アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


[スムログ 関連記事]
アルファグランデ千桜タワー　モデルルーム訪問　予定価格と間取り
https://www.sumu-log.com/archives/959
アルファグランデ千桜タワー　モデルルーム訪問　4月編
https://www.sumu-log.com/archives/1071
アルファグランデ千桜タワー 感想戦（若干追記有）
https://www.sumu-log.com/archives/1109
アルファグランデ千桜タワー騒動が僕らに教えてくれたこと
https://www.sumu-log.com/archives/1186
【岩本町界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.9】
https://www.sumu-log.com/archives/1888
マン点流！裏ワザ（口コミを可視化する）
https://www.sumu-log.com/archives/2473

[3001: 匿名さん]

>>2999
じゃ、沖式でお得と判断されたら、周辺の古いのよりも更にお得な激安物件って事ね。ここと違って。

[3002: 匿名さん]

>>3000
次と次の次まで予約させて貰えたんですか?凄いですね！！
聞いていた現地の様子と違いますが、高い予算を現地で申告したのでしょうか?

[3003: 匿名さん]

>>2980
既成概念に囚われずに、色々と考えた方が人生楽しいですよ、70年後ボーナスステージも待ってるかもw
こんなところでムキにならず、人生楽しみましょう！

[3004: 匿名さん]

バルコニーにソファーや椅子を置いて夜景を楽しみたいと思っているのですが、1,400あれば十分でしょうか？
どなたかタワーに住んでバルコニーを活用している方いらっしゃればアドバイスをください。

[3005: 匿名]

>>3004
1400では狭いでしょww
少なくともテーブルおいたら、もう横は通れない。

1800あるとかなりゆったりですよ。

[3006: 匿名さん]

>>3005
俺は2350のソファー買ったけどw

[3007: 匿名さん]

>>3006
のらえもんブログで、1400幅バルコニーをネガられてる点を知らないのかな。

[3008: 匿名さん]

>>3000
3000さんのようにオープンハウス組で次回の予約ができた人は希だと思います。
予約どころか話もほとんどできない状況でしたよね。
でも、なんで予約は2回なんでしょうか？？

[3009: 匿名さん]

>>3004
２メートルあるところに住んでるけど、オープンカフェにあるような、
丸デーブル＋二脚ぐらいなら一々片付けなくても邪魔にならないぐらい余裕はある
子供のビニールプールは活躍してるけど、飲食の経験はないｗ
１．４だとちょっと厳しいと思うけど、工夫次第ではどうにでもなるんじゃない？
公園にあるような長椅子＋収納が簡単な簡易テーブルぐらいなら十分楽しめると思う
つーか１．４測ってネットで気に入った家具のサイズ確認してみればいーじゃんｗ

[3010: 匿名さん]

のらえもんがブログ追加してますね！
https://www.sumu-log.com/archives/1109
ここだと65Aの14Fがお勧めの模様・・
確かマンマニも間取りは65A推しでしたね。

[3011: 匿名さん]

うちは65Aを申し込み予定なのに、ブロガーさん達に推されてしまうのはいいんだか悪いんだか...

[3012: 物件比較中さん]

〉〉2995
仕様がちがいすぎる。
あちらは、公社主導で暮らしやすさに配慮した仕様
あの価格の物件では、あり得ない全熱交換換気、
直基礎免震、コミュニティに配慮したプランニング
もちろん土地つき
ただし、横浜と桜木町の間の駅から徒歩１分

かたや、こちらは、並み仕様
たたし、交通立地は抜群

[3013: 物件比較中さん]

ところで、誰もつっこまないけど
タワーで地盤弱いとこに、30mもの杭差して
免震て、最近の技術ではアリなんでしゅうか。

テレビで大坂梅田？だかの免震マンションが
この作り方で酷いことになったと
やってたので、気になりました。

[3014: 匿名さん]

>>3012
あちら、横浜駅での乗換え不便な地下鉄駅から徒歩3分。建物に老人ホーム同居。でしょ。

[3015: 匿名さん]

安いのは安いんだけどなあ。

[3016: 匿名さん]

>>3015
のらえもんブログを読めば割高なのがわかる。

[3017: 匿名さん]

のらえもんさんの評価には、免震、タワー、という評価が入ってない。近くの不動産屋に聞いたら、所有権なら450と言ってたよ。
ただ、仮に450だとしても南向きは割高。

[3018: 匿名さん]

呼ばれた人はチャンスあり、呼ばれなかった人はチャンスなし、ってことか。

[3019: 匿名さん]

>>3017
近くの不動産屋とのらえもんのどちらが信用できるか？

[3020: 匿名さん]

>>3019
ウケた！

[3021: 匿名さん]

どちらも信用できません（笑）
まあ、坪300～400までかなりレンジがあるので、千代田区優先住戸だけ考えれば割安、それ以外は割高という印象です。

割高といっても、高々1,000～2,000万ですよね。ここを買う人って、私のようなDINKSの2馬力世帯年収1,500～2,000万位が大半なんじゃないですか？
正直2,000万なんて少し節約すれば3,4年で貯まる金額なので、高いからといってだらだら賃貸を借りるぐらいだったら気に入っていれば買ってしまうという人は多いんじゃないでしょうか。

[3022: 匿名さん]

湾岸好きのらえもんさんと違い港区内陸好きなチムラゴウチさんブログでは、年収600万から800万と見てます。

[3023: 匿名さん]

割高だったらあえてここを選ぶ理由もないような。
まあ「買える千代田区物件」として人によっては希少なのかもしれないが。
そういえば先日23区の収入ランキングみたいなのを見たけど、千代田区は2位。でも「神田あたりの土着の庶民層とビジネスバリバリの高収入層の2極化が特徴」とか書かれてたな。
1位はやっぱりの港区。

[3024: 匿名さん]

>>3021
かっこいい。高々2000万円と言ってみたい。

[3025: 匿名さん]

>>3023
千代田区を１位にしているランキングもあります。無収入者も計算に入れるかどうかなど、統計はやり方次第ですから。

[3026: 購入検討中さん]

>>3021
子供2人いて年収1000万、頭金ほとんどなし。狙い65A14階以上。きついかなーいかがでしょうか？

[3027: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

管理費がボディブローのように効きますね。

[3028: 匿名さん]

>>3027
管理費は、24時間管理を止めてまで削って安くしたそうです。掛るのは、それ以外の支払いですよね。

[3029: 匿名さん]

>>3026
頭金なしだと月々25万以上の支払いになりますよね、半分近く住宅で払うのは生活厳しくないですか？
貯金なしだとちょっと私は考えます。2000万ぐらいあれば買っても良いかなと思いますが。

[3030: 匿名さん]

>>3026
子供が2人もいると大変ですねえ。
単身やDINKSであれば余裕なのに・・

[3031: 物件比較中さん]

でも70L
が本当は欲しいんです。65Aで４人は狭いかと、、、キツイかな。悩んでます。

[3032: 匿名さん]

>>3031
あなたが年収480万円の方ですか？

[3033: 匿名さん]

住宅ローン以外にランニングコストが5万以上の掛かる点をどう考えるかですね。
私は夫婦で大手町勤務なので、利便性を買うつもりで取り敢えず買います。子供できたり、住環境を求めたいと思うようになったら買い換えるつもりです。

[3034: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

>>3033
どこにされますか？

[3035: 匿名さん]

角部屋希望です

[3036: 購入検討中さん]

私は65Aの13階以下です。

[3037: 匿名さん]

>>3031
3031さんの条件であれば、私的には中古をお薦めするなあ。
こちらのマンションは入居が2年以上も先なので、待っている2年間の家賃はもったいないです。
年収1000万円で頭金ほとんどなしということは、それだけ家賃と生活費が月々かかっているということですよね。

[3038: 購入検討中さん]

3037さん、アドバイスありがとうございます。助かります。

[3039: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

>>3037
子供が2人いて私立にいってます。今中学生なので二人に2000万積んでます。55000円の管理費がなければいけそうなのですが、、、、70lでものらえもんさんの言うとおり、パーキングの前はきついので買うなら14階以上で考えてます。悩みます。

[3040: 匿名さん]

２千万も積んでるの？偉いね、堅実だな。だけど地代が高いここのテイシャク買うんだ。ちょっと理解が難しい。初期投資が少なくてすむのは理解できるけどね。

ここは地代が高すぎて俺にはあり得ん。月５万のランニングコスト、５年は売買・賃貸禁止、そしてローンを完済しても、７０年後は何も残らないんだろ。たぶん、定借は残り４０年切ったらかなり売買難しいと思うし、かなり足元みられるのでは。

[3041: 匿名さん]

みんな20年以内ぐらいに売ることを前提に買うんだろうな。
退職したら高いランニングコスト払ってこんなとこに住む意味ないだろうし。

[3042: 購入検討中さん]

そもそもどのくらいの年齢層の人が買う予定なんですかね。事前案内会では結構若い30代くらいの夫婦も多く来てましたよね。

[3043: 匿名さん]

30代くらいの夫婦は、ブースに入らなかったので商談してないと思うよ

[3044: 匿名さん]

なるほど、70年定借の意味がわかってきた。

30代で購入→35年居住、定年と共に売却→30代が購入→35年後居住終了。
いいんじゃないの、このサイクル。借りるより安いのかな。

[3045: 匿名さん]

築35年のオンボロ定借物件なんて買いませんよ。

10年以内に売り抜けないと。

[3046: 匿名さん]

>>3045
ここを検討しているほとんどの人は長く住もうとなど考えていないと思いますね｡
私も長くて5年くらいかなあ。

[3047: 匿名さん]

>>3045
賃貸需要がある限りは余裕で売れるに決まってんじゃんｗ
ただ中古で定借だと住宅ローンがすんなり下りるかは未知数だし、
商売相手が現金客や利回り重視の投資家のみってことになると、
足元見られる可能性は無きにしも非ず

[3048: 匿名さん]

以下は東京カンテイの

中古分譲マンション　の"売り希望価格"　での平均坪単価
ですが、秋葉原は投資物件中心で、平均専有面積が狭めですが、
それでもこの坪単価は少々ショックですね…
東の９階５５平米で303万なので…


▼東京カンテイ 中古分譲マンション"売り希望価格"平均坪単価
http://www.kantei.ne.jp/jusin/jusin_bn710.html
カッコ内は（平均築年数/同専有面）

【山手線】　 秋葉原 297（10.3/44.2）2016/03/28
【日比谷線】 秋葉原 297（10.3/44.2）2016/02/29


▼近隣
【新宿線】　 神保町 349（17.3/41.1）2016/04/05
【新宿線】　 浜町 　 284（14.5/42.6）2016/04/05
【丸ノ内線】 淡路町 343（10.3/31.7）2016/01/25
【銀座線】　 日本橋 345（14.4/39.2）2015/12/14

[3049: 匿名さん]

賃貸需要は何十年で無くなりますかね。簡単には所有権放棄は出来ないから、最後はお荷物を抱え込んだ状態になるのかな。

[3050: 匿名さん]

>>3048
いつの日か(来年あたり)神田駅が住みたい町ランキングでベスト3位くらいに入ると良いですね！
そしたら坪単価も一気に上がりますよ！

[3051: 匿名さん]

>>3050
ご冗談なら笑えますが、
本当にそう思ってらっしゃる
(住みたい街ランキングと坪単価の正比例)
のだとしたら笑えない冗談ですね(笑)

[3052: 匿名さん]

約定価格ではなくて、
レインズに乗っかった「売り希望価格」が元で
坪297というのが…

約定価格での平均坪単価はもっと低いのでしょうね。

[3053: 匿名さん]

麹町駅は住みたい街ランキングに入ってなくても高い。意味なし。

[3054: 匿名さん]

色々と考えた結果、私は要望書を出すことに決めました。
決め手は立地と免震タワー以外に、私たちは30と若いので千代田区は子育てにも良く通勤にも便利な点が、多少高くても買いたいと思ったところです。待機児童もゼロな点も決め手です。

ただ、書き込みを見ると年配の方が多いように思えました。子供を私立に行かせるならあえて千代田区にこだわる必要は無いと思いますし、老後は利便性はあまり要らないと思いますが、割高と言われているここを選ぶ理由はあるのでしょうか。

[3055: 匿名さん]

待機児童0の意味を調べた方がいいかと。

[3056: 購入検討中さん]

私も要望書を出すことにしました。なんだかんだで駅徒歩1分、山手線4分くらい？も魅力です。職場によっては魅力的な物件ですよね。

[3057: 匿名さん]

４分なのは山手線ではなくて日比谷線の秋葉原駅ですよね。紛らわしいですが。

[3058: 匿名さん]

今、購入を、という人には割安なんだと思います。

数年前を知っていたり、今社宅で家賃補助があってという人には、そもそもこの時代でよいかというテーマが常についてまわります。

私も検討しましたが、親が自宅を手放すのでそっちに転がりこむ予定です！

検討者のご当選を祈ってます！

[3059: 匿名さん]

>>3058
何と比べて割安なんでしょう。街が暗いですね、マクドやセブンイレブンが最近閉店したそうで。

[3060: 匿名さん]

首都高沿いのセブンはビルの建て替えに伴う移転じゃなかったっけ？
古いビルが多いので、建て替わればきれいな町になるかもね。

[3061: 匿名さん]

今週末からまた次のステージが始まりますね。私も要望書出します。職場が徒歩圏で補助も無くなるのでここがベストと判断しました。現地周辺は雑多な感じですが、そこは今後の再開発に期待。

[3062: 匿名さん]

うちの近所もアチコチでビルの建替えをやってますが、解体の騒音が凄いです。粉塵が飛んでくるし。

[3063: 匿名さん]

聞き忘れたのですが、ここはペット可ですか。賃貸部屋が多いとペット不可のマンションもありますよね。

[3064: 匿名さん]

>>3063
分譲マンションでペット不可の物件ってあるの？愚問と思う。

[3065: 匿名さん]

>>3064
長年好評分譲中の勝どきビュータワーは、分譲でもペット不可です。特権の地権者以外は。

[3066: 匿名さん]

1代限りOKという条件つきの分譲マンションもあるよね。
ただ、最近の新築では普通ペットOKだな。動物種、サイズ、頭数に条件はあるけど。

[3067: 匿名さん]

確かにここってペット関しては何も記載がないですね。どこかに記載ってありましたっけ？

[3068: 匿名さん]

気になるならスターツに聞けばいいだろ。

[3070: 匿名さん]

>>3069
中古買うよりは、ここの割安に見える部屋の方がいいな。抽選に外れたらここの割高部屋か中古か検討する。

[3071: 匿名さん]

私も悩みましたが要望書を出しますよ！
やはり山手線駅から5～6分の距離は魅力なので

[3072: 匿名さん]

要望書出します宣言をここに書かなければいけない意味が分かりません。3068さん流なら、出したいなら出せばいいだろ。

[3073: 購入検討中さん]

いえいえ、宣言するのは大事ですよ。

[3074: 匿名さん]

出さない方がいいかもって、不安、迷い、自信の無さ、に蓋ができます。他人に宣言する事で。

[3075: 物件比較中さん]

老後は利便性はあまり要らない、間違い

通勤利便性は不要だが、生活利便性は要る
年取ると車も運転できないから
あと、医療機関のアクセスは良い方が良い

[3076: 物件比較中さん]

リビオレゾン千代田岩本町ザ・レジデンス

これ、ずっと残り続けてるよ。

桜ハウスはすぐ売れてたのに。

[3077: 匿名さん]

>>3076
多分売れない致命的な理由が何かあるんですね。電車の音が超うるさいとか。

[3078: 匿名さん]

売れ残りやめた方がいいよ。
業者の宣伝書き込みだったのかも。

[3079: 匿名さん]

老後、利便性悪いと最悪だぞ。。。

[3080: 物件比較中さん]

老後利便性はいらない、というのは、
リアル老人（今だと70歳以上？）にあまり接する
機会がなくて、よく分からない人の発言かな。

車運転できる、視力と運動神経なくなって
歩くのもしんどい状況で
かつ、ネットも使えないと
買い物も通院も地獄です。

[3081: 匿名さん]

老後こそ利便性が重要、というのは同意だが、ここの住環境が老後の生活にふさわしいとは思わないな。
老後に必要なのは、良好な住環境と生活利便性であり、通勤利便性は必要ない。

[3082: 匿名さん]

よく分からん。
老後も便利で良いのでは？

[3083: 匿名さん]

実家はそんなにど田舎じゃないので大丈夫です。

[3084: 匿名さん]

>>3082
ここのような雑居ビル街に住む必要はないということ。ランニングコストも高いしね。
もっと緑豊かで、それでいて生活利便性（買い物、医療など）も優れた立地のマンションのほうがいいでしょ。

[3085: 物件比較中さん]

ドいなかというか、最寄り駅や、スーパーいくのに15分以上、とかだと、
毎日の生活でボディブローのように辛いのかと

以外に東京ではそんな立地は多くある

[3086: 匿名さん]

地代確かに高いけど、そのお金って土地の所有者が払う固定資産税相当だから、プラスマイナスゼロなんじゃないの？

[3087: 匿名さん]

東京は交通機関が整っているので車を運転していくよりは、電車やバスを利用した方が良い。
でも駅やバス停が遠いこともあり、田舎の人よりは歩く距離も多いのかな。
ただ徒歩１５分は微妙だなぁ～。(^^;
１キロちょっとかな？

[3088: 物件比較中さん]

老人は、緑多い住宅地が良いとか
軽くハラスメントだなあ。

女の子はピンク着ときなさい、みたいな。

本人が望むのが良い環境では？
まあ、そういう意味では、子供にお金が多く出る
「千代田区」て以外は、子供に向いた環境でもないわけだが、
親としては、助かるからここに住むのかと。

ただ、老人は住む必要ないと。

[3089: 物件比較中さん]

実際統計とると、地方より東京住民のか良く歩いてるらしいですよ。

[3090: 匿名さん]

タワマンの固定資産税の土地分って意外なほど少なかったよね、以前ここで出てた。

[3091: 物件比較中さん]

品川の固定資産税の評価額は、約700万円@70平米
港区なのに、です

[3092: 物件比較中さん]

あ、シティタワー品川ね

[3093: 匿名さん]

>>3086
固定資産税相当ではありません。土地に関する賃貸料金、利益上乗せ分も払っています。
ここの土地部分の固定資産税は精々年5万でしょうし。固定資産税の大半は建物に関するもので、これは定借でも分譲でも等しく支払うものです。定借となったことで安くなる固定資産税など微々たるものですよ。

[3094: 匿名さん]

郊外の生活利便性が悪い、というのは勘違いなんだけどね。
地方都市に数年住んだ(中心地だけど）が、都心（にも居住経験あり）よりむしろ生活利便性は高かったな。
居住コストは格段に安いし、実に快適だったよ。

[3095: 物件比較中さん]

地方100万都市の中心地は東京より利便性は良いと思うよ。

[3096: 匿名さん]

>>3095
いやいや、30万弱の小都市だよ。

[3097: 匿名さん]

>>3095
東京も場所によるよね。ここと仙台の駅前で比べたら、ここのが利便性いいのでは？

[3098: 匿名さん]

>>3094
そう？まずいい塾、インターもないよね。お受験の名門私立も近くにないし、たまの休日にミュージカルや国立美術館にもいけないし、美味しいレストランも夜景の見えるホテルもない。アペリティフの日にヒルズで一流シェフのアペリティフを味わうこともないし、オーケストラも気軽に聞きに行けない。
田舎で遊ぶのはイオン、映画館。食事はファミレス。一度都心で暮らすと田舎の小都市は辛すぎる。なにより通勤が苦痛でしかないし。

[3099: 物件比較中さん]

進学は絶対東京！
私立の数がちがいすぎる。
特に女の子でいける良い私立は東京圏ばかり。

[3100: 匿名さん]

>>3098
たしかに。子供は近所の公立、たまの休みはイオンのフードコート、毎日40分以上の通勤、それで人生終わるなんて考えただけでゾッとする。