アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[233: 入居前さん]

>>232
なんでですか？

[234: 匿名さん]

>>233
いや、去年の確定申告書した年収で審査するのかなぁって…。
入居年の年収のほうが大切でしょうか？

[235: 匿名さん]

それはローンの審査に通るかを危惧してるの？
千代田区がデベ入札の条件としては、買える(対象)所得層を明示していたけど、それは販売価格についての条件で、購入者の所得とは関係ないて思う。

[236: 匿名さん]

愛読ブログのマンマンタイムに記事が載ってますね
参考になります

[237: ﾃﾞﾍﾞにお勤めさん]

業界内情報では280位なのでそんなには安くないかも

[238: 匿名さん]

業界内情報と聞くと、信ぴょう性あるように聞こえるけど、何か根拠あるの?坪単価225万円だとあまりにも安いから、坪単価280程度と予想します。とか、素人と同じじゃないよね？

[239: 匿名さん]

中所得者の皆さん、千代田区に入札条件の不備について文句言う準備はできましたか？

[240: 申込予定さん [ 30代]]

旦那の年収450万で私は専業主婦なんで、4000万位じゃないと買えません。
出来たら3LDKがいいけど、結構高そうなんでムリかな。涙

[241: 匿名さん]

私も4000万円ぐらいがいいなー

[242: 匿名さん]

>>235
そうですねぇ、倍率って、年収とかも加味されて当選したりしますかね？経費込みにしなければ年収1000超えで余裕なんですが、既に1つタワマン買っちゃってるんですよね…経費込みにすると多分6〜700万くらいになっちゃうんだけど、今の１つ目の物件を賃貸に出すとか売るとか伝えれば、スタートラインに乗れるのかなと思いまして…
僕のとこは家族で買える人は1人もいないから、僕しか申し込めないから、なんとか工夫してスタートラインに立ちたいなと。。

[243: 匿名さん]

>>237
それだと平成30年の市況によっては、逆に損をする可能性もあるということでしょうか？

[244: 匿名さん]

>>240
なぜ東京のしかも千代田区物件なんですか？安い理由だけ？
埼玉、千葉じゃだめなんですか？

意地悪な意味でなく、その年収で背伸びし過ぎると、住んだ後が大変だと思いますよ。

[245: 匿名さん]

>>244
同感！と言いたいところだけど、ここは都心と言っても下町だからね
安い店やチェーン店も幾らでもあるし、
背伸びしなけりゃ別にどうってことないと思う
つーか千葉埼玉と同水準だったらこっちを選ばない理由がないよねｗ
ただ例えば駐車場が必要になったりした場合は凄く大変だとは思う

[246: 匿名さん]

>>245
そうですね。この辺の月極めは相場どのくらいなんでしょうかね。
レンタカー屋さんはいっぱいありますね。

[247: 匿名さん]

いくら、下町といっても、千代田区ですよ。年収450万じゃ、結構、生活厳しいと思います。スーパーとかあまりないですし、郊外に比べたらスーパーなども高めだと思います。うちは年収2倍以上ありますが、千代田区に住んで、周りと比べると、生活水準低いなと思っています。

まず、年収の約10倍の物件を購入するのは結構大変じゃないですか?

ちなみにうちの近くの駐車場は48,000円です。マンションの駐車場でも38000円です。

[248: 匿名さん]

駐車場高い。車は手放します。

[249: 匿名さん]

皆さん借地権ってこと忘れずにね、ローンの支払い以外に管理費含め５～６万かかることを。

[250: 匿名さん]

>>249
固定資産税はいくらぐらいなの？固定資産税も考慮しなきゃ。

[251: 匿名さん]

固定資産税は、建物の分だけです。土地の固定資産税は借地代に込み。

[252: 匿名さん]

例えば70平米だったら、建て物分はいくらぐらいなの？10万円ぐらいですか？
所有権物件だったら固定資産税は20万円ぐらい？
すいません。すべて想定です。

[253: 匿名さん]

そうなんだよね。ここの固定資産税がどれくらいになるか、具体的な数字が出てきてない。
詳しい人に概算でいいから教えてもらいたいなあ。

[254: 匿名さん]

詳しくはないけど、江東区80平米築10年300戸規模の所有権タワマンで、
大体年20万近く払ってる、減税で当初5年はその半分ぐらいだった

ただ土地の餅分や地価で全然違うだろうし、しかも定借だし、
減税等の法律は毎年変わる可能性もあるわで、営業でもドンズバの数値は出せないと思うｗ
土地/建物が五分五分として、80平米で10万前後じゃないかと勝手に解釈してる

[255: 匿名さん]

小伝馬町(中央区)のほうの普通の所有権マンション、築約10年、約70平米で、年約17万くらいです。

[256: 匿名さん]

実家が地主で固定資産税が年１０００万なので、土地の固定資産税は馬鹿になりません。しっかり考慮した方が良いですね。

[257: 匿名さん]

土地と建物の割合が知りたい。試しにうちのタワマンの課税書類見てみる。ところで確定申告は終わった？ここ見てる人で確定申告やっているのは何割ぐらいなんだろ。

[258: 物件比較中さん [ 50代]]

通常の２割引きくらいだと、、、
坪換算で320万円くらいですかね。
結構お値打ちなんですかね。

[259: 匿名]

確定申告は終わったというか、年初に会計士に出すだけ

[260: 匿名さん]

>>258
定借は通常の２割から３割引きと言われてますからね。但し、中古で転売するときも同様に。

[261: 匿名さん]

>>257
確定申告は自分でやってるよ。
タワマンの課税書類みたら、何と土地と建物の固定資産税の比率は1:9だった。土地の固定資産税は少額なんですね。固定資産税年額25万円ぐらいだから土地の固定資産税は2.5万円です。

[262: 匿名さん]

うちも確定申告は自分でやってる。
といっても、サラリーマンなので、株で損したぶんの申告と、それによりやらなくちゃいけなくなった、ふるさと納税の申告。(株の損が無ければ、ワンストップ特例でしなくてもよかった)

[263: 匿名さん]

HPが若干更新されてますね。3月中旬からアンケート返信者のみ案内があるようです。
そして、初期の頃と違って資料請求の予算欄が～4,500で始まって、13,000万が最高になってますね。
一番狭い部屋で考えるとやっぱり最低が坪280ぐらいですかね、3LDKの70平米希望だけど7,000万近くか・・・

借地権でローン＋地代で、5年転売不可だと、あえてここを選ぶ理由ってあるのでしょうか。
借地権無しで400万の物件の方が後々リセリュー考えるといい気もしてきましたが。

[264: 匿名さん]

中間所得層は1億のマンション買えないよな。

[265: 匿名さん]

確定申告やってるので、シティタワー品川の固定資産税のお知らせが出てきました。都市計画税含めて家屋だけで17万位です。

[266: 匿名さん]

70平米の3LDKで5000万から、ぐらいじゃないとなあ。

[267: 匿名さん]

固定資産税も所有権物件とさほど変わらずか。
300以上だと全然割安感はないね。

[268: 匿名さん]

固定資産税はだいだい17万円ぐらいかな？結構高い。このスレ勉強になる。

[269: 匿名さん]

>>263
坪225で55m2なら3750万円だから、アンケートに〜4000万円もないとおかしいな。

やっぱり値上げなのかな。

[270: 匿名さん]

分譲価格の変更について、千代田区は、「原則として価格の変更はできませんが、やむをえない場合、区と協議してください」と答えていますね。
千代田区は値上げを認めるのでしょうか。

[271: 匿名さん]

価格まで変えたら、なんでこの業者が選ばれたのか...

[272: 匿名さん]

大手デベとかだったらまだ良かったのにな。

スターツは管理の方でも評判悪いし。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48075/res/1-1000/

[273: 匿名さん]

「分譲価格が安い方が選考では高得点になる」と千代田区は明確に答えていましたからね。
それで平均4800万円（坪225万円）で提案してスターツが選ばれたのですよね。
値上げはやむを得ないのかもしれませんが、その事情をきちんと説明してもらいたいものです。

[274: 匿名さん]

勝手に安いと思い込んでた我々に対して説明責任もないでしょ。ちゃんと千代田区との合意のもとで売り出される訳だから、文句言われてもあなたたちが勝手に舞い上がってただけでしょと言われて終わりだと思いますが(笑)

[275: 匿名さん]

>>274
私は千代田区ですし、この物件の売り出しを5年以上前から待っていました。
今さら坪225万円の約束を違えるのならきちんとその理由を（スターツにも千代田区にも）説明していただきたいです。

[276: 匿名さん]

千代田区民は偉い？

[277: 匿名さん]

質問回答（千代田区回答、協議会回答、区営住宅棟参考図、協議会会則）を参照すると、

『中堅所得者層の定義（収入部位、面積、価格帯等）をご教示願います。
また、原則として中堅所得層が購入できる限度内の価格とは、
住宅全体の平均販売価格が限度内の価格程度との理解で宜しいでしょうか。』

という質問に対し、

『年収700万円程度、面積55㎡以上、分譲価格は5000万円程度を想定しています。
すべての販売価格を中堅所得者層が購入できる金額にする必要は ありませんが、
特に平均販売価格を想定しているものではありません。』

と千代田は回答していますよね。

階数が変更され、吹き抜けもなくなって、現在建築の真っ最中なのに、
なぜ、今もまだ坪225の幻想を持ち続ける人がいるのか不思議です。

[278: 申込予定さん [ 30代]]

旦那の年収450万、私はパートで月2万位なんで、3500万(2ldk)か4200万(3ldk)位なら
申しこみます。中間所得層ってこれ位ですよね。

[279: 匿名さん]

55m2で5000万レベルにしますということだったとか？

[280: 匿名さん]

5000万円程度ということは、4500万円もまさかあるんだよね。
もしかして千代田区職員が、スターツにハニートラップで骨抜きにされた？！

[281: 匿名さん]

>>277
同じ文書の中で、千代田区が、

販売価格の変更はできません

と答えているからですよ

[282: 匿名さん]

https://www.city.chiyoda.lg.jp/koho/machizukuri/sumai/documents/d00119...

この中の、問94、117・118と、86を参照してください