アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[2821: 匿名さん]

>>2816

千代田区との約束を守らなかった会社なんだから･･･察しなさいよ＾＾；

[2822: 匿名さん]

>>2816
現状で5000万以上の部屋しかないのに、
予算5000万未満でどうしようと思ったの？
事前情報との乖離やスターツサイドの不備不手際を差し引いても？？？って気はする
軽い気持ちで5000万ってあるけど、売り手も軽い気持ちで大部屋に案内したのかもｗ

[2823: 匿名さん]

まあ、予算増やせば良いのでは？

[2824: 匿名さん]

超激安だとは言えないが、激安というイメージ。

[2825: 匿名さん]

見込み客600人なら、上手く被らないようにして抽選は一部の安い部屋で終わりかな？
全員が申し込むわけでは無いから、平均倍率3倍程度でしょうか。

[2826: 匿名さん]

約束はともかく物件内容だけ見ても、中途半端に安そうなものを買うほど得にはならない典型例かと。
もちろん買いたい人が多いのは結構なことだと思いますよ。

[2827: 匿名さん]

今思うと、価格が発表されてない中でわざわざ5,000万の欄を作ったのは客を選別したかったんだろうな。格安と思い込んでる人、値段を下げさせたい人、予算がない人、冷やかしの人は呼ばれず、本当に欲しい人のみが優先的に呼ばれた。
これだけ噂先行の物件を上手く売るには、賢い売り方なきもするけどね。

[2828: 匿名さん]

>>2826
所有権で坪500として7掛けで坪350
相場や数値数式に異論もあるだろうけど妥当っちゃー妥当
後はもう仕様や立地、デベの格等々、総合的に判断すればいい

高層の南東南西80を8千万台と予想してたから、ちょい予算オーバーなんだよなぁ・・・
区の企画的な恩恵も見受けられないし、そうなると現状の不動産の過熱感もちょい気になるところ

[2829: 匿名さん]

スターツさんは、アンケート回収分3000件から、3つに区分したのですね。
まずは、（１）買う見込みが高い顧客が600件
（１）については、個別に電話をし、モデルルームに案内しました。

残りの2400件に14〜16日事前案内ハガキを送付
2400件をさらに2つに区分
（２）買う見込みが（１）の次に高い？件
　　　→　　14〜16日のどこかの時間をスターツ側で予約
（３）買う見込みが絶望的な？件　　　　　
　　　→　　14〜16日で来てくださいねと案内
　　　　　（事前案内ハガキには予約は不要なのでいつでも来てくださいと記載）

（１）買う見込みが高い顧客が600件
（２）買う見込みが（１）の次に高い？件　※（２）＋（３）は2400件、内訳は不明
（３）買う見込みが絶望的な？件

このような販売方法は、一般的な販売方法なのでしょうか？

[2830: 匿名さん]

(２)の人は居るの？今日行った感じでは予約や時間指定してる人は居なかったけど。来た人から並んで順番に案内されてる感じだけど。

[2831: 匿名さん]

>>2830
だって2816さんなんて明らかに（2）に分類されてるよ。時間が案内されていたってよ。
2816さんの書き込み読んでみて。

[2832: 購入検討中さん]

>>2831
午後の1時から5時限定なのが、2816さんには都合が悪いだけじゃないの。

[2833: 匿名さん]

過去の情報から推測すると、今回は予算～5000万円に丸を付けた人と年収2000万円の人が一括して呼ばれているように思います。
2816さんは現地の時間をオーバーしたのではないでしょうか?

[2834: 匿名さん]

売り方には問題ない。買う気があればMR行って商談すれば申し込みできるわけだからね。
今行ってる人が抽選当たって購入できて、連絡あった人が落ちて買えない可能性も当然ある。

[2835: 購入検討中さん]

なんかスターツ云々の書き込みが多いけど、対応してるメインは東建と伊藤忠だからね。
それに別に普通の対応でしょ。取り立てて悪くもない。

[2836: 匿名さん]

年収2,000万は呼ばれない理由が他にある気がする。予算5,000以下にしたとか、属性が悪いとか。
予算5,000万以下は買えないのでしょうがないけど。

[2837: 匿名さん]

>>2836
予算5000万以下にマルつけたよ。激安なら１つ買っとくかという感じ（当然自宅用ではない）。

[2838: 匿名さん]

>>2837
ということは今回はやはり全員予算～5000万円の人ということなのですね。
年収は関係がないということが解りました。

[2839: 匿名さん]

裏を返すと、3000組中2600組が予算～5000万円に丸を付け、
600組がそれ以外に丸を付けたという事なんですね。

[2840: 匿名さん]

5000万以下に○つけて、呼ばれないとか文句いってる人って、自業自得だと思うんですが。
だって買える部屋がないんだから、呼ばれてもしょうがない気がするんですが、予算外の人も呼べってことなんでしょうか？

[2841: 匿名さん]

そうだね。
今からどんどん行って、買いたい部屋を申し込む。販売は６月下旬らしいからまだ時間はたっぷりある。
呼ばれた人もうかうかできんな（笑）

[2842: 匿名さん]

>>2841
買いたい部屋 = 5000万以下ならば、どんどん行くのは勝手だが買える部屋は無し。

[2843: 匿名さん]

アンケートの答えはあくまでそのときのもの。それくらい理解しろよ。

[2844: 匿名さん]

>>2840
激安物件の妄想、をいつまでも抱いている人たちがいるのだから仕方ない。

[2845: 匿名さん]

ころころアンケート内容が変わるならアンケートの意味がない。
まあ機会は用意されてるわけだから、文句言わずに買いたければ行けばいい。

[2846: 匿名さん]

>>2843
アンケートの頃には既にここへ、正解の@325万説が書き込まれていたんだから甘いよ。

[2847: 匿名さん]

当時の情報を整理すると、価格は225万と325万説が両方、MRを作る、事前案内会がある、という情報がリークされていた。

値段はどちらを信じても構わないが、今の市況や物件を考えれば225万で仮に出るとすれば、MRや事前案内会を開催して捌けるはずが無いのは少し考えれば分かるはずですが。

[2848: 購入検討中さん]

今呼ばれてる方をさばかないと売り始められないとのことでした。

[2849: 匿名さん]

>>2847
高い325万説を出し、実際はそれよりも安くて「お買得に見せかけるんじゃないか」なんて説もあったけどね。本当に325だった。

[2850: 匿名さん]

オープンハウスの案内は2400人に出ていると思いますが、どれくらいの人が行くんでしょうね?
ブログの情報によると平日の13日も結構、混んでいたようですので土曜の本日の状況が気になります。
家から近いのでチラッと明日見に行ってみようかな

[2851: 匿名さん]

それなりに購入希望者は増えそうだね。
デベとしては歓迎だろう。確実に売り切るために。

[2852: 匿名さん]

どうですかね、元々5000万以下で買おうとしていた層ですから、最低6000万～の部屋を買うとは思いませんが。

[2853: 匿名さん]

まあ、その方が住民層も良くなるので嬉しいのでは？

[2854: 匿名さん]

大勢の賃貸住民と同じ屋根の下で住むのに、住民層を期待しても無駄。

[2855: 匿名さん]

賃貸住民から見れば土地賃貸の定借住民だって、自分達と五十歩百歩だと思うだろうな。

[2856: 購入検討中さん]

今日行きましたがもうお呼びでないような扱いでした。

[2857: 匿名さん]

>>2856
本当ですか?そういう対応をされると悲しくなっちゃいますね｡
仕方がないのかもしれませんが･･

[2858: 購入検討中さん]

https://smp.suumo.jp/chukomansion/tokyo/sc_101/pj_86446579/?kbn=2&...

この千代田区の中古マンション、千桜よりも割安じゃないですか？

[2859: 匿名さん]

>>2858
そこまで安くはないような気がしますが！
しかも施工が長谷工となっていますね

[2860: 匿名さん]

>>2858
そこ、新築時に検討したのを思い出しました。何で買わなかったかは忘れたけど。

[2861: 匿名さん]

管理費等17000円/月か。ランニングコストも安いな。

[2862: 匿名さん]

清掃必要なダイレクトウィンドーもゲストルームも展望ラウンジもジムもキッズルームも集会室も無し。エレベーターも少ない。管理費安くて当然。

[2863: 匿名さん]

まあこのあたりの相場感があれば、そんなもんだというのはわかるんだけどね。
いまだに所有権なら坪500万とか言ってる人がいるのはちょっとびっくり。

[2864: 匿名さん]

>>2856
問い合わせ数があまりに多すぎたので、対応に疲れきってしまったんでしょうね。
今週末が最後の大仕事なのではないでしょうか。
実際に販売を開始したら人も限られてくるので、対応も良くなりますよきっと

[2865: 匿名さん]

倍率も大体分かりネタも尽きてきたので、当初の予定通り225万で発売されたらどうなっていたか想像で書いてみる。

現在で3,000人アンケート送付のようだが、仮に225万なら噂でさらに伸び5,000人ぐらいが申し込むと想定。当然投資家業者も混ざる。倍率は強弱付くと思うが平均は25～30倍程度の倍率。当然MRなんて開かれずにCT品川のように書類応募のみとなる。
5年は転売禁止だが、5年後は大量に転売や賃貸に回る。

225万で売り出した場合、一部平均的所得なサラリーマンも住めるだろうが、結局5年後に賃貸マンションとなることが目に見えている中で値段を考えたんだと思う。平均的なサラリーマンも、5年後2,000万近くの売買益があれば売るだろう。

[2866: 匿名さん]

>>2865
千代田区との約束を守らなかった言い訳ですか？

[2867: 匿名さん]

>>2865
その225万よりも高く値付けした儲け分を、結局誰が懐に入れるんでしょうね、、、、

[2868: 購入検討中さん]

千代田区でしょ。

[2869: 匿名さん]

千代田区じゃなくてスターツの懐に入るんでしょ。儲かった分を区に返す仕組みなんかないでしょう。

[2870: 匿名さん]

一部の者が多額の利益を得る売り方は健全では無いし、千代田区もそういう考え方を持っていた人に買ってもらいたくないと思う。儲けは千代田区と売主で決めれば良い話。別に売主が貰うと決まったわけではないし、我々には関係ない。

[2871: 匿名さん]

この掲示板は関係者らしき人が書き込んでるから酷いね。

[2872: 匿名さん]

こういうやったもん勝ちの事例ができるのは今後のことを考えると良くないね。品川のすみふみたいにバカ正直にやらなくても、スターツみたいに取り敢えず事業者の権利を押さえとけば、価格は後からどうにでもなる、というふうになる。

[2873: 匿名さん]

値上げ分が全部区に行くならそれはそれで公平でいいと思うが、そうじゃないでしょ。売主が全部貰う仕組みなんでしょ。違うの?

[2874: 匿名さん]

>>2861

管理費等が17000円/月ではなくて、管理費が17000円/月で、別に修繕積立金や解体積立金、地代で狭い部屋でも月々５万円ぐらいかかりますよね！？

安く見せたいのか、騙したいのか分かりませんが、嘘をつくのは止めましょう。

[2875: 匿名さん]

>>2870
それは詭弁。その多額の利益を得るのは誰なのか、は買主には大いに関係ある。千代田区民には知る権利がある。

[2876: 匿名さん]

このプロジェクトは千代田区からの補助はあるのかな？

もしそうだとすると、千代田区民の税金が使われていて、それが結果的にスターツの利益に繋がっているってこと？

[2877: 匿名さん]

2870が関係者の書き込みに見えてしょうがないんだが、もしそうならこれは問題だよ。

[2878: 匿名さん]

関係者ではなく単に600人の内の1人です。
私も千代田区民なので気になりますが、まだ売り出してないんだから焦らなくてもいいのでは？
千代田区に戻るのがいいとは思いますが、売主が貰うなら千代田区は丸め込まれて情けないなと思うぐらいです。文句があれば千代田区に言えばいい話ですよ。

[2879: 匿名さん]

議会答弁見てると区はスターツに好きにしていいと言っちゃった手前、今さら指導できない感じがする。

[2880: 匿名さん]

価格にしても、掲示板にしても、やりたい放題ですね。。

[2881: 匿名さん]

匿名掲示板なんてそんなものです、話し半分で書き込みしてるのですから。
真実が知りたければMR行くなり千代田区に電話するなりして聞くのが一番、明日もMRやってるみたいですよ！

[2882: 匿名さん]

今回、予約で来場した人が約600組で、販売戸数が184、仮に600組中半数が登録したとすると300なので各住戸の倍率は1～2倍くらいになりますかね。
600中、千代田区民がどれくらいいるかにもよると思いますが。

[2883: 匿名さん]

宣伝になってしまいますが、マンコミのブログにMRのことや倍率の見込み、なぜこの価格になったかが書かれてますので、ここで議論するよりそちらをみられた方がいいのでは？

[2884: 匿名さん]

>>2883
マンコミのどのブログですか？

[2885: 物件比較中さん]

ブログにも普通の庶民は買えないとかいてました

[2886: 匿名さん]

>>2884
マンションマニア氏が書いたブログです。このスレの最終レスのすぐ下に「人気マンションブロガー集合!」と書かれたところから入ります。
>>2883
なぜ当初より高いこの価格になったかは、ブログには書かれてませんよ。営業に質問したものの本当のところは聞き出せなかった、知っていても言えないんでしょうとブログ主は書いてますね。

[2887: 匿名さん]

ただマンマニ氏のブログは、昨日の現地の様子が詳細に書かれていたのでとても参考になりました。
混雑ぶりが物凄かったようです。
倍率は、3LDKは抽選になりそう、2LDKはならない住戸もあると書いてあります。

[2888: 匿名さん]

一応、URLを張り付けておきます。
マンションマニアのマンマンタイムhttp://mansionmania.blog.jp/archives/1057278707.html

[2889: 購入検討中さん]

千代田区の築浅中古マンションで、千桜タワーよりもオススメの物件があれば教えていただけないでしょうか。よろしくお願いいたします。

https://smp.suumo.jp/chukomansion/tokyo/sc_101/?sort=5&type=1

[2890: 匿名さん]

>>2889
パークハウスグラン

[2891: 購入検討中さん]

秋葉原中心で「暮らす」ことを重視するならＴＲＴはバランス良いんだけど。アドレスは台東区ですが。
千代田区にこだわるなら難しいよね。

[2892: 匿名さん]

>>2889
そんなのないでしょう。

[2893: 匿名さん]

地代と解体費だけで22000円て最近のテイシャク相場じゃめちゃ高いな。修繕費上がる築年数になったら転売はかなり厳しいかもね。

[2894: 匿名さん]

千代田区に長く住んでる人に買って欲しかった。

とか綺麗事も甚だしい。単に高くして儲けたかっただけ。その利益分を千代田区の福祉に寄付ならわかるが、自分らのお財布に納めるんだろ。コンペの時からはなから高く売る気だったらどうかとおもうね。一時的な利益は得るだろうが、なるほどこれがスターツねと勉強した人は沢山いるでしょう。失ったものも確実にあると思う。

[2895: 匿名さん]

>>2894
買えなくてイライラするのはわかりますが、苦情は直接スターツと千代田区に言いましょうね。


ところで、要望書は早く出した方がいいんですかね？
来週から提出できるようですが、被らないようにしてくれるらしいので様子みて出すのでも良いかなと思うのですが。

[2896: 匿名さん]

年収１５００万、予算６５００万申告だと呼ばれなかった模様。
混雑嫌いだし、ブログを見る限り接客で嫌な思いをしそうだしで、行こうかどうかギリギリの時間で悩み中。

[2897: 匿名さん]

>>2896
今から行くと、超待たされそうですね。

[2898: 匿名さん]

>>2896
呼ばれなかったのは、年収、予算的に投資だと思われたからですかね。

[2899: 匿名さん]

最初に連絡来て案内された方々が優先的みたいですね。仮に要望書出しても公平な抽選にはならないと思い悩んでます。フィルターかけられてなんだか悔しい想いですが世の中そんなものですかね。

[2900: 匿名さん]

就職活動の時に学歴フィルターってありませんでしたか？

[2901: 匿名さん]

さっき見てきました。シティタワー品川と同レベルの仕様を予想してたので結構いいなと思いました。意外に空いてて待ち時間無しでした。

[2902: 匿名さん]

皆さんMR見学お疲れさまでした、これでようやく販売が開始できますね。抽選になりそうですが、今から楽しみです。

[2903: 匿名さん]

やっぱり千代田区って人気なんですね。

[2904: 匿名さん]

>>2901
シティタワー品川は、坪単価１２０万位だったそうですから、３２５万のここが同レベルのわけないでしょう。

[2905: 匿名さん]

民度？

[2906: 匿名さん]

安いのは安いから抽選は凄そうだね

[2907: 物件比較中さん]

ここを買うと60歳までに2000
万残ります。危険でしょうか？

[2908: 匿名さん]

安いのは土地が賃貸だから

[2909: 匿名さん]

余裕で退職金で払えそうだけどね。

[2910: 匿名さん]

今後のマンションは借地権がメインになるんじゃない？
正直、土地の権利と言ってもタワーマンションの場合、ほぼ意味ないよね。。。

[2911: 匿名さん]

借地権にしても安すぎるかと。
特に低層安いわ。

[2912: 匿名さん]

ここは単なる借地権ではなくて、それより権利が弱い定期借地権。70年間賃料を払い続けて何も残らない。

[2913: 匿名さん]

その方が良くない？
タワーマンションで土地なんて意味あるのかな？

[2914: 匿名さん]

低層も高層も、床面積が同じなら同額の土地賃料と同額の管理費その他。

[2915: 匿名さん]

のらえもんさんなんか見学会に怒ってるw？
http://wangantower.com/?p=11917

[2916: 匿名さん]

ちょっとこの物件のネタから外れて申し訳ないんだけど、仮に所有者の同意が得れたとして、今のタワマンって立替って出来るものなの？容積率一杯で建ててるから無理なんじゃないの？
仮に出来ないとすれば、50年60年後に高い大規模修繕費を払わせられるぐらいなら、70年と区切って最低限の補修等をやったほうが先が見えて良いと思うのだが。まあこれは各自の考え方次第だけどね。

[2917: 匿名さん]

>>2913
意味を問うなら、土地賃料をトータルで１千数百万円払うことの意味は何。何も残らないのに。

[2918: 匿名さん]

>>2916
建替は、スーゼネ各社が既に色んな方法を考えてます。容積率上乗せは安倍政権も言ってました。

[2919: 匿名さん]

>>2915
のらえもんさんが機嫌悪くなったのは弟子にたいしてじゃないかなぁ

[2920: 匿名さん]

>>2916
ここは解体費を先払で払うことになるのを忘れてるんじゃない。地主様には更地返しだから、地主様は楽々建て替えるでしょ。