アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[2461: 匿名さん]

ここのってか、東京建物の営業担当、どうですか？

[2462: 匿名さん]

区外の方は南向きと高層階で、それなりに値段もするので抽選にならない気がするのですが、それでも抽選なんですね。
区外の部屋は倍率2倍優遇してくれるらしいのですが、高いので私たちには難しいです。
DINKSなら2Lの低層で十分です、今の物件もカーテン閉めっぱなしで不自由ないので。

[2463: 購入検討中さん]

一気に過疎りましたね。
それほどの倍率にならずに済みそうで、ありがたいです。

[2464: 匿名さん]

倍率、というより、人気。5 年縛りをせめて無くして欲しい。

[2465: 匿名さん]

まあ、激安である事は間違いないし、金持ちだけが購入して大儲けできるって点では、日本らしいなあと思いました。

夢が無いよ。
一発逆転欲しかった。

[2466: 匿名さん]

激安ではない、って事実は過去レスで色んな人が書いた通り。土地は賃貸で建物だけ買うのだから安くて当たり前。

[2467: 匿名さん]

>>2464
優先住戸以外は5年縛りが無いので、問題ないのでは？

[2468: 匿名さん]

>>2465
そのフレーズしつこく繰り返すね～

[2469: 購入検討中さん]

７０年先に残っていると見込む土地代相当額に、現時点での価値を見出すことができないため、定借いいと思います。
都心では、この方式の方が合理的なんじゃないですかね。

[2470: 匿名さん]

激安と言われれば激安。
しかし、庶民には買えない価格ではダメだろう。

金持ちが更に儲けるために買うマンション。
庶民は追い出された格好だな。

[2471: 購入検討中さん]

>>2465
この環境と坪単価でどうやって「大儲け」？

[2472: 匿名さん]

まず、買え無い人には関係無い話。
この価格なら大儲けも可能かと。

[2473: 匿名さん]

私も検討中ですが､大儲けって可能なんですか?
現在､タワーマンションをいくつか回っていますが､どこにするか凄く悩んでいます｡

[2474: 匿名さん]

>2473
大儲けの意味が不明です。
転売を考えているなら今の時期は売りの時期ですよ。
そんな時期に転売を踏まえての購入は大損ですが？
この物件は欲しい人が住むために買うのであり、転売を視野に入れて買う物件ではないと思います。

[2475: 匿名さん]

今売るのって損じゃ無いですか？
今からオリンピックも始まるというのに。

[2476: 匿名さん]

年収500万の私でも、一番安い5,000万の部屋なら買えます。庶民でも買える部屋は沢山あるマンションですよ。

[2477: 購入検討中さん]

大儲けと言えるかどうかは微妙ですが、いわゆる投資用の新築ワンルームマンションなどと違い、フルローンでも、しっかりと利益が出る価格なので、例えば２０年程度放っておいて売却すれば、何の努力もなく千万単位の益が見込めるのは確かですね。その時点でもまだ残５０年ありますから。

[2478: 匿名さん]

>>2477
インチキな不動産会社さんの口調ですねー
千万単位の利益が出る
の根拠をお願いします。

[2479: 匿名さん]

>>2478
同感。20年後のことを確かなどと言える人は誰もいない。

[2480: 購入検討中さん]

５８㎡６０００万円の２ＬＤＫを想定し、
仮に６０００万円全額を３５年ローン、金利１％で借りたとします。
月々の返済は約１７万円。管理費、地代入れて計２１万円。
２０年後には残債は約２８００万円になっています。
これは確定事項です。

賃貸に出したら固めで２４万円ぐらいですかね？２０年後の売値は、これも固めで４０００万円と想定しましょうか？

あとは各々が考えて判断されればよろしいかと。

[2481: 匿名さん]

20年後が４０００万になる根拠がわからない

[2482: 匿名さん]

反論するわけではないが、この計算は別にこの物件じゃなくても所有権の物件でも同じことが言えるよね。
坪350なら所有権の物件なら他にも沢山あるし、この物件だから特別お得というわけではない。

[2483: 匿名さん]

>>2480
タワマンの修繕積立金は鰻登りで値上がりが常識。5年縛りの間は賃貸に出せない。最後の売却は仲介手数料が掛る。等穴だらけ。

[2484: 匿名さん]

だからここは実需の物件だから投資には向かないって。

自分が買うとして、築20年の定借物件の中古選択肢にすら入らないから。

[2485: 匿名さん]

激安とは言え無いまでも安いのは確かですし、投資に向いているのでは？

[2486: 匿名さん]

空室リスク考慮してない、ローンが20年間1%続く前提、シミュレーションが甘いなあ

[2487: 匿名さん]

>>2480
新築時はプレミア乗せて24万かもしれないけど、東京カンテイの分譲賃貸相場をみると、58m2なら20万です。そのくらいでみておいたほうが安心。

[2488: 2487]

あ、そうなると月々の支払いと賃貸額がほぼ同じなのでインカムは微妙になりますね。高額所得者の減価償却狙いならいいかもしれませんが。

[2489: 購入検討中さん]

そもそも、超高層の免震ランドマークと周囲の非免震中小物件を同じ土俵で見ること自体が間違ってません？
自己居住前提のリスクヘッジの話と、投資利回りの議論もずれてるように見えます。

[2490: 匿名さん]

ここに居る方が全員買う前提なら少しは議論成り立ちますが、匿名掲示板なここで、お得かお得じゃないかの議論しても結論出ないからやめたほうがいいですよ。
それより、現状の倍率の状況や抽選の状況を心配したほうがいいです。欲しくても買えない可能性の方が高いかもしれない状況なんですから。

[2491: 匿名さん]

買えるけどかわない、

[2492: 匿名さん]

たしかにもっと有益な情報が欲しい。元々絶対儲かると営利目的で人が集まってしまったから仕方ないかもしれないけどね。スターツさんにはかなり追い風でしたね。損得の話はループしてますね。値段出てから人がぐっと減ったと思いきやまだ人が多いですね。買いたい人が買うでよいかと思いますよ。

[2493: 匿名さん]

営利目的の人が抜けてくれて嬉しい。購入出来たらいいな。

[2494: 匿名さん]

敷地で抜けているところは、残る賃貸マンションと一軒家のスペースとのことです。

[2495: 匿名さん]

営利目的と言うより、安く買って住めると錯覚してた人も多かった。

[2496: 匿名さん]

>>2489
ワテラスなんか４１階建てなのに、２５階建てのここを超高層のランドマークと表現するのは持ち上げ過ぎです。

[2497: 購入検討中さん]

参考まで。

[2498: 匿名さん]

>>2497
思ったより安いね。
あとは抽選に当たるかどうか。

[2499: 匿名さん]

>>2495
超激安で坪単価200万円台で千代田区に買えると思ってたやつが居ただけでは？（笑）

[2500: 匿名さん]

>>2499

千代田区や区議会議員にクレーム言うって言ってた人たちね。その後はどうなった？値下げはされる見通しなの？

[2501: 購入検討中さん]

東向きタイプは隣の18階建て区営住宅で眺望と日射が遮られるね

[2502: 匿名さん]

内廊下で一方向しか窓がないのはNGなので、角部屋を検討中です。南側は高いですねー。北側は意外と角部屋が多くて迷っています。

[2503: 匿名さん]

南側の割高感は凄いですね。どの方角も眺望と言える程の美しい景色ではないけど。

[2504: 匿名さん]

南側に優先住戸がないのは、千代田区民は低層で我慢しろと言うことなのでしょうか。高層階や南側も用意して欲しいです。

[2505: 匿名さん]

そもそも、なんで千代田区民優先となっているんですかね？

[2506: 匿名さん]

最近になってこの物件を知りました。

>>営利目的の人が抜けてくれて嬉しい。購入出来たらいいな。

これはどういう意味でしょうか

[2507: 匿名さん]

割高だから投資目的の人は撤退したってこと。

ただ場所が便利だからそれなりには売れそう。

[2508: 匿名さん]

パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン　タワーズウエストがかなり安いらしく話題になってますね。場所がだいぶ違うけど、ここよりよっぽど良心的な値付けの三井さん。

[2509: 匿名さん]

スターツと三井では大違い。

[2510: 匿名さん]

まあ小さい会社ですからね、仕方ないのでは。社員の冬のボーナスをここで稼がなきゃくらいの意気込みはあるでしょう。

[2511: 物件比較中さん]

安い＝良心的、ということではないでしょう。
（買う側にとっては安ければ安いほどよいのかもしれないけど）
倍率1倍くらいで売れ残らず売り切れればそれが市場が判断する適正価格。
ちょうどそのくらいの価格で売り出すのがよい会社といえるのではないかと思います。

ここの値段が高かったのか安かったのか、ちょうどよかったのか、ももう少しすればわかりますね。

[2512: 匿名さん]

>>2511
いやいや、ここは初めの区との約束225を破って、安い原価で商売できたにもかかわらず、さらなる利益をとった。

三井は普通の物件で明らかに良心的な値段でだしてきたよと言ってるんだよ。

安い原価で商売できるこの物件と物件の物件の倍率比べるとか、その時点で全く見えてないね。

利益を出して良い物件を提供するのは良い仕事だが、公共性のある物件で前言撤回して利益をとるというのは論外だよ。

[2513: 購入検討中さん]

一部の購入できた者だけが得する値段で出すことが公共の利益になるわけないだろ。
それだったら、業者が儲ける方がはるかにまし。
どうぞ、私の払う代金で儲けていただいて結構。私の勝手。

[2514: 匿名さん]

>>2508
パークシティ武蔵小杉昨日見に行きました！
私の希望する80平米の部屋は約8400万円でしたので坪350万円くらいでした｡
確かに安いのですが、場所が東京都比べるとちょっと寂しい印象でした｡
あと入居が3年後というのもマイナスポイントです｡

[2515: 匿名さん]

モデルルーム行ってきた。安いと思う人本当にいるのでしょうか？

この辺のタワーマンションはほかにないなどなど言われたが2km未満の八重洲あたりに最近いっぱい立ってるよう気がする。上野にもあるし。　しかもただの25階立て、共用施設（ゲストルーム、ジム、パーティルームなど）なしなのにタワーマンといえるのでしょうか？

ちょっと高めのマンションだけです。しかも完全に分譲住宅用ではなく１階は地権者の車修理工場とミニスーパー、２階オフィス階、３－７階賃貸のみ（大家は不明といわれたが地主だろう）、8-25分譲の雑居ビル。　２５階プレミアムフロアの1/３は地権者の部屋(250平米？！）になっているのもびっくり。その部屋の図面みてみたいです。

78平米9000万。坪380万で70年定期借地。

地代と解体積み立てが月26000円->年間31万。70年で2200万ぐらい。
所有権なら土地分の固定資産税はいくらになるのはわからないですが70年でも1000万いらないじゃないかと思う。

1億出せるなら78平米の所有権付き物件はほかにもあるだろう。あえて定期借地という時間を立てば立つほど売れにくい物件を買うのはばかばかしい(激安ならいいけど）。しかも雑居ビル・・・・

[2516: 匿名さん]

>>2514
マンションマニアさんが久々に絶賛してますね。平均坪単価330。ライバルになりうる。

[2518: 匿名]

>>2516
あの人、しょっちゅう絶賛してるよ。いろんな物件で。

[2519: 匿名さん]

>>2517
「公共の利益」云々に胡散臭さを感じる人は多いよ。

[2520: 匿名さん]

私が最初に見に行った物件は、71平米で1億2000万円のシティタワー目黒だったので
ここの定借でも坪385万円はすごく安く見えてしまいます｡
マンションギャラリーで78平米、9200万円台を見た時は安い！と感動してしまいました｡
ちょっと感覚がマヒしてますかね・・

[2521: 匿名さん]

最初に住不をみるとはなんと不運な。。。
ただ相場的には　目黒＞＞ここ　だけどね、確実に。

[2522: 匿名さん]

目黒は人気あるから、どうしても割高になるよね。

[2523: 匿名さん]

三井と野村が敏感に空気を察知してるというか、
ソフトランディングを狙ってるのは値付けを見れば何となく分かる
不動産の潮目が本格的に変わりつつあるのかもね

ただだからといって武蔵小杉とここを同列で本気で比較してる人は、
もっと不動産のお勉強をしたほうがいいと思う、何から何まで違い過ぎるからね・・・
まあ同じ坪350で所有権ならどこが買えるか？ってリサーチなら止めないけどさ

[2524: 購入検討中さん]

共用施設皆無のくせに管理費高杉だよな

[2525: 購入検討中さん]

前出の人はたまたま武蔵小杉と比較してしまったのかもしれないけれど、本当に詳しい人はどちらも検討しますよ。
私もそうですし。

資金手当て次第ですが、両方とも、最近では最も購入に値する物件だと思ってます。他に、今後購入可能性のある物件は、浜離宮ぐらいですかね。あちらはまだ価格が解らないので何とも言えませんが。

全く脈絡のない選択のように見えるかもしれませんが、私の中では同じテーブルの上に乗っています。
実用、趣味、投資家目線等が入り混じったあくまで個人的な考え方ですので、皆さんにお勧めするわけではありません。誤解なく。

[2526: 匿名さん]

>>2515
安くはないでしょ、相場だよｗ
デベの肩持つ訳じゃないけど、
あのアクセスの良さを見せつけられたらゾクゾクしなかった？ｗ

好立地、免震、内廊下で所有権なら坪500は下らないだろう、と考えればまあ安いし、
いやいやいや、二流デベだし所有権で坪400でも高い、定借なら論外！と考える人がいてもいい

[2527: 匿名さん]

あんたいつも「デベの肩を持つわけじゃないけど」って言ってるね。

[2528: 匿名さん]

私はムサコではなくそれよりマイナーな新川崎と比較検討してます。どっちがお買い得かってことですね。

[2529: 匿名さん]

うん、管理費高すぎだな。
管理会社もスターツ系だっけ？設立総会したら値下げ交渉だな。

[2530: 匿名さん]

地代が2万は高すぎる。最近のテイシャクは同じ広さで5-7千円がせいぜいだぞ。売却時に苦労するだろね。とくに1回目の管理修繕費が上がったあととかね。

[2531: 匿名さん]

私は地代2万は妥当だと思います、駐車場借りると思えば十分安いです。まあ、私は駐車場借りますがね。
ところで、値段は提示されているレンジでほぼ決まりと言ってましたでしょうか？仮に安くなるなら、他の部屋も候補になるんですが。

[2532: 匿名さん]

>>2531
どこらへんが妥当なんですか？例えば他の定借マンションと比較したとか。

[2533: 匿名さん]

私も検討しましたが、借地権は戸建てならまだしもリセールを考えるマンションはやはりリスクが高いですよね。
地代が後々上がることだった考えられるし、リセールの難しさや経年的な価値の目減が大きいし、何より最大のメリットとなる価格が、、、

[2534: 購入検討中さん]

横から失礼。

ざっくり地代合計５００万円／月、敷地の時価３０億とすると、単純計算で年利回り２％。
儲け過ぎとは言えんわな。

[2535: 匿名さん]

また安い高い妥当議論をしてしまいました。かみ合わない議論すいません。

>>2534
時価30億だとすると、ざっくり計算各戸+1,000万で所有権として売って欲しかった。

[2536: 購入検討中さん]

いや、実際は30億ってことはないですよ。
坪300万で1000坪って計算だから、現実にはありえない安さ。
要するに、利回りはもっと悪いはずだから、地代としては高くないと云いたいだけで。

[2537: 匿名さん]

>>2534
２%X７０年=１４０% 敷地時価の１４０%を支払っても土地は結局、自分達の物にならない。定借って虚しいね。

[2538: 匿名さん]

スターツ擁護うざい。儲け過ぎと言えないかどうかなんて判断できない。

[2539: 購入検討中さん]

スターツどうでもいいよ。
周辺住民のうらみつらみがうざいだけ。

[2540: 匿名さん]

周辺住民のうらみ？スターツのやり方がわるいからだろ。フェアに販売してね。

[2541: 匿名さん]

事前に坪325万ってリークしてくれたのに、信じないで冷やかしでMR行ってる人も多いだろうからしょうがないよね。
今の値段で買う身からしたら期を分けて早く売って欲しいのだが、全員案内してから売るって言うんだから十分フェアだと思うけどね。こっちは先延ばしされていい迷惑だよ。

[2542: 匿名さん]

このスレのパート1から、第三者が読んだとしてスターツはフェアな販売していると結論するか？誰か試して貰いたい。

[2543: 匿名さん]

>>2541
MRのキャパが小さいのに、全員案内したいのが先延ばしの原因でしょ。フェアと言うより売る側の理由。

[2544: 匿名さん]

過去スレといえば、過去に10割ローンなんて書いてた人がいるが、定借のローンはフラット利用が普通であり、融資額は9割まで。

[2545: 匿名さん]

住宅ローン板にフラット35のスレがあった。10割借りられなくはないが審査は厳しくなり金利も上がるそうです。

[2546: 購入検討中さん]

地権者住戸が多すぎだよね。最上階の東南角も地権者が占有してるよ。住むのか売り払うのか賃貸に回すのか知らないけど。

[2547: 匿名さん]

最上階の値段を見ると、最上階を定借で買う人の人物像が想像できないね。

MRの盛況振りだけを見ると確かに抽選もやむを得ずと錯覚してしまうが、CT品川の再来という流れからの今の値段で、本当に要望書入れる人って正直どれくらい居るのか掴めないね。
これだけ盛り上げて待たせておいて、要望書あまり入りませんでしたなんてことになったら、買うつもりでも購入意欲無くすな。

[2548: 匿名さん]

>>2547
結局、最上階っていくらくらいなんですか？
坪単価400万以上ですか？

[2549: 匿名さん]

>>2548
2546が値段を貼ってくれてますが…
細かい額は不明ですが、
420以上ですね。
計算方法は

金額÷平米数×3.3ですね。

[2550: 匿名さん]

>>2549
ありがとうございます。
添付画像よく見てませんでした。

さすがに高いですね…
所有権なら考えちゃいますが、他を探します。

[2551: マンション検討中さん]

久々に見てみたらHPに眺望がアップされていましたね。
眺望はまさにこの地権者住戸からの眺望で、ここからだとスカイツリー、隅田川花火が見えますね。眺望として東側だけが載っているので、眺望は東がうりなのでしょう。大多数の人は区営住宅とお見合いで眺望は望めませんね。大体この手のタワマンは眺望をHPに載せますが、実際ほとんどの人が部屋からの眺望が望めない現実的な部屋に落ち着きます。百歩譲ってビューラウンジがあれば全員眺望は手に入りますが、ここはラウンジもないので、残念ながらほとんどの人はこのHPがうたう眺望を享受できません。
私はタワマンの東西南北に住んで、夏のダイレクトサッシの日差しに苦しんでから、割安で明るいが日が差さない北にはまっています。ここの北はスカイツリーもみえるでしょうか。

ところで、「デべの肩もつ方」は実際デべの方なのでしょうか。

[2552: 匿名さん]

全方角載ってますよ。最上階からの眺めでよろしければ、、、
千代田区との複合開発もupされておりますね。ただ単に区営住宅が一緒にできるので複合という意味で、特別千代田区が何か力を入れて開発するわけでもないそうですが。

[2553: 購入検討中さん]

最上階のプレミアム仕様でも天井高260だし天然石使ってないしシステムキッチンもタカラだし、コストカットしすぎ。

[2554: 匿名さん]

ワテラスからもばっちりですね．物件レベルをワテラスと比較していた人がいましたが，スケール面，ソフト面ともに格が違いすぎますね．周囲の分譲賃貸よりはタワマン価格分とれそうですが，賃料をワテラス並みで計算すると計算狂いますね．賃料は下の賃貸の値段に一番影響受けそうです．高級賃貸で出せばよい値段になりそうですが，賃料いくらくらいで出すのでしょう．スターツさん情報有りますか．
80m2で6万のランニングコストも痛いですね．24時間管理でないし共用施設もないのに，どうせランニングコスト高いから管理費も上乗せしちゃえという感じだったのでしょうか．管理会社の経営に直結しますからね．地代も解体準備金も修繕積立金も上がるならなおさらこのコスト高はつらいです．

[2555: マンション検討中さん]

分譲価格高騰で高い値段に目が慣れてしまったためかプレミアム住戸ですら安いと感じてしまうのですが、冷静にならないとだめですかね。仕様、サービス、定借、ランニングコストでの価値のマイナス分をどれくらいと考えるかなんですが。ここの分譲価格は所有権物件の80%くらいと分析したのですがどうでしょう。

[2556: 匿名さん]

>>2551

>2526 なら当方のレスだけど一検討者だよｗ
ちなみに >2408 もだけどそんな偏ったこと言ってるかなぁ？
一応フラットなつもりなんだけど・・・

ちなみに北東角は20階以上はなかなか良いよ、シュミ上だと抜けもツリーもバッチリ
18～19階だとちょっと建物が被るかも・・・これは南以外のほぼ全方位に当てはまる

[2557: 匿名さん]

安いのは安いからねえ。
迷うのも無理はないかと。
買えれば、少なくとも10年の家賃は無料になるようなもんだからね、

大儲け確定。

[2558: 購入検討中さん]

>>2556
偏ってる人間から見たら「真ん中」は敵方だからね。
そんなもんでしょ。

>>2557
そこまで言うと嘘になる。
住居費トータルで、同じような物件を借りた場合の６割ぐらいで済む可能性は高いと思うけど。
悪くてトントン。ラッキーがあると三分の一ぐらいになる感じかな。

[2559: 匿名さん]

月々のランニングコストは戻ってこないわけだから、10年住んで同じ値段で運よく売れたとしても50平米の部屋だと月5万＋αで住めることになる感じかな。
月20万以上払ってここらへんの賃貸に住んでる人にとっては買うのもありかとは思うけどね。ただ完成は2年後だから＋500万の出費は発生してしまうけど。

[2560: 匿名さん]

>>2559
10年住んで同じ値段で売れるかな？売れるのなら買いだね。