アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[3381: 買い替え検討中さん]

はい、たから、基本は一期だけかと。

[3382: 匿名さん]

区民申し込み→区民抽選→全部屋フリー→一般申し込み→一般抽選って流れだったと思う

[3383: 買い替え検討中さん]

3373
実際の地盤調査の結果です
地層みるに、
池ではなく、池のほとりの高い位置だったと
思われます

[3384: 匿名さん]

元々小学校が建ってたわけだし、そこまで心配しなくても良くない？
そんなに心配なら、湿地帯だった東京には住めないよ(笑)

立川辺りがお勧め。

[3385: 周辺住民さん]

池ではないです。ただしすぐ横の昭和通りが川底です。千代田区の中では一番悪いですが、23区の中ではましな方です。

[3386: 周辺住民さん]

はい、だから、川の横の砂州としてできた
微高地の天然堤防です。
砂州砂礫は、岩盤や高台地には負けますが、
谷底や湿地や湖や川の干拓地、埋め立て地よりは
ずっと地盤は強固です

[3387: 匿名さん]

>>3386 周辺住民さん

5年で引っ越しするからどうでもよくないか？

[3388: 匿名さん]

江戸時代まで地歴を遡れるのが凄いｗ
千葉道場跡地とか歴史好きにはヤバすぎる・・・
やっぱ都心は違うなぁ～と感じる今日この頃

ｂｙ湾岸民

[3389: 匿名さん]

そこまで、気にするんですね。
都心に住むのに

[3390: 周辺住民さん]

3387
5年の間に災害なければね。
あと、5年で売る人ばかりでもないかと。

[3391: 匿名さん]

>>3390 周辺住民さん

わたしは5年では災害ないと予想してるよ。というか、自分のマンションが崩壊するような災害は一生ないだろうな。

[3392: マンション検討中さん]

平均380万ぐらいですね。こんな値段で抽選になるの？
びっくりするほど高かった。

[3393: 匿名さん]

高いですよね、でも最初の値段からそれほど変わらないところを見ると、それなりに需要はあるようです。こんな場所でも住みたい人は山ほどいるのです。

[3394: マンション検討中さん]

東側が人気らしい。
とくに、千代田区の東側低層で単価が安いとこは
坪268～なんで、倍率上がってる。

[3395: 匿名さん]

いくら安くても、区営住宅と駐車場に囲まれた部屋で暮らすなんて考えられない。
日差しが入らない部屋は賃貸も付きにくいだろうね、とネガティブコメントしてみるがやっぱり安さには勝てないか。

[3396: マンション検討中さん]

みたいだね。すでに2倍以上の部屋もあるみたいだし。
同じ70Lで
9階 5590万
23階 7140万
だから、かなり違うしね

千代田区の子供優遇目当てのファミリーは
広さほしいだろうし。

[3397: 坪単価比較中さん]

このスレで、人気の65aも二倍の部屋があったよ。

[3398: 匿名さん]

65aは当初より値段上がってましたから人気があるんでしょうね。他は倍率高い部屋はどこでした？
低層が不人気と聞いてますが。

[3399: 匿名さん]

人気があるのは良いけど、価格を上げてしまうのはキツイなぁ。
人気があるとどうしても値が上がるのは避けられないのかなぁ？
そういうタイミングが難しいところなんですよね。
そうは言っても買える時でなければ買えませんけどね。(^^;

[3400: 口コミ知りたいさん]

>>3398 匿名さん

65Aって値上がってますか??
私が今日もらった価格表では上がってませんでしたが・・
逆に70B､65C､70I､55K､70Lは値段が下がっていますね・・
人気の間取りは価格がそのままのようです｡

[3401: 匿名さん]

担当さんから、価格が変わった連絡は来ない...

[3402: マンション検討中さん]

オプション個別相談会の案内きてたね。皆さん行きますか？

[3403: 匿名さん]

オプションがどれだけ高いか、には怖い物見たさの興味があります。

[3404: 購入検討中さん]

6月下旬のオプション案内会ですかね、 多分いきます。

[3405: さん]

>>3397 坪単価比較中さん

65Aは一般向け住戸が5戸しかなく、人気の間取りでもあるので倍率が高くなってしまいますよね。
私が希望する住戸は今のところ1倍のようですので良かったです。

[3406: 匿名さん]

手付金、10%必須ですか？

[3407: 購入検討中さん]

必須ではありませんよ。

[3408: 職人さん]

>>3406
必須ではないですよ｡
ただ最低いくら必要かはまだわからないみたいです。

[3409: 匿名さん]

通常は10%ですけどね。

[3410: 評判気になるさん]

でも実際10%準備できる人ってなかなかいないですよね～

[3411: さん]

ミストサウナがオプションだなんて許せねぇ～

[3412: 購入検討中さん]

いや、それよりもあのディスポーザーがね〜信じられないです

[3413: 匿名さん]

営業担当がクソで、キレまくってたら手付金の10%からの下げは絶対ないですといわれちゃいましたー

[3414: 匿名さん]

>>3412 購入検討中さん

あのディスポーザーとは？まさか、オプションですか？

[3415: 匿名さん]

仕様はあまりよくないのでしょうか？

[3416: 匿名さん]

ディスポーザーは地下に特別な浄化槽が必要だから、オプションでも付けられない。全く、賃貸物件並の仕様だらけ。

[3417: マンション検討中さん]

例えば30年後とか定借値の場合、価値は半減してしまいますか？転売の時半額になってしまいますか？

[3418: 匿名さん]

クオリティは、個人的には最近売りに出されている一般的なタワマンと一緒という印象です。
天カセやカップボードが無いのはこの値段のタワマンだとしょうがないかと。
直近見たドトールの食洗器無しや、池之端のトイレと比べれば最低限の設備はある気がしますが、どうなんでしょうか。

[3419: 坪単価比較中さん]

普通の仕様だとおもいまする

[3420: 匿名さん]

30年後半額なら、ぜひ私に売ってください。
2LDK6000万の部屋が3000万で残り40年使えるなら、20万の家賃で残り賃貸に出します。

[3421: 坪単価比較中さん]

>>3405
要望書はまだまだ入るとおもいますので
自分の希望の部屋が上がらないことを祈ってます。

[3422: マンション検討中さん]

固定資産税はいくらぐらいですか？

[3423: 匿名さん]

今の新築マンション(値段そこそこ)で、それらの仕様マンションなんて、並以下です。
悩んできてしまいました、、、、

[3424: 匿名さん]

>>3418 定借の相場は土地付きマンションの２割から３割引きですよ。

>この値段のタワマンだとしょうがないかと って、ここは定借タワマンなのを忘れているのでは。

[3425: 匿名さん]

具体的にここより設備が優れてるタワーマンションってどこですか？

[3426: マンション比較中さん]

>>3420 匿名さん

築５０年とかのオンボロ建物になっても、20万円の家賃で借りてくれる人がいると良いですね。

[3427: 匿名さん]

食洗器なんか20万程度で付けられるから、そのコストを追加してもドトールの仕様の方が上ですよ。

[3428: 匿名さん]

私は満足の仕様でしたが、具体的にどこが賃貸仕様、劣ってるのでしょうか？

[3429: 匿名さん]

例えばドアキャッチャーがリビング以外は昔ながらの物だった。インターフォンの画面が小さいのは賃貸仕様。玄関ドアに防犯センサー無しも賃貸仕様。

[3430: 匿名さん]

過去に階段の壁が防音対策されていないと書いた人もいるけど、分かり難い箇所が低い仕様になっている。

[3431: マンション検討中さん]

色々と残念なところありますが、例えば自転車置き場が、台数少ない、外向き出し。
それこそ区民住宅という感。
本気で考えるからこそ萎える。

[3432: 匿名さん]

指摘事項が小粒すぎます(笑)
粗探ししてたら買えませんよ～、浜離宮か麹町タワーでも買ったら？

[3433: マンション検討中さん]

区民センター住宅はどんな方が入りますか？治安は大丈夫ですか？

[3434: 匿名さん]

年金暮らしの年配者が多いイメージです、交番が近くにありますし心配ないかと。

資産性よりも、個人的には千代田区で子育てできることに結構メリットを感じるのですが、そういう方はいらっしゃらないのでしょうか？

[3435: さん]

設備に関してはオプションで追加･変更できる箇所はいいんですけど、どうしようもできない箇所はツラいですね。
玄関インターホンにカメラが無い、駐輪場が1戸に1台無い等。
ただオプションもいくらかかるか恐いですケド・・

[3436: 匿名さん]

本当にディスポーザー無しですか。見た記憶があるのですが別物件のMRだったかなあ。

[3437: 匿名さん]

ディスポーザーはありますよ、たぶん設置されてる機材がショボいと感じたのでは？違いは良くわかりませんが。

[3438: 匿名さん]

>>3434 匿名さん

以前の設計計画では、ここの２Fにチャイルドルームが作られるはずだったんですよ。消滅しましたけどね。

[3439: 匿名さん]

千代田区で子育てはどうなんでしょうね。待機児童がいないって人口が少ないだけだし、神田の飲屋街の近くと、秋葉の雑踏で子育てって、遊び場もないし、かなりマイナスな気がするけど。
僕は勤務地の最寄駅は東京駅で長く馬喰町駅近くの岩本町に住んでて、要望書も出すつもりだけど子供にはかわいそうだと思うけどね。モデルルームにたくさん子連れがいたけどね、。

[3440: 匿名さん]

まあ、１階のラウンジが子供たちの遊び場となってしまうことでしょう。他に無いですから。

[3441: 匿名さん]

公園だと十思公園、年パス買って上野動物園に通うのもありだと思うけど。築地にスポーツ施設が出来れば通うことできるし。
イオンモールやららぽーとに行くよりはマシじゃないｗ

[3442: マンション検討中さん]

地代に固定資産税足すとかなり高くないですか？

[3443: 購入検討中さん]

まあ月に五万以上な感じでしょうね。

[3444: 匿名さん]

>>3442

そりゃ、地代を受け取る側だってボランティアではないから。

[3445: 購入検討中さん]

ここは千代田区民でほとんど埋まりそうですね。

[3446: 買い替え検討中さん]

実際には、千代田区枠は一部除いてあまり気味

[3447: 購入検討中さん]

千代田区民なら希望どうりに購入できそうってこと？

[3449: 匿名さん]

>>3448 匿名さん

自分で探してください。迷惑です。

[3450: 匿名さん]

>>3448
のらえもんに相談したらどうでしょう
http://wangantower.com/?page_id=11584

[3451: 匿名さん]

>>3428
比較対象の問題
賃貸物件や長谷工系との比較ならハイレベル
都心の財閥系と比較すると微妙・・・

床暖食洗器ディスポ各階ゴミ捨て場等々、
ツボはしっかり押さえてあると思うし、
免震内廊下の後付けは不可能だし、スターツにしては凄く頑張ってると思う

[3452: マンション検討中さん]

>>3446 買い替え検討中さん

すべて千代田区民で埋まりそうだと言っておりました。

[3453: 買い替え検討中さん]

免震は、構造によるが建築費10%増と聞いたことあるし、
新築で免震でこの価格なら、普通だと思う。
千代田区枠の@269など、割安と思う。
だから、1-2倍で埋まってるんでない。

[3455: 匿名さん]

倍率1〜2倍は予想通り(まともな来場者600組で想定できる)。ごく普通だな。
みんな希望通りすんなり買えて良かったじゃないか。
大人気とか笑ってしまうのでやめてくれ。

[3456: 匿名さん]

>>3452
となると、一般ピーポーにはチャンスは無いということですね！

[3457: 匿名さん]

まあ、１期で全戸売りきれたなら大したもんだね。市況が落ち目の中で、それなら需要はあったのだろう

[3458: 匿名さん]

以前の設計計画よりも住居の総戸数は増やしたのに、エレベーターの基数は増やさずに3基のままで利便性は軽視。

展望ラウンジ無し、ゲストルーム無し、キッズルーム無し、集会室無し、のタワマンなら普通の共用施設全無しのツボ外し物件。

[3459: 匿名さん]

7月上旬の抽選会が楽しみです｡
こちらの物件に縁があったら当選で、無かったら落選ということで・・

[3460: 匿名さん]

ここが１期で全戸売れるならやっぱりマンションは利便性ありきなんだろうな。

[3461: 匿名さん]

千代田区民なら６月に抽選でしょう。豊洲辺りから買いに来てる人もいるそうだけど、その場合は７月で。

[3462: 匿名さん]

買物や娯楽の利便性なら豊洲とここでは月とスッポンだな。

[3463: マンション検討中さん]

多少のネガあっても、選ばれた600組で良さげな間取りと階は売れちゃいそうですね。。

[3464: 匿名さん]

>>3458
エレベーターは約90戸で1基なんて少なすぎです！！

[3465: 匿名さん]

大混雑の時間帯を避けて通勤通学すればＯＫ

[3466: 匿名さん]

単価が低くないからか、余るとしたら南側かな。
まだ0倍の部屋もあるみたいだし。

[3467: 匿名さん]

3458
普通のマンションのエレベータと
タワー用の高速エレベータを一緒にしちゃいかんよ。
今住んでるタワーだと、100件に1台だか、
朝とか問題なし。日曜日中が意外と混んでて
それでもMax1-2分待ち。そんなもん。

ここのエレベータが、タワー用の高速でないなら
笑うけどね！

[3468: 匿名さん]

>>3464 ９２戸で１基です。

少ないだけではなくて、非常用以外の２基は９人乗りだから小さい。少ない場合は１１人乗りや１３人乗りを装備するのが普通。賃貸物件仕様。

[3469: 匿名さん]

混むエレベーターは乗れないのに各階停車になるから、高速かどうかは関係なし。本当にタワー住まいなのかな、、、

[3470: 匿名さん]

すみませーん、1000戸近くあるもんで、
エレベータの台数もおおいのですよ。
ちなみに、高さもここの倍近いんで
低層高層で半分ずつ振り分けです。

[3471: 匿名さん]

なんか、ここ、すぐ噛みつく人がいますね

[3472: 匿名さん]

そりゃ、高層階低層階を振り分けてる方が便利でしょう。

[3473: 3467]

3467ですが、
100戸に１基、２台が大型で、あとは9人乗りですよ。
乗れなくて見送ることもほぼないです。
ベビーカーの方が9人乗りに乗れないことはありますが。

[3474: 匿名さん]

3472
ただ、ここは普通のタワーの半分強の回数なんで
振り分けが必要なのか、わかりません。

[3475: 匿名さん]

全階共通１基
１～１３階１基
１＋１４～２５階１基にして欲しい

[3476: 匿名さん]

大型が各階停止、小型のうち一台も各階停止、もう一台は2賃貸階スキップで上階のみ停止にしないと、上階の人は時間かかるかもね。
ただ、賃貸部はスターツの持ち分なんで、賃貸階有利でそうならないだろね。

[3477: 匿名さん]

エレベータの速度って、どこかに書かれている？

[3478: 匿名さん]

上階の人たちは多分乗れる。賃貸の人たちは、満員で乗れないリスクがある。ベビーカーやランドセルの子や、大きな鞄持ちの人もいるから。

[3479: 匿名さん]

まずは一斉引越入居の時ですね。エレベーターの少なさが実感できるのは。

[3480: 匿名さん]

>>3466
南側は高いので人気が無いのですか??
私は南側希望なのですが､希望する住戸は現状1倍と言われました｡
要望書も第1希望しか書かなかったのですがOKでした｡
やはり希望者はそんなに多くないんですかね??
もし抽選にならなかったらラッキーなのです｡