アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[1921: 匿名さん]

購入できる人だけ大儲けというのは、不動産の世界では良くあること。
買えない人は振り落とされるわけです。

[1922: 匿名さん]

普通に割安ですよ。所有権だと450万くらいの価値です。

[1923: 匿名さん]

良くあること？
むしろ「不動産屋に掘り出し物なし」ってよく言うんじゃない？
平均4800万円の約束は果たされなったわけだし、スターツがあえて割安に価格設定する理由はもうないような。

[1924: 匿名さん]

450万だと、8掛けで360、7掛けで315。
大幅に利益が出るほど割安には感じませんが。

[1925: 匿名さん]

>>1922
そうだとすると、450×0.7は315だから、別に割安ではないような。相場どおりってことじゃないですか？あとは、ほんとにこのマンションが欲しいかどうかだけな気がします。

[1926: 匿名さん]

450×0.75=337.5でドンピシャでは？

[1927: 匿名さん]

地代が安ければ8掛け、高ければ6掛けっていうからね。

[1928: 匿名さん]

職場が近いとか子どもの学区とかを考慮してここに住みたい人にはいいんじゃないですか。ほかに競合するような物件ってないですよね。
逆に言うと、そういう事情がなければあえてここに決める理由もないわけですけど。

[1929: 匿名さん]

来場予定者は1000組位って感じ？
当初225万って言われてた割には少ない気がするけど。

近くのブラントンは8部屋しかないのに1500組とかメールに書かれてたけど。

[1930: 匿名さん]

>>1929
1000組に本当に連絡するの？まだ来ないけど、結局こない気がする。

[1931: 匿名さん]

所有権価格と比べて「割安」って言う人があとをたたないのはなんでなんだろう。
地代負担もあるし解体積立金もあるから建物分譲価格が土地つきマンションより安くなるのは当たり前だと思うのだけど。
それを考慮しても割安だということならその理由を教えてほしいんだけどな。

[1932: 匿名さん]

ここと比べるのはパークタワーやワテラス、タイムズタワーなんかじゃなくて、タワーレジデンストーキョーではないかな。
あちらはここより駅に遠いし台東区だけど、スーパーと公園と病院が目の前なのはいいですね。越境して和泉小に入れたらいいしね。

[1933: 匿名さん]

誰が相場通りの価格の定借で人形町小伝馬町馬喰町岩本町界隈の暗い街買うんだよ笑

[1934: 匿名さん]

>>1916
いいんじゃない。やっぱり住友などの大手デべとは違うんだなぁということが分かって。
いい宣伝になった。

[1935: 匿名さん]

>>1915
計算が合いません。地代乗せたら億ションでしょう。

[1936: 匿名さん]

金利分を割引くのは地代だけだよね。建物価格まで含めて計算しちゃったのかな？そもそもこのご時世に金利をいくらで計算したのかも問題だけど。

[1937: 匿名さん]

良くも悪くも下町ですね。神田ですから。

[1938: 匿名さん]

近年最大のがっかり物件

[1939: 匿名さん]

年利1%で計算すると、南西角部屋の地代の現在価格は1400万円くらいですね。
一番安い部屋が8500万円なので、合計で9900万円です。
解体積立金は土地の固定資産と相殺と考えて計算してません。

[1940: 匿名さん]

解体費は本来、70年後に払うコストなのに無利子で前払い積立てなんだね。余っても足りなくても精算はしないのでしょうけど。

[1941: 匿名さん]

買えない人にとってはガッカリ。
買える人にとっては割安なお宝。

[1942: 購入検討中さん]

当初計画からなぜここまで値上がりしたのか？って説明会で聞いたら答えてくれるのかな。

[1943: 匿名さん]

千代田区は、地代は利回り2%という資料を公開しています。

たとえば、南西角部屋（地代2.3万円）の土地価格は1380万円ほどということです。

70年分の地代の合計は1,932万円ですが、年利1%を割引くといまの価値では1400万円くらいです。
つまり、ちょうど土地代金分を負担するのに、土地は自分のものにならないのですから、割安なのではなくてむしろ（土地が自分のものにならない分）不利なのではないかという疑問があります。
相場どおりなら、土地つきのマンションが9880万円（8500＋1380）で買えるはずで、このマンションの負担額は9900万円（8500＋1400）ですからほぼ同額なのです。

もちろん、金利は本来変動するはずですし、地代の増減もありうるのでそれほど単純ではないのですが。

[1944: 匿名さん]

70年物件を保持する気もないしなぁ。

[1945: 匿名さん]

値上がりの原因を誰か聞きました？納得出来る説明はあったのでしょうか？

[1946: 匿名さん]

まいばすけっとはちょっと残念でした。
ドラックストアとかも入らないんでしょうね。

あと、周辺を歩いてみたのですが、うーん。という感じでした。
なんか寂しいんですよね。あの一帯は。

迷います。。

[1947: 匿名さん]

>>1944
途中で売り抜けるかどうかと、地代の計算は関係ないですよ。売却時に同じ計算で価格が決まるだけのことです。

[1948: 匿名さん]

地代負担額というのは計算上の話で、実際に誰が支払うか（最初の購入者か、次の買い手か）は問題じゃないからね。
どうしたってこの建物には地代負担が付いて回るってことだよ。持ってても、売るときも。

[1949: 匿名さん]

まだ値段に納得できずに値上がりの理由を聞くとか、頭がお花畑な方がいらっしゃいますね。
週末行ってまいりましたが、お花畑で行く方に数点アドバイス。

MRは高級感を出してます、シアターあり、大型模型あり、よくあるタワーマンションのMRと同じクオリティです。
なので、郊外のマンションや予算5,000以下の感じで行くと浮きます。

実際、相応のお金を持っていそうな人に混じって、一人で来ている小汚い格好の方や家族でもいかにも収入低そうという方が浮いてました。
これから行く方は、それなりの身なりや格好で行くことをお勧めします。

[1950: 匿名さん]

>>1949
そうゆう方もお金持ってるかもしれませんよね。

[1951: 匿名さん]

何が何でも225で売れというのは無茶だと思いますが、そうはいっても元々の条件に明らかに反しているのになんで認められてしまうのかが疑問なのです。
おおよそ5000万円以下で売るようにというのが条件だったのですよね？

[1952: 匿名さん]

値段に納得できないとかではなく、単純に値上がりの理由が知りたいです。どなたも聞いてないのでしょうか？

[1953: 購入検討中さん]

＞＞1949
予めある程度ふるいをかけてもらえると、見通しが立てやすくなって助かりますね。

[1954: 匿名さん]

>>1949
こんな選民思想であなたから見ると小汚い方が神田界隈の地主さんだったら、
落語できますね

[1955: 匿名さん]

適切な時に売り抜けするのが吉ですな。10年くらいが目安ですかね。

[1956: 匿名さん]

金持ちは、こんな物件買わない。
将来値上がる可能性も皆無、立地も、デベもダメ。
さらに、定借。

買えるけど買わないマンション。

買うのは、不動産市況に疎く、定借の資産性のなさを知らない貧乏人だけ。
金持ちは、それぐらいの知識は持ってるから、この値段では見向きしない。

[1957: 匿名さん]

>>1949
意味不明。
外見で倍率が操作されるのか？

[1958: 購入検討中さん]

＞＞1956
いや、買いますよ。
拠点性抜群じゃないですか。
週末に家族のもとへ戻ればいいだけ。

[1959: 匿名さん]

土地だけ賃貸みたいなもんだからね。ランニングコストが掛かるから早めに売った方が負担は少ないね。

[1960: 匿名さん]

>>1956
要するに、買うのは、世間知らずで見栄っ張りの小金持ち(笑)

[1961: 匿名さん]

さすがに安田不動産が絡んだだけあって仕様は良い感じなのでしょうね
手堅い感じで人気にはなるのではないでしょうか。

[1962: 匿名さん]

たかだか１８０戸でしょ。瞬殺だと思いますよ

[1963: 匿名さん]

念のため既に価格はUPされてますが、千代田区民は5,000万～ありますが、区外の方の最低は約6,000万～なので、アンケートで5,000万と書いても買うものありませんから注意してくださいね。

[1964: 匿名さん]

マジレスすると、今はまだ海外と比べると東京の不動産が割安だから買っておけば資産になる。

都心立地で豪華タワーのここなら、10年で結構な資産が作れるぞ。

[1965: 匿名さん]

>>1964
今はまだ、って都合良い解釈だね。１０年以内に高騰する保証は何もない。

[1966: 匿名さん]

>>1964
その考えで買うなら、この立地じゃないですよ。
さらに、所有権にすべきです。

[1967: 匿名さん]

仕様の高いマンションに所有権物件より+2万で住めるのなら全然いいね。

[1968: 匿名さん]

相当割安やんけ。

[1969: 匿名さん]

>>1967
「住める」ではなく「買う」だよ。建物だけ所有権物件を。

[1970: 匿名さん]

マンションなんか、所有権だと、あとあと揉めるぞ。所有権なら一戸建ての方が良い。

[1971: 匿名さん]

>>1970
あとあと、というほどマンションに長くは住まない。

[1972: 匿名さん]

７０年だと資産形成はし易いね。５０年物件より住み替えも容易だろうし、

[1973: 匿名さん]

実際、築70年に近付いたら補修の金を惜しんで凄いことになるだろうね。

[1974: 匿名さん]

築50年ぐらいで修繕する気なくすでしょ

[1975: 匿名さん]

50年なんて30年過ぎたら補修しないだろだったら70年の方がって思う

[1976: 匿名さん]

ここって各階ゴミ置場やジム、スカイラウンジ 等の共用施設はありますか？ゲストルームは何室でしょうか？
高級タワーらしいので3室位はあるのかな。
あと、コンシェルジュの勤務時間はどれくらいでしょうか？
うちのマンションは8-20時で平日はクリーニング受け取りづらいんですよね。

価格以外の情報が知りたいです。

[1977: 匿名さん]

高級タワーではないだろ＾＾；

[1978: ご近所さん]

まぁ20年住んでも50年残して売れるんだから、50年物件よりは有利だろうな

[1979: 匿名さん]

エレベーターが３基しか無いようですが、足りるのでしょうか？
総戸数２７６戸だと微妙なような気が・・・

[1980: 匿名さん]

各住戸の仕様は高級だと思うよ。タワマンと言っても規模は小さい部類ですから余計なものはないですね
ジムやゲストルームがあることが高級と言われれば？？ですが。生活施設や子育て施設など
実用的なものが下の方に色々集中してる感じですかね。

[1981: 匿名さん]

余計なものもないがまともなスーパーもない
小学校は神田駅の向こうの千代田小
そして騒音

[1982: 匿名さん]

でも実際住んでみたらはミニスーパーがあるだけでだいぶ助かると思う。

[1983: 匿名さん]

ほんとうに割安なら豪華なMRを用意したりチラシをばら撒いたりするはずがないです。そんなことに経費をつかう必要がないし、そんなことしてたら赤字になってしまいますから。

おおむね相場どおり、ただし定借の資産価値は未知数なところがある、あとは環境や間取りや仕様を気にいるかどうかと、立地の相性でしょう。

[1984: 匿名さん]

>>1982
まいばすけっとが入るくらいなら思い切ってセブンイレブンを入れてほしかった。セブンミールを店舗で受け取ることにすれば生鮮品でもなんでも揃うので。
まいばすけっとは普通のコンビニに野菜と豚肉が少し売っているくらいの感じですよね。

[1985: 匿名さん]

仕様を高くして価格も上げた方が売りやすいって判断したんだろ。安く売るなら仕様は低くてもいいんだし。
でもそれで人気で売れるのなら売主が賢いってこと。

[1986: 匿名さん]

もうまいばすけっとって決まったんだっけ？

[1987: 匿名さん]

仕様が低くて価格が高い今時のマンション
しかも定借

[1988: 匿名さん]

コンビニでもミニスーパーでもあれば十分恩恵あるんだしいいんじゃないかな。
私はミニスーパーの方がいいと思いますが、まいばすけっとじゃないならミニピアゴとかじゃないですかね

[1989: 匿名さん]

この戸数なら人気のうちに終わってしまうでしょうね。アンチさんは悔しいでしょうけど。

[1990: 匿名さん]

http://www.re-port.net/news.php?ReportNumber=39447
「総事業費は110億円」とあるのですが、この場合の「総事業費」というのは何を指すのでしょうか？
280戸で110億円というと意外と低コストに感じてしまうのですが。

[1991: 匿名さん]

普通は、土地の取得費用と建物の建築費用と広告宣伝費ですね。原価積上方式で分譲価格を決める場合には、総事業費にデベロッパーの利益を乗せたものが、分譲価格の合計額に相当します。

[1992: 匿名さん]

価格も決まって、一期で売れそうなこともわかって、つまらないレスになってきたね。
案内会いった人とか何か新たな話題とかないの？

[1993: 匿名さん]

そう？いろいろカオスになってきて面白いけど。たまに勉強にもなるし。

[1994: 匿名さん]

今日もスレがよく伸びましたね、さすがに注目度高い証でしょうか
１期で完売の予感がしますね。

[1995: 匿名さん]

千代田区に住民票移しておいて、本当に良かった。

[1996: 匿名さん]

>>1804

450万の人はローン組めないと思います。

[1997: 匿名さん]

>>1980
共用施設の充実こそがタワーマンションの醍醐味ですよね
共用施設いらないなら、この界隈は小規模板状がその辺に転がってますよね

でも専有部の仕様は良いのですね！天井高ってどれくらいでしたか？
パークコート千代田富士見みたいに順梁でハイサッシ採用とかしているといいですね。

キッチンも最近はタカラスタンダードばかりでジーマテックみなくなったので期待しています。
全熱交換も土地代なしでこの坪単価なら当然入ってますよね。

お金持ちなのに共用部のない定借マンションでタカラスタンダードのキッチンで３種換気とかどれだけ貧相なんだ、って話ですしね…

[1998: 匿名さん]

>>1997

せめてご自身で確かめてからネガキャンしてください

[1999: 匿名さん]

>>1998
ただ単に質問しているだけなのにネガキャンだと思われるのですか？どうして？

[2000: 匿名さん]

質問の仕方がどう見ても粗探し
検討する気なんてサラサラ無いくせに～

[2001: 匿名さん]

文体から悪意が滲み出てますね。まあどうせ意に反して売れてしまって地団駄踏むことになるのですから良いのでしょうけど。
共用設備も大事ですが結局はバランスですからね。

[2002: 匿名さん]

でも面白いから続けてほしい。
買い煽りの人は「普通に割安」「所有権なら〇〇万円」しか言わないからつまらない。

[2003: 匿名さん]

妬みって怖いね。

[2005: 匿名さん]

ポジもネガもない。
スターツさんの一人勝ちでした。

[2009: 匿名さん]

注目度高かったせいか色んな人が覗いていますからね。仕方がないでしょう。
思い通りにならなかった人が発狂してますけど。

[2010: 匿名さん]

モデルルーム見学された方、感想を聞きたいです

[2011: 匿名さん]

70年前の日本はやっと戦争が終わったところで、今とは着てる服も食べてるものも住んでる家も全然違ったよね。
70年後の日本がどうなっているのか想像もつかないな。
大きな地震は必ずあるだろうし、また戦争をしたり戦争に巻き込まれたりするかもね。
借地でもいいから都心の免震マンションがほしいというのはよくわかる。借地といっても死ぬまで使えるし途中で売れるしね。一方で、当分賃貸っていうのもうなずける。成熟期を迎えたこの国で不動産の値上がりが続くとは信じない人が多いんだろう。

[2012: 匿名さん]

即日完売に一票

[2013: 匿名さん]

>>1997
フロア間が3200しかないですよ。
天カセエアコンは最上階のみでしょう。
直床の床暖房ではないでしょうか。
それでも私は欲しいので
説明会早く案内来てほしいです。

[2014: ご近所さん]

近所で住み替えのつもりだったが、この価格では今買う価値もなく撤退するので、誰も触れてない事を教えてあげよう。

千代田区民分譲住戸は6月1日以降に千代田区民なら申し込める。
なので、今から住民票移す必要なし。
現時点で他区民でも全く関係ない。

あと、ハイサッシではないし、キッチン&洗面所は人造石。

[2015: ご近所さん]

リビング天井高は2500。
二重床、二重天井。
天カセエアコン標準はプレミアムフロアのみ。

[2016: 匿名さん]

結局立地が良いから売れてしまうね。

[2017: 購入検討中さん]

千代田区優先の条件緩すぎですね。でも手軽に人気の物件に申し込めるのだから悪くないのだろうけど
競争率上がっちゃうね。

[2018: 匿名さん]

逆だよ。
千代田区民優先しても申し込む人が少ないんでしょ。
だから大幅に枠を緩めただけ。

それでも買う人少ないと思うけど。

[2019: 匿名さん]

千代田区民の条件はまだわからないですね。
まだ区と相談していると言っているのでいつ時点でというのも変わるかもしれません。

ちなみに法人契約は不可です。

[2020: 匿名さん]

なんだかんだ言っても割安だもんな。