

[3469: 匿名さん]

混むエレベーターは乗れないのに各階停車になるから、高速かどうかは関係なし。本当にタワー住まいなのかな、、、

[3470: 匿名さん]

すみませーん、1000戸近くあるもんで、
エレベータの台数もおおいのですよ。
ちなみに、高さもここの倍近いんで
低層高層で半分ずつ振り分けです。

[3471: 匿名さん]

なんか、ここ、すぐ噛みつく人がいますね

[3472: 匿名さん]

そりゃ、高層階低層階を振り分けてる方が便利でしょう。

[3473: 3467]

3467ですが、
100戸に１基、２台が大型で、あとは9人乗りですよ。
乗れなくて見送ることもほぼないです。
ベビーカーの方が9人乗りに乗れないことはありますが。

[3474: 匿名さん]

3472
ただ、ここは普通のタワーの半分強の回数なんで
振り分けが必要なのか、わかりません。

[3475: 匿名さん]

全階共通１基
１～１３階１基
１＋１４～２５階１基にして欲しい

[3476: 匿名さん]

大型が各階停止、小型のうち一台も各階停止、もう一台は2賃貸階スキップで上階のみ停止にしないと、上階の人は時間かかるかもね。
ただ、賃貸部はスターツの持ち分なんで、賃貸階有利でそうならないだろね。

[3477: 匿名さん]

エレベータの速度って、どこかに書かれている？

[3478: 匿名さん]

上階の人たちは多分乗れる。賃貸の人たちは、満員で乗れないリスクがある。ベビーカーやランドセルの子や、大きな鞄持ちの人もいるから。

[3479: 匿名さん]

まずは一斉引越入居の時ですね。エレベーターの少なさが実感できるのは。

[3480: 匿名さん]

>>3466
南側は高いので人気が無いのですか??
私は南側希望なのですが､希望する住戸は現状1倍と言われました｡
要望書も第1希望しか書かなかったのですがOKでした｡
やはり希望者はそんなに多くないんですかね??
もし抽選にならなかったらラッキーなのです｡

[3481: 匿名さん]

定借で8～9千万円だと、
普通の所有権付きマンションに換算すると1億数千万円。

[3482: 匿名さん]

新規タワー入居はやったことあるけど、日時で時間割つくって、各戸その枠内でしょ？

駐車場都合もあるし、エレベーターは、
大型１基が常に引っ越しに使われることになりますから。

[3483: 匿名さん]

>>3480先週私が聞いたときは、南はまだ空いてる部屋ありました。
特に上の方はがらがらなんで、万一今の部屋が
1倍でなくなっても
階を移動すれば空いてるかも。

[3484: マンション検討中さん]

南側角住戸が希望です。人気低いといいな。

[3485: 匿名さん]

担当さんにお願いすれば、
希望の部屋の倍率は定期的に教えてもらえますよ。
高層階の人気の部屋（既出の65aとか）は
すでに2倍以上みたいです。

[3486: 匿名さん]

>>3484
そうなんですか！情報ありがとうございます！上の方がスキスキというのは嬉しい情報です！！

[3487: 匿名さん]

3481
感覚が古い気がしますし、
市場の実際の取引額が反映されてないのでは？
タワーは土地の持ち分非常に少ないないのに
何故2-3割増になるのか、理解できません

たとえば、有名なシティタワー品川の場合、
周りの物件と比較して、同じか１割減で取引されてます。
それでも、やはり3割は土地なの？
最近の動向みると。かわって来てる気がしますよ。

[3488: 匿名さん]

港南で一番新しくてスーパーや医院併設、Vタワー以外では一番品川駅に近いのがシティタワー品川。周辺物件と単純に比較しても意味なし。

[3489: 匿名さん]

タワマンとしては一番新しい、って意味ね。2系統バス停がマンション前にあるし。

[3490: 匿名さん]

この数年マンション価格が高騰したので、
予算面で、定借マンションしか買えない人が増えているのかもしれませんね。

[3491: 匿名さん]

なるほど、ワールドシティタワーと比較して
シティタワー品川があまり価格変わらなくても、
条件違うから当然てことですね。
わかりました。

ちなみに、ここも、周辺と比較して
周辺は普通仕様のタワーでないマンションばかりで
同じく比較できないと思われます。
それでも売るときに
3割減になると、思われますか？

[3492: マンション検討中さん]

うちにも倍率の情報が届きました。要望書出した方と希望者には来ているみたいですね。まだ時間あるけど倍率高まらないことを祈ってます。

[3493: 匿名さん]

あとは、
新しいテイシャク物件と
築年数ある土地付きタワー比較すると
前者選ぶ人もおおし。

この近所に安くて仕様の良い駅近タワーがあれば
ここと、比較され不利になるかもだけど、
どうでしょね。

[3494: 匿名さん]

WCTは高い部屋は高いし、条件悪い部屋は安いで格差が大きいでしょう。仕様は良いらしいので。

[3495: 匿名さん]

80の南角と東角が最も倍率高いんですかねえ。

[3496: 購入検討中さん]

70lの部屋ってどうですか？日照は期待できないけど、やたらやすいですね。

[3497: 匿名さん]

そもそも要望書の受付って、いつまでなんでしょうね?
6月いっぱいとかだと倍率もそこそこ上がってしまいそうで怖いです！

[3498: 匿名さん]

>>3496

70Lの方ですよね。安い3LDKを欲しい人向きでしょう。転売時の損は少なくて済むかも。

[3499: 匿名さん]

3496
70Lて南ですよね？
一番開けてるとこでは？

東側の70のことですか？

[3500: 匿名さん]

あ、すみません、Lは東側ですね。
東側低層は安くて人気みたいですよ。

[3501: 購入検討中さん]

駐車場と区営住宅に挟まれてるけど、それを上回る値段設定だから人気なんですね〜

[3502: 匿名さん]

70Lは、下は安さで人気
ひらけてる一般の上層も埋まってたと思います

[3503: 匿名さん]

70Lは、9階なら5590万だから、安いですから

[3504: 匿名さん]

3496
65aに比べると間取りは微妙だが
廊下少なくて広さはとれてる

[3505: 匿名さん]

>>3504 匿名さん
65Aは一般向けは5戸ですが､すべて2倍以上なんですかね｡

[3506: 買い替え検討中さん]

今日きた情報だと、そうみたいですよ。

[3507: 匿名さん]

抽選は6月下旬だから、現時点で2倍だと5倍以上はいきそうです

[3508: 匿名さん]

>>3507 匿名さん
さすが人気ブロガー達が推すだけのことはありますね!!
なかなか厳しそうな倍率です。

[3509: 匿名さん]

人気ブロガーたちが推したのは、価格判明前まででしたけどね。スムログを読むと面白い。

[3510: 匿名さん]

価格が高いと分かり、桜散る、と名言残したブロガーもいましたね。

[3511: 購入検討中さん]

5倍がつく部屋があるマンションは人気マンションと言っていいのでは？

[3512: 匿名さん]

まあ、このご時世

[3513: 匿名さん]

＞たとえば、有名なシティタワー品川の場合、 周りの物件と比較して、同じか１割減で取引されてます。

三井のリハウスから毎日メールが来るんで見てるけど、そういう印象はないけどなあ。

シティタワー品川　6,280万円　3ＬＤＫ　82.77平米(約25.03坪)　250.9万円/坪
品川タワーフェイス　6,480万円　2ＬＤＫ　57.78平米(約17.47坪)　370.9万円/坪

[3514: 匿名さん]

65aは皆さん2LDKに変更ですかね？
既存のままだとオープンキッチンではないので微妙かと思いましたが、2LDKに変更すると長方形でリビングが使えて、一気に第一希望の部屋となりました。

[3515: 匿名さん]

>>3513 匿名さん

タワーフェイスは値付けが高すぎで売れないのでは？

[3516: 匿名さん]

>>3515
それはわからん。5/26,5/27のメールから抜きだしただけ。
でもずっと見てる印象だとこれらと大きくずれてはいない。
シティタワー品川は大体80平米超で6000万円台、他所有権は坪330～400ぐらい。

[3517: さん]

>>3514 匿名さん
65Aは倍率の問題は大丈夫なのですか?
あえて人気の高い間取りにするのも危険なような気がしますが・・

[3518: 購入検討中さん]

70Bも気になりますがお値段が予算オーバーです。

[3519: 匿名さん]

65Aは千代田区民なので倍率は若干緩和されるかと。あえて2倍の抽選倍率を使って上層階の低倍率に応募してみるという手もありますが。

[3520: マンション検討中さん]

65Aは間取り変更できるんですね、知らなかったです。ここも13階以下はお得な価格になってますよね。

[3521: さん]

>>3518
であるならば運に賭けるしかないですね・・
>>3519
千代田区民の人が上層階に入って来ると我々としてはキツいです！

[3522: マンション比較中さん]

ワールドシティ 64平米 5280万@270
ベイクレスト 71平米 6290万@295
90平米 8900万@329
コスモポリス 56平米 5280万@313
シティタワー品川 89平米 7700万@290
80平米 6380万@265

ノムコムで、ばと調べて、こんなとこ
変わらないか、１割減～2割安てとか
ちなみに三井は割りと高めスタート

[3523: 匿名さん]

全ての部屋は間取り変更無料らしいですよ。リビング15畳とかになりますが、光熱費心配で悩みます。小部屋にしておくより、リビングは広い方が良いですかね？

[3524: マンション検討中さん]

3520：
全ての部屋はセレクトプランニングされてますので
無料で間取り変更可能ですよ？
図面集含め、2-3パターンずつあるし
申込用紙とともに
セレクトプランパターンも貰ってないですか？
でないと、選べないですし。

[3525: 匿名さん]

3488：匿名さん [2016-05-30 18:00:20]
港南で一番新しくてスーパーや医院併設、Vタワー以外では一番品川駅に近いのがシティタワー品川。周辺物件と単純に比較しても意味なし。

アクセスよくて、便利が良いなら、
高級仕様でなくても土地付きでなくても
周囲物件に遜色ない、価格で売る、
て、読める

[3526: 匿名さん]

3488：匿名さん [2016-05-30 18:00:20]
港南で一番新しくてスーパーや医院併設、Vタワー以外では一番品川駅に近いのがシティタワー品川。周辺物件と単純に比較しても意味なし。

アクセスよくて、便利が良いなら、
高級仕様でなくても土地付きでなくても
周囲物件に遜色ない、価格で売れる、
て、読める

[3527: さん]

>>3523 匿名さん
65A､Cなんかは洋室の2部屋が狭いので2LDKに間取り変更しても良いかもしれないですね。
70タイプであればそのままが良いと思います。

[3528: 匿名さん]

>>3525 匿名さん

意味あるよ。説得力なし。

[3529: 匿名さん]

3532さん、
家族構成にもよります
部屋が足りてるなら、リビングは広いのがトレンド

ただし、モデルルームみたいに
小部屋のドアをガラス引き戸にして
開けると広くなるのも手
有料になりますが…

[3530: 匿名さん]

>>3522

WCTノムコムでいっぱいでてるじゃない。それって一番安いの選んだんだよね？
そういうのはよくない。大半は坪330前後で、130平米2億5000万なんてのもあるのに。

繰り返すけど、3513は5/26,5/27の三井のリハウスからのメールから抜きだした（つまり直近の品川2物件というだけで、恣意性は全くない）。

[3531: 匿名さん]

シティタワー品川はお祭りで良いイメージを皆に残した。ここは価格が高くて皆に悪いイメージを残す。

[3532: 匿名さん]

3530
そう、大量にでて、そして捌けてない。
この意味。わかる？
ワールドシティは品川駅看板で80平米6800万てのも
見たことあるよ。アクアはどれも安い。
キャビタルは高い。そして、何ヵ月も残るの多い。
無茶なねつけが多い気がす。
シティタワー品川と違い、価格に開きがありすぎるし。

あと、ワールドシティ以外も、似たような単価。

[3533: 匿名さん]

豊洲から買いに来ている人もいるそうなのに、ここの比較対象は土地付き含めた品川湾岸中古ですか。

[3534: 匿名さん]

豊洲てそんなに高級住宅地になったの？
地盤改良もしてなくて、震度5強で液状化すると
言われる、魚市場候補地なのに？

[3535: 匿名さん]

>>3532

一番安いのだけを恣意的にピックアップした言い訳には全くなってない。

[3536: 匿名さん]

おいおい、品川や豊洲の話はそっちでやってくれ。うざい。

[3537: 職人さん]

話がこのマンションと全然関係のない話しになってる

[3538: 匿名さん]

>>3529
引き戸にして、場合に応じて2LDKと3LDKに変更するのが一番便利そうですね。
有料になるのは痛いですが。

[3539: 匿名さん]

ティタワー品川は、ここを語るときに
比較されやすい。
ちなみに品川だと、魚市場でなく、肉市場

[3540: 匿名さん]

>>3537

品川の湾岸も豊洲もここも、高級住宅街ではない点は共通

[3541: 匿名さん]

屁理屈言ってないで、隔離スレに戻りなさい。

[3542: 匿名さん]

>>3538さん、
私もそう思います。
あのオプションが、いくらか気になります。
オプション料金は来月正式発表ですね。

[3543: 坪単価比較中さん]

品川湾岸区は、一般的な港区ではないから
坪単価やすい。
駅反対側の高台とは雲泥

ただ、こことは地位は良い勝負

[3544: 購入検討中さん]

普通のドアと引き戸だと、扉の防音性としては同じくらいなものなんですかね？

[3545: 匿名さん]

品川はリニアで大発展間違いなし。岩本町は...なにかありましたっけ...

[3546: 匿名さん]

普通のドアのが断然よいです。
引き戸は、スペース効率と解放感が優れます。

[3547: 匿名さん]

さすがに、品川駅から遠くて
天王洲寄りのWCTはリニアの恩恵ないかと

[3548: 匿名さん]

同じ千代田区でも番町と比べる人はいないでしょ。神田のガード下の飲屋街が地元なんて、住みたくない

[3549: 匿名さん]

さすがに、品川駅から遠くて
天王洲寄りのWCTはリニアの恩恵ないかと

[3550: 匿名さん]

二重投稿失礼しました