アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[2521: 匿名さん]

最初に住不をみるとはなんと不運な。。。
ただ相場的には　目黒＞＞ここ　だけどね、確実に。

[2522: 匿名さん]

目黒は人気あるから、どうしても割高になるよね。

[2523: 匿名さん]

三井と野村が敏感に空気を察知してるというか、
ソフトランディングを狙ってるのは値付けを見れば何となく分かる
不動産の潮目が本格的に変わりつつあるのかもね

ただだからといって武蔵小杉とここを同列で本気で比較してる人は、
もっと不動産のお勉強をしたほうがいいと思う、何から何まで違い過ぎるからね・・・
まあ同じ坪350で所有権ならどこが買えるか？ってリサーチなら止めないけどさ

[2524: 購入検討中さん]

共用施設皆無のくせに管理費高杉だよな

[2525: 購入検討中さん]

前出の人はたまたま武蔵小杉と比較してしまったのかもしれないけれど、本当に詳しい人はどちらも検討しますよ。
私もそうですし。

資金手当て次第ですが、両方とも、最近では最も購入に値する物件だと思ってます。他に、今後購入可能性のある物件は、浜離宮ぐらいですかね。あちらはまだ価格が解らないので何とも言えませんが。

全く脈絡のない選択のように見えるかもしれませんが、私の中では同じテーブルの上に乗っています。
実用、趣味、投資家目線等が入り混じったあくまで個人的な考え方ですので、皆さんにお勧めするわけではありません。誤解なく。

[2526: 匿名さん]

>>2515
安くはないでしょ、相場だよｗ
デベの肩持つ訳じゃないけど、
あのアクセスの良さを見せつけられたらゾクゾクしなかった？ｗ

好立地、免震、内廊下で所有権なら坪500は下らないだろう、と考えればまあ安いし、
いやいやいや、二流デベだし所有権で坪400でも高い、定借なら論外！と考える人がいてもいい

[2527: 匿名さん]

あんたいつも「デベの肩を持つわけじゃないけど」って言ってるね。

[2528: 匿名さん]

私はムサコではなくそれよりマイナーな新川崎と比較検討してます。どっちがお買い得かってことですね。

[2529: 匿名さん]

うん、管理費高すぎだな。
管理会社もスターツ系だっけ？設立総会したら値下げ交渉だな。

[2530: 匿名さん]

地代が2万は高すぎる。最近のテイシャクは同じ広さで5-7千円がせいぜいだぞ。売却時に苦労するだろね。とくに1回目の管理修繕費が上がったあととかね。

[2531: 匿名さん]

私は地代2万は妥当だと思います、駐車場借りると思えば十分安いです。まあ、私は駐車場借りますがね。
ところで、値段は提示されているレンジでほぼ決まりと言ってましたでしょうか？仮に安くなるなら、他の部屋も候補になるんですが。

[2532: 匿名さん]

>>2531
どこらへんが妥当なんですか？例えば他の定借マンションと比較したとか。

[2533: 匿名さん]

私も検討しましたが、借地権は戸建てならまだしもリセールを考えるマンションはやはりリスクが高いですよね。
地代が後々上がることだった考えられるし、リセールの難しさや経年的な価値の目減が大きいし、何より最大のメリットとなる価格が、、、

[2534: 購入検討中さん]

横から失礼。

ざっくり地代合計５００万円／月、敷地の時価３０億とすると、単純計算で年利回り２％。
儲け過ぎとは言えんわな。

[2535: 匿名さん]

また安い高い妥当議論をしてしまいました。かみ合わない議論すいません。

>>2534
時価30億だとすると、ざっくり計算各戸+1,000万で所有権として売って欲しかった。

[2536: 購入検討中さん]

いや、実際は30億ってことはないですよ。
坪300万で1000坪って計算だから、現実にはありえない安さ。
要するに、利回りはもっと悪いはずだから、地代としては高くないと云いたいだけで。

[2537: 匿名さん]

>>2534
２%X７０年=１４０% 敷地時価の１４０%を支払っても土地は結局、自分達の物にならない。定借って虚しいね。

[2538: 匿名さん]

スターツ擁護うざい。儲け過ぎと言えないかどうかなんて判断できない。

[2539: 購入検討中さん]

スターツどうでもいいよ。
周辺住民のうらみつらみがうざいだけ。

[2540: 匿名さん]

周辺住民のうらみ？スターツのやり方がわるいからだろ。フェアに販売してね。

[2541: 匿名さん]

事前に坪325万ってリークしてくれたのに、信じないで冷やかしでMR行ってる人も多いだろうからしょうがないよね。
今の値段で買う身からしたら期を分けて早く売って欲しいのだが、全員案内してから売るって言うんだから十分フェアだと思うけどね。こっちは先延ばしされていい迷惑だよ。

[2542: 匿名さん]

このスレのパート1から、第三者が読んだとしてスターツはフェアな販売していると結論するか？誰か試して貰いたい。

[2543: 匿名さん]

>>2541
MRのキャパが小さいのに、全員案内したいのが先延ばしの原因でしょ。フェアと言うより売る側の理由。

[2544: 匿名さん]

過去スレといえば、過去に10割ローンなんて書いてた人がいるが、定借のローンはフラット利用が普通であり、融資額は9割まで。

[2545: 匿名さん]

住宅ローン板にフラット35のスレがあった。10割借りられなくはないが審査は厳しくなり金利も上がるそうです。

[2546: 購入検討中さん]

地権者住戸が多すぎだよね。最上階の東南角も地権者が占有してるよ。住むのか売り払うのか賃貸に回すのか知らないけど。

[2547: 匿名さん]

最上階の値段を見ると、最上階を定借で買う人の人物像が想像できないね。

MRの盛況振りだけを見ると確かに抽選もやむを得ずと錯覚してしまうが、CT品川の再来という流れからの今の値段で、本当に要望書入れる人って正直どれくらい居るのか掴めないね。
これだけ盛り上げて待たせておいて、要望書あまり入りませんでしたなんてことになったら、買うつもりでも購入意欲無くすな。

[2548: 匿名さん]

>>2547
結局、最上階っていくらくらいなんですか？
坪単価400万以上ですか？

[2549: 匿名さん]

>>2548
2546が値段を貼ってくれてますが…
細かい額は不明ですが、
420以上ですね。
計算方法は

金額÷平米数×3.3ですね。

[2550: 匿名さん]

>>2549
ありがとうございます。
添付画像よく見てませんでした。

さすがに高いですね…
所有権なら考えちゃいますが、他を探します。

[2551: マンション検討中さん]

久々に見てみたらHPに眺望がアップされていましたね。
眺望はまさにこの地権者住戸からの眺望で、ここからだとスカイツリー、隅田川花火が見えますね。眺望として東側だけが載っているので、眺望は東がうりなのでしょう。大多数の人は区営住宅とお見合いで眺望は望めませんね。大体この手のタワマンは眺望をHPに載せますが、実際ほとんどの人が部屋からの眺望が望めない現実的な部屋に落ち着きます。百歩譲ってビューラウンジがあれば全員眺望は手に入りますが、ここはラウンジもないので、残念ながらほとんどの人はこのHPがうたう眺望を享受できません。
私はタワマンの東西南北に住んで、夏のダイレクトサッシの日差しに苦しんでから、割安で明るいが日が差さない北にはまっています。ここの北はスカイツリーもみえるでしょうか。

ところで、「デべの肩もつ方」は実際デべの方なのでしょうか。

[2552: 匿名さん]

全方角載ってますよ。最上階からの眺めでよろしければ、、、
千代田区との複合開発もupされておりますね。ただ単に区営住宅が一緒にできるので複合という意味で、特別千代田区が何か力を入れて開発するわけでもないそうですが。

[2553: 購入検討中さん]

最上階のプレミアム仕様でも天井高260だし天然石使ってないしシステムキッチンもタカラだし、コストカットしすぎ。

[2554: 匿名さん]

ワテラスからもばっちりですね．物件レベルをワテラスと比較していた人がいましたが，スケール面，ソフト面ともに格が違いすぎますね．周囲の分譲賃貸よりはタワマン価格分とれそうですが，賃料をワテラス並みで計算すると計算狂いますね．賃料は下の賃貸の値段に一番影響受けそうです．高級賃貸で出せばよい値段になりそうですが，賃料いくらくらいで出すのでしょう．スターツさん情報有りますか．
80m2で6万のランニングコストも痛いですね．24時間管理でないし共用施設もないのに，どうせランニングコスト高いから管理費も上乗せしちゃえという感じだったのでしょうか．管理会社の経営に直結しますからね．地代も解体準備金も修繕積立金も上がるならなおさらこのコスト高はつらいです．

[2555: マンション検討中さん]

分譲価格高騰で高い値段に目が慣れてしまったためかプレミアム住戸ですら安いと感じてしまうのですが、冷静にならないとだめですかね。仕様、サービス、定借、ランニングコストでの価値のマイナス分をどれくらいと考えるかなんですが。ここの分譲価格は所有権物件の80%くらいと分析したのですがどうでしょう。

[2556: 匿名さん]

>>2551

>2526 なら当方のレスだけど一検討者だよｗ
ちなみに >2408 もだけどそんな偏ったこと言ってるかなぁ？
一応フラットなつもりなんだけど・・・

ちなみに北東角は20階以上はなかなか良いよ、シュミ上だと抜けもツリーもバッチリ
18～19階だとちょっと建物が被るかも・・・これは南以外のほぼ全方位に当てはまる

[2557: 匿名さん]

安いのは安いからねえ。
迷うのも無理はないかと。
買えれば、少なくとも10年の家賃は無料になるようなもんだからね、

大儲け確定。

[2558: 購入検討中さん]

>>2556
偏ってる人間から見たら「真ん中」は敵方だからね。
そんなもんでしょ。

>>2557
そこまで言うと嘘になる。
住居費トータルで、同じような物件を借りた場合の６割ぐらいで済む可能性は高いと思うけど。
悪くてトントン。ラッキーがあると三分の一ぐらいになる感じかな。

[2559: 匿名さん]

月々のランニングコストは戻ってこないわけだから、10年住んで同じ値段で運よく売れたとしても50平米の部屋だと月5万＋αで住めることになる感じかな。
月20万以上払ってここらへんの賃貸に住んでる人にとっては買うのもありかとは思うけどね。ただ完成は2年後だから＋500万の出費は発生してしまうけど。

[2560: 匿名さん]

>>2559
10年住んで同じ値段で売れるかな？売れるのなら買いだね。

[2561: 匿名さん]

>>2558
なるほど、真ん中は敵か・・・言い得て妙だな、ありがとう！
冷静に対応したつもりでも中立は両方を敵に回す危険性があるってことか、
言われてみれば実社会でもその通りだねｗ

[2562: 匿名さん]

定借マンションで10年後同じ値段で売れるといいですね。夢見ちゃいます。オリンピックもどうなるかなあ。

[2563: 匿名さん]

久々に酷い自演を見た

[2564: 匿名さん]

皆さん、10年後にここ売るとして、そのあと住むところは？
ここを6000万で買ったとして、10年後も6000万で売れたとする。相場は明らかに2-30%は上昇してるから、新たな住居は8000万以上必要（広さによってはそれ以上。郊外に行くなら別だが）。
10年後3000万でしか売れなかったとすると相場は2-30%低下として、新居は4000万円台で買える可能性大。
たいした差はなさそうだ。

[2565: 匿名さん]

ところでまだ連絡来ない人いますか。

[2566: 匿名さん]

私は定年まで残り20年なので、20年後は子育ても終わっているので田舎に戻るつもりです。土地はタダなので、2,000万ぐらいで家が建ちます。
仮に3,000万でしか売却できないとしたら、売らずに賃貸に出しますよ。十分元取れますし、子供が住みたいといえば住ませます。立地がいいので、わざわざ安く売る必要はないですよ。

[2567: 匿名さん]

>>2566
それは正しいと思う。
なんか10年後に売って大儲け、みたいなこと言ってる人がいるんで、「そのあとどうすんのよ」と思った次第。

[2568: 匿名さん]

まだ連絡こないよ。なんなんだか。2月にアンケート返送したけど。

[2569: 購入検討中さん]

マンツーマン接客スタイルだと捌ききれないので、間近い時期からオープンハウス方式にするらしいよ。
予約とか不要になるんじゃないかな。

[2570: 匿名さん]

そうなんだ。結局連絡こないんだね。順番です。必ず連絡いきます。は、なんだったのか。