アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[233: 入居前さん]

>>232
なんでですか？

[234: 匿名さん]

>>233
いや、去年の確定申告書した年収で審査するのかなぁって…。
入居年の年収のほうが大切でしょうか？

[235: 匿名さん]

それはローンの審査に通るかを危惧してるの？
千代田区がデベ入札の条件としては、買える(対象)所得層を明示していたけど、それは販売価格についての条件で、購入者の所得とは関係ないて思う。

[236: 匿名さん]

愛読ブログのマンマンタイムに記事が載ってますね
参考になります

[237: ﾃﾞﾍﾞにお勤めさん]

業界内情報では280位なのでそんなには安くないかも

[238: 匿名さん]

業界内情報と聞くと、信ぴょう性あるように聞こえるけど、何か根拠あるの?坪単価225万円だとあまりにも安いから、坪単価280程度と予想します。とか、素人と同じじゃないよね？

[239: 匿名さん]

中所得者の皆さん、千代田区に入札条件の不備について文句言う準備はできましたか？

[240: 申込予定さん [ 30代]]

旦那の年収450万で私は専業主婦なんで、4000万位じゃないと買えません。
出来たら3LDKがいいけど、結構高そうなんでムリかな。涙

[241: 匿名さん]

私も4000万円ぐらいがいいなー

[242: 匿名さん]

>>235
そうですねぇ、倍率って、年収とかも加味されて当選したりしますかね？経費込みにしなければ年収1000超えで余裕なんですが、既に1つタワマン買っちゃってるんですよね…経費込みにすると多分6〜700万くらいになっちゃうんだけど、今の１つ目の物件を賃貸に出すとか売るとか伝えれば、スタートラインに乗れるのかなと思いまして…
僕のとこは家族で買える人は1人もいないから、僕しか申し込めないから、なんとか工夫してスタートラインに立ちたいなと。。

[243: 匿名さん]

>>237
それだと平成30年の市況によっては、逆に損をする可能性もあるということでしょうか？

[244: 匿名さん]

>>240
なぜ東京のしかも千代田区物件なんですか？安い理由だけ？
埼玉、千葉じゃだめなんですか？

意地悪な意味でなく、その年収で背伸びし過ぎると、住んだ後が大変だと思いますよ。

[245: 匿名さん]

>>244
同感！と言いたいところだけど、ここは都心と言っても下町だからね
安い店やチェーン店も幾らでもあるし、
背伸びしなけりゃ別にどうってことないと思う
つーか千葉埼玉と同水準だったらこっちを選ばない理由がないよねｗ
ただ例えば駐車場が必要になったりした場合は凄く大変だとは思う

[246: 匿名さん]

>>245
そうですね。この辺の月極めは相場どのくらいなんでしょうかね。
レンタカー屋さんはいっぱいありますね。

[247: 匿名さん]

いくら、下町といっても、千代田区ですよ。年収450万じゃ、結構、生活厳しいと思います。スーパーとかあまりないですし、郊外に比べたらスーパーなども高めだと思います。うちは年収2倍以上ありますが、千代田区に住んで、周りと比べると、生活水準低いなと思っています。

まず、年収の約10倍の物件を購入するのは結構大変じゃないですか?

ちなみにうちの近くの駐車場は48,000円です。マンションの駐車場でも38000円です。

[248: 匿名さん]

駐車場高い。車は手放します。

[249: 匿名さん]

皆さん借地権ってこと忘れずにね、ローンの支払い以外に管理費含め５～６万かかることを。

[250: 匿名さん]

>>249
固定資産税はいくらぐらいなの？固定資産税も考慮しなきゃ。

[251: 匿名さん]

固定資産税は、建物の分だけです。土地の固定資産税は借地代に込み。

[252: 匿名さん]

例えば70平米だったら、建て物分はいくらぐらいなの？10万円ぐらいですか？
所有権物件だったら固定資産税は20万円ぐらい？
すいません。すべて想定です。

[253: 匿名さん]

そうなんだよね。ここの固定資産税がどれくらいになるか、具体的な数字が出てきてない。
詳しい人に概算でいいから教えてもらいたいなあ。

[254: 匿名さん]

詳しくはないけど、江東区80平米築10年300戸規模の所有権タワマンで、
大体年20万近く払ってる、減税で当初5年はその半分ぐらいだった

ただ土地の餅分や地価で全然違うだろうし、しかも定借だし、
減税等の法律は毎年変わる可能性もあるわで、営業でもドンズバの数値は出せないと思うｗ
土地/建物が五分五分として、80平米で10万前後じゃないかと勝手に解釈してる

[255: 匿名さん]

小伝馬町(中央区)のほうの普通の所有権マンション、築約10年、約70平米で、年約17万くらいです。

[256: 匿名さん]

実家が地主で固定資産税が年１０００万なので、土地の固定資産税は馬鹿になりません。しっかり考慮した方が良いですね。

[257: 匿名さん]

土地と建物の割合が知りたい。試しにうちのタワマンの課税書類見てみる。ところで確定申告は終わった？ここ見てる人で確定申告やっているのは何割ぐらいなんだろ。

[258: 物件比較中さん [ 50代]]

通常の２割引きくらいだと、、、
坪換算で320万円くらいですかね。
結構お値打ちなんですかね。

[259: 匿名]

確定申告は終わったというか、年初に会計士に出すだけ

[260: 匿名さん]

>>258
定借は通常の２割から３割引きと言われてますからね。但し、中古で転売するときも同様に。

[261: 匿名さん]

>>257
確定申告は自分でやってるよ。
タワマンの課税書類みたら、何と土地と建物の固定資産税の比率は1:9だった。土地の固定資産税は少額なんですね。固定資産税年額25万円ぐらいだから土地の固定資産税は2.5万円です。

[262: 匿名さん]

うちも確定申告は自分でやってる。
といっても、サラリーマンなので、株で損したぶんの申告と、それによりやらなくちゃいけなくなった、ふるさと納税の申告。(株の損が無ければ、ワンストップ特例でしなくてもよかった)

[263: 匿名さん]

HPが若干更新されてますね。3月中旬からアンケート返信者のみ案内があるようです。
そして、初期の頃と違って資料請求の予算欄が～4,500で始まって、13,000万が最高になってますね。
一番狭い部屋で考えるとやっぱり最低が坪280ぐらいですかね、3LDKの70平米希望だけど7,000万近くか・・・

借地権でローン＋地代で、5年転売不可だと、あえてここを選ぶ理由ってあるのでしょうか。
借地権無しで400万の物件の方が後々リセリュー考えるといい気もしてきましたが。

[264: 匿名さん]

中間所得層は1億のマンション買えないよな。

[265: 匿名さん]

確定申告やってるので、シティタワー品川の固定資産税のお知らせが出てきました。都市計画税含めて家屋だけで17万位です。

[266: 匿名さん]

70平米の3LDKで5000万から、ぐらいじゃないとなあ。

[267: 匿名さん]

固定資産税も所有権物件とさほど変わらずか。
300以上だと全然割安感はないね。

[268: 匿名さん]

固定資産税はだいだい17万円ぐらいかな？結構高い。このスレ勉強になる。

[269: 匿名さん]

>>263
坪225で55m2なら3750万円だから、アンケートに〜4000万円もないとおかしいな。

やっぱり値上げなのかな。

[270: 匿名さん]

分譲価格の変更について、千代田区は、「原則として価格の変更はできませんが、やむをえない場合、区と協議してください」と答えていますね。
千代田区は値上げを認めるのでしょうか。

[271: 匿名さん]

価格まで変えたら、なんでこの業者が選ばれたのか...

[272: 匿名さん]

大手デベとかだったらまだ良かったのにな。

スターツは管理の方でも評判悪いし。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48075/res/1-1000/

[273: 匿名さん]

「分譲価格が安い方が選考では高得点になる」と千代田区は明確に答えていましたからね。
それで平均4800万円（坪225万円）で提案してスターツが選ばれたのですよね。
値上げはやむを得ないのかもしれませんが、その事情をきちんと説明してもらいたいものです。

[274: 匿名さん]

勝手に安いと思い込んでた我々に対して説明責任もないでしょ。ちゃんと千代田区との合意のもとで売り出される訳だから、文句言われてもあなたたちが勝手に舞い上がってただけでしょと言われて終わりだと思いますが(笑)

[275: 匿名さん]

>>274
私は千代田区ですし、この物件の売り出しを5年以上前から待っていました。
今さら坪225万円の約束を違えるのならきちんとその理由を（スターツにも千代田区にも）説明していただきたいです。

[276: 匿名さん]

千代田区民は偉い？

[277: 匿名さん]

質問回答（千代田区回答、協議会回答、区営住宅棟参考図、協議会会則）を参照すると、

『中堅所得者層の定義（収入部位、面積、価格帯等）をご教示願います。
また、原則として中堅所得層が購入できる限度内の価格とは、
住宅全体の平均販売価格が限度内の価格程度との理解で宜しいでしょうか。』

という質問に対し、

『年収700万円程度、面積55㎡以上、分譲価格は5000万円程度を想定しています。
すべての販売価格を中堅所得者層が購入できる金額にする必要は ありませんが、
特に平均販売価格を想定しているものではありません。』

と千代田は回答していますよね。

階数が変更され、吹き抜けもなくなって、現在建築の真っ最中なのに、
なぜ、今もまだ坪225の幻想を持ち続ける人がいるのか不思議です。

[278: 申込予定さん [ 30代]]

旦那の年収450万、私はパートで月2万位なんで、3500万(2ldk)か4200万(3ldk)位なら
申しこみます。中間所得層ってこれ位ですよね。

[279: 匿名さん]

55m2で5000万レベルにしますということだったとか？

[280: 匿名さん]

5000万円程度ということは、4500万円もまさかあるんだよね。
もしかして千代田区職員が、スターツにハニートラップで骨抜きにされた？！

[281: 匿名さん]

>>277
同じ文書の中で、千代田区が、

販売価格の変更はできません

と答えているからですよ

[282: 匿名さん]

https://www.city.chiyoda.lg.jp/koho/machizukuri/sumai/documents/d00119...

この中の、問94、117・118と、86を参照してください

[283: 匿名さん]

>>281
変更できないのは原則であって、正しくは千代田区と協議の上なら変更可能です。
今の市況からいうと、価格変更は妥当？

[284: 匿名]

市況で変更できるならシティタワー品川も変更できたはず。千代田区側の要望を聴く代わりに変更するのが妥当。変更理由は情報公開請求できる。

[285: 匿名さん]

品川のときの住友不動産みたいに、どんなに市況が変わっても、条件変更しないでね。市況なんて変わるものです。そんなこと言い訳するな！市況考慮しとけ。

[286: 匿名さん]

シティタワー品川のときは、条件変更なしで、住友不動産は素晴らしかった。

[287: 匿名さん]

市況というか、建設費用の高騰を理由にしての価格変更だろうね。
CT品川の時はそれはなかった。

[289: 匿名さん]

普通の公共事業でも、契約から竣工までに数年かかり、その間に物価が上昇するというのはよくあることだよ。
そのためにインフレスライド条項があるのだし、最近だと「公共工事設計労務単価に係る特例措置」もあった。
インフレスライドでも特例措置でも、公共事業の契約変更は議会での議決が必要（専決事項以外）。

スターツが恣意的に値上げするのは許されないけど、インフレスライド条項相当程度の値上げなら千代田区のいう「やむを得ない場合」に当たるんじゃないかな。

[290: 匿名]

値上げ事由や内訳は行政に請求すればある程度開示される。それがお粗末(行政側の確認不足)だと業者を選定した責任を問われるので、役所としては責任回避のために詳細な経緯の記録を保管している。

[291: 匿名さん]

>>289

スターツさん？？

価格決まってるなら教えてくださいm(__)m

[292: 匿名さん]

のんびり待ってればいーじゃん、
どうせここと比較できるような物件なんてないんだしさ
仮に当初の予定通りの価格なら買えない可能性のほうが高いんだし、
あんまり熱くなり過ぎても体に毒だよｗ

[293: 匿名さん]

このマンションが坪280万円以上であれば、立地･仕様･借地権等を加味すると、東京タイムズタワーの中古に決めたいので、価格が分かれば知りたいです。

[294: 匿名さん]

66平米で8290万円が売りにでてるね。結構いい値段。

[295: 匿名さん]

売りに出ている価格、で買い手がいるとは限らないのが中古ですから。

[296: 匿名さん]

280でも買う人って結構いるのでしょうか？
この価格帯だと低所得の方や転売、取り敢えず申込むって方は少なくなる気がしますが、それでも人気出ますかね？

[297: 匿名さん]

こちらが坪300とかで出るのならパークタワーの中古の方がいいかと思って検討していたのですが、パークタワーのすぐ南の敷地も再開発で高層ビルが建つのですね。
南向きはかなり資産価値が下がりそうです。

[298: 匿名]

共有施設に関しての情報が無いですね。

[299: 匿名さん]

>>257
来月ノシ
経費の扱いどうしようか悩んでるよ

[300: 匿名さん]

シティタワー品川、確に値上げはしなかったけど窓ガラスがペアじゃなかったりコストカットされてました。

[301: 匿名さん]

企業努力として評価できる。

[302: 匿名さん]

>>295
そんな事言ったら新築もですやん。

[303: 匿名さん]

>>302
中古はわざと高い希望価格を付けた物件を出して、街の中古相場がアップした様に見せかける場合もあるから。

[304: 匿名]

庶民が買えるマンションといっても、維持費もかかるしそれなりの稼ぎがないとだめだね。 勘違いしてる低所得者はさっさと退場すべき。

[305: 申し込み予定]

>>247
年収450万でも千代田区に住んでる人も結構いると思います。
2LDKなら子供部屋も作れますし、4人家族でもなんとか住めます。
どうせ4000万出すなら、やっぱり都心がいいです。
毎月の手取りで28万位なんで、低金利の35年ローンなら暮らしていけます。

[306: 購入検討中さん]

モモレジがスターツは管理費の委託料が大手に比べ安いって書いてたよ。
安ければいいってもんじゃないが、地代あるので安い方が助かりますよね

[307: 匿名さん]

低年収が応募するパンダ部屋は、どうせ抽選で当たらないから。
ある程度年収に余裕あれば抽選回避で残りの３００万クラスの部屋を狙うから、運良く理事会で会えたら宜しく。

[308: 匿名さん]

パンダ部屋狙います！

[309: 匿名さん]

>>305
アメリカの低所得者向けサブプライムローンって知ってますか？
それが破綻してかつてアメリカは不況に陥ったことを。
低所得者が借りられるから借りるではなく、当然金利変動リスクも込みで返せるということを考えてくださいよ。
自己破産すれば済むと思ってるかもしれませんが、そういうことが原因で経済が悪くなるので。
残念ですが、平均所得800-900万の千代田区でマンション買おうというのは少々烏滸がましいと思われたほうが良いかと思います。

[310: 匿名さん]

>>305 千代田区に住んでみたら分かるとおもいますが、惨めになりますよ。あなたが思っている以上にみんな所得水準高いですよ。

[311: 購入検討中さん]

>>305
都心近くがいいなら足立区辺りはいかが？

[312: 匿名さん]

台東区がいいよ。

[313: 匿名]

千代田区の言う中間所得層が買えないならプロジェクトの趣旨が変わるね。

[314: 匿名さん]

年収450万円ですむでいいじゃない。惨めになるよなんて余計な御世話。

[315: 匿名さん]

惨めなんて自分がどう思うか次第

[316: 匿名さん]

千代田区の平均世帯年収は800万円弱ですし、1000万円を超える世帯が全体の4分の1くらいです。
千代田区の中堅所得者にはもちろん買える価格になるんでしょう。

[317: 購入検討中さん]

年収450万円は千代田区では低所得者の部類に入りますね…
みんな警告してくれてるんだから素直に聞いた方がいい

[318: 匿名さん]

平均年収はくせものでね。資産家が高年収とは限らない。

[319: 匿名さん]

仮に坪225～260だったとして、手取450万円なら問題なく買える水準だと思いますが…。
倍率を下げたくて必死なのはわかりますが、少し見苦しいですよ。

もし額面450万円なら、さすがにCFをちゃんと計算してくれって話にはなりますが。

[320: 申し込み予定]

皆さん、本当にそんなに高収入なんですか？ 普通の会社員なら 30代で1000万とかありえないと思うのですが。
主人の収入は額面450ですが、ここが当たれば私のパート収入を月7万位に増やす予定です。 足立区とか台東区とかは教育レベルも低そうだし
住む気がしません。 家は狭くても子育ては千代田区でしたいです。
外食とか車をガマンすればやっていけます。
今賃貸で15万近く払ってるので、それほど無謀だと思いません。
ここならチャイルドルームとかロビーとか共有部も整っているので、
家の外で広々過ごせます。

[321: 匿名]

>>320
あんまりムキにならない方が良いですよ。限られた予算の中でどこにお金を使うかは個人の自由ですし。千代田区が良くて予算が合うならこれ以上無い物件だと思います。ただ、周りに住む方の一部は年収1000万は最低ラインと思っているのは事実だと思います。子供を私立に行かせるとか、頻繁に外食するとかをやらなければお金は問題無いと思います。ある程度割安であって、当選すると良いですね。

[322: 申し込み予定]

パンダ部屋っていくら位になるのでしょうか？
子供は2人産む予定なので出来たら3LDKがいいのですが。5000万を超えるとさすがにキツくなります。

[323: 申し込み予定]

>>321
ありがとうございます。
同じマンションなのに年収で差別するのは変ですよね。
節約には自信あるので、家のみ贅沢したいんです。

[324: 匿名さん]

あくまで俺の予想だが、アンケートでの予算分布や周辺の市場見ると、パンダは低層で２８０ぐらいで幾つか設定するんじゃない？
２ＬＤＫで５０００万を切る部屋が幾つかあって、３ＬＤＫの一番狭い部屋で６０００ぐらい。
それ以外は坪３００～３５０程度で、年収低い人は２８０の部屋に案内して抽選にさせて、それ以外を買える人は抽選が被らないように案内する感じだと思うが。

これなら、誰も文句は言わないでしょ。想定年収の人も５０００万の家なら高倍率の抽選になると思うけど買えるわけだし。
モデルルーム作るぐらいだか、仮に２５０以下で出したら現場は大混乱だろう。

[325: 匿名]

>>324
千代田区さんとの取り決めの詳細は知りませんが、スーパー減らして高さ増やして、自社のの賃貸分持って、当初の提案守らないってのも不思議ですよね。蓋を開けたら324さんの予想的中な気もしますね。

[326: 匿名さん]

スーモにも載ってましたし、広告はそこそこ打っている感がありますよね。
高値の可能性はありそうです。

[327: 匿名さん]

＞＞３２５

売り主の取り分である住戸は元々下層階のオフィスにする予定だったとこを賃貸住戸に変えただけ
だから大した差はない。戸数も水増ししたように感じるけどそういう訳でもない。
買った人が賃貸出すときに競合してめんどくさいというぐらいしか懸念はない。
スーパーに関してはごもっともです。

[328: 匿名さん]

パンダは@250程って話です

[329: 購入検討中さん]

>>319
額面0.5K万\だとフロー的には厳しいでしょうが
頭金3.5～4K万\くらい投入できるストックはあるのでしょう。

[330: 匿名さん]

>>320
お分かりになれないようなのではっきり言いますが、貴殿はいまの金利水準が35年続けば買えるかもしれません。
続かなかったときのリスクはどうお考えですか？
その年収はここを買った人の中で最低所得層になると思いますよ。
家だけ立派でも寂しい思いされることを危惧します。
千代田区は悪いことは言わない、単身ならまだしもおやめになられたほうが賢明かと思います。

[331: 匿名さん]

安く出て欲しいと願っている人は、本当に買えると思ってるんですかね？
そりゃ安いに越したこと無いですけど、そんな値段だと抽選で買えないと思いますけど。

[332: 匿名さん]

＞320

この物件の本来の目的は坪220程度のマンションを希望する年収層の若い千代田区民が快適に住める場所を与えるために作られたプランなので、あなたのような人のためにまさにあると思いますよ。

年収1000万以上あるような人が5年だけ住んで後は転売してやれみたいな悪巧みをしている人のために売られる物件ではありませんから。

本来であれば、千代田区民歴だけでなく、年収と資産の条件をつけて本当に必要な人に買ってもらうべきだよね。CT品川より規模も小さいしそういう条件をつけないと本来の意味合いからかけ離れた販売になりそう。