アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[2781: 匿名さん]

>>2773
現在、こちらの場所と似た環境に住んでいます｡(西側にJRの線路、東側に首都高)
営業の方は電車の音に関しては気にする必要は無いと言っていましたが、線路までの距離からすると間違いなく無音ではないと思います｡
しかも、こちらのマンションの窓はT-2となっており、防音性能に関してはあまり期待ができません｡
線路から同じような距離に立地しているグローバルフロントタワーは2重窓となっていたので、こちらのT-2サッシは残念でなりません｡
実際の電車の音の聞こえ具合に関しては、現地で調べてこようと思っています｡(ただし、そんなに大きな音では無いと思っています)
もし、気になるレベルで対策をしたい場合は、入居後自分で業者さんに内窓取り付けを依頼することになります｡
その場合、80タイプで100～200万円の費用はかかると思います｡

[2782: 購入検討中さん]

65Aで4人はきついでしょうか？子供2人です。

[2783: 匿名さん]

>>2782
考え方次第
個人的はゴメンだけど、そういう家庭はいくらでもある

[2784: 匿名さん]

>>2781
T-2ですか、確に期待できませんね。現在住んでいる家はT-3です。

[2785: 物件比較中さん]

65aは、南側が階段なんたけど、そこの壁がなんとALC壁！
と言うのが気になる
音や震動響きそう

タワーなんでコンクリートでないのは仕方ないとしても
乾式の戸境壁より質が悪いのが

[2786: 匿名さん]

階段と言っても非常階段なので、人は殆んど通らないでしょう。賃貸低層階なら利用する人がいるかもしれないけど。

[2787: 物件比較中さん]

まあ、普通は階段側は防火のためALCにしても、
防音のため、部屋側にもう一重戸境と同じ壁つけるもんなんだけどね。
気に入れば、痘痕もエクボということ。

[2788: 匿名さん]

インターフォンの画面が小さかったり、玄関ドアに防犯センサーが無かったり、色んな点で仕様が「節約」されたマンションですから。

[2789: 匿名さん]

>>2782
小学生低学年くらいならなんとかなるかもしれません。

[2790: 匿名さん]

>>2781
そんなかからんよ。

[2791: 購入検討中さん]

>>2789
中学生と高校生です。厳しいですか？

[2794: 物件比較中さん]

オープンは、捌くのが目的なのかね？
案内もしないのは問題だし

[2795: 匿名さん]

室内のドアレバー、センスを疑った。痛いでしょ。

[2796: 匿名さん]

もう買う人はある程度揃ったから、今回のオープンハウスで一応買えそうにない人も呼んだことにして売り出すんじゃない？
呼ばずに売り出すとまた騒ぐ奴がいるからね。

[2797: 匿名さん]

>>2791
65も70も80も同じ3LDKですので大丈夫といったら大丈夫な気がします。
ただ収納が少なくなるので荷物を増やさない努力は必要になると思います。
現状、荷物が多いようでしたら入居までにいろいろな物を捨てまくるしかないですね。

[2798: 匿名さん]

>>2791
引き戸の二部屋はプライバシーがほぼゼロです。窓に面していない部屋は、引き戸を閉めたままだと風の入れ替えもできない真っ暗な部屋ですが、それでも大丈夫ですか？

[2799: マンション検討中さん]

幹線道路から一本入ったタワマン在住ですが、防音がしっかりしていれば音はほとんど気にならない。ただ、ここの安いつくりだと、窓を閉めても気になるかもしれません。便利さと騒音は表裏かと思うが、窓開ければまず聞こえるだろうし、窓閉めても、電車は大丈夫かもしれないが、救急車、パトカーのサイレンの音はまず聞こえるでしょう。
だが、安いつくりだから建設費高騰が言われる中低層住戸はある程度に抑えられているわけだから、安かろう悪かろうで、中間層が手が届くのかと。

[2800: 匿名さん]

意味わからん（笑）

[2801: マンション比較中さん]

安くはないですよね。分譲フロアは全階同じつくりだし、特別共用施設をつくるわけではないし、キッチン回りも安く作っている。
明らかに南と上層に価格を上乗せしてきています。例外的に最上階はこれでも昨今の分譲マンションほどは上乗せされず手ごろ感はあります。東が安めなのは東の視界が期待されないことから納得だが、西も特別何かが見えるわけではない。○LDK、○千万円～と宣伝する分には安く見せることはできるが、下の方って5年縛りってあるんでしたっけ、明記されてないからそのへんの情報が、、
賃貸は方角で価格差が出にくいので、賃貸に出すなら北だが、更新の時に値下げを迫られたり、築年数がたつと下げさせられたりされたことありますし、事故物件や空室のリスク、ただでさえ高いランニングコストが経年的に上がることを考えると、利益目的に購入する物件ではない。永住するならどこでもよいが、転売や賃貸を考えるなら、あえて挙げると買うなら相対的にお得な価格設定の北。スカイツリー見えると内覧の時セールスポイントとなるので、なるべく上の階。80は元値が割高だからよほど値下げしないと売れないのでは。永住するなら80かな。

[2802: 匿名さん]

ご丁寧にどうも　勉強になります

[2803: 匿名さん]

>>2801
千代田区民優先分譲住戸については、引き渡し後5年間は転売禁止となっているようです。
一般分譲住戸に関しては、縛りはないようですね。
http://tower-world.jpn.org/db/?p=3830

[2804: 匿名さん]

80はこの値段でも希望がたくさん入ってると聞きました。高くても買う人はたくさんいるみたいですよ。転売屋さんには美味しくないと思いますが。

[2805: 匿名さん]

安いのは安いですよ。

[2806: 匿名さん]

普通のマンションでこの価格なら激安。
しかし、ここは宝くじみたいな超激安だと宣伝された。それと比べたら安く感じない。

そういう事。

[2807: 匿名さん]

定借だから、今の市況としてはやや割安、程度だね。

>資料請求が6000件、アンケート回収が3000件、来場が600件

激安と言われてた割にアンケート回収数は普通だね。来場600件とはけっこう絞りこんだのが伺える。

[2808: 匿名さん]

>>2803
ブログ見ました。オープンハウスの様子が細かく紹介されていますね。
現地での対応は私がモデルルームに行ったときと全然違っているので衝撃的でした。
やはり今週末のオープンハウスに案内されている人は、デベから買える見込みが低いと判断されている人なのでしょうか?
でも相当賑わっているみたいですね。

[2809: 匿名さん]

＞デベから買える見込みが低いと判断されている人

そりゃそうでしょ
ブロガーなんか招かれざる客の筆頭じゃんｗ

[2810: 匿名さん]

>>2809
ブロガーかどうかより、収入次第では？

[2811: 匿名さん]

>資料請求が6000件、アンケート回収が3000件、来場が600件

私も個別対応時にモデルルーム行きましたが。
ひどすぎる。商売としてはうまいがやり方が汚い。
出世はするが嫌われるタイプ。

[2812: 匿名さん]

招かれざる客2400組

[2813: 匿名さん]

600組は「選ばれし人々」だね。
でもそれで完売の目処が立ってるなら、デベさんさすがの選択眼なんじゃないの？

[2814: 匿名さん]

>>2811
オープンハウス以外の時の対応でも何か嫌なことがあったのでしょうか?
私が行ったときはとても良い対応で、全然そんなことは無かったんですけどね‥

[2815: 匿名さん]

売り手からしてみれば、冷やかしや買えそうにないお客を相手にするより、買える客のみ囲いこんで短時間で売った方が経費もかからず賢い売り方だったのでは？
大量の客を効率的に売るにはうまくやったんじゃないの。

[2816: 匿名さん]

14〜16日の事前案内がきましたが、案内されていた時間が都合が悪かったため、時間外に飛び込みで伺いました。
この時点で迷惑な客と判断されたようで、上記のブログにもありましたように、名刺なし、名前も名乗られず、まともな説明なし。そのほかシアター、模型、カラーセレクトの案内なし。広いタイプのモデルルームの案内もなし。30分くらいで案内が終了しました。
アンケートの内容も、受付の方が「予約されている方」と「14〜16日に来る方」で別物でした。(受付の方が営業担当にどちらのアンケート用紙に書いてもらうか確認していました)

これだけインターネット上で話題になり、冷やかしの方も多いとは思いますし、買う気がない人、買えない人に時間を割く必要はもちろんないと思いますが、私自身、年収的にも7000万くらいまでは買えますが、そこまでの値段の家を探しているわけではなく、2LDKくらいなら買えるかなーくらいな軽い気持ちで5000万にチェックを入れただけでこのような対応だと、個人的にはスターツさんの他物件で気になる物件があったとしても検討外にせざるを得ないかなといったところでしょうか。
他の大手さんや、小さなディベロッパーですら、このような対応はあまりされたことがなかったので、少し衝撃でした。
今後モデルルーム行かれる方の参考になれば幸いです。長文失礼しました。

[2817: 匿名さん]

>>2816
長文ご苦労様です。残念ながら5,000万では買える部屋が無いのでしょうがないとおもいます。
本当に欲しい人が沢山居るわけですから。

[2818: 匿名さん]

>>2801
北向きってそもそも賃貸時に客付きが悪いと思う。

[2819: 匿名さん]

>>2803
転貸も禁止だったはずです。

[2820: 匿名さん]

タワーという魅力があると北向きでも大丈夫だよ。

そもそも都心だと、何向きでも暗いしね。

[2821: 匿名さん]

>>2816

千代田区との約束を守らなかった会社なんだから･･･察しなさいよ＾＾；

[2822: 匿名さん]

>>2816
現状で5000万以上の部屋しかないのに、
予算5000万未満でどうしようと思ったの？
事前情報との乖離やスターツサイドの不備不手際を差し引いても？？？って気はする
軽い気持ちで5000万ってあるけど、売り手も軽い気持ちで大部屋に案内したのかもｗ

[2823: 匿名さん]

まあ、予算増やせば良いのでは？

[2824: 匿名さん]

超激安だとは言えないが、激安というイメージ。

[2825: 匿名さん]

見込み客600人なら、上手く被らないようにして抽選は一部の安い部屋で終わりかな？
全員が申し込むわけでは無いから、平均倍率3倍程度でしょうか。

[2826: 匿名さん]

約束はともかく物件内容だけ見ても、中途半端に安そうなものを買うほど得にはならない典型例かと。
もちろん買いたい人が多いのは結構なことだと思いますよ。

[2827: 匿名さん]

今思うと、価格が発表されてない中でわざわざ5,000万の欄を作ったのは客を選別したかったんだろうな。格安と思い込んでる人、値段を下げさせたい人、予算がない人、冷やかしの人は呼ばれず、本当に欲しい人のみが優先的に呼ばれた。
これだけ噂先行の物件を上手く売るには、賢い売り方なきもするけどね。

[2828: 匿名さん]

>>2826
所有権で坪500として7掛けで坪350
相場や数値数式に異論もあるだろうけど妥当っちゃー妥当
後はもう仕様や立地、デベの格等々、総合的に判断すればいい

高層の南東南西80を8千万台と予想してたから、ちょい予算オーバーなんだよなぁ・・・
区の企画的な恩恵も見受けられないし、そうなると現状の不動産の過熱感もちょい気になるところ

[2829: 匿名さん]

スターツさんは、アンケート回収分3000件から、3つに区分したのですね。
まずは、（１）買う見込みが高い顧客が600件
（１）については、個別に電話をし、モデルルームに案内しました。

残りの2400件に14〜16日事前案内ハガキを送付
2400件をさらに2つに区分
（２）買う見込みが（１）の次に高い？件
　　　→　　14〜16日のどこかの時間をスターツ側で予約
（３）買う見込みが絶望的な？件　　　　　
　　　→　　14〜16日で来てくださいねと案内
　　　　　（事前案内ハガキには予約は不要なのでいつでも来てくださいと記載）

（１）買う見込みが高い顧客が600件
（２）買う見込みが（１）の次に高い？件　※（２）＋（３）は2400件、内訳は不明
（３）買う見込みが絶望的な？件

このような販売方法は、一般的な販売方法なのでしょうか？

[2830: 匿名さん]

(２)の人は居るの？今日行った感じでは予約や時間指定してる人は居なかったけど。来た人から並んで順番に案内されてる感じだけど。