アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[No.1801 by 匿名さん 2016-04-16 23:15:10]

ある程度の資産のある人は神田の借地マンション買わないけどね。なんといってもデベがスターツだし。

[No.1802 by 匿名さん 2016-04-16 23:18:17]

>>1799
今支払っている家賃と同等の負担で買えそうな部屋が今のマンションよりも条件が悪いという意味です。
だったら当分賃貸でいいじゃん、と。

[No.1803 by 匿名さん 2016-04-16 23:22:16]

>>1799
50平米で家賃24万円て利回り何%を想定してますか？ちょっと楽観的なのでは？

[No.1804 by 年収450万 2016-04-16 23:23:08]

>>1749
それはタワーマンションに住んでセレブ感を味わいたいからですね〜
低層は倍率高いという事は、将来も値段が下がりにくいという
事ですね？

[No.1805 by 匿名さん 2016-04-16 23:24:56]

>>1804
だったら試しに賃貸で住んでみたらいいのに。
秋葉原周辺だと、タイムズタワーとかパークタワーとかたくさん賃貸に出てますよ。

[No.1806 by 匿名さん 2016-04-16 23:33:42]

お金持ってる人は喜々として買うだろう、結局ただの中堅所得者じゃ扱いにくい物件で
持ってる人をより肥えさせるための物件、さすが千代田区。

[No.1807 by 匿名さん 2016-04-16 23:33:50]

というか、ここの3階から7階は全部賃貸になるからそこに住めば？

[No.1808 by 匿名さん 2016-04-16 23:35:37]

早めに諦めがついてかえってよかったです。
7年後にまた検討します。

[No.1809 by 匿名さん 2016-04-16 23:40:09]

確かに、この値段なら賃貸で住むのもありかも。どうせ所有権の物件じゃないんだから。

[No.1810 by 匿名さん 2016-04-16 23:47:28]

すごく最初の頃の話題に戻って申し訳ないのですが、建物内にできるのはミニスーパーなのですよね。
日々の食料品は生協やネットスーパーを使うしかないんでしょうか。

[No.1811 by 匿名さん 2016-04-16 23:59:25]

>>1810
馬喰町駅近くにスーパーがありますよ。色々買うなら仲御徒町の多慶屋。どこもあまり近くはないけど。

[No.1812 by 匿名さん 2016-04-17 00:03:38]

ミニスーパーじゃダメなのん？

[No.1813 by 匿名さん 2016-04-17 00:04:52]

>>1806
割安だけど、庶民には買えない。
金持ってる人が結局は強いということでしょう。

[No.1814 by 購入検討中さん 2016-04-17 00:07:20]

たっぷり稼いで売却しても残存期間が長いのがね。金持ちの養分になり得る物件だね

[No.1815 by 匿名さん 2016-04-17 00:07:38]

マルエツプチやまいばすけっとクラスでは直ぐに飽きます。

[No.1816 by 匿名さん 2016-04-17 00:11:14]

>>1813
地代も払うここを割安と言える人は、もう庶民ではないでしょう。

[No.1817 by 匿名さん 2016-04-17 00:12:40]

普通に買えば420万超えって所が、、325万で買えるのなら、相当割安かと。

[No.1818 by 匿名さん 2016-04-17 00:13:10]

独身ならミニスーパーでもいいのかもしれないけど、子どもがいるうちは無理ですよね。
普段はネットスーパーで週末にまとめ買いかな。

[No.1819 by 匿名さん 2016-04-17 00:14:53]

>>1817
420×0.7=294ですよ。
多くの方が「300なら見送り」と言っていましたね。

[No.1820 by 匿名さん 2016-04-17 00:15:56]

>>1810
まいばすけっとらしいです。
あと1階に自動車修理工場がある。
タワマンの1階に自動車修理工場って…

[No.1821 by 匿名さん 2016-04-17 00:19:23]

明日モデルルーム見学です。何か知りたいことがあれば、代わりに聞いて来てＵＰしますよ。
ちなみに私は千代田区外ですが、初回のＤＭが届いた日に直ぐに返信したので案内連絡が早かったのだと思います。

[No.1822 by 匿名さん 2016-04-17 00:20:49]

地代を含めて計算すると、例えば8階の南西角部屋で坪440万円くらいでしょうか。
割安？ではないような。相場どおりという感じかな。

これだけ相場が高騰しているときに買うのが得策かはそもそも問題ですが、それは不動産に対する考え方次第なんでしょうね。まだまだ上がるのならそりゃ買った方が得です。

[No.1823 by 匿名さん 2016-04-17 00:21:29]

私は今日行ってきましたが、千代田区内外もアンケートの回答内容も関係なく、ほぼアンケートの返送順に電話していると言っていました。

[No.1824 by 匿名さん 2016-04-17 00:23:30]

>>1820
まいばすけっとなんですか、残念。

[No.1825 by 匿名さん 2016-04-17 00:23:55]

千代田区外は選択できる部屋が限られてますし、高いですが買われるのでしょうか。
値段が公開されたあとの反響がどうなってるか知りたいです。

[No.1826 by 匿名さん 2016-04-17 00:26:23]

55平米で35年ずっと24万で貸せるかいな。甘くね？

[No.1827 by 匿名さん 2016-04-17 00:30:46]

無理でしょうね。賃貸需要の高い港区とかならともかく、神田地区ですからね。

[No.1828 by 匿名さん 2016-04-17 00:32:49]

築15年55平米日照なしの部屋に月24万円払うか？私なら嫌です。

[No.1829 by 匿名さん 2016-04-17 00:37:04]

>>1826
管理費込み24万円だとこんな感じ。
http://www.mitsui-chintai.co.jp/rf/tatemono/6377/1602

秋葉原駅前のパークタワーの16階西側で3部屋に掃き出し窓がある。

[No.1830 by 匿名さん 2016-04-17 00:43:40]

どこのMRでも「想定賃料」というのを見せられるけど、その後実際にその額で賃貸しているのは見たことないな。ただの宣伝文句なんでしょう。

[No.1831 by 匿名さん 2016-04-17 00:52:18]

>>1828
港区の駅近とかだったら払う人おおいよ。

[No.1832 by 匿名さん 2016-04-17 00:55:01]

さすがにCT品川ほどの利益は出せないだろうけどね。それでもここは結構な争奪戦になると思う。

[No.1833 by 匿名さん 2016-04-17 01:22:22]

はいはい(笑)

買い煽りは飽きたよ。

[No.1835 by 匿名さん 2016-04-17 01:35:11]

>>1834
具体的なマンション名をあげてください。

[No.1836 by 匿名さん 2016-04-17 06:07:01]

これだけ割安な物件は他に無いでしょ。

[No.1837 by 匿名さん 2016-04-17 06:56:37]

悪くないかもと思って検討してるんだけど、ただ、ここを「割安」と思って買っちゃうような人と同じ船に乗るのは嫌だなぁ

[No.1838 by 匿名さん 2016-04-17 07:05:24]

秋葉原のタワマンラバー（笑）
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20160417-10002534-tokyocal-en...

[No.1839 by 匿名さん 2016-04-17 07:45:27]

>>1838
7階61平米24万円
http://www.prometea.info/m/rent/タワーレジデンストーキョー/44944/

ここを「秋葉原」っていうのはちょっと無理があると思うけどね。台東区だし。

[No.1840 by 匿名さん 2016-04-17 08:02:31]

参考までに、秋葉原の70m2の分譲賃貸平均賃料は24.7万円、岩本町は24.2万円。ソースは東京カンテイ

[No.1841 by 匿名さん 2016-04-17 08:05:41]

貸せるのは５年後以降なので、築浅プレミアはないけど駅近なので、27万前後かな？

[No.1842 by 匿名さん 2016-04-17 08:09:47]

むしろ下層の65戸の賃貸が埋まるのかが心配。どの向きでも日が当たらないんでしょ？民泊とかに使われたら嫌だな

[No.1843 by 匿名さん 2016-04-17 08:19:42]

仮に8階南向き70平米を月27万円で貸せたとしても表面利回り3.9%くらいですよ。

[No.1844 by 匿名さん 2016-04-17 08:25:57]

神田のタワマンのファミリー向け賃貸 笑
誰が借りるんだよ。

[No.1845 by 購入検討中さん 2016-04-17 09:00:16]

>>1844
家族4人です
神田地区で80平米以上の賃貸を一年以上探しているのは私です
それでも見つかりません
需要は多くないですが　
条件に会う賃貸の供給がこの地区は圧倒的に無いので
出物があれば瞬殺ですよ

[No.1846 by 匿名さん 2016-04-17 09:15:31]

秋葉原でええんちゃう、普通にそう言うても？実際秋葉原の駅まで歩いたって数分やし。トーキョータワーレジデンスの件は。

[No.1847 by 匿名さん 2016-04-17 09:45:19]

何倍の倍率が付くか楽しみだね。
買えない人は指を咥えて掲示板で悪態つくしかできないだろうけど..

[No.1848 by 匿名さん 2016-04-17 10:02:45]

>>1845
「80平米以上」限定ならこのマンションでもプレミアムフロア限定ですね
がんばってください。

[No.1849 by 匿名さん 2016-04-17 10:12:50]

>>1845
またまたご冗談を。
クオリア千代田お茶の水、ブリリア千代田左衛門橋、ウェリスタワー千代田岩本町などなど、いくらでもありますよ。
ちなみに我が家も神田地区内70平米賃貸です。

[No.1850 by 匿名さん 2016-04-17 10:19:04]

３２５と分かった時点で笑いました。普通の物件じゃん、注目して損した。

千代田区外の人からしたら、この立地環境デベで定借、５年縛りを考えたら３２５では普通に高いと思うよ。せめて２９５くらいじゃないとね。

リセール考えると今売ってる物件で買える物件がなかっただけに区が関わったら第２のＣＴ品川と多くの人が注目したが、蓋を開けたら全く普通の値段。さようなら。

[No.1851 by 匿名さん 2016-04-17 10:25:28]

>>1850
折角だから賃貸で住もうぜ！
自分はモデルーム行ってよさそうだったらそうするつもり
注目したんだしもったいない笑

[No.1852 by 匿名さん 2016-04-17 10:26:48]

上の方は分からないけど下の方は結構な倍率が予想されてますね。欲しいと思っても買えるものではないのではないでしょうか。

[No.1853 by 匿名さん 2016-04-17 10:27:11]

>>1850

低所得者乙です

[No.1854 by 匿名さん 2016-04-17 10:33:33]

なんだかんだいってデベが致命的だと思う。アルファグランデってはじめて聞いたし。

[No.1855 by 匿名さん 2016-04-17 10:34:53]

だいたいの部屋は千代田区民が抑えてしまうから、他の人は余り物の中から選ぶことになる
千代田区に住民票移した人の勝利ですね

[No.1856 by 匿名さん 2016-04-17 10:39:55]

＞１８５３
一応港区住みで、自宅含めてマンション４件戸建て１件所有で年収も２５００くらいしかないから、神田あたりだと低所得者扱いかな。まあ、頑張れ屋。

[No.1858 by 匿名さん 2016-04-17 10:48:45]

この条件で坪３２５で勝利もにもないでしょ。欲しけりゃ買えばって話で。１００戸台しかないわけで、これだけＣＴ品川的な注目をあびて結局フェイクだったわけだが、棚ぼたで来場予定者を稼いだわけだから３２５だろうが、まあ売れるでしょう。ただお得でもないし、投資的魅力もない。住みたい人が買えばいい。以上

[No.1859 by 匿名さん 2016-04-17 10:50:06]

地下鉄1分、山手線5分、スーパーゼネコン施工の免震タワーと考えると安くはないけど高くもないね。
それなりに人気になりそうだけどな。

[No.1860 by 匿名さん 2016-04-17 10:51:51]

金持ちがこぞって買うから即完売だろうな

[No.1861 by 匿名さん 2016-04-17 10:53:02]

抽選勝ち抜いて買えた人が勝利者だよ。

[No.1862 by 匿名さん 2016-04-17 11:01:11]

>>1861
そして買えた後に自分が敗北者と悟るのか。

[No.1863 by 匿名さん 2016-04-17 11:04:11]

下の方で２０倍くらいいくかな。

[No.1864 by 匿名さん 2016-04-17 11:20:56]

勝利者になるのか敗北者になるのかは5年後の市況次第。勝利者になる可能性もあると思う。だか自分は可能性が低いと判断し撤退。抽選も参加しない。

[No.1865 by 匿名さん 2016-04-17 11:25:11]

勝者が適切な表現かは分かりませんが、ここで言われてるくらいの人気になるのなら買えた人が勝者なのでしょうね。
結局需要が高い物件を買えたということなのですから。

[No.1866 by 匿名さん 2016-04-17 11:30:02]

>>1865
買えたとしても5年後に価値がツボ150ぐらいに下落してたら（極端な例ですが）勝者も何もないですよね。

[No.1867 by 匿名さん 2016-04-17 11:31:19]

仮に即完売になるようなら、時期さえ誤らなければ、分譲価格より高値で売ることも可能でしょう。

[No.1868 by 匿名さん 2016-04-17 11:32:26]

普通定借ってのはグロス金額が所有権の７割程度なので利回りは５－７％当たり前なんですけどね。少なくても、ＣＴ品川、ＰＣ神宮、ＰＨ南麻布、プラウド南麻布は利回りそれくらいはありますよ。

そもそも定借は月の借地代＋解体費がかかるから実質利回りはこの分を引いて計算が必要だから表面利回りは６％は必要では？

地代がもし２万なら家賃からそれ丸々引かないといけないわけだから。

坪３２５なら最近の定借の相場である地代じゃないとなりたたないような。７０平米なら最近の定借は５０００－６０００円が相場ですね。本当に２万ならひくわ。

[No.1869 by 匿名さん 2016-04-17 11:36:18]

柔軟に対応できる資産がある人ならいいかもね。
カツカツで無理して買うと身動きとれず苦労するかもしれません。
人気になる条件は割と揃っていると思います。

[No.1870 by 匿名さん 2016-04-17 11:49:10]

借地の場合物件の価値は残存期間の長さでも変わってくるから50年や60年の物件と比るのならそのへんは差し引きしないとね
CT品川は70年かもしれんけど。

[No.1871 by 匿名さん 2016-04-17 11:51:59]

＞１８７０

５０年以上ある時点では結局現実感ないし、実際に中古現場でもそれは差別化されてないよ。その意見の時点で定借の売買経験がないのだと悟りますね。

[No.1872 by 匿名さん 2016-04-17 11:54:26]

ここの場合５０年の物件より２０年間多く稼げますからね。計算上はですが,,

[No.1873 by 匿名さん 2016-04-17 11:58:00]

定借は残りの期間が全てみたいな言われ方しますから
２０年くらい住んだとしても７０年だと有利なのかもしれませんね。

[No.1874 by 匿名さん 2016-04-17 11:58:00]

＞１８７２
残念だが、それはリセールには考慮されませんよ。
残り年数が何年になったら所有権の割り掛け率がさがってくるのかさえまだ事例がないから不明という状況ですから。立地的に永住向きじゃないし、１０年で７割くらいは入れ替わるか賃貸回しになるのでは。

[No.1875 by 匿名さん 2016-04-17 11:59:13]

２０年も同じマンション住むとか俺には想像できんな。買い変えるべきだと思うよ。その方が経済も回るしね。

[No.1876 by 匿名さん 2016-04-17 12:01:11]

早速マンマニさんのＢｌｏｇに紹介されてますね。

[No.1877 by 匿名さん 2016-04-17 12:01:29]

定借なんて結局いつ売り抜けるかだろ。

[No.1878 by 匿名さん 2016-04-17 12:03:13]

売り抜けるとき残存期間が長い方が有利ってわけですかね。

[No.1879 by 購入検討中さん 2016-04-17 12:04:23]

使用価値、満足度を求める者にとっては、トータルで見て借りるより高いか安いのかが基準だから、そもそも高い利回りなんて求めてない。
利回り目線で新築マンションを語ること自体が、単なる冷やかしの証拠。
せいぜいぼろアパート投資でもしてれば。

[No.1880 by 匿名さん 2016-04-17 12:06:31]

宝くじ物件じゃないが人気の物件という感じになりそうだね
それが良いのか悪いのかは人それぞれだね

[No.1881 by 匿名さん 2016-04-17 12:14:29]

投資目線で見てた人はご愁傷様、普通に住みたい人にとっては朗報
結果それなりの人気物件になる。当然高い利益は望めないが、
資産価値としてはそこら辺の有象無象の物件を買うよりは安牌

[No.1882 by 匿名さん 2016-04-17 12:14:37]

定借70年といっても筐体が70年も持たないんだし、35年で建て替えなんてしないだろうし
50年以上はあっても無意味だろ。

[No.1883 by 匿名さん 2016-04-17 12:17:56]

坪２２５の約束情報もあって、結局は裏切られたが、騒がれたおかげで１５００組以上の来場者は確保できそうでしょ。2割買ってくれなくても余裕で販売数に届くから。完売は楽でしょうね。ただ投資的価値は全く普通というか注目に値しない。

[No.1884 by 匿名さん 2016-04-17 12:24:51]

70年なら50年と違ってある程度経過しても適切な補修はするだろ

[No.1885 by 匿名さん 2016-04-17 12:28:39]

質がいい建物で修繕もちゃんとやれば７０年でも問題ないとは言われてますね。

[No.1886 by 周辺住民さん 2016-04-17 12:31:07]

人気になるようなら価値的に安心感はありますね。私は買いませんけど、どうなるか注視してます。

[No.1887 by 匿名さん 2016-04-17 12:31:18]

というても築70年のマンションに住みたいと言う人は70年後にほぼいないと思うけどね。70年後は人口も5000万人切ってるでしょ。都心でもかなり不動産安くなってるでしょうね。空家だらけの東京。おれは55年後でも１００％生きてないから関係ない。

[No.1888 by 匿名さん 2016-04-17 12:37:06]

空家だらけになるのなら便利な場所に物件持ってた方がいいだろ。
７０年間保持する気なくても便利な場所で残り期間が多いなら売りやすいだろうし

[No.1889 by 匿名さん 2016-04-17 12:41:40]

50年で残りわずかになり修繕もままならない物件より
70年できちんと修繕される物件の方が色んな面で安心じゃないのかな
可能性の話だけどさ。

[No.1890 by 匿名さん 2016-04-17 12:45:18]

当初の計画からだいぶ外れたのは残念だけど、それでも人気にはなりそうだよね。この物件
それが何とも口惜しいというか...

[No.1891 by 匿名さん 2016-04-17 12:53:00]

スターツもアルファグランデも馴染みがない人の方が多いでしょうね
資産価値というなら、立地はもちろんですが、財閥系の大手デベの方がずっと安心ですよ。

[No.1892 by 匿名さん 2016-04-17 12:56:13]

＞＞１８９０

他の人もそんな感じだと思うよ。計画破ったくせに人気になるのが許せないとかね

[No.1893 by 匿名さん 2016-04-17 13:00:49]

スターツもそう思ったから
安田と大成建設にフォローに頼んだのでしょう。（マイナーとはいえ）財閥系+スーパーゼネコンですからね
やり方はともかくそれ自体は安心感が増すから間違いではないと思う。
この組み合わせなら何かあっても尻拭いはしてくれるでしょうしね。

[No.1894 by 匿名さん 2016-04-17 13:09:18]

千代田区が絡んでるんだから、これに勝る資産価値なんてないよ

[No.1895 by 匿名さん 2016-04-17 13:20:54]

隣に区営住宅があるのはマイナスですね。学区で選ぶ家庭は区営住宅のないところを探してますから。

[No.1896 by 匿名さん 2016-04-17 13:30:03]

スターツのやり方と愉快犯の乗せられ、散々物件の宣伝に貢献してしまいましたからね。
腹立ちますが完全にしてやられましたね。

[No.1897 by 匿名さん 2016-04-17 13:34:34]

近くの三菱の大伝馬町のほうが良さそうね。

[No.1898 by 匿名さん 2016-04-17 13:37:26]

スターツの作戦勝ちだね。何を言っても負け惜しみにしか聞こえない。
人気なるでしょうから、１期の売り出し発表見てもう一回プギャーして下さい。お疲れさん。

[No.1899 by 匿名さん 2016-04-17 13:49:59]

2月の書き込みに「坪単価270万出すので優先的に売ってください。」とかあって今見るとちょっと笑える。

[No.1900 by 匿名さん 2016-04-17 14:23:06]

13時の回が始まったら急に静かになりましたね。お疲れ様です。

[No.1901 by 匿名さん 2016-04-17 14:28:42]

だったら午前中からずっと静かなはずだろ　笑

[No.1902 by 購入検討中さん 2016-04-17 14:29:04]

>>1849
神田地区
賃貸　
８０平米以上
この時点でかなりレアです
しかも現在と同じ家賃３０万程度
(現在千代田区西側で、古いですがそれよりちょっと広い）
となるとマメにat homeをチェックしてましたが自分ではみつけられませんでした。

[No.1903 by 匿名さん 2016-04-17 14:35:31]

>>1902
at home をチェック？なんでまた？
不動産屋に連絡して条件伝えておけば、うまくいけば退去予告の段階で電話くれるよ。
いまのうちもそうやって条件がよかったからすぐ契約した。もちろん広告出る前。

[No.1904 by 匿名さん 2016-04-17 14:36:53]

前々から不思議に思っていたのですが、家賃30万払う方ってどういう収入構成な方なのでしょうか？
そんなに毎月支払うなら高級物件買えそうな感じですが。

[No.1905 by 匿名さん 2016-04-17 14:42:29]

>>1902
https://www.homes.co.jp/chintai/b-1263520013120/
これじゃダメなの？狭すぎる？

[No.1906 by マンション投資家さん 2016-04-17 14:44:05]

大手勤めで補助が出るといった人は別として、多くは経費化による節税目的ですよ。

[No.1907 by 購入検討中さん 2016-04-17 14:47:22]

坪単価320-350万で、管理費/地代含め、毎月のランニングコストが5万円程度。定期借地権で神田、スーパーもイマイチ、特に東側は区民住宅もあるし、今後の市況感鑑みても、割安と思えませんでした。残念。

[No.1908 by 匿名さん 2016-04-17 14:48:13]

寂れた雑居ビル街にあえて住みたくもないしね。

[No.1909 by 匿名さん 2016-04-17 14:56:17]

人気物件買えない可哀想な方はご退場下さい、捨て台詞にもう少し工夫が欲しいけど。

[No.1910 by 匿名さん 2016-04-17 15:07:00]

関係者からしたら、あなた達が買わなくても１期でどうせ全戸売れるんだろうから何の問題もないでしょう。

でも面白いからポジレスしてからかい続けるのもアリだと思う。これまでと同じように...

ちなみにずっと２戸買いますって言ってたのは私です。買う気などさらさらありませんし、資料請求すらしてません。

まぁなかなか面白かったですしアンチさんを地道に培養した努力が実って良かったです。

[No.1911 by 購入検討中さん 2016-04-17 15:07:20]

>>1905
外神田付近は以前住んでました
利便性も良くてｍｙ候補地ですが
妻からは　収納が少ない、4LDK希望と言われました

[No.1912 by 匿名さん 2016-04-17 15:13:29]

ネタバレさせずにもっと続けてあげればいいのに

[No.1913 by 匿名さん 2016-04-17 17:05:18]

>>1909

客観的に見て、あなたの書き込みが捨て台詞ですね。

[No.1914 by 匿名さん 2016-04-17 17:24:21]

雑居ビル街なのは認めるけど別に寂れてるということはないと思うよ。マンションの両側に広場ができるから雰囲気も変わると思うし。80Gの間取りが好きなので、いずれ賃貸で住みたいな。払えるくらいの家賃だといいんだけど。

[No.1915 by 購入検討中さん 2016-04-17 17:27:25]

南西の角部屋をベースに考えると、購入金額8500万円相当に地代2万円/月を70年間分乗せて、金利分割り引いても、9500万円程度。秋葉原地区の市況から考えると、割安では無い。足元の市況からすると割高でも無いので完売はすると思う。高層階プレミアムはあまり無い。家賃相場が安い地区なので、投資としてはイマイチかも。住むのなら、今買わねばならない人からすれば、良いと思います。

[No.1916 by 匿名さん 2016-04-17 17:42:03]

スターツは、フェアじゃない。こんなやり方許される？

[No.1917 by 匿名さん 2016-04-17 17:46:39]

フェアになったんじゃない？

当初のやり方の方がフェアではないかと。

[No.1918 by 匿名さん 2016-04-17 17:48:14]

因みに、わたしは本当に2戸買いたいと思ってます。
1つは居住用。もう一つは売却用。親戚に住んでもらう必要は有りますが。

[No.1919 by 購入検討中さん 2016-04-17 17:49:15]

そうだよね。
一部の購入できた人だけが大儲けって、おかしいよね。

[No.1920 by 匿名さん 2016-04-17 17:54:35]

>>1918

仮に千代田区民だとしても、この値段じゃ儲けは数百万でしょう。５年も巻き込んで、税金考慮したら普通は考えられませんが、ネタ以外にどういう損得勘定してるんでしょうかw

[No.1921 by 匿名さん 2016-04-17 17:57:05]

購入できる人だけ大儲けというのは、不動産の世界では良くあること。
買えない人は振り落とされるわけです。

[No.1922 by 匿名さん 2016-04-17 17:57:41]

普通に割安ですよ。所有権だと450万くらいの価値です。

[No.1923 by 匿名さん 2016-04-17 18:05:08]

良くあること？
むしろ「不動産屋に掘り出し物なし」ってよく言うんじゃない？
平均4800万円の約束は果たされなったわけだし、スターツがあえて割安に価格設定する理由はもうないような。

[No.1924 by 匿名さん 2016-04-17 18:06:19]

450万だと、8掛けで360、7掛けで315。
大幅に利益が出るほど割安には感じませんが。

[No.1925 by 匿名さん 2016-04-17 18:06:33]

>>1922
そうだとすると、450×0.7は315だから、別に割安ではないような。相場どおりってことじゃないですか？あとは、ほんとにこのマンションが欲しいかどうかだけな気がします。

[No.1926 by 匿名さん 2016-04-17 18:07:43]

450×0.75=337.5でドンピシャでは？

[No.1927 by 匿名さん 2016-04-17 18:09:18]

地代が安ければ8掛け、高ければ6掛けっていうからね。

[No.1928 by 匿名さん 2016-04-17 18:12:55]

職場が近いとか子どもの学区とかを考慮してここに住みたい人にはいいんじゃないですか。ほかに競合するような物件ってないですよね。
逆に言うと、そういう事情がなければあえてここに決める理由もないわけですけど。

[No.1929 by 匿名さん 2016-04-17 18:18:07]

来場予定者は1000組位って感じ？
当初225万って言われてた割には少ない気がするけど。

近くのブラントンは8部屋しかないのに1500組とかメールに書かれてたけど。

[No.1930 by 匿名さん 2016-04-17 18:20:48]

>>1929
1000組に本当に連絡するの？まだ来ないけど、結局こない気がする。

[No.1931 by 匿名さん 2016-04-17 18:25:17]

所有権価格と比べて「割安」って言う人があとをたたないのはなんでなんだろう。
地代負担もあるし解体積立金もあるから建物分譲価格が土地つきマンションより安くなるのは当たり前だと思うのだけど。
それを考慮しても割安だということならその理由を教えてほしいんだけどな。

[No.1932 by 匿名さん 2016-04-17 18:36:14]

ここと比べるのはパークタワーやワテラス、タイムズタワーなんかじゃなくて、タワーレジデンストーキョーではないかな。
あちらはここより駅に遠いし台東区だけど、スーパーと公園と病院が目の前なのはいいですね。越境して和泉小に入れたらいいしね。

[No.1933 by 匿名さん 2016-04-17 18:49:08]

誰が相場通りの価格の定借で人形町小伝馬町馬喰町岩本町界隈の暗い街買うんだよ笑

[No.1934 by 匿名さん 2016-04-17 18:53:08]

>>1916
いいんじゃない。やっぱり住友などの大手デべとは違うんだなぁということが分かって。
いい宣伝になった。

[No.1935 by 匿名さん 2016-04-17 19:04:28]

>>1915
計算が合いません。地代乗せたら億ションでしょう。

[No.1936 by 匿名さん 2016-04-17 19:18:04]

金利分を割引くのは地代だけだよね。建物価格まで含めて計算しちゃったのかな？そもそもこのご時世に金利をいくらで計算したのかも問題だけど。

[No.1937 by 匿名さん 2016-04-17 19:27:31]

良くも悪くも下町ですね。神田ですから。

[No.1938 by 匿名さん 2016-04-17 19:45:48]

近年最大のがっかり物件

[No.1939 by 匿名さん 2016-04-17 19:46:12]

年利1%で計算すると、南西角部屋の地代の現在価格は1400万円くらいですね。
一番安い部屋が8500万円なので、合計で9900万円です。
解体積立金は土地の固定資産と相殺と考えて計算してません。

[No.1940 by 匿名さん 2016-04-17 20:02:21]

解体費は本来、70年後に払うコストなのに無利子で前払い積立てなんだね。余っても足りなくても精算はしないのでしょうけど。

[No.1941 by 匿名さん 2016-04-17 20:05:06]

買えない人にとってはガッカリ。
買える人にとっては割安なお宝。

[No.1942 by 購入検討中さん 2016-04-17 20:05:23]

当初計画からなぜここまで値上がりしたのか？って説明会で聞いたら答えてくれるのかな。

[No.1943 by 匿名さん 2016-04-17 20:10:02]

千代田区は、地代は利回り2%という資料を公開しています。

たとえば、南西角部屋（地代2.3万円）の土地価格は1380万円ほどということです。

70年分の地代の合計は1,932万円ですが、年利1%を割引くといまの価値では1400万円くらいです。
つまり、ちょうど土地代金分を負担するのに、土地は自分のものにならないのですから、割安なのではなくてむしろ（土地が自分のものにならない分）不利なのではないかという疑問があります。
相場どおりなら、土地つきのマンションが9880万円（8500＋1380）で買えるはずで、このマンションの負担額は9900万円（8500＋1400）ですからほぼ同額なのです。

もちろん、金利は本来変動するはずですし、地代の増減もありうるのでそれほど単純ではないのですが。

[No.1944 by 匿名さん 2016-04-17 20:20:29]

70年物件を保持する気もないしなぁ。

[No.1945 by 匿名さん 2016-04-17 20:22:11]

値上がりの原因を誰か聞きました？納得出来る説明はあったのでしょうか？

[No.1946 by 匿名さん 2016-04-17 20:23:50]

まいばすけっとはちょっと残念でした。
ドラックストアとかも入らないんでしょうね。

あと、周辺を歩いてみたのですが、うーん。という感じでした。
なんか寂しいんですよね。あの一帯は。

迷います。。

[No.1947 by 匿名さん 2016-04-17 20:25:25]

>>1944
途中で売り抜けるかどうかと、地代の計算は関係ないですよ。売却時に同じ計算で価格が決まるだけのことです。

[No.1948 by 匿名さん 2016-04-17 20:28:03]

地代負担額というのは計算上の話で、実際に誰が支払うか（最初の購入者か、次の買い手か）は問題じゃないからね。
どうしたってこの建物には地代負担が付いて回るってことだよ。持ってても、売るときも。

[No.1949 by 匿名さん 2016-04-17 20:37:54]

まだ値段に納得できずに値上がりの理由を聞くとか、頭がお花畑な方がいらっしゃいますね。
週末行ってまいりましたが、お花畑で行く方に数点アドバイス。

MRは高級感を出してます、シアターあり、大型模型あり、よくあるタワーマンションのMRと同じクオリティです。
なので、郊外のマンションや予算5,000以下の感じで行くと浮きます。

実際、相応のお金を持っていそうな人に混じって、一人で来ている小汚い格好の方や家族でもいかにも収入低そうという方が浮いてました。
これから行く方は、それなりの身なりや格好で行くことをお勧めします。

[No.1950 by 匿名さん 2016-04-17 20:49:50]

>>1949
そうゆう方もお金持ってるかもしれませんよね。

[No.1951 by 匿名さん 2016-04-17 20:53:41]

何が何でも225で売れというのは無茶だと思いますが、そうはいっても元々の条件に明らかに反しているのになんで認められてしまうのかが疑問なのです。
おおよそ5000万円以下で売るようにというのが条件だったのですよね？

[No.1952 by 匿名さん 2016-04-17 20:53:42]

値段に納得できないとかではなく、単純に値上がりの理由が知りたいです。どなたも聞いてないのでしょうか？

[No.1953 by 購入検討中さん 2016-04-17 20:53:44]

＞＞1949
予めある程度ふるいをかけてもらえると、見通しが立てやすくなって助かりますね。

[No.1954 by 匿名さん 2016-04-17 20:57:21]

>>1949
こんな選民思想であなたから見ると小汚い方が神田界隈の地主さんだったら、
落語できますね

[No.1955 by 匿名さん 2016-04-17 21:01:51]

適切な時に売り抜けするのが吉ですな。10年くらいが目安ですかね。

[No.1956 by 匿名さん 2016-04-17 21:02:10]

金持ちは、こんな物件買わない。
将来値上がる可能性も皆無、立地も、デベもダメ。
さらに、定借。

買えるけど買わないマンション。

買うのは、不動産市況に疎く、定借の資産性のなさを知らない貧乏人だけ。
金持ちは、それぐらいの知識は持ってるから、この値段では見向きしない。

[No.1957 by 匿名さん 2016-04-17 21:03:05]

>>1949
意味不明。
外見で倍率が操作されるのか？

[No.1958 by 購入検討中さん 2016-04-17 21:05:00]

＞＞1956
いや、買いますよ。
拠点性抜群じゃないですか。
週末に家族のもとへ戻ればいいだけ。

[No.1959 by 匿名さん 2016-04-17 21:05:43]

土地だけ賃貸みたいなもんだからね。ランニングコストが掛かるから早めに売った方が負担は少ないね。

[No.1960 by 匿名さん 2016-04-17 21:06:01]

>>1956
要するに、買うのは、世間知らずで見栄っ張りの小金持ち(笑)

[No.1961 by 匿名さん 2016-04-17 21:09:11]

さすがに安田不動産が絡んだだけあって仕様は良い感じなのでしょうね
手堅い感じで人気にはなるのではないでしょうか。

[No.1962 by 匿名さん 2016-04-17 21:15:53]

たかだか１８０戸でしょ。瞬殺だと思いますよ

[No.1963 by 匿名さん 2016-04-17 21:46:37]

念のため既に価格はUPされてますが、千代田区民は5,000万～ありますが、区外の方の最低は約6,000万～なので、アンケートで5,000万と書いても買うものありませんから注意してくださいね。

[No.1964 by 匿名さん 2016-04-17 21:53:38]

マジレスすると、今はまだ海外と比べると東京の不動産が割安だから買っておけば資産になる。

都心立地で豪華タワーのここなら、10年で結構な資産が作れるぞ。

[No.1965 by 匿名さん 2016-04-17 21:58:27]

>>1964
今はまだ、って都合良い解釈だね。１０年以内に高騰する保証は何もない。

[No.1966 by 匿名さん 2016-04-17 21:59:29]

>>1964
その考えで買うなら、この立地じゃないですよ。
さらに、所有権にすべきです。

[No.1967 by 匿名さん 2016-04-17 22:07:37]

仕様の高いマンションに所有権物件より+2万で住めるのなら全然いいね。

[No.1968 by 匿名さん 2016-04-17 22:10:51]

相当割安やんけ。

[No.1969 by 匿名さん 2016-04-17 22:13:51]

>>1967
「住める」ではなく「買う」だよ。建物だけ所有権物件を。

[No.1970 by 匿名さん 2016-04-17 22:15:32]

マンションなんか、所有権だと、あとあと揉めるぞ。所有権なら一戸建ての方が良い。

[No.1971 by 匿名さん 2016-04-17 22:23:11]

>>1970
あとあと、というほどマンションに長くは住まない。

[No.1972 by 匿名さん 2016-04-17 22:24:16]

７０年だと資産形成はし易いね。５０年物件より住み替えも容易だろうし、

[No.1973 by 匿名さん 2016-04-17 22:30:37]

実際、築70年に近付いたら補修の金を惜しんで凄いことになるだろうね。

[No.1974 by 匿名さん 2016-04-17 22:44:31]

築50年ぐらいで修繕する気なくすでしょ

[No.1975 by 匿名さん 2016-04-17 22:53:39]

50年なんて30年過ぎたら補修しないだろだったら70年の方がって思う

[No.1976 by 匿名さん 2016-04-17 23:26:38]

ここって各階ゴミ置場やジム、スカイラウンジ 等の共用施設はありますか？ゲストルームは何室でしょうか？
高級タワーらしいので3室位はあるのかな。
あと、コンシェルジュの勤務時間はどれくらいでしょうか？
うちのマンションは8-20時で平日はクリーニング受け取りづらいんですよね。

価格以外の情報が知りたいです。

[No.1977 by 匿名さん 2016-04-17 23:41:49]

高級タワーではないだろ＾＾；

[No.1978 by ご近所さん 2016-04-17 23:43:04]

まぁ20年住んでも50年残して売れるんだから、50年物件よりは有利だろうな

[No.1979 by 匿名さん 2016-04-17 23:55:12]

エレベーターが３基しか無いようですが、足りるのでしょうか？
総戸数２７６戸だと微妙なような気が・・・

[No.1980 by 匿名さん 2016-04-18 00:01:12]

各住戸の仕様は高級だと思うよ。タワマンと言っても規模は小さい部類ですから余計なものはないですね
ジムやゲストルームがあることが高級と言われれば？？ですが。生活施設や子育て施設など
実用的なものが下の方に色々集中してる感じですかね。

[No.1981 by 匿名さん 2016-04-18 00:04:23]

余計なものもないがまともなスーパーもない
小学校は神田駅の向こうの千代田小
そして騒音

[No.1982 by 匿名さん 2016-04-18 00:13:00]

でも実際住んでみたらはミニスーパーがあるだけでだいぶ助かると思う。

[No.1983 by 匿名さん 2016-04-18 00:14:24]

ほんとうに割安なら豪華なMRを用意したりチラシをばら撒いたりするはずがないです。そんなことに経費をつかう必要がないし、そんなことしてたら赤字になってしまいますから。

おおむね相場どおり、ただし定借の資産価値は未知数なところがある、あとは環境や間取りや仕様を気にいるかどうかと、立地の相性でしょう。

[No.1984 by 匿名さん 2016-04-18 00:16:38]

>>1982
まいばすけっとが入るくらいなら思い切ってセブンイレブンを入れてほしかった。セブンミールを店舗で受け取ることにすれば生鮮品でもなんでも揃うので。
まいばすけっとは普通のコンビニに野菜と豚肉が少し売っているくらいの感じですよね。

[No.1985 by 匿名さん 2016-04-18 00:20:02]

仕様を高くして価格も上げた方が売りやすいって判断したんだろ。安く売るなら仕様は低くてもいいんだし。
でもそれで人気で売れるのなら売主が賢いってこと。

[No.1986 by 匿名さん 2016-04-18 00:21:01]

もうまいばすけっとって決まったんだっけ？

[No.1987 by 匿名さん 2016-04-18 00:23:21]

仕様が低くて価格が高い今時のマンション
しかも定借

[No.1988 by 匿名さん 2016-04-18 00:24:33]

コンビニでもミニスーパーでもあれば十分恩恵あるんだしいいんじゃないかな。
私はミニスーパーの方がいいと思いますが、まいばすけっとじゃないならミニピアゴとかじゃないですかね

[No.1989 by 匿名さん 2016-04-18 00:25:40]

この戸数なら人気のうちに終わってしまうでしょうね。アンチさんは悔しいでしょうけど。

[No.1990 by 匿名さん 2016-04-18 01:05:18]

http://www.re-port.net/news.php?ReportNumber=39447
「総事業費は110億円」とあるのですが、この場合の「総事業費」というのは何を指すのでしょうか？
280戸で110億円というと意外と低コストに感じてしまうのですが。

[No.1991 by 匿名さん 2016-04-18 01:22:09]

普通は、土地の取得費用と建物の建築費用と広告宣伝費ですね。原価積上方式で分譲価格を決める場合には、総事業費にデベロッパーの利益を乗せたものが、分譲価格の合計額に相当します。

[No.1992 by 匿名さん 2016-04-18 01:25:51]

価格も決まって、一期で売れそうなこともわかって、つまらないレスになってきたね。
案内会いった人とか何か新たな話題とかないの？

[No.1993 by 匿名さん 2016-04-18 01:27:18]

そう？いろいろカオスになってきて面白いけど。たまに勉強にもなるし。

[No.1994 by 匿名さん 2016-04-18 01:30:09]

今日もスレがよく伸びましたね、さすがに注目度高い証でしょうか
１期で完売の予感がしますね。

[No.1995 by 匿名さん 2016-04-18 01:47:06]

千代田区に住民票移しておいて、本当に良かった。

[No.1996 by 匿名さん 2016-04-18 07:48:35]

>>1804

450万の人はローン組めないと思います。

[No.1997 by 匿名さん 2016-04-18 08:08:55]

>>1980
共用施設の充実こそがタワーマンションの醍醐味ですよね
共用施設いらないなら、この界隈は小規模板状がその辺に転がってますよね

でも専有部の仕様は良いのですね！天井高ってどれくらいでしたか？
パークコート千代田富士見みたいに順梁でハイサッシ採用とかしているといいですね。

キッチンも最近はタカラスタンダードばかりでジーマテックみなくなったので期待しています。
全熱交換も土地代なしでこの坪単価なら当然入ってますよね。

お金持ちなのに共用部のない定借マンションでタカラスタンダードのキッチンで３種換気とかどれだけ貧相なんだ、って話ですしね…

[No.1998 by 匿名さん 2016-04-18 08:18:08]

>>1997

せめてご自身で確かめてからネガキャンしてください

[No.1999 by 匿名さん 2016-04-18 08:30:56]

>>1998
ただ単に質問しているだけなのにネガキャンだと思われるのですか？どうして？

[No.2000 by 匿名さん 2016-04-18 08:39:11]

質問の仕方がどう見ても粗探し
検討する気なんてサラサラ無いくせに～