アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[2401: マンション検討中さん]

税金が入って行政が絡んでいる物件で、特定の人にのみ利益が出るのはおかしいですよね。
妥当な値付けだったと思います。この値段でも抽選になるくらい人気の物件なのですから。

ちなみに、購入前にローン審査通さないと駄目みたいですね。皆さんは何割ぐらい頭金入れる予定ですか？
初めての定期借地物件ということで手元にある程度お金を残しておいたほうが良いかと思いましたが、借地料も2万程度と安いのでそれほど毎月のコストを気にしなくても良いかなとも思ってます。

[2402: ご近所さん]

ワテラス在住です。同僚が購入予定。区との約束や予定価格どうこうは決定してしまったのでもう仕方ないと思います。東京マガジンとかにチクると取り上げてくれるかもしれませんが。ワテラスも散々な書かれようでしたが、数年後のことは専門家でもわかりませんでした。客観的なものを列挙。
あるもの、良い点：免震タワー、JRに近い、上層階の眺望、日中のみだがコンシェルジュ、ディスポーザ・食洗器、トランクルーム、初期費用が安い
ないもの、悪い点：相場通り（CT品川の再来という夢散る）、定期借地権である、24時間管理でない、パーティルーム・ジム等共用設備なし、天カセなし、キッチンの設備が安っぽい、ランニングコスト（80m2で6万弱/月）

部屋は高級仕様でもなく低級仕様でもなく価格からは妥当な線。80m2しか見てませんが、厳密には78.9m2ですが部屋タイプが80となっています（トランクルーム込みだし、78.9m2なのにこういう記載はずるいと個人的には思います）。ランニングコストはさらに建物の固定資産税がかかる。解体準備金は借地物件はあまり上がらないと思ってましたが、がっつり上がっていく予定だそう。地代も上がるでしょう。コンパクトな部屋が多いですが、ファミリー対象で手の届く値段で、というのはグロスをちっさくするという昨今のトレンドに合わせたのは残念に思います、だれかも書いていましたが。それより広さは保って安くしてほしいもの。
千代田区は地盤が良いとされますが、細かく見るとすぐ横に走る昭和通りは底にあたるので、ここの地盤はそんなによくはないはず。免震が最もよいとされていますが、ほんとのところはわかりません。定期借地権物件自体は好みの問題かと思うが、自分が買うとしたら選択肢としてあり。
10年位この地域を物色してきたので、高値掴み感が強いので私は反対しましたが、購入するようです。

[2403: 匿名さん]

>>2402
長文宣伝ご苦労さん

[2404: 匿名さん]

千代田区との約束を破ったのは仕方ない？
もはや洗脳だな。繰り返し書き込んで約束破りを仕方ないことにしている。仕方ない根拠なし。

[2405: 匿名さん]

2月にアンケート返送してまだ連絡来ないんだけど、案内すらしないつもりなのかしら？

[2406: 匿名さん]

個人情報だけ取られて損した気分。

資料請求の時の予算の区切りは激安を示唆していたのに、資料請求後の予算の区切りが異常に上昇していた覚えがある。

酷いね・・・。

[2407: 匿名さん]

私も案内すら来ない。2月にアンケート返送したぞ。予算は5000万で出したから、切り捨てられたかな？

[2408: 匿名さん]

周辺相場に歩調を合わせた普通の定借マンションだね
設備仕様については免震内廊下を筆頭にディスポ床暖食洗器ゴミ各階等々、
高い水準でツボを押さえてると思う反面、
サッシはショボいし梁は目立つしタワマンお約束の共有施設は皆無（これは賛否あると思う）だし、
高層以外はほぼ囲まれるし高層の眺望についても抜け感はあるけど特筆すべきものはない
生活動線は低層賃貸と一緒だし、商業施設についても「まいばすけっと」が確定してる以外は、
規模も店舗も全く期待できない

ただそれでも・・・
山手線二駅の圧倒的な交通利便性と大手町日本橋界隈に散歩圏（20分弱）っていう立地は群を抜いてる
周辺は土地の確保の問題で大規模や高層はなかなか出ないだろうし、一定の希少性は担保されると思う
月のコストは土地代（坪1000円弱）管理費ネット他、諸々含めて4～5万だった（うろ覚え）かな？

定借の分、目に優しいのは当たり前なんだけど、やっぱり錯覚しちゃうよねｗ
現状の不動産を取り巻く環境を考えるとココに限らず危ない気もしないでもないし・・・
何が何でも、ってほどでもないけど、立地の優位性にやられて決めちゃう人もかなりいると思うなぁ
新たな情報ってほどでもないけど千代田区優先住戸以外は買戻し等の縛りはないみたい
投資で回るんじゃないか？と思ったり思わなかったり・・・


>>2407
その内いくんじゃない？平日しか空いてないみたいだけどねｗ

[2409: 匿名さん]

契約にも価格の変更条項は書かれていたはずなので、破ったとか契約不履行とかは何も知らない我々の勝手な思い込みでは？

[2410: 匿名さん]

>>2409
価格変更条項書かれてたのですか？教えてください。まだ案内こないんです。

[2411: 匿名さん]

>>2408
あなたの文体分かり易いから何度かお目にしてますけど、スターツさんですよね。

平日でも良いので案内して下さいな。

[2412: 匿名さん]

>>2411
ただの検討者だよｗ

逆にここであーだこーだ言ってる人は何なの？
フリーダイヤルに電話すればいーじゃん・・・
「まだですか？」ってさ

[2413: 匿名さん]

>>2412
電話したら順番ですと冷たくあしらわれた。

[2414: 匿名さん]

>>2413
それ以上の一次情報はないと思うｗ

[2415: 匿名さん]

>>2412
私も同じく順番ですと言われただけでした。

アンケート返信した方をMRに案内しないことは可能性としてあるのでしょうか？

[2416: 匿名さん]

>>2414
価格変更条項は？

[2417: 匿名さん]

>>2415
そりゃスターツだからね。可能性あるよ。これまでの不誠実な対応を効率すると。

[2418: 匿名さん]

>>2409
思い込みではないです。
先に引用されている区議会（今年3月9日）でも問題になっていますよね。
明らかな条件違反です。

[2419: 物件比較中さん]

2415
倍率上げても千代田区やスターツが得する訳でなく
忙しくなって効率悪くなるだけですし、
モデルルーム案内キャパがある以上、
条件が良い人優先かも

現金資産は事前に確実性が確かめられないから、
信用情報の支払能力が高い（ローンの組みやすい）とか
人口減少気味の千代田区に継続的に税金を落とすことが期待できるとか

[2420: 匿名さん]

>>2419
順番に案内してます
は嘘？

スターツが条件良いひとだけピックアップして、案内してて、条件悪いひとは切り捨てということ？

[2421: 購入検討中さん]

間違いなく連絡は来ますから、気長に待つことです。事前案内が捌ききれず、販売開始は七月にずれ込みそうだとのことですので時間は十分あります。
なお、もしかしたら、今後は量的に１対１の営業対応は難しいかもしれないとのことてした、
前にもでてましたが、５年縛りは千代田区民優先住戸だけです。一般向けは２０階以上と千代田区民の申し込みがなかった１９階以下のみ。
倍率が心配。

[2422: 物件比較中さん]

千代田区で、坪325～
一般で、坪355～

[2423: 匿名さん]

たけ〜

[2424: 匿名さん]

>>2418
高くて買えないんですね、同情します（笑）

[2425: 匿名さん]

煽り方が下品

[2426: 物件比較中さん]

昨日行ってきたよ
予定価格表、管理費修繕積立金一覧（予定）と、
パンフ二冊、図面表、
販売要件（千代田区優先などの説明）をもらいました。

5/21～要望書受付開始とのこと
買う意思がある場合は、次回（5/21予約）を勧められました。
今時点では7月下旬に販売して、８月末までに契約らしいです。

なにか質問∩(　´Α｀)は、ありますか？
わかる範囲で答えます。

[2427: 匿名さん]

安いとは思うけどねえ。
上場企業の中間管理職位じゃないと買えないかもね。

[2428: 匿名さん]

>>2426
千代田区との価格の変更条項は書かれてました？
前の書き込みで変更条項が書かれてたとあったけど、質問しても全く答えてくれないんです。

[2429: 申込予定さん]

倍率はどんな感じと言ってました？
21日から要望書開始で、まだ初日の予約取れるんですね。

[2430: 物件比較中さん]

>>2428
千代田区と当初どんな約束ごとだったかは
説明資料は見当たりませんし、口頭説明も特にありません。
時分の場合は、予定価格表自体には
特に質問しませんでした。

[2431: 物件比較中さん]

2429
倍率は教えて貰えませんでした
できるだけ被らないようブロック毎に
第三希望まで聞いて調整予定とのこと

高倍率になるほど値段が安い訳ではないので
（特に南側）
何十倍とかはならない、かも？

ただし、安いめの70平米未満の
東側や西側角部屋は人気で倍率上がりそうとのこと

[2432: 購入検討中さん]

最安値はいくらでしょうか？

[2433: 匿名さん]

>>2430
ありがとうございます。私はまだ案内きてませんがきたら、聞いてみます。

[2434: 匿名さん]

>>2433
そんなのスターツのに聞いたって納得いく説明があるわけないでしょ。
相場の高騰とか適当に誤魔化されるのがオチ。
あと、MRは伊藤忠の人間だからさらに答えられないよ。

誰かが書いてたけど、区議に質問させなきゃ意味ないよ。

[2435: 購入検討中さん]

値段を下げてくれるって本当ですか？
丁度500万程下げていただけると希望の部屋が買えるようになりますので区議の方にお願いできますでしょうか。

6月正式価格発表のようなので、それまでにお願いいたします。

[2436: 物件比較中さん]

〉〉2432
階数広さにかかわらず、金額と言うお話なら
千代田区優先権の部屋で
賃貸とお見合い東側9階56平米が5100万台
坪単価だとその隣の70平米が@300弱（6100万台）

一般は南か高層（20階以上）なで、最安値で@330は下らないです

[2437: 匿名さん]

一般だと坪３３０以上ということは、５６平米で５６００万円以上ですね。定期借地なのに、ないな。千代田区に住所変更も、そこまでするかと躊躇します。

[2438: 匿名さん]

でも、割安である事には変わりないからねえ。
買える人だけが購入して終了ですな。

結局は金持ちだけが大儲け。そういう物件。

[2439: 匿名さん]

お金持ちは区営住宅との一体開発マンションを買わないと思います。
しかもそのことを伏せて売ろうとする不誠実なデベから建物を買い土地の転借を受けるのは不安です。

[2440: 匿名さん]

4/28に続いて本日5/2も日本株が大暴落しそうだけど、
リスク回避のために さっさと販売した方が良いのではと逆に心配になります。

[2441: 匿名さん]

>>2439
伏せて？
デベの肩持つ訳じゃないけど、
区営は普通に建ち上がってるし、模型でもクリスタルで再現されてるし、、
南以外の20階未満（区営が18階でタワパ棟も結構な高さ）はほぼ囲まれるってのは一目瞭然
もちろん区営棟が住民に有益な商業ビルだったらもっと前面に押し出してくるだろうし、
伏せてると言われれば表現としては伏せてるんだろうけどｗ
ちなみに土地分は千代田区ね

[2442: 匿名さん]

株価連動不動産ですか（笑）

[2443: 匿名さん]

>>2441
ここは単に「隣が区営住宅」なのではないんですよ。
「一体複合開発」なんです。もともとツインタワーとして企画されたので、「区営住宅棟」「民間住宅棟」という呼び方をしているのです。
広場やそこに設置される防災設備などは共用です。

[2444: 匿名さん]

区議の方や千代田区にクレームを言っている方、いつ値下げの発表はあるのでしょうか？
8月契約で契約金を振り込んで無効になった場合は、一般的に契約金を倍で返さなければならないようです。

[2445: 匿名さん]

モデルルームに行ってきました。
案内してくださった方が女性で、とてもいい方だったのですが。
最後の購入意欲は何%ですか？の質問が帰り際のエレベーターが閉じるまで続き、ちょっとげんなりしました。
個人的に価格表を見て、今は買いより売りの時期なのだなと納得した後でしたので、余計にうるさく感じたのかも。

値段は今の相場からすれば妥当。
しかしながら、当方としては現在の異常高騰相場に飛び付く勇気は持ち合わせておりません。

[2446: 物件比較中さん]

まあ、今が異常高騰かは、数年後、わかる話

[2447: 匿名さん]

>>2445
それが普通の感覚だと思いますよ。割安ではなく、あくまでも今の相場で妥当な値付けだと思うので、ここから不動産相場が落ちると思う人は手を出さないほうが吉だと思います。
私も見送る予定です。

[2448: 物件比較中さん]

>>2443
それだと、なにか問題あるのでしょうか？
土地は千代田区のものですし、広場は公開地ですよね？
管理費が莫大にかかるのを、日常でタダで使わせて、
かつ、消耗品ならともかく。
災害時はお互い様ですよ。

[2449: 匿名さん]

景気とか関係なくいろんな意味で中途半端でイケてない物件だと思います。
だから格安でない限り買いたければいいけど欲をかいて買う物件ではないと思います。

[2450: 物件比較中さん]

まあ、この場所に価値を見いだせるか、でしょね

[2451: 申込予定さん]

抽選になると言われつつ、BlogやTwitter、この掲示板で買うって人があまり居ないのが気になるんですが、申し込む方は居ないんでしょうか？

[2452: 物件比較中さん]

いやいや、マンション買うとか、物件名いちいち言ってたら、壮大な個人情報漏洩

[2453: 匿名さん]

>>2446
含みもたせちゃって
市況見れば上がりようがないから

【一部テキストを削除いたしました　管理人】

[2454: 匿名さん]

一気に過疎りましたね。
まあ当たり前ですが

[2455: 匿名さん]

>>2447
普通の感覚が正しいとは限らない。普通のひとは適切な判断できるかな？

[2456: 購入検討中さん]

そうだよね。
＞＞２４４７さんの「今の相場で妥当な価格」というのは、正しい普通の感覚だと思うけど、その判断をもってどう行動するかは人それぞれ。

私は買いますよ。安いとは思わないし、これから相場がすこし崩れるとも思うけど、自分なりの根拠をもって。

[2457: 匿名さん]

>>2456
普通の感覚は持っていないが買わないよ。

[2458: 購入検討中さん]

>>2457
お疲れ様でした～
これからは検討者だけで情報交換しますので、ご退場ください。

[2459: 匿名さん]

お、やっと買うという同志が現れました、よろしくお願いします。
ちなみに区民ですか？

私は区民でDINKSなので、立地重視なので低層の300万程度の部屋を狙ってます。抽選になるようですが、要望書で被らないようにもしてくれるようなので買えることを期待してます。

[2460: 購入検討中さん]

区民なんですか。
５年縛りが特に気にならないなら買いですよね。あえて倍率の上がりそうな区外の部屋を選ぶ必要ないし。
ディンクスだと６５Ｃの１２階から１９階とかねらい目でしょうか？
私は単身区外なので、初めから２０階以上の２Ｌ目当てです。

[2461: 匿名さん]

ここのってか、東京建物の営業担当、どうですか？

[2462: 匿名さん]

区外の方は南向きと高層階で、それなりに値段もするので抽選にならない気がするのですが、それでも抽選なんですね。
区外の部屋は倍率2倍優遇してくれるらしいのですが、高いので私たちには難しいです。
DINKSなら2Lの低層で十分です、今の物件もカーテン閉めっぱなしで不自由ないので。

[2463: 購入検討中さん]

一気に過疎りましたね。
それほどの倍率にならずに済みそうで、ありがたいです。

[2464: 匿名さん]

倍率、というより、人気。5 年縛りをせめて無くして欲しい。

[2465: 匿名さん]

まあ、激安である事は間違いないし、金持ちだけが購入して大儲けできるって点では、日本らしいなあと思いました。

夢が無いよ。
一発逆転欲しかった。

[2466: 匿名さん]

激安ではない、って事実は過去レスで色んな人が書いた通り。土地は賃貸で建物だけ買うのだから安くて当たり前。

[2467: 匿名さん]

>>2464
優先住戸以外は5年縛りが無いので、問題ないのでは？

[2468: 匿名さん]

>>2465
そのフレーズしつこく繰り返すね～

[2469: 購入検討中さん]

７０年先に残っていると見込む土地代相当額に、現時点での価値を見出すことができないため、定借いいと思います。
都心では、この方式の方が合理的なんじゃないですかね。

[2470: 匿名さん]

激安と言われれば激安。
しかし、庶民には買えない価格ではダメだろう。

金持ちが更に儲けるために買うマンション。
庶民は追い出された格好だな。

[2471: 購入検討中さん]

>>2465
この環境と坪単価でどうやって「大儲け」？

[2472: 匿名さん]

まず、買え無い人には関係無い話。
この価格なら大儲けも可能かと。

[2473: 匿名さん]

私も検討中ですが､大儲けって可能なんですか?
現在､タワーマンションをいくつか回っていますが､どこにするか凄く悩んでいます｡

[2474: 匿名さん]

>2473
大儲けの意味が不明です。
転売を考えているなら今の時期は売りの時期ですよ。
そんな時期に転売を踏まえての購入は大損ですが？
この物件は欲しい人が住むために買うのであり、転売を視野に入れて買う物件ではないと思います。

[2475: 匿名さん]

今売るのって損じゃ無いですか？
今からオリンピックも始まるというのに。

[2476: 匿名さん]

年収500万の私でも、一番安い5,000万の部屋なら買えます。庶民でも買える部屋は沢山あるマンションですよ。

[2477: 購入検討中さん]

大儲けと言えるかどうかは微妙ですが、いわゆる投資用の新築ワンルームマンションなどと違い、フルローンでも、しっかりと利益が出る価格なので、例えば２０年程度放っておいて売却すれば、何の努力もなく千万単位の益が見込めるのは確かですね。その時点でもまだ残５０年ありますから。

[2478: 匿名さん]

>>2477
インチキな不動産会社さんの口調ですねー
千万単位の利益が出る
の根拠をお願いします。

[2479: 匿名さん]

>>2478
同感。20年後のことを確かなどと言える人は誰もいない。

[2480: 購入検討中さん]

５８㎡６０００万円の２ＬＤＫを想定し、
仮に６０００万円全額を３５年ローン、金利１％で借りたとします。
月々の返済は約１７万円。管理費、地代入れて計２１万円。
２０年後には残債は約２８００万円になっています。
これは確定事項です。

賃貸に出したら固めで２４万円ぐらいですかね？２０年後の売値は、これも固めで４０００万円と想定しましょうか？

あとは各々が考えて判断されればよろしいかと。

[2481: 匿名さん]

20年後が４０００万になる根拠がわからない

[2482: 匿名さん]

反論するわけではないが、この計算は別にこの物件じゃなくても所有権の物件でも同じことが言えるよね。
坪350なら所有権の物件なら他にも沢山あるし、この物件だから特別お得というわけではない。

[2483: 匿名さん]

>>2480
タワマンの修繕積立金は鰻登りで値上がりが常識。5年縛りの間は賃貸に出せない。最後の売却は仲介手数料が掛る。等穴だらけ。

[2484: 匿名さん]

だからここは実需の物件だから投資には向かないって。

自分が買うとして、築20年の定借物件の中古選択肢にすら入らないから。

[2485: 匿名さん]

激安とは言え無いまでも安いのは確かですし、投資に向いているのでは？

[2486: 匿名さん]

空室リスク考慮してない、ローンが20年間1%続く前提、シミュレーションが甘いなあ

[2487: 匿名さん]

>>2480
新築時はプレミア乗せて24万かもしれないけど、東京カンテイの分譲賃貸相場をみると、58m2なら20万です。そのくらいでみておいたほうが安心。

[2488: 2487]

あ、そうなると月々の支払いと賃貸額がほぼ同じなのでインカムは微妙になりますね。高額所得者の減価償却狙いならいいかもしれませんが。

[2489: 購入検討中さん]

そもそも、超高層の免震ランドマークと周囲の非免震中小物件を同じ土俵で見ること自体が間違ってません？
自己居住前提のリスクヘッジの話と、投資利回りの議論もずれてるように見えます。

[2490: 匿名さん]

ここに居る方が全員買う前提なら少しは議論成り立ちますが、匿名掲示板なここで、お得かお得じゃないかの議論しても結論出ないからやめたほうがいいですよ。
それより、現状の倍率の状況や抽選の状況を心配したほうがいいです。欲しくても買えない可能性の方が高いかもしれない状況なんですから。

[2491: 匿名さん]

買えるけどかわない、

[2492: 匿名さん]

たしかにもっと有益な情報が欲しい。元々絶対儲かると営利目的で人が集まってしまったから仕方ないかもしれないけどね。スターツさんにはかなり追い風でしたね。損得の話はループしてますね。値段出てから人がぐっと減ったと思いきやまだ人が多いですね。買いたい人が買うでよいかと思いますよ。

[2493: 匿名さん]

営利目的の人が抜けてくれて嬉しい。購入出来たらいいな。

[2494: 匿名さん]

敷地で抜けているところは、残る賃貸マンションと一軒家のスペースとのことです。

[2495: 匿名さん]

営利目的と言うより、安く買って住めると錯覚してた人も多かった。

[2496: 匿名さん]

>>2489
ワテラスなんか４１階建てなのに、２５階建てのここを超高層のランドマークと表現するのは持ち上げ過ぎです。

[2497: 購入検討中さん]

参考まで。

[2498: 匿名さん]

>>2497
思ったより安いね。
あとは抽選に当たるかどうか。

[2499: 匿名さん]

>>2495
超激安で坪単価200万円台で千代田区に買えると思ってたやつが居ただけでは？（笑）

[2500: 匿名さん]

>>2499

千代田区や区議会議員にクレーム言うって言ってた人たちね。その後はどうなった？値下げはされる見通しなの？