アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[2181: 匿名さん]

材料費や相場はともかく、一度上がった人件費は
そうそう下がらない…と言う人もいますが
実際のところ、その時にならないと
誰もわからないんだよ。

[2182: 匿名さん]

>>2181
確かにそうだわな。
今は高騰してて買い時ではない…かも…なんて
数年前と今の相場を比べて見りゃ、中学生でも言えるわな。

[2183: 匿名さん]

援助を受けられて買うなんて恵まれてますね。
私なんて援助無しで１馬力で買うというのに。

金の切れ目が縁の切れ目にならないように先方の意見は尊重したほうがいいですよ。

[2184: 匿名さん]

話が尽きない良いスレでよほど気になる物件なんですね。
けど、僕は個人的に魅力は感じません。
値段が高いか、定期借地権かという議論が多いけど、まずこの立地と設備仕様をみて低評価にならざるを得ません。
長期的な視点で見たときに、高くても価値ある物件は資産価値が維持されるけどここは微妙すぎると思います。

[2185: 匿名さん]

>>2180
同感です。千代田小、いいですよね。

[2186: 匿名さん]

ここは販売を6月下旬にしないと案内できないくらいの人がMR行くのだろうね。一体倍率は何倍になるやら・・

[2187: 匿名さん]

>>2185
ここから通うなら千代田小より和泉小の方がいいと思います。
千代田区は比較的緩やかに学区外からの通学を認めてくれますよ。

[2188: 匿名さん]

>>2184
同感です。
MRはオプションだらけで、実際の設備仕様のレベルは低い。

[2189: 匿名さん]

EVが3基しかないのはやはりキツそうですね。
しかも9人乗りだと朝は満員でなかなか乗れないケースもありそう。

[2190: 匿名さん]

>>2187
学区外の通学に対して寛大なんですね。和泉小がお勧めというのは距離が近いからでしょうか？

[2191: 匿名さん]

ワテラスの売出し価格は平均坪440万円だったのですよね。5年前。
いっても仕方がないことですが、この5年でどのくらいマンションが値上がりしたかを思い知らされます。

[2192: 匿名さん]

ワテラスの中古はいまいくら？ワテラス買おうかな？

[2193: 匿名さん]

数年前は若くて買えなかった人は仕方ないが、買える状況にあったけど買わなかった人はちょっとね。
自分の周囲の人間はみんなその時期に都心にマンションを買ってるね。それこそワテラス買ったのもいえる。

[2194: 匿名さん]

>>2193
何言ってるんだ。他のマンション持ってるよ

[2195: 匿名さん]

>>2194
「その時期」に買ったのならあなたは2193コメントの対象者ではない。何を言ってるのか？はあなたのほうだけど。

[2196: 匿名さん]

その時期とはいつ？

[2197: 匿名さん]

ここも当初言われてた倍率数十倍のお宝物件にはならなかったが
それでも平均で１０倍くらいの人気にはなりそうですね。

[2198: 匿名さん]

今のような価格高騰時ではない時、だね。
具体的にはバブル崩壊後～2005,6年、2009～2013ぐらい。

[2199: 匿名さん]

>>2198
2004年に買ってプチバブルで築浅高値転売した。持ち続ければ良いってもんではない。その後も色々。

[2200: 匿名さん]

>>2199
私と同じじゃないか。
自分はそのあと、リーマン後に全く売れなくなったプチバブル豪華物件を安く買って、最近売ったよ。
そしてそういう人間だったら今が買い時ではないことは当然わかってると思うけど。
もちろんライフサイクルの中で今が買い時という人もいるし、永住する、あるいは多少の損など気にしなければいつ買っても大した問題ではない（無理はしないのが鉄則だが）ので各人が決めればいいこと。

[2201: 匿名さん]

高値で売れても、売ったあとの賃貸コストを含めればそれほど得してないことに気づく。
本日MR行ってきまーす。

[2202: 匿名さん]

安いと言えば安いとは思うけどねえ。

[2203: 匿名さん]

>>2184
反対にメリットは、岩本町駅1分、山手線5分二駅のメガアクセス、
免震、内廊下、再開発といったところ
メリットが上回ればそれでいいんじゃない？

ついつい見た目というか初期費用の安さに目を奪われがちだけど、
定借の特殊性やランニングコストについてはしっかり把握しとくべきだとは思うけどね

[2204: 匿名さん]

賃貸といえば、ここは賃貸との比較が妥当かもしれんね。
岩本町駅近で55平米程度の賃貸料は月20〜21万くらいのようだ。
56平米の部屋はそれなりの条件だと6000万ぐらい？
ローンは詳しくないが、フラット35の1.63%　35年で計算すると、返済は月18.8万円らしい。
管理費等＋地代で月6万ぐらい？合わせて月25万ぐらいかね。
どうなんだろう。
ローン終了後はコストは安くなるが、そのころは退職してるだろうから賃貸なら安いところ（東京であっる必要もないか）に住み替えてるだろうし。

[2205: 匿名さん]

ギャラリー空いてますか？

[2206: 匿名さん]

>>2204
グレード低いやつと比較しても意味無いだろ？

[2207: 匿名さん]

ふうむ。
2204だが、「その家賃はどうか、ここクラスならこれくらいはいくのでは？」とか、「そのローン返済計算はどうかな」とか、「そのランニングコストはどうか」といった、具体的で有益な意見を聞きたいのだが。

[2208: 匿名さん]

そういえばここには「区営住宅棟」も建つのか。
その家賃ってどれくらいになるのかね。。。

[2209: 匿名さん]

同じ敷地（隣）に建築中の区営住宅には、私も注目しています。
入居が早く、岩本町の出口に近いので、家賃が安ければ ここより良いですね。

[2210: 匿名さん]

千代田区の区営・区民住宅ってびっくりするほど立派ですよね。
既存のものも、便利な場所でしかもタワーで、児童館や図書館と一体だったりして民間住宅に暮らすのが馬鹿らしくなるくらい立派です。

[2211: 匿名さん]

このマンションを検討する方で区営住宅の入居条件を満たしてる方なんていないと思いますが。

[2212: 匿名さん]

千代田区は貧乏人の方が特ってことなのかな？

[2213: 匿名さん]

数ヶ月前千代田区に住民票移そうと画策するも、
現地へ行ってみると中小企業ばかりの中途半端なオフィス街で
住むには魅力を感じず結局移さなかったんだけど
価格が出て移さなくて正解だったと心底思ったw
移してたらそれこそ無駄金だった。

[2214: 匿名さん]

本日行ってきました。
シアターや託児所もあって金掛かってますね、あの値段にも納得です。

[2215: 匿名さん]

千代田区の区営住宅の所得制限て、どのくらいなんでしょうか？

[2216: 匿名さん]

この図を見ると、高速・昭和通りがかなり近いなというかんじがしますが、都心のタワーマンションなので仕方がないんでしょうね。

[2217: 匿名さん]

区営住宅は一番広い部屋で54平米の3DKですよ。
千代田区の条件で民間住宅棟の方は55平米以上の部屋しかつくれなかったのです。
もともとそういう計画なので。

[2218: 匿名さん]

区営住宅の間取り図

3DKといっても実質は2LDKです。子ども1人の3人家族ならいいけどそれ以上だと厳しいと思います。

[2219: 匿名さん]

225万で買えないからって、今度は区営住宅の話かよ（笑）
区営住宅の話するなら他行ってやってくれよ。そもそもそんな低年収のやつがこのマンション買うなんて勘違いも甚だしいな。

[2220: 匿名さん]

年収と資産は違いますからね。

[2221: 匿名さん]

まあ、安いのは安あんだよなあ

[2222: 匿名さん]

>>2214
話が逆でしょ。高く販売したいからMRに金を掛けて部屋もオプション満載。

[2223: 匿名さん]

>>2219
2216の図を見れば分かるようにここと区民住宅とは「ツイン」。相方区民住宅の話題をするのは当然の話。

[2224: 匿名さん]

区営住宅は、基本的に、月15万8000円以上の収入があると退去義務が生じます。
退去せずに居座るとペナルティとして賃料が高くなります。
ちなみに、千代田区の区営住宅340世帯の中で、この超過賃料を支払っているのは20世帯だそうです。

[2225: 匿名さん]

東京都の生活保護世帯は月額１６万円程度貰ってるそうで、如何に低所得な人たちがお隣の建物に住むことになるか...

[2226: 匿名さん]

> 年収と資産は違いますからね。

その通り。キャッシュで買うこともできるし、隣の賃貸の入居資格もＯＫだよ。

[2227: 匿名さん]

>区営住宅は、基本的に、月15万8000円以上の収入があると退去義務が生じます。

マジ？
それと同じ敷地内、建物もツインの定借マンションが坪320万？

[2228: 匿名さん]

区営住宅の子と同じ小学校が嫌なら、私立小に通わせるか学区外ではあるけど和泉小に通ったらいいのです。
隣が区営住宅でも小学校が違えば特に問題ないでしょう。
資産価値的にはどうなのか知りませんが。

[2229: 匿名さん]

15万8000円というのは、「認定所得税月額」のことです。世帯収入から一定の控除をした後の額です。不正確でした、すみません。

[2230: 匿名さん]

認定所得月額15.8万円というのは、4人家族なら額面25万円（3人家族なら額面22万円）くらいの収入のことですよ。
シングルの方や病気・障がいのある方が多いです。