アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[3321: 匿名さん]

何処の場所に建とうとその土地は赤の他人の物なのが定借。将来性を甘受するのは土地の持主。
それに、雑居ビル街で昔は池だった土地を良い場所と言うのはアバエクでしょう。

[3322: 匿名さん]

私は別に販売は6月下旬でもいいです｡

[3323: 匿名さん]

駅に近い価値の高い土地をシェアして利用というのがマンションの本来の目的だろうから
利便性高いこの場所は理に適ってる。別に住環境や地歴を否定するわけじゃないですが、
利便性に比べるとそこまで重要視するポイントじゃないかなと思う、主観だけどね。

[3324: 匿名さん]

営業電話しつこい

[3325: 匿名さん]

まぁ１期で売り切れるかか微妙なとこだと思うが、早い時期に完売させるのは不可能じゃないくらいの需要はあると思う。
倍率も付いても数倍がいいとこかな。

[3326: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

>>3324
本当ですか？以外と苦戦してるんですかね。

[3327: 購入検討中さん]

週に一度は電話来ますね

[3328: 匿名さん]

>>3327
きっといいお客さんだからなんでしょうね！

[3329: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

私には全く来ません

[3330: 匿名さん]

>>3329
多分､電話がいくのは予算が豊富で大事なお客さんだからじゃないですか?(予想です)

[3331: 匿名さん]

高い部屋はお客がいつ気が変わるかわからないから、出来る限りの営業をしておくのは不動産業界では常識では？

[3332: 匿名さん]

モデムルーム見学をキャンセルしたんだから察して欲しい

[3333: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

>>3332
千代田区民の方ですか？

[3334: 匿名さん]

>>3332
3324を書いた方ですか。ならば意外と苦戦しているのが実情かも。

[3335: 匿名さん]

別に意外ではないけど…

[3336: 匿名さん]

このスレ的には人気物件って事になってますから

[3337: 匿名さん]

まぁ何を言おうと短期で完売が既定路線でしょ

[3338: 匿名さん]

まあ、安いのは安いからねえ。。、

[3339: 匿名さん]

来週倍率が出ますから、そこでわかりますね。倍率小さいほうが好きな部屋選べるので嬉しいんですが。

検討者に対してディスる方が多いですが、激安の噂を信じて待たされた挙句高くて買えず、販売までも選別されて600組に選ばれずバーゲンセールのような案内で、怒りのぶつけどころがないのも同情します。
ただ、いつまでもこのレスに張り付かずに次の物件を狙ったほうがいいですよ、個人的にはパークタワー新川崎が同じタワーですし激安なので当初想定していた方には良いかと思いますが、どうでしょうか。

[3340: 匿名さん]

>>3324
本当かなー

[3341: 匿名さん]

皆さま、ご自身の意見をそれぞれお出しでしょうが、来週倍率などハッキリしますし、即完売なのかもハッキリしますね。

[3342: 匿名さん]

即完売なのか、意外と苦戦してるのか、でしょ。

[3343: 物件比較中さん]

結局あの週末で、何人来たのか？
残り4000人のうち500人も来てないのでは？

[3344: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

なんで来週倍率が決まるんですか？

[3345: 匿名さん]

>>3343
残りは2400人ですよ｡
オープンハウスに来た人は何人かは知りませんが､その人たちは今回の要望書を提出できる対象にはなっていないと思います。

[3346: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

>>3345
どうしてですか？予約できてるんじゃないですか？

[3347: 匿名さん]

600組しか顧客対象がいない。さらに少なくともその中で半数は撤退しただろう。
販売住戸は200戸ぐらい？デベとしては逃せない貴重な客だよね。

[3348: 物件比較中さん]

>>3345
誰かオープンハウス行った人で、要望書の用紙（第三希望まで書くやつ）貰ってない人いますか？

[3349: 購入検討中さん]

それはもらってないですね。

[3350: 匿名さん]

貰ってない人は、期待されない客ってことでしょう。

[3351: 購入検討中さん]

もらいました。

[3352: 匿名さん]

6月5日までの予約は最初の600組でほぼ埋まっていますので、オープンハウス組の人が要望書を貰っていたとしても、提出できるチャンスはかなり低いと思います。

[3353: 物件比較中さん]

あのオープンハウスはスターツの言い開きの為に仕方なく行ったものだから。
烏合の集には真剣に向き合うつもりは無いんだろう。

[3354: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

確かにそう簡単に7000万台買える人はいないよね。しかもあの管理費では結局8000万超えますから、、、勇気いります。ローン審査とおるかな、、、

[3355: 購入検討中さん]

>>3352
予約取れましたよ。要望書なんていつでも出せますよ。

[3356: 物件比較中さん]

>>3355
3345、3352さんがいい加減なことが分かりました。

[3357: 匿名さん]

いい加減っていうより意味不明だよね。
ただ、選ばれたとやらの600組以外は、アンケートで低い予算を回答し「安くなきゃ買わないよ」と意思表示をした人たちだと思うので、実際買う気になった人はほとんどいないのではないかな。
ということで、おそらく平均倍率は1〜1.5倍、せいぜい2倍というところか。
ブロガーさんも言ってたけど、お宝物件にならなくて良かったんじゃないかな。

[3358: 匿名さん]

>>3357
お宝物件になったら嬉しかったのにって人も多いわけで、良かったか悪かったかは人次第でしょう。

[3359: 匿名さん]

>>3334

そうです、人気があると聞いてたので、ドロップしたのに何度も電話来るのは不思議

[3360: 匿名さん]

>>3359 千代田区民ですか。

[3361: 購入検討中さん]

千代田区民です。

[3362: 匿名さん]

なら、千代田区民枠部屋が余っているのかも。

[3363: 匿名さん]

5年縛りのせいかもね

[3364: 購入経験者さん]

>>3363 匿名さん

でも余ったら一般に流れるから別に全然大丈夫じゃないですか？

[3365: マンション検討中さん]

一般だと高くなるから買う人はより一層限定される

[3366: 購入検討中さん]

>>3365 マンション検討中さん
意味わかりません。
値段はそのまま一般に振り替わるだけですが。

[3367: 匿名さん]

そう言われれば、
4月末に訪れた時も区民向けの反響がイマイチみたいなことを言ってた気がする
（当方区外で高層検討の為うろ覚え）

確かに総額は安いけど、条件的にもほぼ囲まれるし割安感はなかったし、
個人的には優先が羨ましいとも全く思わなかったｗ
一般に流れる部屋も出てきそうだし、1倍で買える部屋も少なくなさそう
寧ろ縛りがなく抜け感もある高層階の倍率のほうが心配・・・

[3368: 匿名さん]

>>3360 匿名さん

千代田区民です
低層階は特に反響薄いのかもしれません

[3369: 購入経験者さん]

千代田区民優先住戸で、応募がなく一般に流れたら5年縛りは無くなりますか？

[3370: 購入検討中さん]

>>3369
なくなりますよ。その時点で一般住戸になりますから。
でも、２期以降ですけどね。１期では、区民の申し込みがなくても放置です。

[3371: 周辺住民さん]

池（お玉池）があったのは、首都高挟んだ岩本町2丁目です
東松下町の地歴は、池ではないです
地盤情報は、以下の通り

岩本町2丁目 揺れやすさ 2.37（1.6以上は揺れやすい）
干拓地（池の埋め立て地）
→非常に揺れやすく液状化しやすい

東松下町 揺れやすさ 1.44（揺れにくい）
砂州（神田川の天然堤防、微高地）
→比較的揺れにくい
液状化リスクは少ない

[3372: 周辺住民さん]

ちなみに。砂州はローム台地よりは液状化リスクは
ありますが、地盤沈下のリスクはなく、
比較的しっかりした地盤となります。

[3373: 匿名さん]

>>3371 千代田区HPの町名由来板で東松下町のページを読みましょう。

「お玉が池」の一角があったと、千代田区が認めています。

[3374: マンション検討中さん]

一期は千代田区民だけ、二期は誰でもって理解であってます？

[3375: マンション比較中さん]

二期はまだ決まってないのでは？

[3376: 匿名さん]

横浜MIDの例だと、市民抽選を先にやって翌週に一般抽選。

[3377: 購入検討中さん]

>>3374
区民も一般も申込期間は一緒です。第１期は区民および一般。おそらく区民枠は１期で全て出る。
一般は全戸を一度に売り出すことはないということなので、第１期でもし区民優先に申し込みがなかった場合は、それも２期以降の一般に回るということだと思います。

[3378: 匿名さん]

私が担当さんから聞いた話と少し違います。変わったのかな。

[3379: 購入経験者さん]

>>3378 匿名さん

どんな感じですか？

[3380: マンション検討中さん]

先行で千代田区民だけで抽選、それが終わったら外れた千代田区民と一般で抽選。

[3381: 買い替え検討中さん]

はい、たから、基本は一期だけかと。

[3382: 匿名さん]

区民申し込み→区民抽選→全部屋フリー→一般申し込み→一般抽選って流れだったと思う

[3383: 買い替え検討中さん]

3373
実際の地盤調査の結果です
地層みるに、
池ではなく、池のほとりの高い位置だったと
思われます

[3384: 匿名さん]

元々小学校が建ってたわけだし、そこまで心配しなくても良くない？
そんなに心配なら、湿地帯だった東京には住めないよ(笑)

立川辺りがお勧め。

[3385: 周辺住民さん]

池ではないです。ただしすぐ横の昭和通りが川底です。千代田区の中では一番悪いですが、23区の中ではましな方です。

[3386: 周辺住民さん]

はい、だから、川の横の砂州としてできた
微高地の天然堤防です。
砂州砂礫は、岩盤や高台地には負けますが、
谷底や湿地や湖や川の干拓地、埋め立て地よりは
ずっと地盤は強固です

[3387: 匿名さん]

>>3386 周辺住民さん

5年で引っ越しするからどうでもよくないか？

[3388: 匿名さん]

江戸時代まで地歴を遡れるのが凄いｗ
千葉道場跡地とか歴史好きにはヤバすぎる・・・
やっぱ都心は違うなぁ～と感じる今日この頃

ｂｙ湾岸民

[3389: 匿名さん]

そこまで、気にするんですね。
都心に住むのに

[3390: 周辺住民さん]

3387
5年の間に災害なければね。
あと、5年で売る人ばかりでもないかと。

[3391: 匿名さん]

>>3390 周辺住民さん

わたしは5年では災害ないと予想してるよ。というか、自分のマンションが崩壊するような災害は一生ないだろうな。

[3392: マンション検討中さん]

平均380万ぐらいですね。こんな値段で抽選になるの？
びっくりするほど高かった。

[3393: 匿名さん]

高いですよね、でも最初の値段からそれほど変わらないところを見ると、それなりに需要はあるようです。こんな場所でも住みたい人は山ほどいるのです。

[3394: マンション検討中さん]

東側が人気らしい。
とくに、千代田区の東側低層で単価が安いとこは
坪268～なんで、倍率上がってる。

[3395: 匿名さん]

いくら安くても、区営住宅と駐車場に囲まれた部屋で暮らすなんて考えられない。
日差しが入らない部屋は賃貸も付きにくいだろうね、とネガティブコメントしてみるがやっぱり安さには勝てないか。

[3396: マンション検討中さん]

みたいだね。すでに2倍以上の部屋もあるみたいだし。
同じ70Lで
9階 5590万
23階 7140万
だから、かなり違うしね

千代田区の子供優遇目当てのファミリーは
広さほしいだろうし。

[3397: 坪単価比較中さん]

このスレで、人気の65aも二倍の部屋があったよ。

[3398: 匿名さん]

65aは当初より値段上がってましたから人気があるんでしょうね。他は倍率高い部屋はどこでした？
低層が不人気と聞いてますが。

[3399: 匿名さん]

人気があるのは良いけど、価格を上げてしまうのはキツイなぁ。
人気があるとどうしても値が上がるのは避けられないのかなぁ？
そういうタイミングが難しいところなんですよね。
そうは言っても買える時でなければ買えませんけどね。(^^;

[3400: 口コミ知りたいさん]

>>3398 匿名さん

65Aって値上がってますか??
私が今日もらった価格表では上がってませんでしたが・・
逆に70B､65C､70I､55K､70Lは値段が下がっていますね・・
人気の間取りは価格がそのままのようです｡

[3401: 匿名さん]

担当さんから、価格が変わった連絡は来ない...

[3402: マンション検討中さん]

オプション個別相談会の案内きてたね。皆さん行きますか？

[3403: 匿名さん]

オプションがどれだけ高いか、には怖い物見たさの興味があります。

[3404: 購入検討中さん]

6月下旬のオプション案内会ですかね、 多分いきます。

[3405: さん]

>>3397 坪単価比較中さん

65Aは一般向け住戸が5戸しかなく、人気の間取りでもあるので倍率が高くなってしまいますよね。
私が希望する住戸は今のところ1倍のようですので良かったです。

[3406: 匿名さん]

手付金、10%必須ですか？

[3407: 購入検討中さん]

必須ではありませんよ。

[3408: 職人さん]

>>3406
必須ではないですよ｡
ただ最低いくら必要かはまだわからないみたいです。

[3409: 匿名さん]

通常は10%ですけどね。

[3410: 評判気になるさん]

でも実際10%準備できる人ってなかなかいないですよね～

[3411: さん]

ミストサウナがオプションだなんて許せねぇ～

[3412: 購入検討中さん]

いや、それよりもあのディスポーザーがね〜信じられないです

[3413: 匿名さん]

営業担当がクソで、キレまくってたら手付金の10%からの下げは絶対ないですといわれちゃいましたー

[3414: 匿名さん]

>>3412 購入検討中さん

あのディスポーザーとは？まさか、オプションですか？

[3415: 匿名さん]

仕様はあまりよくないのでしょうか？

[3416: 匿名さん]

ディスポーザーは地下に特別な浄化槽が必要だから、オプションでも付けられない。全く、賃貸物件並の仕様だらけ。

[3417: マンション検討中さん]

例えば30年後とか定借値の場合、価値は半減してしまいますか？転売の時半額になってしまいますか？

[3418: 匿名さん]

クオリティは、個人的には最近売りに出されている一般的なタワマンと一緒という印象です。
天カセやカップボードが無いのはこの値段のタワマンだとしょうがないかと。
直近見たドトールの食洗器無しや、池之端のトイレと比べれば最低限の設備はある気がしますが、どうなんでしょうか。

[3419: 坪単価比較中さん]

普通の仕様だとおもいまする

[3420: 匿名さん]

30年後半額なら、ぜひ私に売ってください。
2LDK6000万の部屋が3000万で残り40年使えるなら、20万の家賃で残り賃貸に出します。