アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


[スムログ 関連記事]
アルファグランデ千桜タワー　モデルルーム訪問　予定価格と間取り
https://www.sumu-log.com/archives/959
アルファグランデ千桜タワー　モデルルーム訪問　4月編
https://www.sumu-log.com/archives/1071
アルファグランデ千桜タワー 感想戦（若干追記有）
https://www.sumu-log.com/archives/1109
アルファグランデ千桜タワー騒動が僕らに教えてくれたこと
https://www.sumu-log.com/archives/1186
【岩本町界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.9】
https://www.sumu-log.com/archives/1888
マン点流！裏ワザ（口コミを可視化する）
https://www.sumu-log.com/archives/2473

[3221: 購入経験者さん]

>>3216
そうでもないですよ。
今は、2013年頃のようなおいしい物件はもうありませんから、相対的に割安なものでつないでいく時期です。
その意味で、十分対象になりますよ。
大幅な値上がりは見込めないですが、数年単位で見て、買った値段より下げて売らなくてはならなくなる可能性は極めて低いと見ています。市況が悪くなっても、賃貸に出しておけばローン支払いを上回ることは間違いないので残債はサクサク減っていきます。懐が痛むことはなく、タイミングを見計らえば利益も十分見込めます。
要は、都心立地、特に千代田区、超高層（一応）、大規模（そこそこ）という点がなんやかんやで稀少で、その割には誰にでも手に届く価格というのがポイントです。

[3222: 匿名さん]

＞＞３２２１
どこの不動産ブログみても投資向きじゃないと判断されてるけどね。そもそもあなたていしゃく物件扱ったことないんじゃない？その見当違いな書き込み見るあたり。

[3223: 購入経験者さん]

>>3222
人がどう言ってるかじゃなくて、ご自分の意見は？
あなた自身は定借扱ったことあるの？
あと、具体的にどのあたりが見当違いですかね？指摘してみて。説得的に。できるものなら(笑)

[3224: 匿名さん]

もちろん定借の取引経験ありますけど。やっぱり君はないんだね。文面から明らかだったけどね。

定借は地代＋解体費のランニングコストがかかる。地代が安い場合はあまり問題ならないがここのように合計で２４０００円かかるというのはかなり重要なマイナスポイント。

また定借は土地分の固定資産税がかからないが、タワマンはそもそも一人当たりの土地割り当てが少ないのであまり恩恵はない。

定借を扱っている住宅ローンは極めて少なく、特に中古の場合は特に選択枝が限られる上、審査が厳しい。結果的に定借の中古取引は低調になりやすい。

定借自体の資産価値は所有権の７掛け。築浅中古でも同様

ここは５年転売禁止という決定的なマイナス条件がある。もし市況が極度に悪化した場合に売り抜けすらできないというのは大きなリスク。

ここは永住向けであって投資はリスクが多すぎる。グロスが少々割安に見えるが地代の設定と合計すれば全く割安ではないと思う。地代が非常に大きなポイント。

まあ君が好きなようにしな。

[3225: 購入検討中さん]

貸すっていうけど、住宅ローンはどうするの？

[3226: 匿名さん]

>>3207

こんなところ買って損するリスクをとるより賃貸のままのほうがいいのでは？
どっちみちローンだろうか賃料だろうか、最後に何も残らないのは同じじゃないか？

借地->売って引っ越すまで身動きとれない（売却利益よりも損益出る可能性が大きいでしょう）。リスクとして天災とか火災などで保険が全額カバーできない場合でもローンは残る。完済まで払い続ける。結局賃貸マンションに引越すしかない（ほかのマンションを持ってても空き家のままにしないでしょう。賃貸にしてたら住人はいるから入れない）。

賃貸->好きなときに引越せる。天災や火事など、とりあえず物件への被害は自分がやったわけでなければ関係ない。引越せばいい。債務もない。古くなったら新しいマンションへもＯＫ。

[3227: 匿名さん]

>>3225
そうなんだよね。みなさん安直に考えすぎ。
一般的な住宅ローンは「自己居住用」なので、それを使いながら賃貸運用するのは「契約違反」。
やむを得ない事情として銀行に申し出ればとりあえず許可されると思う（自分も以前そうした）が、長期にわたってこれを行うのは「確信犯」だよね。本来はより金利の高い「不動産投資ローン」を使わなくてはいけない。

[3228: 購入検討中さん]

定借はそんな気にすることですかね。今30歳でも70年後は100歳になってるのだから、一般的な寿命から考えると、70年は十分かと思いますがどうなんですかね。

[3229: 匿名さん]

>>3224
定借の売却経験がある方のコメントは参考になります｡
やはり地代が高いのと売却の際のリスクがあるのがマイナスポイントなんですね｡
空中族の人とかは止めた方が良いのかもしれないですね｡

[3230: 匿名さん]

＞3228

あんた論点ズレ過ぎだよ。この板見てるやつで70年後に生きてるやつはほとんどいないでしょ。だから永住するつもりで環境も気に入ってる人にとっては良い物件でしょうし、何ら問題ないよと皆言ってる。

論点は資産価値という面で見たとき、投資対象としては厳しい物件だよねということと、永住という考えで勝った人でさえ、万が一なんらかの事情によって売却の必要が出てくるかもしれない、その時に所有権物件と比較すると経済的な損失がかなり大きそうだねということを話しているんですよ。

資産がたんまりあってそんなのどうでもいいという人にとっては屁みたいな話でしょうけ
ど、そうでない庶民にとっては大事な話。

[3231: 匿名さん]

>>3229
逆でしょ、空中族ほど狙い目でしょ
チャチャっと住んでパパっと手放す
売り難いっていうけど見た目が安いってのは常にメリットだよｗ
いつの時代も目先のことしか考えないお頭さんは一杯いるからねｗ
ただそういう人は通常のローンも通り難いから定借ローンはもっと厳しいのがネック
また、売り急がなきゃいけない状況に追い込まれた場合は、現金客のきっつい指値に苛まれることになるｗ

不動産や土地に限った話じゃないけど、長期間住む前提なら借りるより買ったほうが安いのは当たり前
それでもここに定借で住むメリットは何か？って考えるとやっぱり初期費用を抑えつつ、
千代田区アドレスと山手線５分の立地を享受できるってことに尽きる

[3233: 匿名さん]

ここの70平米は14階でも7050万でしょ。地代のランニングコストを考えたら5年や10年で手放し前提であろうと、その間のコストは8100万くらいの所有権新築物件と同じになるんですよね。この金額だせるなら8100万の新築買うのと同じわけだから、PC湊やクラッシイ芝浦、DTなど都心3区新築の所有権物件を検討できる金額になる。

秋葉原好きにはここしかないし、秋葉駅5分はたしかに近いけれど、この立地自体が都心から少し離れているので、交通利便性だったらクラッシイ芝浦やPC湊の方が良いと思います。都心主要部への実質所要時間はその2物件の方が大抵は短くなるはず。

[3234: 匿名さん]

７０年で十分と書いてる人は、自分の子のことは考えてないよね。
毎月の支払いが多いのに最後には何も残らないお荷物を、親から相続して嬉しいかどうか。

[3235: 匿名さん]

>>3231
クローズアップ現代で最近は1年以内に売却する人の割合が20％になる物件もあると言っていましたが､もしかしてこちらの物件もそうかもしれないですね！意外と空中族が多いのかもしれません｡
先ほど話の出ていた子連れの人たちもみんな空中族だったりして･･

[3236: 匿名さん]

>>3235
ちゃんと見ましたか。空中族の人が言ってましたよね、状況が悪くなってきたから売却を止めて永住も考えていると。

[3237: 匿名さん]

>>3236
すいません｡冗談です｡
ただ､空中族を止めるとテレビで言っていた人は止めちゃうのはもったいないですね｡
現在､グローバルフロントタワーに住んでいましたが､購入時は坪約330万円で､今売ると確実に坪400にはなります｡
7200万円で購入と言っていたので9000万円以上では売れそうなのにな..
うらやましい!

[3238: 匿名さん]

現在空中族なんですが、今の市況で住んでる物件の利益を確定させたい場合は、一時的に住むことを考えるとこの物件は適してるのでは？
それか新川崎になるかと思いますが立地が微妙なので。他は市場よりお得な物件ってない気がしますが、お勧めありますか？

[3239: 匿名さん]

>>3237
あそこはチムラゴウチ氏がブログで何度も叩いてますね。ここも去年に早々と叩かれましたが。

[3240: 匿名さん]

>>3238
一時的に住むのが適していたのはパークリュクス白金高輪でしょう。19階建てで疑似タワマン。もう遅いですがね。旨い話は口外しない。