アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[2121: 購入経験者さん]

いい値段で出てきましたね‐(´・ω・`)

先日、中古を物色してて台東区の千代田区寄り（銀座線の末広町徒歩２分・JR御徒町徒歩５分・JR秋葉原徒歩７分）で
約20坪の2LDK築年35年でリノベーション済の物件が2000万円で販売されていました。
ここまで古くても立地が良いと2000万でも売れるんだなーと

築年35年でも千代田区周辺はこれくらいの値段がつくのなら今回の価格も仕方ないのかなと思いました。

[2122: 匿名さん]

>>2121
それ、古くても土地付きだからこそでしょ。定借で土地は他人から賃貸であるここの参考にはなりません。

[2123: 匿名さん]

>>2121
35年っていうと建替が検討され始めてもいい頃だよね
70年後とか想像もつかないｗ（生きてないんだから想像しても意味ないかｗ）
スレ中にもあるように数十年後に改修しても無駄って空気が蔓延したら、
それこそ廃墟確定だよね・・・
もちろん法律その他色んなのが変化するだろうし、
地主は区だし、最悪で極端な方向に行くとは思わないけど、それでもどうなるんだろうね？

[2124: 匿名さん]

>>2123
それより万が一だが、免震でも住めない位に地震破壊したら以後はどうするのでしょう。

[2125: 匿名さん]

地震で住めなくなるのは所有権でも同じだから
気にしてもね。
だったら土地は賃貸の借地権のほうが被害は軽微
そういう懸念の部分も含めて最新の免震が
人気あるのだろうけど

[2126: 匿名さん]

七十年だから六十年くらいまでは修繕はするでしょうね。
法人の持ち分も結構あるし。
エンパイアステートビルとか見ると
しっかりした作りで修繕さえすれば百年は持つでしょう。
商業ビルとマンションの差はあれど。

[2127: 匿名さん]

このご時世では免震以外は考えるれないよね。
許容できそうなのは3階建てでくらいで耐震等級2の
低層マンションくらい。

[2128: 匿名さん]

スーパーゼネコン施工の免震マンションだしね。それだけでも欲しい人一杯いるでしょうね。
しかもそれが安く買えるのだから申し込み殺到じゃないかな。

[2129: 匿名さん]

>>2127
それ、高そうだなあ。3億とかするんじゃ無い？

[2130: 匿名さん]

坪単価150万で変えた時代にもピークって言ってたよな。それからもう、２倍、３倍だぞ。

[2131: 購入検討中さん]

>>許容できそうなのは3階建てでくらいで耐震等級2の
>>低層マンションくらい。

そういう物件は大抵、駅から近くない一種低層とかだから駅近に住むなら
免震マンション一択だね。

[2132: 匿名さん]

なぜ、駅に近い方が良いの？

[2133: 匿名さん]

免震免震ってｗｗｗ今のマンションは熊本級がきたって倒壊とかしねぇっつのｗｗ

[2134: 匿名さん]

MRの免震説明模型、横揺れしか想定してないオモチャ。熊本地震では縦揺れもあった。

[2135: 匿名さん]

所有権マンションなら建物が地震でどうなろうとも、土地は残る。借地権では何も残らない、、、ああローンはしっかり残る。

[2136: 匿名さん]

まだ連絡こないぞ。約束守れ。

[2137: 匿名さん]

HP見ると、発売開始が6月下旬になってますね。
当初4月でしたので、価格や売り方等かなり悩んだんでしょうかね。

[2138: 匿名さん]

転売屋がいなくなって普通に買いたい人だけ残った感じかね。それでもかなりの人気になりそうだけどね。

[2139: 匿名さん]

免震で縦揺れとか言ってる時点で馬鹿丸出しやな。

[2140: 匿名さん]

>>2136
私もです。
所詮スターツなんてこんなもんでしょ。と割り切っています

[2141: 匿名さん]

>>2135

頭悪い理論過ぎて、、タワマンで土地だけ残って意味あんの？
所有権だってローンはあるのにさらに借金して建て直すの？
それとも僅かばかりな土地の持分を売って小銭を得るの？

だったら始めから安い借地権でも十分だよね。

[2142: 匿名さん]

値段出てかなりキャンセル出てるはずだけど、連絡来ないって単に買えないグループにカテゴライズされてるんじゃない？

[2143: 匿名さん]

>>熊本地震では縦揺れもあった。

そうね、でも縦揺れじゃ被害なんてほぼ出なかったんだよ。
結果的には横揺れにやられるから免震が有効なんだよ。もう少し勉強しましょうね。

[2145: 匿名さん]

有効か有効じゃねーかなんて、実際にデカい地震がきてみねーと
わからねーじゃんw地震の規模にもよるしよ。

ま、免震じゃねーより免震の方がいいんだろ。
それなりに研究されての仕組みなんだから。

あとはそんなに地震がこえーなら
保険にたんまり入っておけやーw

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[2146: 匿名さん]

>>2142
>連絡来ないって単に買えないグループにカテゴライズされてるんじゃない？
自分も案内来てないけど、ここの最高値でも買える財力はあると思う。
まあなんとなく来ない理由もわからないではないので、いろんな要素を加味してデベは連絡順位を決めてるんだろう。
もうここには興味ないけど（他の都心所有権物件も買えるのでね）。

[2148: 匿名さん]

不動産業界は連絡すると約束して、破る文化か、
スターツの会社の文化で約束破るのか
どっち？

[2149: 匿名さん]

モデルルームが依然人気で調整に難儀してるだけなんじゃない
待ってればそのうち連絡くるよ。5000万～にしかチェックしてない私に連絡くるのですから。

[2151: 匿名さん]

ここだけでなく、人気タワマンは待たされることが多いです。
人員も大手デベより少ないと思うので仕方ないです。

[2152: 匿名さん]

優先度下げられたのは、間違いない。予算を8000万でアンケート返していればすぐ案内きただろう。ここに8000万も出す気はないが。とにかく勉強になりました。今後につなげる。

[2153: 匿名さん]

これだけ撤退者や見送りが多いのに、モデルルーム見学が調整できないほど人気なのはなぜ？

[2154: 匿名さん]

アンケート送ったのですが、全く連絡無し、案内も来ません。属性みてるのかな？

[2155: 匿名さん]

>>2153
モデルルームのキャパが小さいからでしょ。なかなか見学できなければ「人気物件」だと勝手に客は思い込む。

[2158: 匿名さん]

区外だと最低6000万以上の予算が必要だし、管理費と地代含めると年収で1000万以上ないと厳しい物件だから、呼ばれる人も限られるんじゃない。

[2159: 匿名さん]

自分は年収2000万以上だけど呼ばれてないよ。
アンケートには書いたと思うんだけど。

[2160: 匿名さん]

年収2000万もあったらこんなマンション買わずに番町物件いくけどな、なぜこんな定借マンションを買う

[2161: 匿名さん]

>>2105
地代が四万円と高い、借地が残り37年

[2162: 購入検討中さん]

普通にそこそこお金持ってる人なら欲しい人多いでしょうね。便利な場所ですし

[2163: 匿名さん]

>>2162
お金持ってても、わざわざ雑居ビル乱立の岩本町に住みたがるかどうかは別。

[2164: 匿名さん]

このマンション、1階に自動車整備工場が入るんだよね。高級マンションと呼ぶのは無理だ。

[2165: 匿名さん]

>>2160
坪225万であればお買い得でしょ。買っといて損はない。
どうやら違うようなのでもちろん撤退するけどね。

[2166: 匿名さん]

>>2164
ここを高級マンションって言ってる人いるの？

[2167: 匿名さん]

>>2166
過去レスにいたよ。展望ラウンジもゲストルームも無い、Low-Eガラスも使ってない庶民仕様マンションなのに。

[2168: 匿名さん]

集会室も無い、理事会などの集まりは何処でやるのだろう。
キッズルームやフィットネスルームなんかももちろん無し。

共用施設を無くして、そのスペースを販売して儲ける部屋にしたのかな。

[2169: 匿名さん]

そういうものに価値がないとは言わないけど結局マンションは立地だしな
この利便性を享受できて、免震マンションで、下には店舗も入る
バランスの良さで売れてしまうのでしょうね。、
当然借地権とはいえ@300程度から買えて安いってのポイントだけど。

[2170: 匿名さん]

高級かどうかはともかく売れない理由を探すほうが難しいよね。誰だって欲しい。

[2171: 匿名さん]

今日こそは連絡来るかなあ。

[2172: 匿名さん]

私もいいマンションだと思います。
唯一の心配は騒音です。 現地を見に行ったところ、JRの線路よりも昭和通りの騒音が気になりました。 区営住宅ができると少しはよくなるでしょうか？それと、高層階の方がうるさいというのをネットで見たのですが本当ですか？
詳しい方がいたら教えてください。

[2173: 匿名さん]

MRはまだまだ激混みですな...

[2174: 匿名さん]

>>2172
窓を閉め切っとけば気にならない（全く聞こえないということではない）、と思っとけばいい
閉めてても多少不快に感じるのはサイレン、暴走族、街宣車、選挙カーぐらい

困るのはエアコンはまだちょっと・・・っていう今の時期だね
開けっ放しでも寝れないことはないんだけど、突如上記のけたたましい音が鳴り響くともう無理ｗ
それほどでもないけどカラスや犬の鳴き声（窓開けてたら地獄ｗ）も気になるっちゃー気になる

ここは靖国、昭和通り（高速は盲腸線だから往来は少ない）、鉄道に囲まれてるし、
空気汚染も含めてそれなりの覚悟は必要だろうけど、よっぽど神経質でもなければ、
「都心はどこもこんなもん、利便性とのトレードオフ」と割り切れるとは思う

[2175: 匿名さん]

いいマンションだけど価格がね。

[2176: 匿名さん]

モデルルームって平日やってるの？
借地権でこの価格帯だと、欲しくても買える人は限られると思いますが、皆さんそんなに年収高いんですか？
当初は平均的な年収の方が中心だったと思いますが。

[2177: 匿名さん]

上の子が小学校1年生の夏休みに入居することになるのでタイミングがちょうどいいと思っていたのですが、義理の両親から「もう少し待った方がいい」と言われました。マンション価格が高い今買うのは損だと言うのです。
でも、待っていたらさらに値上がりする可能性もありますよね？今買うのは損だというのは何か根拠があるのでしょうか？資金を援助してもらうので義理の両親を説得できないと申込めません。

[2178: 匿名さん]

>>2177
先のことは誰にも分からないけど、
人生の大先輩で、しかも金主がそう言うんだったら従うしかないｗ
どうしても欲しけりゃ援助を辞退して強行すればいいんじゃないの？

ただ投資的観点（今は買い時等々）と、人生の節目や家族の幸せは相反することも多いからねｗ
かわいい孫の教育や学校問題を前面に押し出して説得すれば折れる可能性もあるかも・・・

[2179: 匿名さん]

ここ20年ぐらいマンション売買をしてきた自分からみると、今は買い時ではない。
数年後、少なくとも東京オリンピック後には数年前の水準には下がるだろう。
今は価格も高いが、建設コストの高騰が主因なので仕様の劣化がひどい。

[2180: 匿名さん]

なるほど。ただこの辺り限定（学区等）で検討しているので、今後この規模の物件は出なさそうなので迷うところです。

[2181: 匿名さん]

材料費や相場はともかく、一度上がった人件費は
そうそう下がらない…と言う人もいますが
実際のところ、その時にならないと
誰もわからないんだよ。

[2182: 匿名さん]

>>2181
確かにそうだわな。
今は高騰してて買い時ではない…かも…なんて
数年前と今の相場を比べて見りゃ、中学生でも言えるわな。

[2183: 匿名さん]

援助を受けられて買うなんて恵まれてますね。
私なんて援助無しで１馬力で買うというのに。

金の切れ目が縁の切れ目にならないように先方の意見は尊重したほうがいいですよ。

[2184: 匿名さん]

話が尽きない良いスレでよほど気になる物件なんですね。
けど、僕は個人的に魅力は感じません。
値段が高いか、定期借地権かという議論が多いけど、まずこの立地と設備仕様をみて低評価にならざるを得ません。
長期的な視点で見たときに、高くても価値ある物件は資産価値が維持されるけどここは微妙すぎると思います。

[2185: 匿名さん]

>>2180
同感です。千代田小、いいですよね。

[2186: 匿名さん]

ここは販売を6月下旬にしないと案内できないくらいの人がMR行くのだろうね。一体倍率は何倍になるやら・・

[2187: 匿名さん]

>>2185
ここから通うなら千代田小より和泉小の方がいいと思います。
千代田区は比較的緩やかに学区外からの通学を認めてくれますよ。

[2188: 匿名さん]

>>2184
同感です。
MRはオプションだらけで、実際の設備仕様のレベルは低い。

[2189: 匿名さん]

EVが3基しかないのはやはりキツそうですね。
しかも9人乗りだと朝は満員でなかなか乗れないケースもありそう。

[2190: 匿名さん]

>>2187
学区外の通学に対して寛大なんですね。和泉小がお勧めというのは距離が近いからでしょうか？

[2191: 匿名さん]

ワテラスの売出し価格は平均坪440万円だったのですよね。5年前。
いっても仕方がないことですが、この5年でどのくらいマンションが値上がりしたかを思い知らされます。

[2192: 匿名さん]

ワテラスの中古はいまいくら？ワテラス買おうかな？

[2193: 匿名さん]

数年前は若くて買えなかった人は仕方ないが、買える状況にあったけど買わなかった人はちょっとね。
自分の周囲の人間はみんなその時期に都心にマンションを買ってるね。それこそワテラス買ったのもいえる。

[2194: 匿名さん]

>>2193
何言ってるんだ。他のマンション持ってるよ

[2195: 匿名さん]

>>2194
「その時期」に買ったのならあなたは2193コメントの対象者ではない。何を言ってるのか？はあなたのほうだけど。

[2196: 匿名さん]

その時期とはいつ？

[2197: 匿名さん]

ここも当初言われてた倍率数十倍のお宝物件にはならなかったが
それでも平均で１０倍くらいの人気にはなりそうですね。

[2198: 匿名さん]

今のような価格高騰時ではない時、だね。
具体的にはバブル崩壊後～2005,6年、2009～2013ぐらい。

[2199: 匿名さん]

>>2198
2004年に買ってプチバブルで築浅高値転売した。持ち続ければ良いってもんではない。その後も色々。

[2200: 匿名さん]

>>2199
私と同じじゃないか。
自分はそのあと、リーマン後に全く売れなくなったプチバブル豪華物件を安く買って、最近売ったよ。
そしてそういう人間だったら今が買い時ではないことは当然わかってると思うけど。
もちろんライフサイクルの中で今が買い時という人もいるし、永住する、あるいは多少の損など気にしなければいつ買っても大した問題ではない（無理はしないのが鉄則だが）ので各人が決めればいいこと。

[2201: 匿名さん]

高値で売れても、売ったあとの賃貸コストを含めればそれほど得してないことに気づく。
本日MR行ってきまーす。

[2202: 匿名さん]

安いと言えば安いとは思うけどねえ。

[2203: 匿名さん]

>>2184
反対にメリットは、岩本町駅1分、山手線5分二駅のメガアクセス、
免震、内廊下、再開発といったところ
メリットが上回ればそれでいいんじゃない？

ついつい見た目というか初期費用の安さに目を奪われがちだけど、
定借の特殊性やランニングコストについてはしっかり把握しとくべきだとは思うけどね

[2204: 匿名さん]

賃貸といえば、ここは賃貸との比較が妥当かもしれんね。
岩本町駅近で55平米程度の賃貸料は月20〜21万くらいのようだ。
56平米の部屋はそれなりの条件だと6000万ぐらい？
ローンは詳しくないが、フラット35の1.63%　35年で計算すると、返済は月18.8万円らしい。
管理費等＋地代で月6万ぐらい？合わせて月25万ぐらいかね。
どうなんだろう。
ローン終了後はコストは安くなるが、そのころは退職してるだろうから賃貸なら安いところ（東京であっる必要もないか）に住み替えてるだろうし。

[2205: 匿名さん]

ギャラリー空いてますか？

[2206: 匿名さん]

>>2204
グレード低いやつと比較しても意味無いだろ？

[2207: 匿名さん]

ふうむ。
2204だが、「その家賃はどうか、ここクラスならこれくらいはいくのでは？」とか、「そのローン返済計算はどうかな」とか、「そのランニングコストはどうか」といった、具体的で有益な意見を聞きたいのだが。

[2208: 匿名さん]

そういえばここには「区営住宅棟」も建つのか。
その家賃ってどれくらいになるのかね。。。

[2209: 匿名さん]

同じ敷地（隣）に建築中の区営住宅には、私も注目しています。
入居が早く、岩本町の出口に近いので、家賃が安ければ ここより良いですね。

[2210: 匿名さん]

千代田区の区営・区民住宅ってびっくりするほど立派ですよね。
既存のものも、便利な場所でしかもタワーで、児童館や図書館と一体だったりして民間住宅に暮らすのが馬鹿らしくなるくらい立派です。

[2211: 匿名さん]

このマンションを検討する方で区営住宅の入居条件を満たしてる方なんていないと思いますが。

[2212: 匿名さん]

千代田区は貧乏人の方が特ってことなのかな？

[2213: 匿名さん]

数ヶ月前千代田区に住民票移そうと画策するも、
現地へ行ってみると中小企業ばかりの中途半端なオフィス街で
住むには魅力を感じず結局移さなかったんだけど
価格が出て移さなくて正解だったと心底思ったw
移してたらそれこそ無駄金だった。

[2214: 匿名さん]

本日行ってきました。
シアターや託児所もあって金掛かってますね、あの値段にも納得です。

[2215: 匿名さん]

千代田区の区営住宅の所得制限て、どのくらいなんでしょうか？

[2216: 匿名さん]

この図を見ると、高速・昭和通りがかなり近いなというかんじがしますが、都心のタワーマンションなので仕方がないんでしょうね。

[2217: 匿名さん]

区営住宅は一番広い部屋で54平米の3DKですよ。
千代田区の条件で民間住宅棟の方は55平米以上の部屋しかつくれなかったのです。
もともとそういう計画なので。

[2218: 匿名さん]

区営住宅の間取り図

3DKといっても実質は2LDKです。子ども1人の3人家族ならいいけどそれ以上だと厳しいと思います。

[2219: 匿名さん]

225万で買えないからって、今度は区営住宅の話かよ（笑）
区営住宅の話するなら他行ってやってくれよ。そもそもそんな低年収のやつがこのマンション買うなんて勘違いも甚だしいな。

[2220: 匿名さん]

年収と資産は違いますからね。