アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[3021: 匿名さん]

どちらも信用できません（笑）
まあ、坪300～400までかなりレンジがあるので、千代田区優先住戸だけ考えれば割安、それ以外は割高という印象です。

割高といっても、高々1,000～2,000万ですよね。ここを買う人って、私のようなDINKSの2馬力世帯年収1,500～2,000万位が大半なんじゃないですか？
正直2,000万なんて少し節約すれば3,4年で貯まる金額なので、高いからといってだらだら賃貸を借りるぐらいだったら気に入っていれば買ってしまうという人は多いんじゃないでしょうか。

[3022: 匿名さん]

湾岸好きのらえもんさんと違い港区内陸好きなチムラゴウチさんブログでは、年収600万から800万と見てます。

[3023: 匿名さん]

割高だったらあえてここを選ぶ理由もないような。
まあ「買える千代田区物件」として人によっては希少なのかもしれないが。
そういえば先日23区の収入ランキングみたいなのを見たけど、千代田区は2位。でも「神田あたりの土着の庶民層とビジネスバリバリの高収入層の2極化が特徴」とか書かれてたな。
1位はやっぱりの港区。

[3024: 匿名さん]

>>3021
かっこいい。高々2000万円と言ってみたい。

[3025: 匿名さん]

>>3023
千代田区を１位にしているランキングもあります。無収入者も計算に入れるかどうかなど、統計はやり方次第ですから。

[3026: 購入検討中さん]

>>3021
子供2人いて年収1000万、頭金ほとんどなし。狙い65A14階以上。きついかなーいかがでしょうか？

[3027: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

管理費がボディブローのように効きますね。

[3028: 匿名さん]

>>3027
管理費は、24時間管理を止めてまで削って安くしたそうです。掛るのは、それ以外の支払いですよね。

[3029: 匿名さん]

>>3026
頭金なしだと月々25万以上の支払いになりますよね、半分近く住宅で払うのは生活厳しくないですか？
貯金なしだとちょっと私は考えます。2000万ぐらいあれば買っても良いかなと思いますが。

[3030: 匿名さん]

>>3026
子供が2人もいると大変ですねえ。
単身やDINKSであれば余裕なのに・・

[3031: 物件比較中さん]

でも70L
が本当は欲しいんです。65Aで４人は狭いかと、、、キツイかな。悩んでます。

[3032: 匿名さん]

>>3031
あなたが年収480万円の方ですか？

[3033: 匿名さん]

住宅ローン以外にランニングコストが5万以上の掛かる点をどう考えるかですね。
私は夫婦で大手町勤務なので、利便性を買うつもりで取り敢えず買います。子供できたり、住環境を求めたいと思うようになったら買い換えるつもりです。

[3034: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

>>3033
どこにされますか？

[3035: 匿名さん]

角部屋希望です

[3036: 購入検討中さん]

私は65Aの13階以下です。

[3037: 匿名さん]

>>3031
3031さんの条件であれば、私的には中古をお薦めするなあ。
こちらのマンションは入居が2年以上も先なので、待っている2年間の家賃はもったいないです。
年収1000万円で頭金ほとんどなしということは、それだけ家賃と生活費が月々かかっているということですよね。

[3038: 購入検討中さん]

3037さん、アドバイスありがとうございます。助かります。

[3039: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

>>3037
子供が2人いて私立にいってます。今中学生なので二人に2000万積んでます。55000円の管理費がなければいけそうなのですが、、、、70lでものらえもんさんの言うとおり、パーキングの前はきついので買うなら14階以上で考えてます。悩みます。

[3040: 匿名さん]

２千万も積んでるの？偉いね、堅実だな。だけど地代が高いここのテイシャク買うんだ。ちょっと理解が難しい。初期投資が少なくてすむのは理解できるけどね。

ここは地代が高すぎて俺にはあり得ん。月５万のランニングコスト、５年は売買・賃貸禁止、そしてローンを完済しても、７０年後は何も残らないんだろ。たぶん、定借は残り４０年切ったらかなり売買難しいと思うし、かなり足元みられるのでは。

[3041: 匿名さん]

みんな20年以内ぐらいに売ることを前提に買うんだろうな。
退職したら高いランニングコスト払ってこんなとこに住む意味ないだろうし。

[3042: 購入検討中さん]

そもそもどのくらいの年齢層の人が買う予定なんですかね。事前案内会では結構若い30代くらいの夫婦も多く来てましたよね。

[3043: 匿名さん]

30代くらいの夫婦は、ブースに入らなかったので商談してないと思うよ

[3044: 匿名さん]

なるほど、70年定借の意味がわかってきた。

30代で購入→35年居住、定年と共に売却→30代が購入→35年後居住終了。
いいんじゃないの、このサイクル。借りるより安いのかな。

[3045: 匿名さん]

築35年のオンボロ定借物件なんて買いませんよ。

10年以内に売り抜けないと。

[3046: 匿名さん]

>>3045
ここを検討しているほとんどの人は長く住もうとなど考えていないと思いますね｡
私も長くて5年くらいかなあ。

[3047: 匿名さん]

>>3045
賃貸需要がある限りは余裕で売れるに決まってんじゃんｗ
ただ中古で定借だと住宅ローンがすんなり下りるかは未知数だし、
商売相手が現金客や利回り重視の投資家のみってことになると、
足元見られる可能性は無きにしも非ず

[3048: 匿名さん]

以下は東京カンテイの

中古分譲マンション　の"売り希望価格"　での平均坪単価
ですが、秋葉原は投資物件中心で、平均専有面積が狭めですが、
それでもこの坪単価は少々ショックですね…
東の９階５５平米で303万なので…


▼東京カンテイ 中古分譲マンション"売り希望価格"平均坪単価
http://www.kantei.ne.jp/jusin/jusin_bn710.html
カッコ内は（平均築年数/同専有面）

【山手線】　 秋葉原 297（10.3/44.2）2016/03/28
【日比谷線】 秋葉原 297（10.3/44.2）2016/02/29


▼近隣
【新宿線】　 神保町 349（17.3/41.1）2016/04/05
【新宿線】　 浜町 　 284（14.5/42.6）2016/04/05
【丸ノ内線】 淡路町 343（10.3/31.7）2016/01/25
【銀座線】　 日本橋 345（14.4/39.2）2015/12/14

[3049: 匿名さん]

賃貸需要は何十年で無くなりますかね。簡単には所有権放棄は出来ないから、最後はお荷物を抱え込んだ状態になるのかな。

[3050: 匿名さん]

>>3048
いつの日か(来年あたり)神田駅が住みたい町ランキングでベスト3位くらいに入ると良いですね！
そしたら坪単価も一気に上がりますよ！

[3051: 匿名さん]

>>3050
ご冗談なら笑えますが、
本当にそう思ってらっしゃる
(住みたい街ランキングと坪単価の正比例)
のだとしたら笑えない冗談ですね(笑)

[3052: 匿名さん]

約定価格ではなくて、
レインズに乗っかった「売り希望価格」が元で
坪297というのが…

約定価格での平均坪単価はもっと低いのでしょうね。

[3053: 匿名さん]

麹町駅は住みたい街ランキングに入ってなくても高い。意味なし。

[3054: 匿名さん]

色々と考えた結果、私は要望書を出すことに決めました。
決め手は立地と免震タワー以外に、私たちは30と若いので千代田区は子育てにも良く通勤にも便利な点が、多少高くても買いたいと思ったところです。待機児童もゼロな点も決め手です。

ただ、書き込みを見ると年配の方が多いように思えました。子供を私立に行かせるならあえて千代田区にこだわる必要は無いと思いますし、老後は利便性はあまり要らないと思いますが、割高と言われているここを選ぶ理由はあるのでしょうか。

[3055: 匿名さん]

待機児童0の意味を調べた方がいいかと。

[3056: 購入検討中さん]

私も要望書を出すことにしました。なんだかんだで駅徒歩1分、山手線4分くらい？も魅力です。職場によっては魅力的な物件ですよね。

[3057: 匿名さん]

４分なのは山手線ではなくて日比谷線の秋葉原駅ですよね。紛らわしいですが。

[3058: 匿名さん]

今、購入を、という人には割安なんだと思います。

数年前を知っていたり、今社宅で家賃補助があってという人には、そもそもこの時代でよいかというテーマが常についてまわります。

私も検討しましたが、親が自宅を手放すのでそっちに転がりこむ予定です！

検討者のご当選を祈ってます！

[3059: 匿名さん]

>>3058
何と比べて割安なんでしょう。街が暗いですね、マクドやセブンイレブンが最近閉店したそうで。

[3060: 匿名さん]

首都高沿いのセブンはビルの建て替えに伴う移転じゃなかったっけ？
古いビルが多いので、建て替わればきれいな町になるかもね。

[3061: 匿名さん]

今週末からまた次のステージが始まりますね。私も要望書出します。職場が徒歩圏で補助も無くなるのでここがベストと判断しました。現地周辺は雑多な感じですが、そこは今後の再開発に期待。

[3062: 匿名さん]

うちの近所もアチコチでビルの建替えをやってますが、解体の騒音が凄いです。粉塵が飛んでくるし。

[3063: 匿名さん]

聞き忘れたのですが、ここはペット可ですか。賃貸部屋が多いとペット不可のマンションもありますよね。

[3064: 匿名さん]

>>3063
分譲マンションでペット不可の物件ってあるの？愚問と思う。

[3065: 匿名さん]

>>3064
長年好評分譲中の勝どきビュータワーは、分譲でもペット不可です。特権の地権者以外は。

[3066: 匿名さん]

1代限りOKという条件つきの分譲マンションもあるよね。
ただ、最近の新築では普通ペットOKだな。動物種、サイズ、頭数に条件はあるけど。

[3067: 匿名さん]

確かにここってペット関しては何も記載がないですね。どこかに記載ってありましたっけ？

[3068: 匿名さん]

気になるならスターツに聞けばいいだろ。

[3070: 匿名さん]

>>3069
中古買うよりは、ここの割安に見える部屋の方がいいな。抽選に外れたらここの割高部屋か中古か検討する。