アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[2961: 匿名さん]

区営住宅とのツインタワーの割にはむしろ割高かと

[2962: 匿名さん]

ここは、売るより貸すでしょ。

[2963: 匿名さん]

所有権が良いことはわかりましたが、千代田区、免震、タワー、駅近、所有権の中古かこれから発売される物件でおすすめなものを教えてください。当然400以内でね。

[2964: 匿名さん]

また、激安のイメージ作りね。建物だけ買って土地は賃貸の、半分賃貸住宅なんだから安くて当然。

[2965: 匿名さん]

>>2963
湾岸スレでよく見掛ける、「ここにだけ当てはまる条件」を出して「教えてください」と質問する誘導尋問ですね。

[2966: 匿名さん]

定期借地権で満期を迎えた物件はまだ存在してません。
当然更地にして返すという条件ですので、上物が一般的なマンションで地主が企業等であれば履行される可能性は高いでしょう。

ただ、ここは上物が免震タワーマンション、地主が千代田区です。
仮に70年後でも上物のタワーマンションが残り50年近く持つと仮定すると、千代田区は予定通り更地にするでしょうか。
もしかすると、上物の買い取り、借地権を更新、解体費の返還、等がある可能性もあるんではないでしょうか？

たぶん私は生きてないので見届けられないかもしれませんが、借地権も可能性があって面白そうでないですか？

[2967: 購入検討中さん]

みなさん東側の安い部屋の区営住宅とタワーパーキングはどう思われましたか？ストレスになりませんでしょうか？あの圧迫感は？

[2968: 匿名さん]

>>2966
契約の変更はありえない。70年後には確実に更地にしなければいけない。
更新ができるのは普通借地権。
例えばプレミスト白金台は普通借地権で、40年の借地だが更新ができる(40年ごと)。

[2969: 匿名さん]

湾岸の妖精･のらえもん(以外、湾岸の妖精)がブログ更新してますね！
2回目は価格について語っています。
要約すると、こんなとこ高いから俺ならほか買うよ！！　って感じです。

[2970: 匿名さん]

>>2968
定期借地権なので基本は更地変換だと思います。
ただ、タワーマンションは100年以上持つという方もいますし、地主が千代田区ってこと、当初坪225で通った千代田区との約束なんて簡単に破られるということからも、他の定期借地権の物件に比べて可能性が0とは言えないんじゃないでしょうかね？

[2971: 匿名さん]

>>2970
契約は約束とは違う。絶対的なもの。
基本とかじゃなくてね。
ありえないことをここで可能性があるとして語るのは、ちょっとマズイと思う。

[2972: 匿名さん]

安いのがバレると困る人なのかな？（笑）

どう考えても激安でしょ。

[2973: 匿名さん]

７０平米で、ローン返済と別の月当たりのランニングコストが5万超えてるとかあり得んだろ。地代と解体費が異常に高い。物件価格自体も所有権相場の8割超という高値なのに、ランニングコストもこれで激安と言われても。

[2974: 匿名さん]

都内マンションにそれなりに詳しい人なら、ここがさほど安いわけでもないことはわかる。
まあ購入希望者はすんなり買えそうでよかったんではないかな。

[2975: 匿名さん]

>>2971
そこまで真剣に否定していただかなくてもｗ
可能性は限りなくゼロだと思いますが、単にこんなことも考えられるんじゃないかと思って書いただけなのに・・・

倍率操作かもしれませんが、明らかに検討していない方が全否定で書かれてもねｗ
そこまで粘着してこの物権を全否定する必要はなぜなんですかね～

[2976: 匿名さん]

>>2975
いや、契約だから限りなくゼロじゃなくてゼロなんだよ。契約破棄なんかしたらそれこそ大変な話になるしね。
それはそうと、のらえもんさんがこんなにダメ出しするのも珍しいね。いずれにしてもセカンドで欲しくて注目してたから本当に残念…
当分不動産買うの控えて今のタワマンに住み続けることにするかぁ。

[2977: 匿名さん]

70年で計算すると、土地代と解体費で2200万！？ 管理費も共用施設がないわりに高すぎるし… 70平米7200万の部屋に土地代と解体費をプラスすると坪443。まったくお買い得じゃないどころか、割高マンションですね。
しかも駐車場代高すぎ、自転車置き場も一部屋1台もないとは驚きです。いろんな意味で酷いマンションですね。

[2978: 匿名さん]

坪300の部屋を狙ってる私からすれば、ネガキャンしてもらって倍率下げてもらえると助かります。

[2979: 匿名さん]

日本橋の再開発がひと段落したら、その隣の神田周辺も再開発ってならないかな？可能性を秘めた土地と考えています。

[2980: 匿名さん]

>>2975
2968,2971だが、2976さんも書いてるように、可能性は0なんだよ。
あなたは社会人ではないね。

>そこまで粘着してこの物権を全否定する必要はなぜなんですかね～
もう少し頭脳を鍛えたほうがいい。定期借地権についての話しかしていない。

[2981: 匿名さん]

>>2969
東湾岸以外は相場観ゼロだから鵜呑みにしちゃダメだよｗ
お仲間のＤＪさんも指摘してるけど、
得意分野以外をドヤ顔で語るとああなってしまうっていう良い例かと・・・
今後の為に学びたいってスタンスならまだ救いもあるけど、ああやって上から来られるとねｗ
モデルも一括案内組だし（笑）、買う気ゼロのその他大勢って分類じゃあどうしようもないでしょ
やたら秋葉原に拘るのも不可解、駅使うだけならどうでもいいし、「ザ」秋葉原である必要は全くない
飯食うなら神田界隈のほうが良い店一杯あるし・・・

[2982: 不動産業者さん]

まあ、何だかんだ言ってもサクッと売れておわりでしょ。
早く売り切ってくれないと、周りの分譲中古がしこっちゃって商売あがったり。
何とかして！

[2983: 匿名さん]

のらえもんさんとやらのブログ読んでみたが、
>僕が買うなら、個人の好みもありますがこの価格水準なら同時期分譲のブリリアタワー上野池之端、もしくは湊の方が良いかな、と。住居としてのスペックは2物件の方が上ですし、何より所有権マンションですからね。

同感かな。
自分は池之端メインで考えてて、ここは「安かったら買っておくか」ぐらいだった。
自分で住みたいところではないよね。

[2984: 匿名さん]

>>2983
台東区界隈（池之端が別格なのは百も承知）で探してる人は千桜も検討できるだろうけど、
千代田区で探してる人は池之端は全く響かないと思う

[2985: 匿名さん]

>>2984
そうだね。ここみてても、「千代田区限定」（ならどこでもよし、なるべく安いところ）という人が少なからずいることがわかる。

[2986: 匿名さん]

あと、池之端東向きは450〜という感じなので、多分ここの検討者（で余裕のない人）には手が届かないだろうとは思う。

[2988: 匿名さん]

>>2981
ちなみに妖精は周辺環境も最悪みたいなこと言ってますね！

それよりも私は住まいサーフィンの沖式儲かる確率が56％と低いことが気になります｡
同じ定借のブリリア大井町ザ・レジデンスは78％と高いのに！
坪単価は大井町も385万円くらいなのでほとんど同じですが、地代が培違うのが響いてるのかな??

[2989: 匿名さん]

大井町とか言われても何のことだかさっぱり分からんｗ
何もかもが違い過ぎて定借以外に共通項を見つけるのも難しい・・・
沖式の根拠も知らん、ブリリアから金貰ってるとか？

[2990: 物件比較中さん]

二番目三番目は、新築のここの低層より高いね



テイシャクなのに、て言われる覚悟で敢えて言ってみた

[2991: 匿名さん]

>>2986
高いとところだと坪600近いですね！
確かにここ止めて池之端にしようとは簡単にいきませんね！

[2992: 匿名さん]

>>2988
沖式とか全く関係ないすよ。
ただ周辺相場との比較値をもっともらしく書いているだけですので、あまり参考になさらない方がよろしいかと思います。

[2993: 匿名さん]

>周辺相場との比較値
普通それを参考にするんだろ？
他に何を参考にするんだ？

[2994: 匿名さん]

のらえもんは妖精のくせに私たちの検討しているマンションをけなすなんて生意気ですよね(笑)

[2995: 匿名さん]

のらえもんさん、ここと同様に「事前予想は激安、実際は高かった」のパターンだった横浜公社物件は高くても絶賛したのに。

[2996: 匿名さん]

沖式は、良いデータが書いてあるとポジさんが大喜びで引用し、悪い場合は頭から否定する。この掲示板での昔からのお決まり。

[2997: 匿名さん]

オープンルーム行かれた方、つぎの案内は来ましたか？

[2998: 匿名さん]

のらえもん氏のブログを読みました。ここの価格が割高である事実を論理的に書かれていて、流石マンションに詳しいのらえもん氏だと思いました。

[2999: 匿名さん]

>>2993
いや、周辺相場の判断に築年数とかが考慮に入ってないんですよね。

[3000: 匿名さん]

つぎの案内というか、その場で次とその次の日時を予約させてくれたけどな。

[3001: 匿名さん]

>>2999
じゃ、沖式でお得と判断されたら、周辺の古いのよりも更にお得な激安物件って事ね。ここと違って。

[3002: 匿名さん]

>>3000
次と次の次まで予約させて貰えたんですか?凄いですね！！
聞いていた現地の様子と違いますが、高い予算を現地で申告したのでしょうか?

[3003: 匿名さん]

>>2980
既成概念に囚われずに、色々と考えた方が人生楽しいですよ、70年後ボーナスステージも待ってるかもw
こんなところでムキにならず、人生楽しみましょう！

[3004: 匿名さん]

バルコニーにソファーや椅子を置いて夜景を楽しみたいと思っているのですが、1,400あれば十分でしょうか？
どなたかタワーに住んでバルコニーを活用している方いらっしゃればアドバイスをください。

[3005: 匿名]

>>3004
1400では狭いでしょww
少なくともテーブルおいたら、もう横は通れない。

1800あるとかなりゆったりですよ。

[3006: 匿名さん]

>>3005
俺は2350のソファー買ったけどw

[3007: 匿名さん]

>>3006
のらえもんブログで、1400幅バルコニーをネガられてる点を知らないのかな。

[3008: 匿名さん]

>>3000
3000さんのようにオープンハウス組で次回の予約ができた人は希だと思います。
予約どころか話もほとんどできない状況でしたよね。
でも、なんで予約は2回なんでしょうか？？

[3009: 匿名さん]

>>3004
２メートルあるところに住んでるけど、オープンカフェにあるような、
丸デーブル＋二脚ぐらいなら一々片付けなくても邪魔にならないぐらい余裕はある
子供のビニールプールは活躍してるけど、飲食の経験はないｗ
１．４だとちょっと厳しいと思うけど、工夫次第ではどうにでもなるんじゃない？
公園にあるような長椅子＋収納が簡単な簡易テーブルぐらいなら十分楽しめると思う
つーか１．４測ってネットで気に入った家具のサイズ確認してみればいーじゃんｗ

[3010: 匿名さん]

のらえもんがブログ追加してますね！
https://www.sumu-log.com/archives/1109
ここだと65Aの14Fがお勧めの模様・・
確かマンマニも間取りは65A推しでしたね。