アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[2921: 匿名さん]

定借は所有権物件の30〜40%オフが普通です。千代田区民以外の部屋だと坪350程度でしょうか？
35%引きでこの価格と考えると所有権物件だとしたら坪540？
とてもそんな条件のマンションではありませんね。つまり超割高と言わざるをえません。

[2922: 購入検討中さん]

>>2917
２０００～３０００万円を占める土地代金相当額のために、いったいいくら金利と固定資産税を払うと思ってるんだか(笑)

[2923: 匿名さん]

>>2913
この物件だと土地の賃料や70年後の取り壊しの為の工事費まで購入者が負担することになるんだが…
そっちのほうが余程無意味だと思う。

[2924: 匿名さん]

Blogを真に受けて激安と信じてしまって、アンケート5,000以下に丸付けて一線から外れたという人も多く居るだろうからね。
情報を受ける側の見識も大切だが、出す側にも煽る様な出し方はあまりよろしくないと思いますが。

>>2918
タワマンでも建て替えの可能性もあるってことですね!
ただ、正直70年後は生きてないし綺麗さっぱりしてあの世に行きたいので、私は買わせていただきます。抽選に当たればですが・・・

[2925: 購入検討中さん]

>>2923
70年もたてば、取り壊しが必要になるのは所有権物件も同じ。みしろ積み立てがない上に意見がまとまらなくて悲惨な状況になるのが見えている、
初めから計画的に予測がたてられることがどんなに有難いか、後になって分かる。

[2926: 匿名さん]

倍率1～2倍か。ごく普通のマンションだったってことか。

[2927: 匿名さん]

結局は他と変わらない割高マンションですね
今は買い時じゃなくて、売り時ですね

[2928: 匿名さん]

倍率が例え１～２倍でも、本人が良いと思えば良いマンションだ。
納得して買うんだからそれはそれで良いかなぁと思います。
ただローンにしても無理な支払いにならないようにしなければだから、
大丈夫かどうかをちゃんと見極められるようにしないと。

[2929: 匿名さん]

八重洲のブリリアタワーを検討してたけどあっちの方がよかった。価格帯は同じ。八重洲買えば良かった。同じ駅1ふんだし。

[2930: 匿名さん]

70年で取り壊し？
今の新築マンションは耐震性は十分で躯体の耐久性もそんなものではないのが多いだろう。
今建て替えの50年前の建物とは別物だからね。

配管などのメンテナンスも容易な構造になっているし、適切な管理がなされていれば100年以上は十分に住めると思うけどな。
日本の不動産市場も成熟して、欧米のように100年、200年と長く住み継いでいくようになるといいね。

[2931: 匿名さん]

>>2930
欧米のようにはならないだろう。日本人は新しいもの好き。

[2932: 匿名さん]

70年も先のこと考えてもしょうがないので、欲しいと思えば買えばいいし欲しくなければ買わなければ良い事ですし。

ここで要望を言うのは場違いかもしれませんが、売主さんにお願いしたいのは坪300以上でも買うつもりで書いて呼ばれた600人には、優先的に住戸を選ばせていただきたいですね。抽選を優遇しろとかは無理だと思いますが、被らないように案内する際には。
値段が出る前からちゃんと高くても買うという意思をして、少なからず300以上でも捌ける判断に寄与したはずなので、これで全員同じとかでは不満も出ます。

[2933: 購入検討中さん]

>>2930
長く使うの、大いに結構。でも、どこまでやるか合意できるかな？メンテナンスにはお金がかかるよね。古くなってくればそれも膨大な額になる。住民の意見集約できるの？三井が１社で霞が関ビルをメンテナンスしたのとは違うんですよ。
結局なにもされずにスラム化が進むだけ。
７０年もたったら取り壊すって初めから決めておいて、その間使い倒す方が、よほど合理的。

社会的耐用年数ってこともあるでしょ。赤プリが築何年で建て替えになったか知ってる？

[2934: 匿名さん]

10年も経てば都営住宅と同一視される定期借地権のマンションの割には価格が高過ぎでびっくりしました。

[2935: 匿名さん]

>2933
>社会的耐用年数ってこともあるでしょ。赤プリが築何年で建て替えになったか知ってる？

社会的耐用年数を語るのなら、建物種類・特性を考えなきゃね。
赤プリは丹下健三設計のいかにも彼らしい時代性を帯びた建築（内装もまさにそうだった。たくさん泊まったからよく知ってるよ）。
まあ、菊竹さん設計のソフィテル東京(解体時）と同類だね。
ソフィテルが何年で建て替えになったか知ってる？

こういうのを普通の住居であるマンションと同一視してはいけない。

[2936: 購入検討中さん]

>>2935
無知すぎる。

国土交通省が2002年にまとめたマンションの建替工事の着工時期の平均は築後３７年。
東京カンテイが2014年7月に発表した「マンション建替え寿命」でも全国の平均は３３.４年。
社会的耐用年数は、よほどマンションの方が短い。

[2937: 匿名さん]

>>2936
話にならんな（笑）　勝手に言ってろ。

[2938: 匿名さん]

タワーマンションだと１００年くらいは建て替えなくて良いのでは？
そんな、４０年前のマンションと比較しなくても。。。

[2939: 匿名さん]

ここは、超激安とは言えなくても、激安だと思いますよ。

30%から40％オフって何ですか？初めて聞きました。
シティタワー品川の事を言ってるの？

[2940: 匿名さん]

マンションの「社会的耐用年数」が40年弱だとすると、このマンションも40年後以降は「社会的需要」がなくなる、ということを意味する。

[2941: 匿名]

昔の話をしてもしかたないが、東京テラスはここと同じくらいの単価だったと思う。
日本人以外の購入もかなりあるのかな？

[2942: 匿名]

東京レジデンスの間違えでした

[2943: 匿名さん]

>>2939
http://hitokara.co.jp/ls_termleaseholdinterest/
↑
ここみてね。定借マンションは相場の30〜40%オフが普通です。シティタワー品川に限った話じゃないよ。

[2944: 匿名さん]

>>2939
激安って本気？定借マンションにしては高すぎるような…

[2945: 購入検討中さん]

>>2943
今は80%ぐらいです。
特にここ、期間長いし。

[2946: 匿名さん]

シティタワー品川は10％オフ程度ですよ。

[2947: 匿名さん]

>老後までに住み替えを考えている、賃貸にまわすことを念頭においている人にとっては、定期借地権付きマンションは、いい立地に安く住めるチャンスです。

まあそういうことだな。ただここは立地・価格的に微妙ではあるが。
いずれにしろ、50年後以降は「ババ抜き状態」だろうね。高いランニングコストを払って誰が住むのか、想像もできん。
自分なら築50年以上の古マンション（管理メンテも全く期待できず。だって取り壊しが決まってるんだから）に賃貸で高い金払って住もうなんて絶対に思わないしなあ。

[2948: 匿名さん]

>>2947
50年後を考える必要があるのか？ってのは置いといて・・・
10年落ちのレクサスやベンツでも最後は田舎のヤンキーが乗り潰してくれるｗ
土地や立地の価値や概念が将来に渡って等しいと仮定すれば50年後でも買い手や借り手は当然現れる、
例えば10万円で貸せるとして残り20年なら1000万（利回り10パー）以上の値段はつくでしょ

まあそんな単純じゃないのは百も承知だけど、
地主は千代田区なんだから万一の際でも極端に住人に不利な状況にはならないと思うよ

[2949: 匿名さん]

>例えば10万円で貸せるとして残り20年なら1000万（利回り10パー）以上の値段はつくでしょ

ランニングコスト考えてないでしょ。
新築時で5万/万、ここだって修繕は必要だから、当然だんだん上がる。50年後以降は7〜8万/月ぐらい？
家賃10万で借りてくれる奇特な人が現れるとしても、まるまる手元に残るわけじゃない。

10年落ちのベンツは激安（新車価格の1/10以下でしょ）のわりに十分に使えるから需要がある。
自分のEクラスは5年目、5万kmだけど新車同然。

[2950: 匿名さん]

5年目のEクラスなんて、本人がどれだけ新品同様って言ったって半額くらいなんじゃないの？

[2952: 匿名さん]

ズレてる（笑）
ちなみに半額なんてもんじゃないよ。

[2953: 匿名さん]

>>2915
湾岸の妖精ノラえもんもフリー見学会参加したんですね！
マンマニも参加してますし、マンションブロガー達もやはり気になる物件なんですね！
個人的にはモモレジ氏の評価が知りたいですが、湾岸の妖精の第2弾も楽しみにしています！

[2954: 匿名さん]

人気ブロガー？が揃って「その他大勢」ってのがシュール過ぎるｗ

[2955: 購入検討中さん]

テイシャクの一番のデメリットは担保価値の低さ。中古時にローンが付きづらいから買える人がかなり限られる。永住ならばと言えど、人生何があるか分からないからね。

[2956: 匿名さん]

>>2955

>中古時にローンが付きづらい

フラット35であれば問題ないのでは??

[2957: 匿名さん]

使い倒すつもりなら借りる（定借）より買った（所有権）ほうが絶対安い！
これは断言できる

ただそうなると賃貸やレンタル、リースなんてのは生まれない訳で・・・
一定期間割り切って使うとか、税その他含めて賢く利用すればメリットも大きい

一番損なのは70年間住み続けて（借り続けて）しまうこと
結果論に拠るところが大きいんだろうけど、
ＤＶＤ返し忘れて「買ったほうが得だった」って経験、誰にでもあると思うｗ
入口出口については所有権物件より慎重に、
くれぐれも初期費用のみに目を奪われることのないように・・・

[2958: 匿名さん]

>>2956
色んな銀行の優遇金利ローンを選べなくなります。それとフラットは９割以上の融資が厳しいなどの制限があります。

[2959: 匿名さん]

>>2957
初期費用と言っても現金買いではなくローン払いなら何が初期だかで、毎月の支払い総額は定借も大きい。解体費積立まで先払だし。

[2960: 匿名さん]

まあ、どっちにせよ、激安なんだし良いのでは？

[2961: 匿名さん]

区営住宅とのツインタワーの割にはむしろ割高かと

[2962: 匿名さん]

ここは、売るより貸すでしょ。

[2963: 匿名さん]

所有権が良いことはわかりましたが、千代田区、免震、タワー、駅近、所有権の中古かこれから発売される物件でおすすめなものを教えてください。当然400以内でね。

[2964: 匿名さん]

また、激安のイメージ作りね。建物だけ買って土地は賃貸の、半分賃貸住宅なんだから安くて当然。

[2965: 匿名さん]

>>2963
湾岸スレでよく見掛ける、「ここにだけ当てはまる条件」を出して「教えてください」と質問する誘導尋問ですね。

[2966: 匿名さん]

定期借地権で満期を迎えた物件はまだ存在してません。
当然更地にして返すという条件ですので、上物が一般的なマンションで地主が企業等であれば履行される可能性は高いでしょう。

ただ、ここは上物が免震タワーマンション、地主が千代田区です。
仮に70年後でも上物のタワーマンションが残り50年近く持つと仮定すると、千代田区は予定通り更地にするでしょうか。
もしかすると、上物の買い取り、借地権を更新、解体費の返還、等がある可能性もあるんではないでしょうか？

たぶん私は生きてないので見届けられないかもしれませんが、借地権も可能性があって面白そうでないですか？

[2967: 購入検討中さん]

みなさん東側の安い部屋の区営住宅とタワーパーキングはどう思われましたか？ストレスになりませんでしょうか？あの圧迫感は？

[2968: 匿名さん]

>>2966
契約の変更はありえない。70年後には確実に更地にしなければいけない。
更新ができるのは普通借地権。
例えばプレミスト白金台は普通借地権で、40年の借地だが更新ができる(40年ごと)。

[2969: 匿名さん]

湾岸の妖精･のらえもん(以外、湾岸の妖精)がブログ更新してますね！
2回目は価格について語っています。
要約すると、こんなとこ高いから俺ならほか買うよ！！　って感じです。

[2970: 匿名さん]

>>2968
定期借地権なので基本は更地変換だと思います。
ただ、タワーマンションは100年以上持つという方もいますし、地主が千代田区ってこと、当初坪225で通った千代田区との約束なんて簡単に破られるということからも、他の定期借地権の物件に比べて可能性が0とは言えないんじゃないでしょうかね？