アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[3421: 坪単価比較中さん]

>>3405
要望書はまだまだ入るとおもいますので
自分の希望の部屋が上がらないことを祈ってます。

[3422: マンション検討中さん]

固定資産税はいくらぐらいですか？

[3423: 匿名さん]

今の新築マンション(値段そこそこ)で、それらの仕様マンションなんて、並以下です。
悩んできてしまいました、、、、

[3424: 匿名さん]

>>3418 定借の相場は土地付きマンションの２割から３割引きですよ。

>この値段のタワマンだとしょうがないかと って、ここは定借タワマンなのを忘れているのでは。

[3425: 匿名さん]

具体的にここより設備が優れてるタワーマンションってどこですか？

[3426: マンション比較中さん]

>>3420 匿名さん

築５０年とかのオンボロ建物になっても、20万円の家賃で借りてくれる人がいると良いですね。

[3427: 匿名さん]

食洗器なんか20万程度で付けられるから、そのコストを追加してもドトールの仕様の方が上ですよ。

[3428: 匿名さん]

私は満足の仕様でしたが、具体的にどこが賃貸仕様、劣ってるのでしょうか？

[3429: 匿名さん]

例えばドアキャッチャーがリビング以外は昔ながらの物だった。インターフォンの画面が小さいのは賃貸仕様。玄関ドアに防犯センサー無しも賃貸仕様。

[3430: 匿名さん]

過去に階段の壁が防音対策されていないと書いた人もいるけど、分かり難い箇所が低い仕様になっている。

[3431: マンション検討中さん]

色々と残念なところありますが、例えば自転車置き場が、台数少ない、外向き出し。
それこそ区民住宅という感。
本気で考えるからこそ萎える。

[3432: 匿名さん]

指摘事項が小粒すぎます(笑)
粗探ししてたら買えませんよ～、浜離宮か麹町タワーでも買ったら？

[3433: マンション検討中さん]

区民センター住宅はどんな方が入りますか？治安は大丈夫ですか？

[3434: 匿名さん]

年金暮らしの年配者が多いイメージです、交番が近くにありますし心配ないかと。

資産性よりも、個人的には千代田区で子育てできることに結構メリットを感じるのですが、そういう方はいらっしゃらないのでしょうか？

[3435: さん]

設備に関してはオプションで追加･変更できる箇所はいいんですけど、どうしようもできない箇所はツラいですね。
玄関インターホンにカメラが無い、駐輪場が1戸に1台無い等。
ただオプションもいくらかかるか恐いですケド・・

[3436: 匿名さん]

本当にディスポーザー無しですか。見た記憶があるのですが別物件のMRだったかなあ。

[3437: 匿名さん]

ディスポーザーはありますよ、たぶん設置されてる機材がショボいと感じたのでは？違いは良くわかりませんが。

[3438: 匿名さん]

>>3434 匿名さん

以前の設計計画では、ここの２Fにチャイルドルームが作られるはずだったんですよ。消滅しましたけどね。

[3439: 匿名さん]

千代田区で子育てはどうなんでしょうね。待機児童がいないって人口が少ないだけだし、神田の飲屋街の近くと、秋葉の雑踏で子育てって、遊び場もないし、かなりマイナスな気がするけど。
僕は勤務地の最寄駅は東京駅で長く馬喰町駅近くの岩本町に住んでて、要望書も出すつもりだけど子供にはかわいそうだと思うけどね。モデルルームにたくさん子連れがいたけどね、。

[3440: 匿名さん]

まあ、１階のラウンジが子供たちの遊び場となってしまうことでしょう。他に無いですから。

[3441: 匿名さん]

公園だと十思公園、年パス買って上野動物園に通うのもありだと思うけど。築地にスポーツ施設が出来れば通うことできるし。
イオンモールやららぽーとに行くよりはマシじゃないｗ

[3442: マンション検討中さん]

地代に固定資産税足すとかなり高くないですか？

[3443: 購入検討中さん]

まあ月に五万以上な感じでしょうね。

[3444: 匿名さん]

>>3442

そりゃ、地代を受け取る側だってボランティアではないから。

[3445: 購入検討中さん]

ここは千代田区民でほとんど埋まりそうですね。

[3446: 買い替え検討中さん]

実際には、千代田区枠は一部除いてあまり気味

[3447: 購入検討中さん]

千代田区民なら希望どうりに購入できそうってこと？

[3449: 匿名さん]

>>3448 匿名さん

自分で探してください。迷惑です。

[3450: 匿名さん]

>>3448
のらえもんに相談したらどうでしょう
http://wangantower.com/?page_id=11584

[3451: 匿名さん]

>>3428
比較対象の問題
賃貸物件や長谷工系との比較ならハイレベル
都心の財閥系と比較すると微妙・・・

床暖食洗器ディスポ各階ゴミ捨て場等々、
ツボはしっかり押さえてあると思うし、
免震内廊下の後付けは不可能だし、スターツにしては凄く頑張ってると思う

[3452: マンション検討中さん]

>>3446 買い替え検討中さん

すべて千代田区民で埋まりそうだと言っておりました。

[3453: 買い替え検討中さん]

免震は、構造によるが建築費10%増と聞いたことあるし、
新築で免震でこの価格なら、普通だと思う。
千代田区枠の@269など、割安と思う。
だから、1-2倍で埋まってるんでない。

[3455: 匿名さん]

倍率1〜2倍は予想通り(まともな来場者600組で想定できる)。ごく普通だな。
みんな希望通りすんなり買えて良かったじゃないか。
大人気とか笑ってしまうのでやめてくれ。

[3456: 匿名さん]

>>3452
となると、一般ピーポーにはチャンスは無いということですね！

[3457: 匿名さん]

まあ、１期で全戸売りきれたなら大したもんだね。市況が落ち目の中で、それなら需要はあったのだろう

[3458: 匿名さん]

以前の設計計画よりも住居の総戸数は増やしたのに、エレベーターの基数は増やさずに3基のままで利便性は軽視。

展望ラウンジ無し、ゲストルーム無し、キッズルーム無し、集会室無し、のタワマンなら普通の共用施設全無しのツボ外し物件。

[3459: 匿名さん]

7月上旬の抽選会が楽しみです｡
こちらの物件に縁があったら当選で、無かったら落選ということで・・

[3460: 匿名さん]

ここが１期で全戸売れるならやっぱりマンションは利便性ありきなんだろうな。

[3461: 匿名さん]

千代田区民なら６月に抽選でしょう。豊洲辺りから買いに来てる人もいるそうだけど、その場合は７月で。

[3462: 匿名さん]

買物や娯楽の利便性なら豊洲とここでは月とスッポンだな。

[3463: マンション検討中さん]

多少のネガあっても、選ばれた600組で良さげな間取りと階は売れちゃいそうですね。。

[3464: 匿名さん]

>>3458
エレベーターは約90戸で1基なんて少なすぎです！！

[3465: 匿名さん]

大混雑の時間帯を避けて通勤通学すればＯＫ

[3466: 匿名さん]

単価が低くないからか、余るとしたら南側かな。
まだ0倍の部屋もあるみたいだし。

[3467: 匿名さん]

3458
普通のマンションのエレベータと
タワー用の高速エレベータを一緒にしちゃいかんよ。
今住んでるタワーだと、100件に1台だか、
朝とか問題なし。日曜日中が意外と混んでて
それでもMax1-2分待ち。そんなもん。

ここのエレベータが、タワー用の高速でないなら
笑うけどね！

[3468: 匿名さん]

>>3464 ９２戸で１基です。

少ないだけではなくて、非常用以外の２基は９人乗りだから小さい。少ない場合は１１人乗りや１３人乗りを装備するのが普通。賃貸物件仕様。

[3469: 匿名さん]

混むエレベーターは乗れないのに各階停車になるから、高速かどうかは関係なし。本当にタワー住まいなのかな、、、

[3470: 匿名さん]

すみませーん、1000戸近くあるもんで、
エレベータの台数もおおいのですよ。
ちなみに、高さもここの倍近いんで
低層高層で半分ずつ振り分けです。

[3471: 匿名さん]

なんか、ここ、すぐ噛みつく人がいますね

[3472: 匿名さん]

そりゃ、高層階低層階を振り分けてる方が便利でしょう。

[3473: 3467]

3467ですが、
100戸に１基、２台が大型で、あとは9人乗りですよ。
乗れなくて見送ることもほぼないです。
ベビーカーの方が9人乗りに乗れないことはありますが。

[3474: 匿名さん]

3472
ただ、ここは普通のタワーの半分強の回数なんで
振り分けが必要なのか、わかりません。

[3475: 匿名さん]

全階共通１基
１～１３階１基
１＋１４～２５階１基にして欲しい

[3476: 匿名さん]

大型が各階停止、小型のうち一台も各階停止、もう一台は2賃貸階スキップで上階のみ停止にしないと、上階の人は時間かかるかもね。
ただ、賃貸部はスターツの持ち分なんで、賃貸階有利でそうならないだろね。

[3477: 匿名さん]

エレベータの速度って、どこかに書かれている？

[3478: 匿名さん]

上階の人たちは多分乗れる。賃貸の人たちは、満員で乗れないリスクがある。ベビーカーやランドセルの子や、大きな鞄持ちの人もいるから。

[3479: 匿名さん]

まずは一斉引越入居の時ですね。エレベーターの少なさが実感できるのは。

[3480: 匿名さん]

>>3466
南側は高いので人気が無いのですか??
私は南側希望なのですが､希望する住戸は現状1倍と言われました｡
要望書も第1希望しか書かなかったのですがOKでした｡
やはり希望者はそんなに多くないんですかね??
もし抽選にならなかったらラッキーなのです｡

[3481: 匿名さん]

定借で8～9千万円だと、
普通の所有権付きマンションに換算すると1億数千万円。

[3482: 匿名さん]

新規タワー入居はやったことあるけど、日時で時間割つくって、各戸その枠内でしょ？

駐車場都合もあるし、エレベーターは、
大型１基が常に引っ越しに使われることになりますから。

[3483: 匿名さん]

>>3480先週私が聞いたときは、南はまだ空いてる部屋ありました。
特に上の方はがらがらなんで、万一今の部屋が
1倍でなくなっても
階を移動すれば空いてるかも。

[3484: マンション検討中さん]

南側角住戸が希望です。人気低いといいな。

[3485: 匿名さん]

担当さんにお願いすれば、
希望の部屋の倍率は定期的に教えてもらえますよ。
高層階の人気の部屋（既出の65aとか）は
すでに2倍以上みたいです。

[3486: 匿名さん]

>>3484
そうなんですか！情報ありがとうございます！上の方がスキスキというのは嬉しい情報です！！

[3487: 匿名さん]

3481
感覚が古い気がしますし、
市場の実際の取引額が反映されてないのでは？
タワーは土地の持ち分非常に少ないないのに
何故2-3割増になるのか、理解できません

たとえば、有名なシティタワー品川の場合、
周りの物件と比較して、同じか１割減で取引されてます。
それでも、やはり3割は土地なの？
最近の動向みると。かわって来てる気がしますよ。

[3488: 匿名さん]

港南で一番新しくてスーパーや医院併設、Vタワー以外では一番品川駅に近いのがシティタワー品川。周辺物件と単純に比較しても意味なし。

[3489: 匿名さん]

タワマンとしては一番新しい、って意味ね。2系統バス停がマンション前にあるし。

[3490: 匿名さん]

この数年マンション価格が高騰したので、
予算面で、定借マンションしか買えない人が増えているのかもしれませんね。

[3491: 匿名さん]

なるほど、ワールドシティタワーと比較して
シティタワー品川があまり価格変わらなくても、
条件違うから当然てことですね。
わかりました。

ちなみに、ここも、周辺と比較して
周辺は普通仕様のタワーでないマンションばかりで
同じく比較できないと思われます。
それでも売るときに
3割減になると、思われますか？

[3492: マンション検討中さん]

うちにも倍率の情報が届きました。要望書出した方と希望者には来ているみたいですね。まだ時間あるけど倍率高まらないことを祈ってます。

[3493: 匿名さん]

あとは、
新しいテイシャク物件と
築年数ある土地付きタワー比較すると
前者選ぶ人もおおし。

この近所に安くて仕様の良い駅近タワーがあれば
ここと、比較され不利になるかもだけど、
どうでしょね。

[3494: 匿名さん]

WCTは高い部屋は高いし、条件悪い部屋は安いで格差が大きいでしょう。仕様は良いらしいので。

[3495: 匿名さん]

80の南角と東角が最も倍率高いんですかねえ。

[3496: 購入検討中さん]

70lの部屋ってどうですか？日照は期待できないけど、やたらやすいですね。

[3497: 匿名さん]

そもそも要望書の受付って、いつまでなんでしょうね?
6月いっぱいとかだと倍率もそこそこ上がってしまいそうで怖いです！

[3498: 匿名さん]

>>3496

70Lの方ですよね。安い3LDKを欲しい人向きでしょう。転売時の損は少なくて済むかも。

[3499: 匿名さん]

3496
70Lて南ですよね？
一番開けてるとこでは？

東側の70のことですか？

[3500: 匿名さん]

あ、すみません、Lは東側ですね。
東側低層は安くて人気みたいですよ。

[3501: 購入検討中さん]

駐車場と区営住宅に挟まれてるけど、それを上回る値段設定だから人気なんですね〜

[3502: 匿名さん]

70Lは、下は安さで人気
ひらけてる一般の上層も埋まってたと思います

[3503: 匿名さん]

70Lは、9階なら5590万だから、安いですから

[3504: 匿名さん]

3496
65aに比べると間取りは微妙だが
廊下少なくて広さはとれてる

[3505: 匿名さん]

>>3504 匿名さん
65Aは一般向けは5戸ですが､すべて2倍以上なんですかね｡

[3506: 買い替え検討中さん]

今日きた情報だと、そうみたいですよ。

[3507: 匿名さん]

抽選は6月下旬だから、現時点で2倍だと5倍以上はいきそうです

[3508: 匿名さん]

>>3507 匿名さん
さすが人気ブロガー達が推すだけのことはありますね!!
なかなか厳しそうな倍率です。

[3509: 匿名さん]

人気ブロガーたちが推したのは、価格判明前まででしたけどね。スムログを読むと面白い。

[3510: 匿名さん]

価格が高いと分かり、桜散る、と名言残したブロガーもいましたね。

[3511: 購入検討中さん]

5倍がつく部屋があるマンションは人気マンションと言っていいのでは？

[3512: 匿名さん]

まあ、このご時世

[3513: 匿名さん]

＞たとえば、有名なシティタワー品川の場合、 周りの物件と比較して、同じか１割減で取引されてます。

三井のリハウスから毎日メールが来るんで見てるけど、そういう印象はないけどなあ。

シティタワー品川　6,280万円　3ＬＤＫ　82.77平米(約25.03坪)　250.9万円/坪
品川タワーフェイス　6,480万円　2ＬＤＫ　57.78平米(約17.47坪)　370.9万円/坪

[3514: 匿名さん]

65aは皆さん2LDKに変更ですかね？
既存のままだとオープンキッチンではないので微妙かと思いましたが、2LDKに変更すると長方形でリビングが使えて、一気に第一希望の部屋となりました。

[3515: 匿名さん]

>>3513 匿名さん

タワーフェイスは値付けが高すぎで売れないのでは？

[3516: 匿名さん]

>>3515
それはわからん。5/26,5/27のメールから抜きだしただけ。
でもずっと見てる印象だとこれらと大きくずれてはいない。
シティタワー品川は大体80平米超で6000万円台、他所有権は坪330～400ぐらい。

[3517: さん]

>>3514 匿名さん
65Aは倍率の問題は大丈夫なのですか?
あえて人気の高い間取りにするのも危険なような気がしますが・・

[3518: 購入検討中さん]

70Bも気になりますがお値段が予算オーバーです。

[3519: 匿名さん]

65Aは千代田区民なので倍率は若干緩和されるかと。あえて2倍の抽選倍率を使って上層階の低倍率に応募してみるという手もありますが。

[3520: マンション検討中さん]

65Aは間取り変更できるんですね、知らなかったです。ここも13階以下はお得な価格になってますよね。