アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[3121: 匿名さん]

ここ買えるくらいなら、ギリギリ買えるなら、相当金持ちかと。

[3122: 匿名さん]

川崎や横浜でさえここより坪単価高いマンションもありますよ。但し土地付きだけど。

[3123: 匿名さん]

今日行かれた方どんな感じでした？

[3124: 申込予定さん]

横浜駅、山手は
昔から東京より高いの山ほどあるかと
みなとみらいもね

[3125: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

細かな価格はでましたでしょうか？

[3126: 物件比較中さん]

今日からですよね

[3127: 購入検討中さん]

この前よりは新しい情報が少しありましたよ、価格も細かいの見せてもらいました。

[3128: 匿名さん]

電話掛かってきましたが、案内できる部屋があればご案内しますと余裕の対応。
余裕ですべて埋まりそうですね、超激安物件ではありませんでしたが、超人気物件でした～

[3129: 匿名さん]

まあ、安いのは安いからねえ。
ちょっと腹立たしいけど、買える人が羨ましいよ。

[3130: 匿名さん]

土地賃貸、で建物買うだけだからね。

[3131: 匿名さん]

ここって、千葉周作の玄武館道場ってのが昔あった場所なの。どーでもいいけど。

[3132: 匿名さん]

正式価格は決定したということでしょうか？
私は来週なので楽しみにしております。(怖くもありますけど)

[3133: 匿名さん]

もう価格は決まってしまったのですか？
千代田区や区議の方にクレームを言って中堅所得層でも買える値段に下げさせるはずじゃなかったのでしょうか。

[3134: 匿名さん]

>>3133
以前の設計プランからの大幅変更を許した区が、今更価格だけ許さないわけはないでしょう。

[3135: 物件比較中さん]

>>3127
価格は変化無しでしょうか？

[3136: 購入検討中さん]

変化無しでした。

[3137: 匿名さん]

多少の値下げは期待したのですが残念！
まあ、これだけ人気があるのですから下げる理由が無いですし・・
雰囲気的に第1期でほとんどの住戸が決まりそうですね。
1期で登録の無かった数戸が第2期で販売というような感じになるような気がします。

[3138: 匿名さん]

まあ、これでも安いですからねえ。
安くする理由が見当たらない。

[3139: 匿名さん]

湾岸スレでよく見掛ける、安い安いと何度も書き込んで安く思わせるやり方。

[3140: 匿名さん]

以前の設計プランならキッズルームを作るはずだった。総戸数は増やしたが、エレベーター基数は増やさなかった。そしてスーパーは小さくなった。

[3141: 物件比較中さん]

千代田区民住戸はやはり千代田区民で埋まりそうですか？

[3142: 匿名さん]

>>3141
いくつかは余りそうだと前の書き込みにありました。
ただ実際どれくらい余るかは6月に入ってからでないと解らないとおもいます。
各住戸の最終倍率がどれくらいになるか気になるところですね。

[3143: 匿名さん]

今からでも千代田区民になれば良いのでは？

[3144: 購入検討中さん]

なかなかこの短期間で千代田区にある引越しするのは難しいですよね。

[3145: 匿名さん]

値段が下がってくれればと期待していたので、予算オーバーですがこの値段で買います。
当初千代田区や区議にクレームを入れて見解を出すとかいう書き込みがあったので期待してたのですが、見当違いだったようですね。買えない集団が出てきて、東京マガジンにでも取り上げられるのかと思いましたが（笑）

[3146: 匿名さん]

ワンルーム借りて住民票移すだけ。簡単だよ。

[3147: 匿名さん]

それは独身だけ。家族持ちは保育園の問題とかあってそんなに簡単にはいかないんだよ。

[3148: 匿名さん]

>>3146
6月2日以降の住民票であればOKと、のらえもんのブログに書いてありましたね！
どうしても欲しければ、それくらいするしかないですね。

[3149: 匿名さん]

>>3147
それぐらいの意気込みで、欲しけれは、動けということでは？

[3150: 匿名さん]

超激安なら考えますが、今の値段だと儲かる保証ないし5年売れないしね。
しかも確実に買えるならいいが抽選だし外れたら数十万を捨てることになるし、割に合わないな。
そもそも600組の見込み客になってないので買えませんがｗ

[3151: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

さすがに7000万台はそう簡単に埋まらないとは思いますよ。買える人も限られて来るし。

[3152: 匿名さん]

そうですかね、今は年収の１０倍まで借りれるので買える人なんて沢山いると思いますが。

[3153: 匿名さん]

>>3151
千代田区の平均年収は800万円くらいなので、7000万円であれば充分買えそうな気がします。
http://sumaity.com/town/ranking/tokyo/income/

[3154: 匿名さん]

土地無し定借物件を担保にして、銀行が年収の10倍貸してくれるんですかね。

[3155: 匿名さん]

>>3154
確かシティタワー品川のときは、所有権物件と同等の条件でかしてくれたよ。

[3156: 匿名さん]

土地なんて所詮国のものな訳で、所有権だと固定資産税という名の多額の地代を毎年国に払わされてることを考えれば、所有権も定期借地権も大差ないのでは？

[3157: 匿名さん]

シティタワー品川は価格が安かった分、賃貸でも相当な利回りがあるようですが、ここの賃貸相場はどのくらいでしょうか？

[3158: 匿名さん]

>>3150
ここは抽選に申し込むのに申込金が必要なのですか？？

[3159: 匿名さん]

>>3158
千代田区に住民票を移してまで買う話が割りに合わないと言ってる。

[3160: 匿名さん]

もちろんはっきり明言した訳ではないけれど、一時的に千代田区に住民票を移して、、という気持ちまであるのか、営業さんに聞かれました。
もう千代田区民でないとほぼ厳しい状況なんでしょうね。。

[3161: 物件比較中さん]

だったら、止める
それだけ
千代田区に移すとか、そこまで魅力的ではない

[3162: 申込予定さん]

一般と千代田区の配分間違えたんだろね、スターツは。
余ったら一般に回せば良いだけなのに、
住民票移して5年縛りになれとか
購入者にツケを回しすぎてと。

[3163: 匿名さん]

申し込みがなかったら一般に回りますよ、ただ倍率は物凄いことになるでしょうけど。
そもそも千代田区が地主の物件なので、本来なら全て優先住戸であって然るべきです。

[3164: 物件比較中さん]

最近だと、横浜MIDベースは一般と横浜市民半々。
シティタワー品川は枠さえなくて倍率調整のみ。

区民だけって例はなかなかないね。
千代田区人口少ないし
政治家や子供への助成金目当ての住民だけだと
バランス悪いから、外から移住は大歓迎。
通勤利便性目当てでくる、共働きのアッパーな
サラリーマンや小金持ち老人なんて
確実に税金払ってくれて区にとって➕じゃん。

[3165: 匿名さん]

>>3163
地権者は千代田区とスターツとなっています。千代田区だけではありません。

[3166: 匿名さん]

>>3165
地権者は、千代田区、スターツ、元住民みたいだね。
だから、値段を安くするとか利益を千代田区に還元するとかはスキームを知ってれば見当違いと言うこともわかるはず。

ろくに調べずに一部の資料だけで激安とか騒いだブロガーは、所詮素人だったってこと。もう少し勉強して書いてたら流石だと思ったけどね。

[3167: 匿名さん]

>>3164
横浜MIDは検討したけど、市民枠の方が一般より数が多くしかも良い部屋でした。一般には部屋番号4や9が多く。

[3168: 匿名さん]

>>3156
定期借地も地代に固定資産税が含まれる。そして、地主の利益も地代に含まれる。地主が儲けるイコール借り手は損する。

[3169: 匿名さん]

地権者に安定的な利益を与えて、最後には元本の土地が更地になって戻るノーリスクな、地権者有利の仕組みが定期借地。

[3170: 匿名さん]

一気に過疎化しましたね。

これは1倍割れそう？

[3171: 匿名さん]

そうですね、ほとんどの話題は議論し尽くされた感じで、あとは倍率みて申込みするだけですし。
要望書出しに行きましたが、MRは静かでしたよ。営業の方も色々な客層を相手に、今までご苦労様ですとお礼言いたいです。

[3172: 匿名さん]

そうなんですよね、営業さんは忙しそうではありませんでした。

[3173: 匿名さん]

自分含めて撤退したひと多いのでは？

[3174: 匿名さん]

マンション業界の歴史に残るであろう珍事か、、、、売る方にも客にも迷惑な話で。

[3175: 匿名さん]

全てはブログ社会が引き起こした珍事で、売る側にも買う側にも見識が求められた出来事だったね。
最近は一方方向に動く出来事が多いよね、東京駅の記念スイカとか。

[3176: 匿名さん]

>>3175
へんなまとめ。スターツが約束破っただけだろ。

[3177: 匿名さん]

約束破ったら、約束破られた側が何らかのアクションを起こすでしょ。今までそれがないなら、そもそも約束自体が虚構だったんじゃない。別に我々に約束してる訳じゃな無いんだし。

[3178: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[3180: 匿名さん]

年収の10倍まで買えるとか、無謀としかいいようがない。特にここは地代考えるとねえ。
初めてマンション買う人が多いのかもしれないけど、マンマニさんもブログで言ってるように、「買える限度が予算」てな考えはやめたほうがいい。
自分は年収の4倍以上の価格のマンションを買ったことはない。これからもそうするだろう。

[3181: 匿名さん]

地代って月々２万でしょ。外食２回分、それくらい工面できないような収入ならやめた方がいい。

[3182: 匿名さん]

月２万夕食に消えるならいくらでも用意できるが、これはローンが２万増えてるのと同じだからね。しかも３５年でも終わらない７０年払い続ける必要がある。

７０年×１２か月×２万＝１６８０万。つまり物件価格は実質これを足したもの。実際は解体費もあるしね。しかも７０年後は価値ゼロでしょ。

所有権物件より月２万４千円（７１平米で地代＋解体費）多く払う必要があるわけだから、その金額毎月負担できるなら、２．４万×１２か月×３５年（ローンと同期間）＝１００８万高い所有権物件を買っても負担同じ。しかも中古リセール考えたら、大きな差がつきそうなものだが。

この環境が好きでどうしても住みたいというわけじゃないければね。

[3183: 物件比較中さん]

70年住めばね

実際には自分は10年以内には売るんで、
240万

[3184: 匿名さん]

計算できないのかな？10年で売ろうが、35年ローンを組んだ時点で毎月の負担額が同じなわけ。そしたら１０８０万円高い所有権マンションを買って１０年住んでも１０年で使うお金はほぼ同額なはず。１０年で売るくらいリセールを気にするならば１０００万高い所有権を買って１０年で売った方が断然いいのでは。

[3185: 匿名さん]

ここで利益出そうとしてる人なんていないでしょ

[3187: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

>>3182
でも固定資産税がかからないのではないのでしょうか？

[3188: 匿名さん]

他を検討したくても他にいい新築マンションが無いんですよね。残念ながら・・
上野池之端も中央湊も場所がイマイチです。
山手線駅徒歩10分以内のタワーマンションが近く販売されると良いんだけど。

[3189: 匿名さん]

>>3186
ここは定借、免震、内廊下、山手線5分の特殊物件だからね、比較は難しい
どのマンションも一長一短なんだから自分の価値観で選べばいい

>>3188
パークコート浜離宮は期待できそうな感じ
もちろん浜松町のイメージや地権者、お値段の問題はある・・・

[3190: 匿名さん]

自分も撤退します。値段高すぎる。この価格で所有権なら買ってもいい。

固定資産税の差は土地分だけ。しかもマンションなので割合でそんなに大きくないため税金はそれほどかかりません。
どう考えても地代+解体積み立ての費用は余裕で土地分の固定資産税を上回る。

転売するつもりではなくでも万が一売却しなければならないとこのことを考えるべきでは？

売却の際は定期借地で売りにくい、所有権物件よりは評価額が低いでしょう。
仮に売却しなくても７０年後は更地になり、子孫に何も残らない。
もしくはローンの完済前に死んだらローンは消えるが地代と解体費用（管理費と積み立てはどっちみち掛かるから考慮外）は子供や妻が負担することになる。

最近マンション見てて思ったのはどこでも「金利が安い今は買い時！」と言ってるが青田売りの物件だとローン発生時の金利はいくらでしょうね。大きいローン組んで金利上がったら大変なことになりそう。　

[3191: 匿名さん]

>>3189
浜離宮も検討したのですが、場所があまりにも線路から近すぎるのでパスしました｡
部屋の中で爆音がしそうなので・・
で、結局ここになってしまうんですよね・・定借の不安もあるんですけど・・

[3192: 匿名さん]

>>3190
そんなこと言ってたら一生マンションは買えませんよ。賃貸で残らないお金を垂れ流すぐらいなら、損得ではなく気に入った物件をさっさと買った方が良いです。

[3193: 匿名さん]

>>3192
といって、半分賃貸みたいな定借物件を選んでお金を垂れ流すのなら、賃貸物件と五十歩百歩。

[3194: 匿名さん]

>>3191
ここだってJRや高速や大通りの騒音がありますよ、サッシ性能T２で。なのにパスしないんですか。

[3195: 匿名さん]

浜離宮はパークコートだからそもそもこことは客層が違うだろう。
池之端ですらあんまり被らないというのに。

[3196: 匿名さん]

池之端と二股かけてますよ。勝手に決めないでね。

[3197: 匿名さん]

「あんまり被らない」って言ってるだろうが(笑）

[3198: 匿名さん]

>>3194
浜離宮は道路を1本挟んで線路と隣接しているため、電車の音が爆音でした。
サッシは2重窓でT-4かもしれませんが、衝撃とかもありそうなので私的にはムリでした。
ここは線路は確かに近いですが、浜離宮ほど距離は近くないため、入居後、音が気になっても内窓を
取り付ければほぼ無音できると考えています｡
もし、ここが決まったならば、内窓取り付け代として百数十万円予算を確保する予定です。

[3199: 匿名さん]

>>3198
更に余計なお金を上積みで追加。

[3200: 匿名さん]

>>3199
まあ仕方ないです。所々に仕様がコストダウンされてて、サッシの仕様がショボいので・・

[3201: 匿名さん]

>>3200
MRはオプションだらけで豪華にしてますけどね。ところどころ仕様の低い箇所がありますね。

[3202: 物件比較中さん]

価格考えると仕様は低いと思う
主に場所代金と思いかう
それに価値を見いだせなければ
止める

[3203: 匿名さん]

色んなブロガーの現地を見た感想を読むと、場所も場所です。昔は大きな池のあった場所だそうで。

[3204: 匿名さん]

スターツ株の月足は見事な上昇トレンドだな。
リーマンショック直後125円→本日2320円。
素晴らしい経営だ。

[3205: 匿名さん]

倍率対策のネガキャンが凄いですね(笑)
皆さんが何て言おうと、売れてしまう人気物件なんですから。

[3206: 匿名さん]

と書く3205さんは何対策のポジキャンなのでしょうね。

[3207: 匿名さん]

売却の心配をされている方がいらっしゃいますが、仮に市況が悪く安値でしか売れなければ賃貸に出せば良いのではないでしょうか？この立地なら借り手は沢山いると思います、そして市況が改善したら高値で売れば良いだけです。

この立地条件で10年賃貸で住むことと比較したら、買ったほうがお得だと思いますが。

[3208: 匿名さん]

>>3206
ウケた！
>>3019さん以来の名言です！！

[3209: 匿名さん]

ここの非分譲賃貸だけで65戸。更に地権者住戸を含めた他人の分譲賃貸がライバルになるのに、賃貸運用で旨味があるかどうか。

[3210: 匿名さん]

売主のスターツさんは、買主が賃貸に出せば系列のピタットハウスを利用してくれるだろうからイイネ。

[3211: 匿名さん]

モデルルームで横見渡すと子連れが多いように感じました。満席にはなっていなさそうでしたので初回からは落ち着いた感はあります。ただ周囲を見てると人気がないとも思えず、値段相応で買う人は買う物件かなと。堅実に良い部屋は売れてしまうと思います。

[3212: 匿名さん]

取りあえず人気そうだから買ってみて、5年後に売るか持ち続けるかその時考えるではダメ？
こういう物件って評価が分からないから、買わずに買っておけばと将来後悔するかもしれないし。
ここ以外買わずに価格面で後悔しそうなのはパークタワー新川崎ぐらいかな。

[3213: 匿名さん]

>>3211
子連れの人が多いのですか!?
ここは子育てに適した環境に思えないのですが！

[3214: 購入検討中さん]

そうですかね、中途半端な都会よりは千代田区の方が色々便利で子育てに向いてる気がしてました。

[3215: 匿名さん]

空中族のように儲けて5年後に次の物件に行きたいという人には割に合わないだろうね。
ネガコメ見てると売れないとか資産性が無いとかのコメントが多いし。

ただ、賃貸より割安に住みたいという人にはいい物件では？もちろん定住で使い倒すという人にもね。

[3216: 匿名さん]

>>3215
空中族という言葉は嫌いだか、5年ぐらいで転売しようとするひとは選ばないだろう。スカイズとか富久とか割安と言われる物件を選ぶ。ここはやや割安。むしろそれなり。

[3217: 匿名さん]

>>3213
たまたまかもしれませんが二回目に行った回の半分以上の方は子連れでしたよ。麴町中が選択できたりするので一つ魅力と思っています。

[3218: 匿名さん]

千代田区は子育て支援がしっかりしてるからねえ。

[3219: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

でも小さい子どもにあそこの環境はどうでしょうか？喘息にならないかな？

[3220: 匿名さん]

小さいうちに排ガスの耐性を付けれるのでむしろメリットでしょう。