アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[2641: 匿名さん]

2635の論理だと、建物まで賃貸にして公的関与の賃貸住宅に住んだ方が有利になるだけ。デメリットなし。建物価格と家賃とが比例するわけではない。

[2642: 匿名さん]

同じ敷地の区営住宅に住むのが一番得だし(収入制限があるそうだから無理だが)、ここも「同じ住民」とみられる。
それ考えるとちょっとなあ。ここは高過ぎかも。

>>2633
千代田区限定だと難しいよね。なんで千代田区ならどこでも（こんなところでも）いいのかよくわからんけど。

[2643: 匿名さん]

月20万も出せば千代田区内でもっと条件のいい賃貸がありますよ〜

[2644: マンション検討中さん]

マンション（しかもタワマン）で僅かばかりの土地だけ手元に残っても仕方がない気もするけどな

[2645: 匿名さん]

>>2644
その僅かな土地分のお蔭で50年後、超高層マンションの地権者になってるかもしれないｗ

まあ50年後70年後を予測するのは正直難しいし、
30年後に全く換金できなくなるってことも考え難いからね
ネットで定借のメリットデメリットを簡単に認識した上で、
月々のコストをしっかり把握しとけば問題ないと思う

[2646: 匿名さん]

>>2644
僅かばかり？都心のタワマンの地代は物件価格の4、5割を占めます。こんなのタワマン購入したことある人からすると常識ですが…
まさか容積率も考えずに、タワマンは上に伸びてるから土地代が安いとか考えてませんよね？

[2647: 匿名さん]

定借なんて、土地価格が乗ってないんだから、本来4割引くらいで売ってもいいくらいなんだよね。品川の定借は坪170で、周辺相場の4割引くらいで買えた。ここは定借なのに周辺相場の1割引くらいだからお得感がまったくない。

[2648: マンション検討中さん]

今のマンションは容積率一杯で建ててるから建て替えできんのかね？昔の容積率余ってるマンションならいざ知らず・・
というか70年後の建て替えできるかどうかとか現時点ではどうでもいい問題だな。

[2649: 匿名さん]

>>2647
正式価格発表の際は価格が多少安くなるとうれしいですね。
2～3％で構いませんので｡

[2650: 匿名さん]

わずかな土地の持ち分にすがり私には土地があるから..って慰めるんじゃないの？
正直マンションで土地の持ち分って大して意味ない気がするんだが。
借地と比べ地代が掛からないくらいしかメリット感じない。

[2651: 匿名さん]

事前見学会が郵便でやっときたが、予約不要になっている
行っても対応してくれるのか？

[2652: 匿名さん]

>>2647
なんで4割引（笑）

計算できないのか？

[2653: 匿名さん]

どっちにせよマンションの土地なんて猫の額ほどだぞ。
無いのと同じだよ。

[2654: 匿名さん]

>>2653
だから、都心のマンションの土地価格比率は4割だってのに。貴方都心のマンション買ったことないの？8000万のタワマンだと土地価格で3400万くらいあるんだよ。それくらい容積率の高いタワマンの土地価格は高い。いますぐ貴方の保有物件の売買契約書でも見て土地価格確認してごらんよ。あ、もしかして都心のマンション買ったことない人？だったらごめん（笑）妄想でしか話せないもんね。

[2655: 匿名さん]

http://conci.ardhome.net/buy/m-shisan.html

結局わずかな土地を持っていても大した価値もないということらしいですね。
机上の空論でばかり語っても無意味ですね。

[2656: 匿名さん]

>>2651

2569を書き込んだ者だけど、オープンハウス式にするらしいです。

[2657: 匿名さん]

>>2656
なるほど、ありがとうございます

[2658: 匿名さん]

７０年の地代は費用を販売価格に上乗せしたら坪４００万は超えるじゃないか？　
(固定資産税分は計算外だが１０００万ないと思います）

地代が高く購入して賃貸にするのは利益出すことは難しすぎる。　

毎月の固定費用はローン+地代+管理費+解体積み立て+繕積み立て+賃貸の管理会社（賃料５％）。　
初期費用の積立金も修繕、解体両方かかるし。利回りいくら残れる？　

最初の５年はまだしも、その後積み立て、管理費があがる。賃料は新築ではないため多分さがる。

回収できるのは日本の不動産が香港のように上がるか（ないと思います）夢の中です。

[2659: 匿名さん]

子孫に美田を残してやりたいと思うなら、戸建て推奨。
存命中だけ使用できればよく、一方で、将来買い替えの可能性があるなら所有権マンション推奨。
一生そこに定住する覚悟があり、相続人がいないのであれば、定借でも問題ない。

[2660: 匿名さん]

こんだけ安くても文句言う奴はいるんだね（笑）

[2661: 匿名さん]

>>2658
結局、賃貸にして金儲けの話か。ここのポジさんは、金儲けで買う人とは一緒に住みたくない様な事を書いたんじゃないのか。

[2662: 匿名さん]

都内でまともな土地に一戸建て建てると、普通に3億位かかるぞ。

[2663: 匿名さん]

>>2660
土地賃貸で建物を買うだけだからね。安くて当たり前。

[2664: 匿名さん]

>>2662
ここと比較するなら、借地に一戸建て建てるケースで計算しなくちゃ。初期費用だけは安いぞ。

[2665: 匿名さん]

借地権云々というかマンションで土地の持ち分やら語ってる人ってあんまり賢くは無さそうだよね。
この物件をネガるにしてもポイントはそこじゃないでしょうに　笑

[2666: 匿名 [男性 30代]]

やっぱお買い得なんじゃない？

[2667: 匿名 [男性 30代]]

予約不要だし、商談もできるって書いてある。レターが来てない人も行ってみては？

[2668: 匿名さん]

>>2665
どのポイントでネガるのが賢いか、書かないなら意味無し。書かないじゃなく、書けないか。

[2669: 匿名さん]

>>2666
上手いよね。定期借地マンションであることは表面に書いてない。

[2670: マンション検討中さん]

みんな大好き借地権マンションだな。スレがよく伸びる。

[2671: マンション検討中さん]

5,100万って千代田区民しか買えない部屋じゃん、そんなの前面に出されても困るぜ。
呼ばれたので約束違反ではないが、買える見込み客だけ事前に集めて、それ以外はオープンハウスで一括処理とはどういうことだ。

[2672: 匿名 [男性 30代]]

>>2669
うまいと思いますね。実際、悪い金額でもないんだけど。
「8F以上が分譲です」っていうのも押してるし、8F以上の2ldkが5100円〜っていくらでも買う人いると思う。

[2673: 匿名さん]

>>2671
だよね。順番に電話で連絡しますと言っていたのに、2月にアンケート返送したのに結局電話こなかった。不誠実な販売方法で印象悪。

[2675: マンション検討中さん]

買えそうな人だけ事前案内して、ある程度捌けそうな見通しが経ったので、あとはまとめてという感じなんだろうね。
まあ、売り方としては間違っては無いけど、企業としてはどうなんだろうって感じだが。

[2676: 匿名さん]

325で高い高い言われても、現実はこの盛況ぶり。225で出てたら、竣工までに案内終わらなかったね。
スターツの相場観はお見事ってことじゃない？

[2677: 申込予定さん]

8月～9月ぐらいに完売！

そこから契約者板ですかね、、、

楽しみ楽しみ、ってオール1倍の調整お願いしますね！

[2678: 匿名さん]

20分の商談、だそうな。
これでのこのこ行く奴いるのかね（笑）
自分は即ゴミ箱行き。他都心所有権物件も買えるからね。

[2679: 匿名さん]

つまり、アンケートで予算を少なく書いた人は電話がかかってこなかったという事なんでしょうか?
そうだとするとヒドい話しですね・・

[2680: 匿名さん]

>>2679
そうゆうことです。自分は5000万で出したから、電話こなかった。

[2681: 匿名さん]

5,000万だと買える部屋ないからしょうがないですよね。仮に千代田区民でも諸経費込みで5,500万は最低掛かりますからね。
でも、案内会は呼ばれてるわけですから今からでも買うチャンスはありますよね。

[2682: 匿名さん]

問い合わせが多すぎたため、そういう対応になってしまったんでしょうね‥
現地、東建の人は好感が持てる方でしたけどね‥

[2683: 匿名さん]

相場観みごととかじゃなくて、約束守る企業かそうでないかという話だから。何を言ってるのやら。

[2684: 匿名さん]

三井や住友ならもっと上手くやったな。残念だな。

[2685: 匿名さん]

まぁ結局人気で売れてしまうんだろうな。あぁ腹立たしや..

[2686: 匿名さん]

〜5000万でマル書いて電話きましたけどねぇ

[2687: 匿名さん]

>>2686
嘘つき発券。

[2688: 匿名さん]

そういう人もいるでしょ。5100万からあるんだから、5000万予算でも対象にはなる。
千代田区民とか、いかにも狭い部屋買いそうだとか、そのへんだろう。
自分は5000万以下にチェックして電話こなかったけど。

[2689: 匿名さん]

私も最初5000万円に丸を付けようとしましたが、やめておいて良かったです！(ただ、いくらに丸を付けたかは忘れました)
それより倍率がどれくらいになるか気になります｡私の希望する住戸は人気があるみたいで､他のタイプを検討できないかと言われました｡

[2690: 購入検討中さん]

>>2689
どこが人気でしょうか？