アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[1941: 匿名さん]

買えない人にとってはガッカリ。
買える人にとっては割安なお宝。

[1942: 購入検討中さん]

当初計画からなぜここまで値上がりしたのか？って説明会で聞いたら答えてくれるのかな。

[1943: 匿名さん]

千代田区は、地代は利回り2%という資料を公開しています。

たとえば、南西角部屋（地代2.3万円）の土地価格は1380万円ほどということです。

70年分の地代の合計は1,932万円ですが、年利1%を割引くといまの価値では1400万円くらいです。
つまり、ちょうど土地代金分を負担するのに、土地は自分のものにならないのですから、割安なのではなくてむしろ（土地が自分のものにならない分）不利なのではないかという疑問があります。
相場どおりなら、土地つきのマンションが9880万円（8500＋1380）で買えるはずで、このマンションの負担額は9900万円（8500＋1400）ですからほぼ同額なのです。

もちろん、金利は本来変動するはずですし、地代の増減もありうるのでそれほど単純ではないのですが。

[1944: 匿名さん]

70年物件を保持する気もないしなぁ。

[1945: 匿名さん]

値上がりの原因を誰か聞きました？納得出来る説明はあったのでしょうか？

[1946: 匿名さん]

まいばすけっとはちょっと残念でした。
ドラックストアとかも入らないんでしょうね。

あと、周辺を歩いてみたのですが、うーん。という感じでした。
なんか寂しいんですよね。あの一帯は。

迷います。。

[1947: 匿名さん]

>>1944
途中で売り抜けるかどうかと、地代の計算は関係ないですよ。売却時に同じ計算で価格が決まるだけのことです。

[1948: 匿名さん]

地代負担額というのは計算上の話で、実際に誰が支払うか（最初の購入者か、次の買い手か）は問題じゃないからね。
どうしたってこの建物には地代負担が付いて回るってことだよ。持ってても、売るときも。

[1949: 匿名さん]

まだ値段に納得できずに値上がりの理由を聞くとか、頭がお花畑な方がいらっしゃいますね。
週末行ってまいりましたが、お花畑で行く方に数点アドバイス。

MRは高級感を出してます、シアターあり、大型模型あり、よくあるタワーマンションのMRと同じクオリティです。
なので、郊外のマンションや予算5,000以下の感じで行くと浮きます。

実際、相応のお金を持っていそうな人に混じって、一人で来ている小汚い格好の方や家族でもいかにも収入低そうという方が浮いてました。
これから行く方は、それなりの身なりや格好で行くことをお勧めします。

[1950: 匿名さん]

>>1949
そうゆう方もお金持ってるかもしれませんよね。

[1951: 匿名さん]

何が何でも225で売れというのは無茶だと思いますが、そうはいっても元々の条件に明らかに反しているのになんで認められてしまうのかが疑問なのです。
おおよそ5000万円以下で売るようにというのが条件だったのですよね？

[1952: 匿名さん]

値段に納得できないとかではなく、単純に値上がりの理由が知りたいです。どなたも聞いてないのでしょうか？

[1953: 購入検討中さん]

＞＞1949
予めある程度ふるいをかけてもらえると、見通しが立てやすくなって助かりますね。

[1954: 匿名さん]

>>1949
こんな選民思想であなたから見ると小汚い方が神田界隈の地主さんだったら、
落語できますね

[1955: 匿名さん]

適切な時に売り抜けするのが吉ですな。10年くらいが目安ですかね。

[1956: 匿名さん]

金持ちは、こんな物件買わない。
将来値上がる可能性も皆無、立地も、デベもダメ。
さらに、定借。

買えるけど買わないマンション。

買うのは、不動産市況に疎く、定借の資産性のなさを知らない貧乏人だけ。
金持ちは、それぐらいの知識は持ってるから、この値段では見向きしない。

[1957: 匿名さん]

>>1949
意味不明。
外見で倍率が操作されるのか？

[1958: 購入検討中さん]

＞＞1956
いや、買いますよ。
拠点性抜群じゃないですか。
週末に家族のもとへ戻ればいいだけ。

[1959: 匿名さん]

土地だけ賃貸みたいなもんだからね。ランニングコストが掛かるから早めに売った方が負担は少ないね。

[1960: 匿名さん]

>>1956
要するに、買うのは、世間知らずで見栄っ張りの小金持ち(笑)