アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[2721: 匿名さん]

最低6,000万以上という価格帯で地代も掛かるのであれば、年収700万の私が呼ばれないのは分かりますが、そもそも買える見込みが無い客は事前案内に呼ばないという売り方は高級なマンション業界では一般的なのでしょうか？
慈善事業じゃないので、買えない人に時間と手間を掛けるほど甘くないのは分からなくもないのですが。

[2722: 物件比較中さん]

イッパンテキです

[2723: 購入検討中さん]

>>2721
年収700万で6000万のマンションは危険です。金利だっていつかは上がります。しかも管理費と地代50000円。

[2724: 匿名さん]

>>2721
「高級」ではないですよ。1Fに修理工場が入り隣が区民住宅、ゲストルームも展望ラウンジも無い庶民マンションです。

[2725: 匿名さん]

それなりの企業で給料も頂いていたつもりでしたが、庶民なマンションにさえ呼ばれないとはなんだか情けなくなります。

高価格帯のマンションの販売では当たり前だったんですね。今まで5,000万程度の買えそうな物件しかMR見学したことなく、まさかこれほど高いとは思わずに資料請求して、事前案内会さえ呼ばれないなんて販売会社はなんて不誠実だと思ってましたが、一般的ということなら納得できます。気を改めて他の物件探します。

[2727: 購入検討中さん]

しょうがないですよ。それも人生。

[2728: 匿名さん]

>>2725
年収700って一部上場企業の普通レベル。そういう人は千葉とか埼玉のマンション買うんだよ。都心は最低年収1000万から。ここは定借だから安いかもしれないけど、それでも1000以下はお呼びでないでしょ。仮に無理して買っても住人との年収格差で辛いだけだと思うよ。

[2729: 匿名さん]

core 30の企業だけど呼ばれなかったよ。
今週行くつもりだけどね。

20代だからなのかなー

[2730: 匿名さん]

>>2723
あり得ないランニングコスト。全然安くない。物件金額だけ見て買ってあとから気づく人は結構いるでしょう。

[2731: 匿名さん]

一流企業でも20代なら年収600程度だと思いますので、そこらへんが呼ばれない分岐点なんですかね。

[2732: 匿名さん]

安いのは安いじゃん。

[2733: 匿名さん]

こちらの物件は入居前に希望すれば間取りの変更は可能なのでしょうか？

[2734: 匿名さん]

ここはランニングコスト考えるとそれなりの年収は必要だね。ファミリータイプなら最低1200万。
80平米とかだと9000万以上？だと2000万以上は必要かな(頭金次第だが）。
当初の中堅所得層向け（700万ぐらいを想定だっけ）はどこいったのやら。

[2736: 匿名さん]

>>2734
都内の共働き率は50パーセントを超えてるし、千代田区はもっと多いはず
ってことで年収700万×2馬力をスタンダードに設定
千代田区の平均世帯には合致してるｗ

[2737: 匿名さん]

2馬力を基準に考えるのは危険だねえ。
2734だが、別に怨念ではなく、率直な感想。
ちなみに自分は年収2000ちょい（世帯年収は2600ぐらい）なので、その実感からのね。
アンケート出したけど電話は来なかったな（笑）

[2738: 匿名さん]

>>2733
日や階で切られることもあるけど、
プランにあるような３Ｌ→２Ｌみたいなのは無償で可
大幅変更、有償上等で竣工前なら契約後相談、竣工後ならご自由に
いずれにしても担当に聞いたほうが早い

[2739: 匿名さん]

皆さん金持ちですね！
私は年収500以下です・・80のファミリータイプ欲しいなあ～

[2740: 購入検討中さん]

子供がいるかいないかでもだいぶちがいます。二人いて私立に行ってるのでここは厳しいです。

[2743: 購入検討中さん]

80なんてセレブしか買えないですよ。どうやったって8000万なんて普通のサラリーマンじゃ無理です。破綻しますよ。

[2744: 匿名さん]

年収が少ないなら、お隣の区営タワーを申し込めばいいじゃない。何でこちらに住みたいの。

[2745: 匿名さん]

>>2730 買うのは建物だけだから当たり前。毎月セッセとローンと土地賃料その他色々を払い続けましょう。

[2746: 匿名さん]

>>2743
私の場合、頭金で数千万円準備できますので80タイプでも何とかなりそうなのです。(年収は500以下ですけども･･)
8500万であれば全然問題ないと言われましたが、何とか上層階を狙いたいんです。
そうなると9000万円を越えてしまうので悩んでいます。
本当に高くなりました。貧乏人はツラいです。

[2747: 匿名さん]

>>2746
ここ、1階上がるごとの値上がり幅が大きいですものね。

[2748: 購入検討中さん]

>>2746
羨ましいです。自分は買うとしたら6000万かります。金利上がったら終わりです。どうしよう？悩みます。東か
西の角部屋が欲しいです。

[2749: 匿名さん]

最近はネタの書き込みが多いですね。
年収2000万ならこんな物件検討しないですし、そもそも呼ばれますし、低年収の方も個人が特定できる相談をこんな掲示板に書くわけ無いですし。高倍率のための対策書き込みですね。

[2750: 匿名さん]

>>2749
高倍率にするため、あるいはしないため、どっちと解釈してるの。どっちにも意味無いみたいに思えますが。

[2751: 購入検討中さん]

>>2748
なんで、フラット使わないんですか？

[2752: 匿名さん]

>>2748
確かに6000万円を銀行の変動金利で借りるのは怖いですね。
他の人も言っているようにフラット35も検討することをオススメします。団信が高いのが欠点ですが…
銀行も住信SBIネット銀行なんかは8大疾病付きですので魅力はあります。
ただし、こちらのマンションが提携していない場合は2.5%の事務手数料が掛かりますので6000万円の借入れだと150万円かかってしまいますね。
私の場合は持病があるためフラット35一択なのが悲しいです。

[2753: 匿名さん]

>>2749
2734,2737だがネタではない。全て事実だよ。年収も、電話が来なかったこともね。

[2754: 購入検討中さん]

そうですよ。ネタじやないですよ。高くて買えないんです。

[2755: 匿名さん]

80Gじゃなくてもう少しお手軽な部屋を買えばいいのではないでしょうか？
80GJはこの値段でもかなりの倍率になると聞いてますよ。

[2756: 匿名さん]

>>2755
世の中、お金持ちが多いんですね！

[2757: 購入検討中さん]

70bはどうでしょう？

[2758: 匿名さん]

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

[2759: 匿名さん]

明日から3日のオープンハウス行く方います？
急な案内で商談は20分、喧嘩を売られてるような対応で印象が極めて悪いんですが。

[2760: 匿名さん]

>>2755
80の角部屋が人気になるのは当然でしょう。入口が独立したアルコーブで高級感がある。金持ちが買いたくなる。

[2761: 匿名さん]

>>2757
70Bは角部屋なのですが、洋室2に窓が無く、洋室1前にそびえる柱が残念です。
おすすめは、65Aです。
柱がうまく逃げていて、廊下が短めで玄関位置も良いと思います。

[2762: 購入検討中さん]

65Aは眺望が悪くないですか？

[2763: 匿名さん]

>>2761
スカイツリーも見えそうだし、ってうちも狙ってるであまりすすめるのは止めて欲しいです。

[2764: 匿名さん]

80の低層希望なんですがうまく買えるといいな。

[2765: 匿名さん]

65Aはオープンキッチンでないのが残念なんですが。

[2766: 購入検討中さん]

>>2763
スカイツリーは何階から見えますか？

[2767: 匿名さん]

お得な部屋という点でご意見させていただくと、55Kの低層が個人的にはお勧めです。
千代田区のタワーはほとんど中古に出回ることが無く、いざ売るとなっても価格競争にならない場合が多い気がします。

そうなると、東でも南でも同じ値段で売れる可能性はあるため、東は化ける可能性はあるかと思います。
一方で、南側は相対的に高いため、利益が出て売れるかは微妙な値段ではないでしょうか。

[2768: 匿名さん]

ほんと、南側は割高な値付けになってますね。

[2769: 匿名さん]

>>2767
55Kは両隣が角部屋なのに、スパンの短い中住戸に住むのが少し悲しい...

[2770: 購入検討中さん]

65cはどうでしょう？

[2771: 匿名さん]

65Aや70Bの角の方が買い得感はあるけど65Cも良いのでは。

[2772: 匿名さん]

確かに55Kは永住を考えると寂しい感じですが、利便性のみと割り切ればこれほどコストパフォーマンスが良い部屋は無い気がします。
一方で、西の65Cや55DEFは低層から前が空くので、永住目的で買うなら個人的には良いなーと思ってます。値段も東とほぼ変わらないですしね。

[2773: 匿名さん]

東の高速と西のJRの騒音はどうなんでしょう。

[2774: 物件比較中さん]

65Cモデルルームでみたけど、廊下無駄なく
おもったより、十分な広さがあり
スパンもありました。

[2775: 物件比較中さん]

部屋の形もきれいで、使いやすそう、c65

[2776: 購入検討中さん]

自分の本命はやはり65Aです。角部屋だしバルコニー広いし。

[2777: 購入検討中さん]

正方形ではないので、角部屋の選択肢が増えていいですよね。70Ｌもバルコニー広めだし、オープンキッチンなので気になっています。

[2778: 匿名さん]

>>2774
凄く広く感じるよね、何でだろ？
逆に80タイプのほうが下がりが気になったりで印象良くなかった
寝室を広げたタイプの2Lにしたのもマイナスだと思うｗ

家族3人で70未満なんか論外だと思ってたけど、
子供が小学生ぐらいまでなら十分イケると感じた
それでも買うなら80タイプだけどｗ

[2779: 物件比較中さん]

2778
80や65Aもそうですが、角部屋は結構下がりが強烈なので
そのせいかと。
65Aなどは、天井250に対して、窓際で200で下がってますから。

[2780: 匿名さん]

65Cで気をつけたいのはモデルルームは2LDKに間取り変更されていることです｡
標準である3LDKの場合、洋室の2部屋はそれぞれ4畳、4.1畳とかなり狭いので使い勝手が悪くなっています｡
また、リビングには柱と大きなパイプスペースが入り込んでいるため、ワイドスパンといっても実際の3LDKではそんなに開放感は無いと思います｡
片方の洋室のドアをすべて開け放てば2LDK的な使い方ができればいいんですけどね．．残念ながらスライドドアではありませんね｡
やはり私的には80タイプを除く3LDKのおすすめは65Aになります｡
ただこれ以上65Aを推すと2763さんに怒られそうなので、これくらいで止めておきます(笑)

[2781: 匿名さん]

>>2773
現在、こちらの場所と似た環境に住んでいます｡(西側にJRの線路、東側に首都高)
営業の方は電車の音に関しては気にする必要は無いと言っていましたが、線路までの距離からすると間違いなく無音ではないと思います｡
しかも、こちらのマンションの窓はT-2となっており、防音性能に関してはあまり期待ができません｡
線路から同じような距離に立地しているグローバルフロントタワーは2重窓となっていたので、こちらのT-2サッシは残念でなりません｡
実際の電車の音の聞こえ具合に関しては、現地で調べてこようと思っています｡(ただし、そんなに大きな音では無いと思っています)
もし、気になるレベルで対策をしたい場合は、入居後自分で業者さんに内窓取り付けを依頼することになります｡
その場合、80タイプで100～200万円の費用はかかると思います｡

[2782: 購入検討中さん]

65Aで4人はきついでしょうか？子供2人です。

[2783: 匿名さん]

>>2782
考え方次第
個人的はゴメンだけど、そういう家庭はいくらでもある

[2784: 匿名さん]

>>2781
T-2ですか、確に期待できませんね。現在住んでいる家はT-3です。

[2785: 物件比較中さん]

65aは、南側が階段なんたけど、そこの壁がなんとALC壁！
と言うのが気になる
音や震動響きそう

タワーなんでコンクリートでないのは仕方ないとしても
乾式の戸境壁より質が悪いのが

[2786: 匿名さん]

階段と言っても非常階段なので、人は殆んど通らないでしょう。賃貸低層階なら利用する人がいるかもしれないけど。

[2787: 物件比較中さん]

まあ、普通は階段側は防火のためALCにしても、
防音のため、部屋側にもう一重戸境と同じ壁つけるもんなんだけどね。
気に入れば、痘痕もエクボということ。

[2788: 匿名さん]

インターフォンの画面が小さかったり、玄関ドアに防犯センサーが無かったり、色んな点で仕様が「節約」されたマンションですから。

[2789: 匿名さん]

>>2782
小学生低学年くらいならなんとかなるかもしれません。

[2790: 匿名さん]

>>2781
そんなかからんよ。

[2791: 購入検討中さん]

>>2789
中学生と高校生です。厳しいですか？

[2794: 物件比較中さん]

オープンは、捌くのが目的なのかね？
案内もしないのは問題だし

[2795: 匿名さん]

室内のドアレバー、センスを疑った。痛いでしょ。

[2796: 匿名さん]

もう買う人はある程度揃ったから、今回のオープンハウスで一応買えそうにない人も呼んだことにして売り出すんじゃない？
呼ばずに売り出すとまた騒ぐ奴がいるからね。

[2797: 匿名さん]

>>2791
65も70も80も同じ3LDKですので大丈夫といったら大丈夫な気がします。
ただ収納が少なくなるので荷物を増やさない努力は必要になると思います。
現状、荷物が多いようでしたら入居までにいろいろな物を捨てまくるしかないですね。

[2798: 匿名さん]

>>2791
引き戸の二部屋はプライバシーがほぼゼロです。窓に面していない部屋は、引き戸を閉めたままだと風の入れ替えもできない真っ暗な部屋ですが、それでも大丈夫ですか？

[2799: マンション検討中さん]

幹線道路から一本入ったタワマン在住ですが、防音がしっかりしていれば音はほとんど気にならない。ただ、ここの安いつくりだと、窓を閉めても気になるかもしれません。便利さと騒音は表裏かと思うが、窓開ければまず聞こえるだろうし、窓閉めても、電車は大丈夫かもしれないが、救急車、パトカーのサイレンの音はまず聞こえるでしょう。
だが、安いつくりだから建設費高騰が言われる中低層住戸はある程度に抑えられているわけだから、安かろう悪かろうで、中間層が手が届くのかと。

[2800: 匿名さん]

意味わからん（笑）

[2801: マンション比較中さん]

安くはないですよね。分譲フロアは全階同じつくりだし、特別共用施設をつくるわけではないし、キッチン回りも安く作っている。
明らかに南と上層に価格を上乗せしてきています。例外的に最上階はこれでも昨今の分譲マンションほどは上乗せされず手ごろ感はあります。東が安めなのは東の視界が期待されないことから納得だが、西も特別何かが見えるわけではない。○LDK、○千万円～と宣伝する分には安く見せることはできるが、下の方って5年縛りってあるんでしたっけ、明記されてないからそのへんの情報が、、
賃貸は方角で価格差が出にくいので、賃貸に出すなら北だが、更新の時に値下げを迫られたり、築年数がたつと下げさせられたりされたことありますし、事故物件や空室のリスク、ただでさえ高いランニングコストが経年的に上がることを考えると、利益目的に購入する物件ではない。永住するならどこでもよいが、転売や賃貸を考えるなら、あえて挙げると買うなら相対的にお得な価格設定の北。スカイツリー見えると内覧の時セールスポイントとなるので、なるべく上の階。80は元値が割高だからよほど値下げしないと売れないのでは。永住するなら80かな。

[2802: 匿名さん]

ご丁寧にどうも　勉強になります

[2803: 匿名さん]

>>2801
千代田区民優先分譲住戸については、引き渡し後5年間は転売禁止となっているようです。
一般分譲住戸に関しては、縛りはないようですね。
http://tower-world.jpn.org/db/?p=3830

[2804: 匿名さん]

80はこの値段でも希望がたくさん入ってると聞きました。高くても買う人はたくさんいるみたいですよ。転売屋さんには美味しくないと思いますが。

[2805: 匿名さん]

安いのは安いですよ。

[2806: 匿名さん]

普通のマンションでこの価格なら激安。
しかし、ここは宝くじみたいな超激安だと宣伝された。それと比べたら安く感じない。

そういう事。

[2807: 匿名さん]

定借だから、今の市況としてはやや割安、程度だね。

>資料請求が6000件、アンケート回収が3000件、来場が600件

激安と言われてた割にアンケート回収数は普通だね。来場600件とはけっこう絞りこんだのが伺える。

[2808: 匿名さん]

>>2803
ブログ見ました。オープンハウスの様子が細かく紹介されていますね。
現地での対応は私がモデルルームに行ったときと全然違っているので衝撃的でした。
やはり今週末のオープンハウスに案内されている人は、デベから買える見込みが低いと判断されている人なのでしょうか?
でも相当賑わっているみたいですね。

[2809: 匿名さん]

＞デベから買える見込みが低いと判断されている人

そりゃそうでしょ
ブロガーなんか招かれざる客の筆頭じゃんｗ

[2810: 匿名さん]

>>2809
ブロガーかどうかより、収入次第では？

[2811: 匿名さん]

>資料請求が6000件、アンケート回収が3000件、来場が600件

私も個別対応時にモデルルーム行きましたが。
ひどすぎる。商売としてはうまいがやり方が汚い。
出世はするが嫌われるタイプ。

[2812: 匿名さん]

招かれざる客2400組

[2813: 匿名さん]

600組は「選ばれし人々」だね。
でもそれで完売の目処が立ってるなら、デベさんさすがの選択眼なんじゃないの？

[2814: 匿名さん]

>>2811
オープンハウス以外の時の対応でも何か嫌なことがあったのでしょうか?
私が行ったときはとても良い対応で、全然そんなことは無かったんですけどね‥

[2815: 匿名さん]

売り手からしてみれば、冷やかしや買えそうにないお客を相手にするより、買える客のみ囲いこんで短時間で売った方が経費もかからず賢い売り方だったのでは？
大量の客を効率的に売るにはうまくやったんじゃないの。

[2816: 匿名さん]

14〜16日の事前案内がきましたが、案内されていた時間が都合が悪かったため、時間外に飛び込みで伺いました。
この時点で迷惑な客と判断されたようで、上記のブログにもありましたように、名刺なし、名前も名乗られず、まともな説明なし。そのほかシアター、模型、カラーセレクトの案内なし。広いタイプのモデルルームの案内もなし。30分くらいで案内が終了しました。
アンケートの内容も、受付の方が「予約されている方」と「14〜16日に来る方」で別物でした。(受付の方が営業担当にどちらのアンケート用紙に書いてもらうか確認していました)

これだけインターネット上で話題になり、冷やかしの方も多いとは思いますし、買う気がない人、買えない人に時間を割く必要はもちろんないと思いますが、私自身、年収的にも7000万くらいまでは買えますが、そこまでの値段の家を探しているわけではなく、2LDKくらいなら買えるかなーくらいな軽い気持ちで5000万にチェックを入れただけでこのような対応だと、個人的にはスターツさんの他物件で気になる物件があったとしても検討外にせざるを得ないかなといったところでしょうか。
他の大手さんや、小さなディベロッパーですら、このような対応はあまりされたことがなかったので、少し衝撃でした。
今後モデルルーム行かれる方の参考になれば幸いです。長文失礼しました。

[2817: 匿名さん]

>>2816
長文ご苦労様です。残念ながら5,000万では買える部屋が無いのでしょうがないとおもいます。
本当に欲しい人が沢山居るわけですから。

[2818: 匿名さん]

>>2801
北向きってそもそも賃貸時に客付きが悪いと思う。

[2819: 匿名さん]

>>2803
転貸も禁止だったはずです。

[2820: 匿名さん]

タワーという魅力があると北向きでも大丈夫だよ。

そもそも都心だと、何向きでも暗いしね。