アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


[スムログ 関連記事]
アルファグランデ千桜タワー　モデルルーム訪問　予定価格と間取り
https://www.sumu-log.com/archives/959
アルファグランデ千桜タワー　モデルルーム訪問　4月編
https://www.sumu-log.com/archives/1071
アルファグランデ千桜タワー 感想戦（若干追記有）
https://www.sumu-log.com/archives/1109
アルファグランデ千桜タワー騒動が僕らに教えてくれたこと
https://www.sumu-log.com/archives/1186
【岩本町界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.9】
https://www.sumu-log.com/archives/1888
マン点流！裏ワザ（口コミを可視化する）
https://www.sumu-log.com/archives/2473

[1851: 匿名さん]

>>1850
折角だから賃貸で住もうぜ！
自分はモデルーム行ってよさそうだったらそうするつもり
注目したんだしもったいない笑

[1852: 匿名さん]

上の方は分からないけど下の方は結構な倍率が予想されてますね。欲しいと思っても買えるものではないのではないでしょうか。

[1853: 匿名さん]

>>1850

低所得者乙です

[1854: 匿名さん]

なんだかんだいってデベが致命的だと思う。アルファグランデってはじめて聞いたし。

[1855: 匿名さん]

だいたいの部屋は千代田区民が抑えてしまうから、他の人は余り物の中から選ぶことになる
千代田区に住民票移した人の勝利ですね

[1856: 匿名さん]

＞１８５３
一応港区住みで、自宅含めてマンション４件戸建て１件所有で年収も２５００くらいしかないから、神田あたりだと低所得者扱いかな。まあ、頑張れ屋。

[1858: 匿名さん]

この条件で坪３２５で勝利もにもないでしょ。欲しけりゃ買えばって話で。１００戸台しかないわけで、これだけＣＴ品川的な注目をあびて結局フェイクだったわけだが、棚ぼたで来場予定者を稼いだわけだから３２５だろうが、まあ売れるでしょう。ただお得でもないし、投資的魅力もない。住みたい人が買えばいい。以上

[1859: 匿名さん]

地下鉄1分、山手線5分、スーパーゼネコン施工の免震タワーと考えると安くはないけど高くもないね。
それなりに人気になりそうだけどな。

[1860: 匿名さん]

金持ちがこぞって買うから即完売だろうな

[1861: 匿名さん]

抽選勝ち抜いて買えた人が勝利者だよ。

[1862: 匿名さん]

>>1861
そして買えた後に自分が敗北者と悟るのか。

[1863: 匿名さん]

下の方で２０倍くらいいくかな。

[1864: 匿名さん]

勝利者になるのか敗北者になるのかは5年後の市況次第。勝利者になる可能性もあると思う。だか自分は可能性が低いと判断し撤退。抽選も参加しない。

[1865: 匿名さん]

勝者が適切な表現かは分かりませんが、ここで言われてるくらいの人気になるのなら買えた人が勝者なのでしょうね。
結局需要が高い物件を買えたということなのですから。

[1866: 匿名さん]

>>1865
買えたとしても5年後に価値がツボ150ぐらいに下落してたら（極端な例ですが）勝者も何もないですよね。

[1867: 匿名さん]

仮に即完売になるようなら、時期さえ誤らなければ、分譲価格より高値で売ることも可能でしょう。

[1868: 匿名さん]

普通定借ってのはグロス金額が所有権の７割程度なので利回りは５－７％当たり前なんですけどね。少なくても、ＣＴ品川、ＰＣ神宮、ＰＨ南麻布、プラウド南麻布は利回りそれくらいはありますよ。

そもそも定借は月の借地代＋解体費がかかるから実質利回りはこの分を引いて計算が必要だから表面利回りは６％は必要では？

地代がもし２万なら家賃からそれ丸々引かないといけないわけだから。

坪３２５なら最近の定借の相場である地代じゃないとなりたたないような。７０平米なら最近の定借は５０００－６０００円が相場ですね。本当に２万ならひくわ。

[1869: 匿名さん]

柔軟に対応できる資産がある人ならいいかもね。
カツカツで無理して買うと身動きとれず苦労するかもしれません。
人気になる条件は割と揃っていると思います。

[1870: 匿名さん]

借地の場合物件の価値は残存期間の長さでも変わってくるから50年や60年の物件と比るのならそのへんは差し引きしないとね
CT品川は70年かもしれんけど。

[1871: 匿名さん]

＞１８７０

５０年以上ある時点では結局現実感ないし、実際に中古現場でもそれは差別化されてないよ。その意見の時点で定借の売買経験がないのだと悟りますね。

[1872: 匿名さん]

ここの場合５０年の物件より２０年間多く稼げますからね。計算上はですが,,

[1873: 匿名さん]

定借は残りの期間が全てみたいな言われ方しますから
２０年くらい住んだとしても７０年だと有利なのかもしれませんね。

[1874: 匿名さん]

＞１８７２
残念だが、それはリセールには考慮されませんよ。
残り年数が何年になったら所有権の割り掛け率がさがってくるのかさえまだ事例がないから不明という状況ですから。立地的に永住向きじゃないし、１０年で７割くらいは入れ替わるか賃貸回しになるのでは。

[1875: 匿名さん]

２０年も同じマンション住むとか俺には想像できんな。買い変えるべきだと思うよ。その方が経済も回るしね。

[1876: 匿名さん]

早速マンマニさんのＢｌｏｇに紹介されてますね。

[1877: 匿名さん]

定借なんて結局いつ売り抜けるかだろ。

[1878: 匿名さん]

売り抜けるとき残存期間が長い方が有利ってわけですかね。

[1879: 購入検討中さん]

使用価値、満足度を求める者にとっては、トータルで見て借りるより高いか安いのかが基準だから、そもそも高い利回りなんて求めてない。
利回り目線で新築マンションを語ること自体が、単なる冷やかしの証拠。
せいぜいぼろアパート投資でもしてれば。

[1880: 匿名さん]

宝くじ物件じゃないが人気の物件という感じになりそうだね
それが良いのか悪いのかは人それぞれだね

[1881: 匿名さん]

投資目線で見てた人はご愁傷様、普通に住みたい人にとっては朗報
結果それなりの人気物件になる。当然高い利益は望めないが、
資産価値としてはそこら辺の有象無象の物件を買うよりは安牌

[1882: 匿名さん]

定借70年といっても筐体が70年も持たないんだし、35年で建て替えなんてしないだろうし
50年以上はあっても無意味だろ。

[1883: 匿名さん]

坪２２５の約束情報もあって、結局は裏切られたが、騒がれたおかげで１５００組以上の来場者は確保できそうでしょ。2割買ってくれなくても余裕で販売数に届くから。完売は楽でしょうね。ただ投資的価値は全く普通というか注目に値しない。

[1884: 匿名さん]

70年なら50年と違ってある程度経過しても適切な補修はするだろ

[1885: 匿名さん]

質がいい建物で修繕もちゃんとやれば７０年でも問題ないとは言われてますね。

[1886: 周辺住民さん]

人気になるようなら価値的に安心感はありますね。私は買いませんけど、どうなるか注視してます。

[1887: 匿名さん]

というても築70年のマンションに住みたいと言う人は70年後にほぼいないと思うけどね。70年後は人口も5000万人切ってるでしょ。都心でもかなり不動産安くなってるでしょうね。空家だらけの東京。おれは55年後でも１００％生きてないから関係ない。

[1888: 匿名さん]

空家だらけになるのなら便利な場所に物件持ってた方がいいだろ。
７０年間保持する気なくても便利な場所で残り期間が多いなら売りやすいだろうし

[1889: 匿名さん]

50年で残りわずかになり修繕もままならない物件より
70年できちんと修繕される物件の方が色んな面で安心じゃないのかな
可能性の話だけどさ。

[1890: 匿名さん]

当初の計画からだいぶ外れたのは残念だけど、それでも人気にはなりそうだよね。この物件
それが何とも口惜しいというか...

[1891: 匿名さん]

スターツもアルファグランデも馴染みがない人の方が多いでしょうね
資産価値というなら、立地はもちろんですが、財閥系の大手デベの方がずっと安心ですよ。

[1892: 匿名さん]

＞＞１８９０

他の人もそんな感じだと思うよ。計画破ったくせに人気になるのが許せないとかね

[1893: 匿名さん]

スターツもそう思ったから
安田と大成建設にフォローに頼んだのでしょう。（マイナーとはいえ）財閥系+スーパーゼネコンですからね
やり方はともかくそれ自体は安心感が増すから間違いではないと思う。
この組み合わせなら何かあっても尻拭いはしてくれるでしょうしね。

[1894: 匿名さん]

千代田区が絡んでるんだから、これに勝る資産価値なんてないよ

[1895: 匿名さん]

隣に区営住宅があるのはマイナスですね。学区で選ぶ家庭は区営住宅のないところを探してますから。

[1896: 匿名さん]

スターツのやり方と愉快犯の乗せられ、散々物件の宣伝に貢献してしまいましたからね。
腹立ちますが完全にしてやられましたね。

[1897: 匿名さん]

近くの三菱の大伝馬町のほうが良さそうね。

[1898: 匿名さん]

スターツの作戦勝ちだね。何を言っても負け惜しみにしか聞こえない。
人気なるでしょうから、１期の売り出し発表見てもう一回プギャーして下さい。お疲れさん。

[1899: 匿名さん]

2月の書き込みに「坪単価270万出すので優先的に売ってください。」とかあって今見るとちょっと笑える。

[1900: 匿名さん]

13時の回が始まったら急に静かになりましたね。お疲れ様です。

[1901: 匿名さん]

だったら午前中からずっと静かなはずだろ　笑

[1902: 購入検討中さん]

>>1849
神田地区
賃貸　
８０平米以上
この時点でかなりレアです
しかも現在と同じ家賃３０万程度
(現在千代田区西側で、古いですがそれよりちょっと広い）
となるとマメにat homeをチェックしてましたが自分ではみつけられませんでした。

[1903: 匿名さん]

>>1902
at home をチェック？なんでまた？
不動産屋に連絡して条件伝えておけば、うまくいけば退去予告の段階で電話くれるよ。
いまのうちもそうやって条件がよかったからすぐ契約した。もちろん広告出る前。

[1904: 匿名さん]

前々から不思議に思っていたのですが、家賃30万払う方ってどういう収入構成な方なのでしょうか？
そんなに毎月支払うなら高級物件買えそうな感じですが。

[1905: 匿名さん]

>>1902
https://www.homes.co.jp/chintai/b-1263520013120/
これじゃダメなの？狭すぎる？

[1906: マンション投資家さん]

大手勤めで補助が出るといった人は別として、多くは経費化による節税目的ですよ。

[1907: 購入検討中さん]

坪単価320-350万で、管理費/地代含め、毎月のランニングコストが5万円程度。定期借地権で神田、スーパーもイマイチ、特に東側は区民住宅もあるし、今後の市況感鑑みても、割安と思えませんでした。残念。

[1908: 匿名さん]

寂れた雑居ビル街にあえて住みたくもないしね。

[1909: 匿名さん]

人気物件買えない可哀想な方はご退場下さい、捨て台詞にもう少し工夫が欲しいけど。

[1910: 匿名さん]

関係者からしたら、あなた達が買わなくても１期でどうせ全戸売れるんだろうから何の問題もないでしょう。

でも面白いからポジレスしてからかい続けるのもアリだと思う。これまでと同じように...

ちなみにずっと２戸買いますって言ってたのは私です。買う気などさらさらありませんし、資料請求すらしてません。

まぁなかなか面白かったですしアンチさんを地道に培養した努力が実って良かったです。

[1911: 購入検討中さん]

>>1905
外神田付近は以前住んでました
利便性も良くてｍｙ候補地ですが
妻からは　収納が少ない、4LDK希望と言われました

[1912: 匿名さん]

ネタバレさせずにもっと続けてあげればいいのに

[1913: 匿名さん]

>>1909

客観的に見て、あなたの書き込みが捨て台詞ですね。

[1914: 匿名さん]

雑居ビル街なのは認めるけど別に寂れてるということはないと思うよ。マンションの両側に広場ができるから雰囲気も変わると思うし。80Gの間取りが好きなので、いずれ賃貸で住みたいな。払えるくらいの家賃だといいんだけど。

[1915: 購入検討中さん]

南西の角部屋をベースに考えると、購入金額8500万円相当に地代2万円/月を70年間分乗せて、金利分割り引いても、9500万円程度。秋葉原地区の市況から考えると、割安では無い。足元の市況からすると割高でも無いので完売はすると思う。高層階プレミアムはあまり無い。家賃相場が安い地区なので、投資としてはイマイチかも。住むのなら、今買わねばならない人からすれば、良いと思います。

[1916: 匿名さん]

スターツは、フェアじゃない。こんなやり方許される？

[1917: 匿名さん]

フェアになったんじゃない？

当初のやり方の方がフェアではないかと。

[1918: 匿名さん]

因みに、わたしは本当に2戸買いたいと思ってます。
1つは居住用。もう一つは売却用。親戚に住んでもらう必要は有りますが。

[1919: 購入検討中さん]

そうだよね。
一部の購入できた人だけが大儲けって、おかしいよね。

[1920: 匿名さん]

>>1918

仮に千代田区民だとしても、この値段じゃ儲けは数百万でしょう。５年も巻き込んで、税金考慮したら普通は考えられませんが、ネタ以外にどういう損得勘定してるんでしょうかw

[1921: 匿名さん]

購入できる人だけ大儲けというのは、不動産の世界では良くあること。
買えない人は振り落とされるわけです。

[1922: 匿名さん]

普通に割安ですよ。所有権だと450万くらいの価値です。

[1923: 匿名さん]

良くあること？
むしろ「不動産屋に掘り出し物なし」ってよく言うんじゃない？
平均4800万円の約束は果たされなったわけだし、スターツがあえて割安に価格設定する理由はもうないような。

[1924: 匿名さん]

450万だと、8掛けで360、7掛けで315。
大幅に利益が出るほど割安には感じませんが。

[1925: 匿名さん]

>>1922
そうだとすると、450×0.7は315だから、別に割安ではないような。相場どおりってことじゃないですか？あとは、ほんとにこのマンションが欲しいかどうかだけな気がします。

[1926: 匿名さん]

450×0.75=337.5でドンピシャでは？

[1927: 匿名さん]

地代が安ければ8掛け、高ければ6掛けっていうからね。

[1928: 匿名さん]

職場が近いとか子どもの学区とかを考慮してここに住みたい人にはいいんじゃないですか。ほかに競合するような物件ってないですよね。
逆に言うと、そういう事情がなければあえてここに決める理由もないわけですけど。

[1929: 匿名さん]

来場予定者は1000組位って感じ？
当初225万って言われてた割には少ない気がするけど。

近くのブラントンは8部屋しかないのに1500組とかメールに書かれてたけど。

[1930: 匿名さん]

>>1929
1000組に本当に連絡するの？まだ来ないけど、結局こない気がする。

[1931: 匿名さん]

所有権価格と比べて「割安」って言う人があとをたたないのはなんでなんだろう。
地代負担もあるし解体積立金もあるから建物分譲価格が土地つきマンションより安くなるのは当たり前だと思うのだけど。
それを考慮しても割安だということならその理由を教えてほしいんだけどな。

[1932: 匿名さん]

ここと比べるのはパークタワーやワテラス、タイムズタワーなんかじゃなくて、タワーレジデンストーキョーではないかな。
あちらはここより駅に遠いし台東区だけど、スーパーと公園と病院が目の前なのはいいですね。越境して和泉小に入れたらいいしね。

[1933: 匿名さん]

誰が相場通りの価格の定借で人形町小伝馬町馬喰町岩本町界隈の暗い街買うんだよ笑

[1934: 匿名さん]

>>1916
いいんじゃない。やっぱり住友などの大手デべとは違うんだなぁということが分かって。
いい宣伝になった。

[1935: 匿名さん]

>>1915
計算が合いません。地代乗せたら億ションでしょう。

[1936: 匿名さん]

金利分を割引くのは地代だけだよね。建物価格まで含めて計算しちゃったのかな？そもそもこのご時世に金利をいくらで計算したのかも問題だけど。

[1937: 匿名さん]

良くも悪くも下町ですね。神田ですから。

[1938: 匿名さん]

近年最大のがっかり物件

[1939: 匿名さん]

年利1%で計算すると、南西角部屋の地代の現在価格は1400万円くらいですね。
一番安い部屋が8500万円なので、合計で9900万円です。
解体積立金は土地の固定資産と相殺と考えて計算してません。

[1940: 匿名さん]

解体費は本来、70年後に払うコストなのに無利子で前払い積立てなんだね。余っても足りなくても精算はしないのでしょうけど。

[1941: 匿名さん]

買えない人にとってはガッカリ。
買える人にとっては割安なお宝。

[1942: 購入検討中さん]

当初計画からなぜここまで値上がりしたのか？って説明会で聞いたら答えてくれるのかな。

[1943: 匿名さん]

千代田区は、地代は利回り2%という資料を公開しています。

たとえば、南西角部屋（地代2.3万円）の土地価格は1380万円ほどということです。

70年分の地代の合計は1,932万円ですが、年利1%を割引くといまの価値では1400万円くらいです。
つまり、ちょうど土地代金分を負担するのに、土地は自分のものにならないのですから、割安なのではなくてむしろ（土地が自分のものにならない分）不利なのではないかという疑問があります。
相場どおりなら、土地つきのマンションが9880万円（8500＋1380）で買えるはずで、このマンションの負担額は9900万円（8500＋1400）ですからほぼ同額なのです。

もちろん、金利は本来変動するはずですし、地代の増減もありうるのでそれほど単純ではないのですが。

[1944: 匿名さん]

70年物件を保持する気もないしなぁ。

[1945: 匿名さん]

値上がりの原因を誰か聞きました？納得出来る説明はあったのでしょうか？

[1946: 匿名さん]

まいばすけっとはちょっと残念でした。
ドラックストアとかも入らないんでしょうね。

あと、周辺を歩いてみたのですが、うーん。という感じでした。
なんか寂しいんですよね。あの一帯は。

迷います。。

[1947: 匿名さん]

>>1944
途中で売り抜けるかどうかと、地代の計算は関係ないですよ。売却時に同じ計算で価格が決まるだけのことです。

[1948: 匿名さん]

地代負担額というのは計算上の話で、実際に誰が支払うか（最初の購入者か、次の買い手か）は問題じゃないからね。
どうしたってこの建物には地代負担が付いて回るってことだよ。持ってても、売るときも。

[1949: 匿名さん]

まだ値段に納得できずに値上がりの理由を聞くとか、頭がお花畑な方がいらっしゃいますね。
週末行ってまいりましたが、お花畑で行く方に数点アドバイス。

MRは高級感を出してます、シアターあり、大型模型あり、よくあるタワーマンションのMRと同じクオリティです。
なので、郊外のマンションや予算5,000以下の感じで行くと浮きます。

実際、相応のお金を持っていそうな人に混じって、一人で来ている小汚い格好の方や家族でもいかにも収入低そうという方が浮いてました。
これから行く方は、それなりの身なりや格好で行くことをお勧めします。

[1950: 匿名さん]

>>1949
そうゆう方もお金持ってるかもしれませんよね。