アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[2321: 匿名さん]

>>2318
ホントそう思う。

[2322: 匿名さん]

土地定借で建物を9000万まで出して買う物件。買った後は毎月、ローンに上乗せして土地の賃料や解体費もセッセと払いましょう。

[2323: 匿名さん]

>>2319
１０倍だと貸してくんねーだろ。

[2324: 匿名さん]

割安とは思うけどねえ。
結局は金持ちしか買えない物件になりそう。

[2325: 匿名さん]

土地無し価格を割安と思わせる。

[2326: 匿名さん]

たかだか9000万か～
言ってみてえな～

やっとこさ年収1000万越える程度の私には
ココは住める場所ではないなー。
高望みしちゃいました。
撤退します～。

[2328: 匿名さん]

ここに張り付いている買えない低所得の方って、そこまでネチネチすることですかね？
予算外だったら、撤退、以上ですよね。そんなことだから出世もしないし年収も上がらないんじゃないでしょうか。
こういう方って、税金は大して払ってないくせに権利だけ何かと主張しますよね、別にあなたの意見が全てではないのに。。。

[2329: 匿名さん]

いずれにしても、近々、千代田区の公式な見解を聞くことができると思いますよ。
苦情の電話が区役所にいっているようなので。
区議会でも問題になってますしね。

[2330: 購入検討中さん]

当たったごく少数の人だけが得をするような物件にならなくて、ホントよかったと思いますよ。

[2331: 匿名さん]

>>2328
と、上から目線で書くあなたの愚痴も別に全てではないので。。。

[2332: 匿名さん]

>>2327
全く同感。

[2333: 匿名さん]

価格発表されて撃沈の２２５万組が、千代田区や区議会にクレームでまた吹き返してきましたねｗ
つまらないレスが面白くなってきました、また暫く楽しませてもらいますよ～

まあ、幾らでも買える人は着々と要望書入れて進めてますけどね～

[2334: 匿名さん]

幾らでも買える人はこのマンションを選ぶイメージが無い。

[2335: 匿名さん]

住友不動産は平均120で売り切ったのがすごいですよね。
上下階の価格差もさほどなかっですしね。
住友不動産とスターツの違いなのか、それとも東京都と千代田区の違いなんですかね。

[2336: 匿名さん]

スレ伸びてるから人気はあるんだろうな。アンチさんも抽選回避のためのネガかもね。

[2337: 匿名さん]

ある程度お金があってよりよい住環境を求める人はここを選ばないでしょうね。
かといってお金のことない人には買えないので中途半端なかんじではありますね。
賃貸でしのいで値段がこなれた頃に買うのが賢いかな？

[2338: 匿名さん]

>>2333
要望書は早くから出しても意味はない。幾らでも買える人なら特にね。

[2339: 匿名さん]

「人気はある」
「なんだかんだいって割安」
「即日完売するだろう」

意見をおっしゃるのはご自由ですが、根拠が薄弱だとかえって印象を害しますよ。

[2340: 匿名さん]

>>2336
その理屈なら、ポジさんは申込者を増やしたい利害関係者かもね。

[2341: 匿名さん]

この買い煽りさんが一番のネガかもしれんな。
まあがんばれ。

[2342: 匿名さん]

たしかに…

[2343: 購入検討中さん]

何だかここのマンション買うなら、千代田区の築浅中古マンションを買ったほうが得なような気がしてきた。千桜よりもいいマンションがあったらアドバイス欲しいです。2LDKを希望です。

https://smp.suumo.jp/chukomansion/tokyo/sc_101/?sort=5&type=1

[2344: 匿名さん]

>>2343
ひと通り中古見たけどいいのないぞ。ここのが新築だし良いと思った。

[2345: ご近所さん]

近所でもここ欲しがってる人たくさんいますので、かなりの人気になると思いますよ。
地代考慮しても初期投資安いのは魅力ですね。

[2346: 匿名さん]

>>2345
たしかに...価格発表前はここ欲しがってる人たくさんいました。高いと分かるまでは。

[2347: 匿名さん]

>>2345
定期借地としては割安ではないので「投資」にはなりません。

[2348: 匿名さん]

早く連絡ください。

[2349: 匿名さん]

倍率10倍くらいで収まるといいな

[2350: 匿名さん]

割安とは言わないが全然高くないしな。利便性考えたら売れてしまうでしょうね。
何年住むか分からないけど、７０年借地アリだと思います。

[2351: 匿名さん]

土地なしのマンションがこれ以上高かったらおかしいですしね。

[2352: 匿名さん]

結局人気なのよね、千代田区にクレーム言っても手遅れね

[2353: 匿名さん]

>>2343

ここの立地相当なら

2LDKなら
プレシス東神田　4980万円　2LDK / 築5年　56.07m²（壁芯）
クラッシィハウス神田美土代町 6480万円　2LDK / 築2年　57.17m²（壁芯）大手町歩5分　淡路町4分
3LDKで
リビオレゾン千代田岩本町ザ・レジデンス 7190万円　3LDK / 築3年　70.38m²（壁芯）

あたりかな。所有権だしここよりいいかもね、自分ならクラッシイハウスかな。

[2354: 匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園の例もありますから、手遅れとはいえないですね。

スターツに債務不履行があれば千代田区は借地契約を解除できます。条件違反も債務不履行のうちですよ。

[2355: 匿名さん]

>>2354
区民優先の案件での条件違反は、区民にとっての損失だから、区民の代表の区議が誰か立ち上がるので

[2356: 匿名さん]

半分も優先分譲してるので、違反してるとは言えない気がしますがね。
値段は相場が上がってるのでしょうがない気がしますが。
安くなるのはウェルカムなので、訴えるのは良いですが迷惑にならないように。

[2357: 匿名さん]

相場が上がってる、では言い訳にならない程高い。階数高くしたりスーパー小さくしたり、都合良く変更した訳だし。

[2358: 匿名さん]

いっそ仕切り直ししてほしい。悪い前例を作らないためにも。業者選定から仕切り直し。

[2359: 匿名さん]

住友、三井あたりに再チャンス与えたら、いい仕事するよ。

[2360: 匿名さん]

今更仕切り直したところで、
なにもかもが高騰してる今、
結果的に更に高くなったりしてw

[2362: 匿名さん]

契約書を見ないと何とも言えないが、
おそらくスターツに対する違約金が、
とんでもない高額になるから、億ションになるのでは？

[2363: 匿名さん]

千代田区が自前で建てて区民住宅にしたらいいのです。
区営住宅の隣が区民住宅でなんらおかしくありません。

[2364: 物件比較中さん]

まあ、横浜市住宅供給公社みたいに
免震だけでなく、直基礎、全熱交換換気とか
エコスマートとか
住宅として良い仕様にしてくれるなら
良いのだけれど

駅ちかだけが売りだと
コンペの意味がなくなるから

[2365: 匿名さん]

妥当な価格設定でしょうかね。
でも便利だから売れてしまうのだろうね。

[2367: 匿名さん]

ブラントン日本橋小伝馬町が＠420で一期で半分以上売れてるみたいだから、借地権で@320は高くも無く安くも無く、相場通り。
そして相場通りだと売れてしまうので、この物件は問題なく売れるという結果になるんだろうね。
受け入れたくないが、これが反論できない現実ってことか。

[2368: 匿名さん]

ブラントンは日比谷線の駅1分だし目の前公園だし全戸南向き角部屋だよね〜
アルファグランデは駅近といっても新宿線だし雑居ビル街だし東向きと北向きは日が当たらないよね〜

[2369: 匿名さん]

そもそも「アルファグランデ」シリーズの評価ってどうなんでしょうか？
素人考えですが、どうしても、パークなんとかとかプラウドとかクラッシィなんとかとかの方が安心だなと思ってしまうのですが。

[2370: 匿名さん]

そんなにブランド代払いたいの？（笑）

[2371: 匿名さん]

財閥系などのブランドマンションの資産価値は維持されますけど、ここはどうなんでしょう？
もちろん物件が良ければ関係ないんでしょうが。

[2372: 匿名さん]

中古だと施工会社の方が気になりますね。。。

ここはどうなんでしょう

[2373: 匿名さん]

大成単独なら立派なもんだったが、スターツCAMとやらとの共同企業体だからな。よくわからん。

[2374: 匿名さん]

ここは資産価値は維持出来ません。根拠はないですが。

[2375: 元アキバ住民]

電話出なかったが４－５回ぐらいかかってきました。(ほとんど土日）
0120-472-001からの着信ならスターツです。

とりあえず来週モデルルームに行ってくる。
坪３００万超えるならほかの所有権付きの中古のほうがマシ。

[2376: 匿名さん]

借地権も捉え方次第だと思います。

賃料には影響しないため、物件としての利回りは上昇しますし、勝手に期待値が高まり過ぎた向きはありますが、絶対的な初期費用が安く済むのは、ローンの付き難い購入者が取り組めるという点で大きなメリットです。

タワーマンションが建設されてから歴史が浅いので事例がありませんが、現実的には70年間も保有し続けることも考え難いですし。

このスレッドでは否定的なご意見が目立ちますが、山手線を含めたアドレスがあり、一定以上の機能性を持つタワーマンションとしては、十分に経済合理性のある物件だと思いますよ。

[2377: 匿名さん]

70年とすごく長めの定期借地権です。未来のことなどわかりません。

[2378: 匿名さん]

>>2376
普通の定借マンションだよね
定借のリスクを鑑みながらメリットが上回れば良いんじゃない？案外あっさり売り切れるとは思う
とにかくアクセスが群を抜いてるからね

ただまあ何が何でも申し込む！から、色んな角度からしっかり吟味しなきゃなぁ・・・
ってテンションが下がったのは事実ｗ
免震内廊下は素晴らしいけど、その他の仕様や周辺環境には気になる点も多いしね

[2380: 匿名さん]

そちらはたしかガソリンスタンド隣なので、我が家はやめた気がします。

[2381: 匿名さん]

新築のアトラス千代田御茶ノ水よりかなり高い価格設定なので誰も買わないだろうな。

[2382: 匿名さん]

>>2379
新築時価格
プレシス東神田：3580万円
クラッシィハウス神田美土代町：5490万円
リビオレゾン千代田岩本町ザ・レジデンス：5500万円

[2383: 匿名さん]

ここ数年での不動産バブルがわかりますね。いつまでこの流れが続くのか。

[2384: いつか買いたいさん]

資料もらってアンケートに答えましたが未だに連絡や、別の資料？が届きません…。なのでモデルルームを見に行けていません。皆さんは連絡来ましたか？
一度前に連絡したらすごい人数の申し込みで追いついていないと聞きましたが…

[2385: 匿名さん]

>>2383

あと、１年も続かない気がします。

[2386: 匿名さん]

全室抽選になるような感じですね。結局売れてしまうようです。
モデルルームも5月満席だそうですよ。なんだかんだいって、大人気の物件なんですね。

[2387: 物件比較中さん]

みんな、この三つの中で強いてあげるなら、どれがいいですかね？
内見したんだが、真剣に買おうか迷ってる。
2LDKなら
プレシス東神田　4980万円　2LDK / 築5年　56.07m²（壁芯）
クラッシィハウス神田美土代町 6480万円　2LDK / 築2年　57.17m²（壁芯）大手町歩5分　淡路町4分
3LDKで
リビオレゾン千代田岩本町ザ・レジデンス 7190万円　3LDK / 築3年　70.38m²（壁芯）

[2388: 物件比較中さん]

秋葉原駅よりにアーネストワンもできるみたいです。
ここの方が安いかも。

[2389: 匿名さん]

オリンピック終わるまでは続くんじゃない？
オリンピック後に下がる保証もないけど（笑）

[2390: 匿名さん]

>>2389
おめでたいですね。

[2391: 匿名さん]

オリンピックが終わろうが
相場は下がらねーよ。
都心近郊はね。

[2392: 匿名さん]

5月もうモデルルーム満席なの？まだ連絡すらこないのだが。

[2393: 購入検討中さん]

少なくとも都心では不動産価格が大きく下がる可能性は低いと思う。
こんな金融政策を続けていて、いったい資産インフレをどうやったら防げるのか、むしろ不思議でしょうがない。
オリンピックが終わった頃が危ない。スタグフレーションの可能性は相当高い。

ただ、だから買っておいた方が良いと言うつもりもない。
臨機応変に対応できる賃貸住みという選択もまた正しい。

[2394: 匿名さん]

中旬から要望書も受入れ開始ですよ。
区外の方が多いみたいですし、6000万～でも買う方は沢山いるんですね。ここの人気具合を見ると、感覚麻痺します。

[2395: 匿名さん]

でた、スタグフレーション厨
デフレだってば

北京もロンドンもオリンピック後、高止まり又は上昇したからって例で挙げてる人もよく見かけるけど、これを信じちゃって余剰金が少ない人は今後大変だね

[2396: 匿名さん]

日経の下がり方ヤバいな。

＋300円から-600円って・・・
ttp://stocks.finance.yahoo.co.jp/stocks/detail/?code=998407.O

このマンションも引渡し時には、急落してそうですね。。

[2397: 購入検討中さん]

今の高騰市況のなかでは、妥当な値付けでしたね。特に安くも高くもなく。
高級でないのは想定通りですが梁の出方は気になりました。
営業の人が言ってましたが、日本橋近辺含めて、賃貸で住んでいるからこの辺で買おうと思っている人は多いらしく、東京駅や大手町方面に通う人にとっては妥当な選択でしょうね。
私はこのエリアに地縁がないのでわかりませんが。
大人気ということではなくても、順当に売れるでしょうね。そういう意味で、普通の物件でした。

[2398: 匿名さん]

>>2397
千代田区との価格条件を簡単に反古にした、前代未聞の物件。普通の物件じゃない。

[2399: 匿名さん]

ま、宝くじ物件とかいって、
買えたらアホみたいに儲かるような
お役所がらみの定借物件の
変な流れを止めたのは功績だわ。

[2400: 匿名さん]

スターツの功績？スターツの株価上がるかな？

[2401: マンション検討中さん]

税金が入って行政が絡んでいる物件で、特定の人にのみ利益が出るのはおかしいですよね。
妥当な値付けだったと思います。この値段でも抽選になるくらい人気の物件なのですから。

ちなみに、購入前にローン審査通さないと駄目みたいですね。皆さんは何割ぐらい頭金入れる予定ですか？
初めての定期借地物件ということで手元にある程度お金を残しておいたほうが良いかと思いましたが、借地料も2万程度と安いのでそれほど毎月のコストを気にしなくても良いかなとも思ってます。

[2402: ご近所さん]

ワテラス在住です。同僚が購入予定。区との約束や予定価格どうこうは決定してしまったのでもう仕方ないと思います。東京マガジンとかにチクると取り上げてくれるかもしれませんが。ワテラスも散々な書かれようでしたが、数年後のことは専門家でもわかりませんでした。客観的なものを列挙。
あるもの、良い点：免震タワー、JRに近い、上層階の眺望、日中のみだがコンシェルジュ、ディスポーザ・食洗器、トランクルーム、初期費用が安い
ないもの、悪い点：相場通り（CT品川の再来という夢散る）、定期借地権である、24時間管理でない、パーティルーム・ジム等共用設備なし、天カセなし、キッチンの設備が安っぽい、ランニングコスト（80m2で6万弱/月）

部屋は高級仕様でもなく低級仕様でもなく価格からは妥当な線。80m2しか見てませんが、厳密には78.9m2ですが部屋タイプが80となっています（トランクルーム込みだし、78.9m2なのにこういう記載はずるいと個人的には思います）。ランニングコストはさらに建物の固定資産税がかかる。解体準備金は借地物件はあまり上がらないと思ってましたが、がっつり上がっていく予定だそう。地代も上がるでしょう。コンパクトな部屋が多いですが、ファミリー対象で手の届く値段で、というのはグロスをちっさくするという昨今のトレンドに合わせたのは残念に思います、だれかも書いていましたが。それより広さは保って安くしてほしいもの。
千代田区は地盤が良いとされますが、細かく見るとすぐ横に走る昭和通りは底にあたるので、ここの地盤はそんなによくはないはず。免震が最もよいとされていますが、ほんとのところはわかりません。定期借地権物件自体は好みの問題かと思うが、自分が買うとしたら選択肢としてあり。
10年位この地域を物色してきたので、高値掴み感が強いので私は反対しましたが、購入するようです。

[2403: 匿名さん]

>>2402
長文宣伝ご苦労さん

[2404: 匿名さん]

千代田区との約束を破ったのは仕方ない？
もはや洗脳だな。繰り返し書き込んで約束破りを仕方ないことにしている。仕方ない根拠なし。

[2405: 匿名さん]

2月にアンケート返送してまだ連絡来ないんだけど、案内すらしないつもりなのかしら？

[2406: 匿名さん]

個人情報だけ取られて損した気分。

資料請求の時の予算の区切りは激安を示唆していたのに、資料請求後の予算の区切りが異常に上昇していた覚えがある。

酷いね・・・。

[2407: 匿名さん]

私も案内すら来ない。2月にアンケート返送したぞ。予算は5000万で出したから、切り捨てられたかな？

[2408: 匿名さん]

周辺相場に歩調を合わせた普通の定借マンションだね
設備仕様については免震内廊下を筆頭にディスポ床暖食洗器ゴミ各階等々、
高い水準でツボを押さえてると思う反面、
サッシはショボいし梁は目立つしタワマンお約束の共有施設は皆無（これは賛否あると思う）だし、
高層以外はほぼ囲まれるし高層の眺望についても抜け感はあるけど特筆すべきものはない
生活動線は低層賃貸と一緒だし、商業施設についても「まいばすけっと」が確定してる以外は、
規模も店舗も全く期待できない

ただそれでも・・・
山手線二駅の圧倒的な交通利便性と大手町日本橋界隈に散歩圏（20分弱）っていう立地は群を抜いてる
周辺は土地の確保の問題で大規模や高層はなかなか出ないだろうし、一定の希少性は担保されると思う
月のコストは土地代（坪1000円弱）管理費ネット他、諸々含めて4～5万だった（うろ覚え）かな？

定借の分、目に優しいのは当たり前なんだけど、やっぱり錯覚しちゃうよねｗ
現状の不動産を取り巻く環境を考えるとココに限らず危ない気もしないでもないし・・・
何が何でも、ってほどでもないけど、立地の優位性にやられて決めちゃう人もかなりいると思うなぁ
新たな情報ってほどでもないけど千代田区優先住戸以外は買戻し等の縛りはないみたい
投資で回るんじゃないか？と思ったり思わなかったり・・・


>>2407
その内いくんじゃない？平日しか空いてないみたいだけどねｗ

[2409: 匿名さん]

契約にも価格の変更条項は書かれていたはずなので、破ったとか契約不履行とかは何も知らない我々の勝手な思い込みでは？

[2410: 匿名さん]

>>2409
価格変更条項書かれてたのですか？教えてください。まだ案内こないんです。

[2411: 匿名さん]

>>2408
あなたの文体分かり易いから何度かお目にしてますけど、スターツさんですよね。

平日でも良いので案内して下さいな。

[2412: 匿名さん]

>>2411
ただの検討者だよｗ

逆にここであーだこーだ言ってる人は何なの？
フリーダイヤルに電話すればいーじゃん・・・
「まだですか？」ってさ

[2413: 匿名さん]

>>2412
電話したら順番ですと冷たくあしらわれた。

[2414: 匿名さん]

>>2413
それ以上の一次情報はないと思うｗ

[2415: 匿名さん]

>>2412
私も同じく順番ですと言われただけでした。

アンケート返信した方をMRに案内しないことは可能性としてあるのでしょうか？

[2416: 匿名さん]

>>2414
価格変更条項は？

[2417: 匿名さん]

>>2415
そりゃスターツだからね。可能性あるよ。これまでの不誠実な対応を効率すると。

[2418: 匿名さん]

>>2409
思い込みではないです。
先に引用されている区議会（今年3月9日）でも問題になっていますよね。
明らかな条件違反です。

[2419: 物件比較中さん]

2415
倍率上げても千代田区やスターツが得する訳でなく
忙しくなって効率悪くなるだけですし、
モデルルーム案内キャパがある以上、
条件が良い人優先かも

現金資産は事前に確実性が確かめられないから、
信用情報の支払能力が高い（ローンの組みやすい）とか
人口減少気味の千代田区に継続的に税金を落とすことが期待できるとか

[2420: 匿名さん]

>>2419
順番に案内してます
は嘘？

スターツが条件良いひとだけピックアップして、案内してて、条件悪いひとは切り捨てということ？