アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[2441: 匿名さん]

>>2439
伏せて？
デベの肩持つ訳じゃないけど、
区営は普通に建ち上がってるし、模型でもクリスタルで再現されてるし、、
南以外の20階未満（区営が18階でタワパ棟も結構な高さ）はほぼ囲まれるってのは一目瞭然
もちろん区営棟が住民に有益な商業ビルだったらもっと前面に押し出してくるだろうし、
伏せてると言われれば表現としては伏せてるんだろうけどｗ
ちなみに土地分は千代田区ね

[2442: 匿名さん]

株価連動不動産ですか（笑）

[2443: 匿名さん]

>>2441
ここは単に「隣が区営住宅」なのではないんですよ。
「一体複合開発」なんです。もともとツインタワーとして企画されたので、「区営住宅棟」「民間住宅棟」という呼び方をしているのです。
広場やそこに設置される防災設備などは共用です。

[2444: 匿名さん]

区議の方や千代田区にクレームを言っている方、いつ値下げの発表はあるのでしょうか？
8月契約で契約金を振り込んで無効になった場合は、一般的に契約金を倍で返さなければならないようです。

[2445: 匿名さん]

モデルルームに行ってきました。
案内してくださった方が女性で、とてもいい方だったのですが。
最後の購入意欲は何%ですか？の質問が帰り際のエレベーターが閉じるまで続き、ちょっとげんなりしました。
個人的に価格表を見て、今は買いより売りの時期なのだなと納得した後でしたので、余計にうるさく感じたのかも。

値段は今の相場からすれば妥当。
しかしながら、当方としては現在の異常高騰相場に飛び付く勇気は持ち合わせておりません。

[2446: 物件比較中さん]

まあ、今が異常高騰かは、数年後、わかる話

[2447: 匿名さん]

>>2445
それが普通の感覚だと思いますよ。割安ではなく、あくまでも今の相場で妥当な値付けだと思うので、ここから不動産相場が落ちると思う人は手を出さないほうが吉だと思います。
私も見送る予定です。

[2448: 物件比較中さん]

>>2443
それだと、なにか問題あるのでしょうか？
土地は千代田区のものですし、広場は公開地ですよね？
管理費が莫大にかかるのを、日常でタダで使わせて、
かつ、消耗品ならともかく。
災害時はお互い様ですよ。

[2449: 匿名さん]

景気とか関係なくいろんな意味で中途半端でイケてない物件だと思います。
だから格安でない限り買いたければいいけど欲をかいて買う物件ではないと思います。

[2450: 物件比較中さん]

まあ、この場所に価値を見いだせるか、でしょね

[2451: 申込予定さん]

抽選になると言われつつ、BlogやTwitter、この掲示板で買うって人があまり居ないのが気になるんですが、申し込む方は居ないんでしょうか？

[2452: 物件比較中さん]

いやいや、マンション買うとか、物件名いちいち言ってたら、壮大な個人情報漏洩

[2453: 匿名さん]

>>2446
含みもたせちゃって
市況見れば上がりようがないから

【一部テキストを削除いたしました　管理人】

[2454: 匿名さん]

一気に過疎りましたね。
まあ当たり前ですが

[2455: 匿名さん]

>>2447
普通の感覚が正しいとは限らない。普通のひとは適切な判断できるかな？

[2456: 購入検討中さん]

そうだよね。
＞＞２４４７さんの「今の相場で妥当な価格」というのは、正しい普通の感覚だと思うけど、その判断をもってどう行動するかは人それぞれ。

私は買いますよ。安いとは思わないし、これから相場がすこし崩れるとも思うけど、自分なりの根拠をもって。

[2457: 匿名さん]

>>2456
普通の感覚は持っていないが買わないよ。

[2458: 購入検討中さん]

>>2457
お疲れ様でした～
これからは検討者だけで情報交換しますので、ご退場ください。

[2459: 匿名さん]

お、やっと買うという同志が現れました、よろしくお願いします。
ちなみに区民ですか？

私は区民でDINKSなので、立地重視なので低層の300万程度の部屋を狙ってます。抽選になるようですが、要望書で被らないようにもしてくれるようなので買えることを期待してます。

[2460: 購入検討中さん]

区民なんですか。
５年縛りが特に気にならないなら買いですよね。あえて倍率の上がりそうな区外の部屋を選ぶ必要ないし。
ディンクスだと６５Ｃの１２階から１９階とかねらい目でしょうか？
私は単身区外なので、初めから２０階以上の２Ｌ目当てです。

[2461: 匿名さん]

ここのってか、東京建物の営業担当、どうですか？

[2462: 匿名さん]

区外の方は南向きと高層階で、それなりに値段もするので抽選にならない気がするのですが、それでも抽選なんですね。
区外の部屋は倍率2倍優遇してくれるらしいのですが、高いので私たちには難しいです。
DINKSなら2Lの低層で十分です、今の物件もカーテン閉めっぱなしで不自由ないので。

[2463: 購入検討中さん]

一気に過疎りましたね。
それほどの倍率にならずに済みそうで、ありがたいです。

[2464: 匿名さん]

倍率、というより、人気。5 年縛りをせめて無くして欲しい。

[2465: 匿名さん]

まあ、激安である事は間違いないし、金持ちだけが購入して大儲けできるって点では、日本らしいなあと思いました。

夢が無いよ。
一発逆転欲しかった。

[2466: 匿名さん]

激安ではない、って事実は過去レスで色んな人が書いた通り。土地は賃貸で建物だけ買うのだから安くて当たり前。

[2467: 匿名さん]

>>2464
優先住戸以外は5年縛りが無いので、問題ないのでは？

[2468: 匿名さん]

>>2465
そのフレーズしつこく繰り返すね～

[2469: 購入検討中さん]

７０年先に残っていると見込む土地代相当額に、現時点での価値を見出すことができないため、定借いいと思います。
都心では、この方式の方が合理的なんじゃないですかね。

[2470: 匿名さん]

激安と言われれば激安。
しかし、庶民には買えない価格ではダメだろう。

金持ちが更に儲けるために買うマンション。
庶民は追い出された格好だな。

[2471: 購入検討中さん]

>>2465
この環境と坪単価でどうやって「大儲け」？

[2472: 匿名さん]

まず、買え無い人には関係無い話。
この価格なら大儲けも可能かと。

[2473: 匿名さん]

私も検討中ですが､大儲けって可能なんですか?
現在､タワーマンションをいくつか回っていますが､どこにするか凄く悩んでいます｡

[2474: 匿名さん]

>2473
大儲けの意味が不明です。
転売を考えているなら今の時期は売りの時期ですよ。
そんな時期に転売を踏まえての購入は大損ですが？
この物件は欲しい人が住むために買うのであり、転売を視野に入れて買う物件ではないと思います。

[2475: 匿名さん]

今売るのって損じゃ無いですか？
今からオリンピックも始まるというのに。

[2476: 匿名さん]

年収500万の私でも、一番安い5,000万の部屋なら買えます。庶民でも買える部屋は沢山あるマンションですよ。

[2477: 購入検討中さん]

大儲けと言えるかどうかは微妙ですが、いわゆる投資用の新築ワンルームマンションなどと違い、フルローンでも、しっかりと利益が出る価格なので、例えば２０年程度放っておいて売却すれば、何の努力もなく千万単位の益が見込めるのは確かですね。その時点でもまだ残５０年ありますから。

[2478: 匿名さん]

>>2477
インチキな不動産会社さんの口調ですねー
千万単位の利益が出る
の根拠をお願いします。

[2479: 匿名さん]

>>2478
同感。20年後のことを確かなどと言える人は誰もいない。

[2480: 購入検討中さん]

５８㎡６０００万円の２ＬＤＫを想定し、
仮に６０００万円全額を３５年ローン、金利１％で借りたとします。
月々の返済は約１７万円。管理費、地代入れて計２１万円。
２０年後には残債は約２８００万円になっています。
これは確定事項です。

賃貸に出したら固めで２４万円ぐらいですかね？２０年後の売値は、これも固めで４０００万円と想定しましょうか？

あとは各々が考えて判断されればよろしいかと。

[2481: 匿名さん]

20年後が４０００万になる根拠がわからない

[2482: 匿名さん]

反論するわけではないが、この計算は別にこの物件じゃなくても所有権の物件でも同じことが言えるよね。
坪350なら所有権の物件なら他にも沢山あるし、この物件だから特別お得というわけではない。

[2483: 匿名さん]

>>2480
タワマンの修繕積立金は鰻登りで値上がりが常識。5年縛りの間は賃貸に出せない。最後の売却は仲介手数料が掛る。等穴だらけ。

[2484: 匿名さん]

だからここは実需の物件だから投資には向かないって。

自分が買うとして、築20年の定借物件の中古選択肢にすら入らないから。

[2485: 匿名さん]

激安とは言え無いまでも安いのは確かですし、投資に向いているのでは？

[2486: 匿名さん]

空室リスク考慮してない、ローンが20年間1%続く前提、シミュレーションが甘いなあ

[2487: 匿名さん]

>>2480
新築時はプレミア乗せて24万かもしれないけど、東京カンテイの分譲賃貸相場をみると、58m2なら20万です。そのくらいでみておいたほうが安心。

[2488: 2487]

あ、そうなると月々の支払いと賃貸額がほぼ同じなのでインカムは微妙になりますね。高額所得者の減価償却狙いならいいかもしれませんが。

[2489: 購入検討中さん]

そもそも、超高層の免震ランドマークと周囲の非免震中小物件を同じ土俵で見ること自体が間違ってません？
自己居住前提のリスクヘッジの話と、投資利回りの議論もずれてるように見えます。

[2490: 匿名さん]

ここに居る方が全員買う前提なら少しは議論成り立ちますが、匿名掲示板なここで、お得かお得じゃないかの議論しても結論出ないからやめたほうがいいですよ。
それより、現状の倍率の状況や抽選の状況を心配したほうがいいです。欲しくても買えない可能性の方が高いかもしれない状況なんですから。