アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


[スムログ 関連記事]
アルファグランデ千桜タワー　モデルルーム訪問　予定価格と間取り
https://www.sumu-log.com/archives/959
アルファグランデ千桜タワー　モデルルーム訪問　4月編
https://www.sumu-log.com/archives/1071
アルファグランデ千桜タワー 感想戦（若干追記有）
https://www.sumu-log.com/archives/1109
アルファグランデ千桜タワー騒動が僕らに教えてくれたこと
https://www.sumu-log.com/archives/1186
【岩本町界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.9】
https://www.sumu-log.com/archives/1888
マン点流！裏ワザ（口コミを可視化する）
https://www.sumu-log.com/archives/2473

[2621: 匿名さん]

>>2620
そんなこと誰が分かるの？このスレ見ているスターツさん教えて！ということ？

[2622: 匿名さん]

優先住戸でも希望が入らなければ一般に開放されると聞いたので、私はそれを狙ってます。

[2623: 匿名さん]

シティインデックス岩本町はすべて1LDKで坪400くらいです。
投資向けの物件ですので、こことはあまり比較にならないような気がします。

[2624: 匿名さん]

>>2619
は？定借物件は土地の賃料を永遠に払い続けるんだけど。ここの物件でも35年換算すれば土地の賃料だけで1000万超払う必要があるわけで、それだけでかなり損ですね。さらに担保価値もないですしね。

[2625: 匿名さん]

>>2624
永遠では無いですよ。
契約期間までです。

[2626: 匿名さん]

もし自分が住まなくなっても。リフォームして人に貸すことを考えています。あの場所なら借り手もすぐつきそうかなと思っています。

[2627: 匿名さん]

≫2624
はあ？その後生大事な土地のためにいったいいくらの代金と借入利息を払うつもりなの？
計算もできないのか？
繰り返し言う。金を借りる際に担保にしにくい意外一切デメリットはない。それも、自分で済む人にとってはどうでもいい話。
半可知識のエセ投資家の出る幕ではない。他を当たってくれ。

[2628: 匿名さん]

定借マンションの終了までを知ってる人はいないはずだからはっきりしたデメリットを断言できるのは不思議だね。
30～40年後、それ以降の流通価格がどうなるか、所有権物件とどれほど違ってくるのか。
まあ、ランニングコストが所有権に比べ高いのは確かなので、それを踏まえて目先の分譲価格の安さに惑わされて無理しなければいいと思う。

[2629: 匿名さん]

≫2628
不動産の価値評価の世界的潮流が、積算から利用価値へと向かっているのは止めようがない。
マンションなんて所詮一生モノではない。いかに効率的にその生涯を使い倒すかが重要。
さすれば、都心部における定借物件の優位性はゆるぎない。頭を切り替えないと。

[2630: 匿名さん]

>>2627
一切ないは言いすぎでは？
地代払いだけの議論もおかしいと思うけど、借地で安い分の利払いより地代の方が高ければその分がマイナスかと
特に今低金利なんで借地は不利だと思うよ
まぁ、定借終了の70年後は土地を返すだけで所有権より問題が起きにくいってメリットはあると思うけど

[2631: 匿名さん]

70年までの将来、自分の寿命を考えると、所有権のほうがリスクが低い気がするが。。。
10年、20年で売る気ならどっちでもいいと思うけど。

[2632: 匿名さん]

一戸建てなら所有権が良さそうだけど。。。
マンションに所有権なんて不要だと思いますがねえ。。。

[2633: マンション検討中さん]

借地でも所有権でもどちらでもいいですが、問題は千代田区、徒歩1分、免震タワーで坪450万（借地で300後半）の物件が無いことです。当然上記の条件で450万前後であれば所有権で検討しますが、直近はここしか検討できないから借地でも関係なく欲しければ買うんですよ。

この後5年前後で出そうな物件は、麹町タワー、秋葉原の住不タワー（上層階だけだから600以上？）ほかありましたっけ？
私も当時の値段でワテラスが同時に売られていたらこんな物件買いませんが、ワテラスは600以上なんですからここしか無いんです。

[2634: 購入検討中さん]

毎月50000地代や管理費でプラスだと20年で1200万価格に足さなくてはいけませんね。ローン払えるかな。

[2635: 購入検討中さん]

≫2630さん
なぜ都心部で定借が有利かというと、土地価格と借地料とが比例するわけではないということが重要なんです。
例えば時価坪６００万円の土地を購入して所有権物件として売ったら、６００万円がそのまま代金に載せられる。
しかし、定期借地にする場合、時価を基準として借地料が決まるわけではない。基本は固定資産税評価額。
それに対して色々なプラスマイナスを計算して最終的に決まるわけですが、特にここのような公的支援の入った再開発の場合、地権者が物件に権利取得することもあって、再開発による地価アップの影響は著しく抑えられています。
要するに、土地価格にに比例して高い借地料が定められているわけではない。土地代高騰の影響を限りなく抑えている。下がった場合の影響も小さい。基本的に、利便性に対する価値の変動だけを考えておけばいい。
だから購入できた人のメリットが大きい。
「所有権物件だったらいくらのはず」とか意味ないんですよ。そういう比較の埒外。それが公的関与のある定借の良いところです。

[2636: 匿名さん]

>>2635
中古になったとき、中古物件市場では、所有権物件との比較になるんだから所有権物件だったらいくらのはずは意味ある比較です。

[2637: 購入検討中さん]

視点が違うところで価格が決まってるって意味だよ。
比較されたら有利になるだけ。デメリットなし。

[2638: マンション検討中さん]

イニシャルコストが安いから、ここはかなり人気は出るでしょうね。
何年住むかにもよるけど、70年なら残存期間長いので色々選択肢はあるでしょう。

[2639: 匿名さん]

>>2637
もう少し丁寧に説明してほしいのですが。意味わかりません。

[2640: 匿名さん]

>>2637
視点が違うだけではない。定借は代金と別に地代を払い続けて最終的に何も残らない。所有権なら代金に乗せられた土地は残り続ける。

[2641: 匿名さん]

2635の論理だと、建物まで賃貸にして公的関与の賃貸住宅に住んだ方が有利になるだけ。デメリットなし。建物価格と家賃とが比例するわけではない。

[2642: 匿名さん]

同じ敷地の区営住宅に住むのが一番得だし(収入制限があるそうだから無理だが)、ここも「同じ住民」とみられる。
それ考えるとちょっとなあ。ここは高過ぎかも。

>>2633
千代田区限定だと難しいよね。なんで千代田区ならどこでも（こんなところでも）いいのかよくわからんけど。

[2643: 匿名さん]

月20万も出せば千代田区内でもっと条件のいい賃貸がありますよ〜

[2644: マンション検討中さん]

マンション（しかもタワマン）で僅かばかりの土地だけ手元に残っても仕方がない気もするけどな

[2645: 匿名さん]

>>2644
その僅かな土地分のお蔭で50年後、超高層マンションの地権者になってるかもしれないｗ

まあ50年後70年後を予測するのは正直難しいし、
30年後に全く換金できなくなるってことも考え難いからね
ネットで定借のメリットデメリットを簡単に認識した上で、
月々のコストをしっかり把握しとけば問題ないと思う

[2646: 匿名さん]

>>2644
僅かばかり？都心のタワマンの地代は物件価格の4、5割を占めます。こんなのタワマン購入したことある人からすると常識ですが…
まさか容積率も考えずに、タワマンは上に伸びてるから土地代が安いとか考えてませんよね？

[2647: 匿名さん]

定借なんて、土地価格が乗ってないんだから、本来4割引くらいで売ってもいいくらいなんだよね。品川の定借は坪170で、周辺相場の4割引くらいで買えた。ここは定借なのに周辺相場の1割引くらいだからお得感がまったくない。

[2648: マンション検討中さん]

今のマンションは容積率一杯で建ててるから建て替えできんのかね？昔の容積率余ってるマンションならいざ知らず・・
というか70年後の建て替えできるかどうかとか現時点ではどうでもいい問題だな。

[2649: 匿名さん]

>>2647
正式価格発表の際は価格が多少安くなるとうれしいですね。
2～3％で構いませんので｡

[2650: 匿名さん]

わずかな土地の持ち分にすがり私には土地があるから..って慰めるんじゃないの？
正直マンションで土地の持ち分って大して意味ない気がするんだが。
借地と比べ地代が掛からないくらいしかメリット感じない。

[2651: 匿名さん]

事前見学会が郵便でやっときたが、予約不要になっている
行っても対応してくれるのか？

[2652: 匿名さん]

>>2647
なんで4割引（笑）

計算できないのか？

[2653: 匿名さん]

どっちにせよマンションの土地なんて猫の額ほどだぞ。
無いのと同じだよ。

[2654: 匿名さん]

>>2653
だから、都心のマンションの土地価格比率は4割だってのに。貴方都心のマンション買ったことないの？8000万のタワマンだと土地価格で3400万くらいあるんだよ。それくらい容積率の高いタワマンの土地価格は高い。いますぐ貴方の保有物件の売買契約書でも見て土地価格確認してごらんよ。あ、もしかして都心のマンション買ったことない人？だったらごめん（笑）妄想でしか話せないもんね。

[2655: 匿名さん]

http://conci.ardhome.net/buy/m-shisan.html

結局わずかな土地を持っていても大した価値もないということらしいですね。
机上の空論でばかり語っても無意味ですね。

[2656: 匿名さん]

>>2651

2569を書き込んだ者だけど、オープンハウス式にするらしいです。

[2657: 匿名さん]

>>2656
なるほど、ありがとうございます

[2658: 匿名さん]

７０年の地代は費用を販売価格に上乗せしたら坪４００万は超えるじゃないか？　
(固定資産税分は計算外だが１０００万ないと思います）

地代が高く購入して賃貸にするのは利益出すことは難しすぎる。　

毎月の固定費用はローン+地代+管理費+解体積み立て+繕積み立て+賃貸の管理会社（賃料５％）。　
初期費用の積立金も修繕、解体両方かかるし。利回りいくら残れる？　

最初の５年はまだしも、その後積み立て、管理費があがる。賃料は新築ではないため多分さがる。

回収できるのは日本の不動産が香港のように上がるか（ないと思います）夢の中です。

[2659: 匿名さん]

子孫に美田を残してやりたいと思うなら、戸建て推奨。
存命中だけ使用できればよく、一方で、将来買い替えの可能性があるなら所有権マンション推奨。
一生そこに定住する覚悟があり、相続人がいないのであれば、定借でも問題ない。

[2660: 匿名さん]

こんだけ安くても文句言う奴はいるんだね（笑）

[2661: 匿名さん]

>>2658
結局、賃貸にして金儲けの話か。ここのポジさんは、金儲けで買う人とは一緒に住みたくない様な事を書いたんじゃないのか。

[2662: 匿名さん]

都内でまともな土地に一戸建て建てると、普通に3億位かかるぞ。

[2663: 匿名さん]

>>2660
土地賃貸で建物を買うだけだからね。安くて当たり前。

[2664: 匿名さん]

>>2662
ここと比較するなら、借地に一戸建て建てるケースで計算しなくちゃ。初期費用だけは安いぞ。

[2665: 匿名さん]

借地権云々というかマンションで土地の持ち分やら語ってる人ってあんまり賢くは無さそうだよね。
この物件をネガるにしてもポイントはそこじゃないでしょうに　笑

[2666: 匿名 [男性 30代]]

やっぱお買い得なんじゃない？

[2667: 匿名 [男性 30代]]

予約不要だし、商談もできるって書いてある。レターが来てない人も行ってみては？

[2668: 匿名さん]

>>2665
どのポイントでネガるのが賢いか、書かないなら意味無し。書かないじゃなく、書けないか。

[2669: 匿名さん]

>>2666
上手いよね。定期借地マンションであることは表面に書いてない。

[2670: マンション検討中さん]

みんな大好き借地権マンションだな。スレがよく伸びる。

[2671: マンション検討中さん]

5,100万って千代田区民しか買えない部屋じゃん、そんなの前面に出されても困るぜ。
呼ばれたので約束違反ではないが、買える見込み客だけ事前に集めて、それ以外はオープンハウスで一括処理とはどういうことだ。

[2672: 匿名 [男性 30代]]

>>2669
うまいと思いますね。実際、悪い金額でもないんだけど。
「8F以上が分譲です」っていうのも押してるし、8F以上の2ldkが5100円〜っていくらでも買う人いると思う。

[2673: 匿名さん]

>>2671
だよね。順番に電話で連絡しますと言っていたのに、2月にアンケート返送したのに結局電話こなかった。不誠実な販売方法で印象悪。

[2675: マンション検討中さん]

買えそうな人だけ事前案内して、ある程度捌けそうな見通しが経ったので、あとはまとめてという感じなんだろうね。
まあ、売り方としては間違っては無いけど、企業としてはどうなんだろうって感じだが。

[2676: 匿名さん]

325で高い高い言われても、現実はこの盛況ぶり。225で出てたら、竣工までに案内終わらなかったね。
スターツの相場観はお見事ってことじゃない？

[2677: 申込予定さん]

8月～9月ぐらいに完売！

そこから契約者板ですかね、、、

楽しみ楽しみ、ってオール1倍の調整お願いしますね！

[2678: 匿名さん]

20分の商談、だそうな。
これでのこのこ行く奴いるのかね（笑）
自分は即ゴミ箱行き。他都心所有権物件も買えるからね。

[2679: 匿名さん]

つまり、アンケートで予算を少なく書いた人は電話がかかってこなかったという事なんでしょうか?
そうだとするとヒドい話しですね・・

[2680: 匿名さん]

>>2679
そうゆうことです。自分は5000万で出したから、電話こなかった。

[2681: 匿名さん]

5,000万だと買える部屋ないからしょうがないですよね。仮に千代田区民でも諸経費込みで5,500万は最低掛かりますからね。
でも、案内会は呼ばれてるわけですから今からでも買うチャンスはありますよね。

[2682: 匿名さん]

問い合わせが多すぎたため、そういう対応になってしまったんでしょうね‥
現地、東建の人は好感が持てる方でしたけどね‥

[2683: 匿名さん]

相場観みごととかじゃなくて、約束守る企業かそうでないかという話だから。何を言ってるのやら。

[2684: 匿名さん]

三井や住友ならもっと上手くやったな。残念だな。

[2685: 匿名さん]

まぁ結局人気で売れてしまうんだろうな。あぁ腹立たしや..

[2686: 匿名さん]

〜5000万でマル書いて電話きましたけどねぇ

[2687: 匿名さん]

>>2686
嘘つき発券。

[2688: 匿名さん]

そういう人もいるでしょ。5100万からあるんだから、5000万予算でも対象にはなる。
千代田区民とか、いかにも狭い部屋買いそうだとか、そのへんだろう。
自分は5000万以下にチェックして電話こなかったけど。

[2689: 匿名さん]

私も最初5000万円に丸を付けようとしましたが、やめておいて良かったです！(ただ、いくらに丸を付けたかは忘れました)
それより倍率がどれくらいになるか気になります｡私の希望する住戸は人気があるみたいで､他のタイプを検討できないかと言われました｡

[2690: 購入検討中さん]

>>2689
どこが人気でしょうか？

[2691: 匿名さん]

>>2690
モデルルームの80Gタイプです｡勝手反対で東向きの80を検討できないかと言われました｡

[2692: 購入検討中さん]

自分は3LDKの70の東がいいのですが
タワーパーキングがそびえ立って迷ってます。

[2693: 匿名さん]

当初の予想３０倍などは無さそうですが、数倍の倍率で人気のうちに完売という感じになるかな。

[2694: 匿名さん]

>>2692
おっしゃるように東側はタワーパーキングや区営がありますね。結局は予算との相談になってしまうので難しいところですね・・
私は東向きは朝暑いのが嫌なので人気が集中したとしても西向きを希望する予定です。
ただ目黒の三菱の価格次第ではそちらに行ってしまう可能性もあるんですけど・・

[2695: 購入検討中さん]

西側も70bが欲しいのすが価格が7000万超えるのがネックです。無理したら買えるのですが悩んでおります。

[2696: 匿名さん]

>>2695
私の完全な個人的な意見にはなってしまいますが、住宅ローンはあまりムリをしない方がいいような気がします・・
生活をかなり切り詰める覚悟ができているならいいかもしれませんが、後々いろいろと大変だと思うのです。
ただそうなってくると何を妥協する(諦める)かになってくるのですが、決して安買い物ではないので慎重にはなってしまいますね。
日が当たらない真っ暗な部屋では嫌ですしね・・

[2698: 匿名さん]

>>2696
定借、のローンはもともとムリし難いのでは。

[2699: 購入検討中さん]

>>2698
定借はローンおり難いのでしょうか？

[2700: 匿名さん]

定借の場合は、フラット35を使うのが普通ですよね。

[2701: 購入検討中さん]

住宅ローンだったら殆どＯＫ。
投資用は厳しい。

[2702: 匿名さん]

>>2701
それじゃ賃貸に出して儲ける話はダメじゃん

[2703: 購入検討中さん]

低層階は千代田区民で埋まりそうですね。一般はノーチャンスですかね。

[2704: 匿名さん]

一階高くなるごとの値上がり幅が大きいですからね。そりゃ低層階は埋まるでしょう。

[2705: 匿名さん]

まだ見学してない人も居るし、要望書さえまだ出てない段階で他の部屋を進められたり、低層階が埋まるなんて良く言えますね。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[2706: 購入検討中さん]

千代田区民ではないですが低層階が欲しいです。

[2707: 匿名さん]

ほぼ一番乗りでモデルルーム行きましたが、その後の倍率等どんな感じでしょうか？
また5/22-23あたりで要望書提出というスケジュールは変更なしでしょうか？

[2708: 匿名さん]

>>2707
倍率は言わないことにしたと担当が言いました。要望書はもっと前から出せます。私が聞いた時点の説明では。

[2709: 購入検討中さん]

広さと眺望だとどちらが大事ですか？

[2710: 購入検討中さん]

売るときは、眺望がいい方が間違いなく有利です。広くても狭くても、必ず欲しい人がいる。
だからと言ってむやみに高くなるわけでもないですが。

[2711: 匿名さん]

要望書の受付が終了しないと、倍率なんて誰も分からないと思います。反響は大きくても、実際に買う人がどれぐらい居るのかなんて要望書が入ってみないと現状は誰もわからないわけですから。
ただ、今週末をオープンハウスにしたのは、既にある程度の倍率で売れる見通しが付いたからなんだと思いますよ。

[2712: 購入検討中さん]

すごい人気なんですね。やはり、、、買えないかな

[2713: 匿名さん]

>>2712
あなたが「すんなり買える客」であれば無倍率で買えるように配慮(同部屋希望者を他に誘導する)してくれるし、抽選で落ちても他の同等部屋を紹介してくれると思う。実際調整してるみたいだしね。

[2714: 匿名さん]

>>2713
ということは1つの部屋に複数の人が希望すると、資金が潤沢な人ほど優先されるということなんですかね。
そうなると他に移ってくれと言われた場合ショックです。
今住んでいるマンションを購入した時、私は値段の高い部屋に移ったのですが、そのときはモデルルームに来訪した順で優先でした。

[2715: 匿名さん]

>>2714
「すんなり買える人」が複数なら公平に扱われるはず。
だから抽選になった場合のことも書いておいた。

[2716: 匿名さん]

>>2715
了解しました｡
要望書には第3希望まで書く欄がありますので、第2第3希望も考慮して移ってくれとは言われそうですね｡

[2717: 匿名さん]

マンションの抽選は公平でないことが多いので、一読しておくと宜しいかと。
第二第三まで書くと基本的に第一は落とされます。

http://aokitrader2.com/mansion-lottery-trick

[2718: 匿名さん]

>>2717
2714です。情報ありがとうございます。紹介されたHPは衝撃的な内容でした。
いま私が住んでいるマンションを購入した際、まさにこのようなやり取りで値段の高い上層階へ移動させられました。
(結局、勧められた住戸よりも値段が更に高い住戸へ移動してしまったんですけれども・・)
売主の術中に見事ハマってしまった訳ですね。今回は気を付けます！

[2719: 匿名さん]

>>2718
そうやって、他人が言ったこと、書いたこと、を素直に信じてしまうのもどうかな...

[2720: 購入検討中さん]

どうせ千代田区民以外買えないから杞憂ですよ。