アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[1781: 匿名さん]

流石に坪350は相場観無さ過ぎで失笑ですよ。

[1782: 匿名さん]

シティインデックス岩本町が近いんじゃない？
坪単価300後半でもうずっと同じ間取りが売れ残ってるけど。

[1783: 購入検討中さん]

数十戸規模のありふれた物件でそれが最低ラインですよね。
タワーの所有権だったら、並仕様で「４２０より」ってところでしょうか。

[1784: 匿名さん]

市況的な要素もありますが免震タワーの付加価値が付きますから平均で＠４００は余裕で超える。所有権だったならだがね。

[1785: 匿名さん]

何か必死で高値相場を作ろうとしてる関係者が哀れ

[1786: 匿名さん]

>>1776
千代田区にマンション持ってないし、賃貸でも住むつもりないけど千代区に住民票移すことは可能？

[1787: 匿名さん]

「アルファグランデ千桜タワー」みたいなこんなところに住むとなると、極力、上の階に入りたいですね。
ここの公式ホームページみたいな夜景が毎日見られるんだから、ちょっとした癒しみたいにもなりますね。
こんな夜景を独り占めしてみたいな～。

[1788: 匿名さん]

上層はそれなりに部屋によって10倍程度率付くかな。
中途半端な中層は数倍
下の方で20-30倍って感じかな。
平均でも10倍以上になるんじゃないかな。

[1789: 匿名さん]

地代の話が出ないってことは、今日は地代の情報はまったくなかったってこと？
それで割安とか言われてもなぁ…

[1790: 匿名さん]

地代なんて元から大体の相場公表されてるじゃん。

[1791: 匿名さん]

だいたいの相場というか月540万円をどう配分するかということですよね。千代田区が地代を負けてくれるはずもないですから。

[1792: 匿名さん]

その目安となる資料もどっかに転がってるから探してごらん。

[1793: 匿名さん]

平米単価295円/月です

[1794: 匿名さん]

>>1788
私の予想と同じ、パクッたな。

[1795: 匿名さん]

月1.5万円〜2.5万円てとこでしょうね
ほかに解体のための積立金と、当然ながら管理費と修繕積立金と建物の固定資産税がランニングコストでしょうか

[1796: 匿名さん]

賃貸借りたと思えば、5,6万の維持費なんてワンルーム以下だしな。
相対的に安いから人気になると思うよ。70年払い続けるかはともかくとして

[1797: 匿名さん]

でも正直言って今の賃料と比べてメリットがないんだよねぇ。賃料はマンションが高騰する前のままだからなのかな？

[1798: 匿名さん]

１０～１５年くらいで売却がいいんじゃないかな。
買い替え、住み替えのこと考えると相応の資産持ってる人なら上手く立ち回って利益だせるかもしれない。
でもお金ない人が無理に買っても、いざという時の選択肢が少ないから厳しい

[1799: 購入検討中さん]

賃料と比較するんだったら、同等同条件のものと比較しないといけないけど、いい物件は、なんやかんややっぱり高いですからね。
ここだったら、最低でも借りたら坪＠１.６万になるはず。５０平米だったら２４万です。
これに対し、仮に価格５０００万円、全額ローン借りられると仮定したとき、管理費・借地両等払って月々２０万ぐらい（３５年ローン）。
単純に考えれば借りるより割安。それにいざとなったら、持ち出しなしで貸し出せるから、損はしない。
それも、ローンは３５年で終わるけど、まだ残り３５年ある。その間の予想収益を一定率で割り引いた額で中古価格がつくから売却も可能。
きちんとした修繕計画さえできていれば、悪くないと思う。

[1800: 匿名さん]

説明会キャンセルが相次ぎそうでウケるｗｗｗ

[1801: 匿名さん]

ある程度の資産のある人は神田の借地マンション買わないけどね。なんといってもデベがスターツだし。

[1802: 匿名さん]

>>1799
今支払っている家賃と同等の負担で買えそうな部屋が今のマンションよりも条件が悪いという意味です。
だったら当分賃貸でいいじゃん、と。

[1803: 匿名さん]

>>1799
50平米で家賃24万円て利回り何%を想定してますか？ちょっと楽観的なのでは？

[1804: 年収450万]

>>1749
それはタワーマンションに住んでセレブ感を味わいたいからですね〜
低層は倍率高いという事は、将来も値段が下がりにくいという
事ですね？

[1805: 匿名さん]

>>1804
だったら試しに賃貸で住んでみたらいいのに。
秋葉原周辺だと、タイムズタワーとかパークタワーとかたくさん賃貸に出てますよ。

[1806: 匿名さん]

お金持ってる人は喜々として買うだろう、結局ただの中堅所得者じゃ扱いにくい物件で
持ってる人をより肥えさせるための物件、さすが千代田区。

[1807: 匿名さん]

というか、ここの3階から7階は全部賃貸になるからそこに住めば？

[1808: 匿名さん]

早めに諦めがついてかえってよかったです。
7年後にまた検討します。

[1809: 匿名さん]

確かに、この値段なら賃貸で住むのもありかも。どうせ所有権の物件じゃないんだから。

[1810: 匿名さん]

すごく最初の頃の話題に戻って申し訳ないのですが、建物内にできるのはミニスーパーなのですよね。
日々の食料品は生協やネットスーパーを使うしかないんでしょうか。

[1811: 匿名さん]

>>1810
馬喰町駅近くにスーパーがありますよ。色々買うなら仲御徒町の多慶屋。どこもあまり近くはないけど。

[1812: 匿名さん]

ミニスーパーじゃダメなのん？

[1813: 匿名さん]

>>1806
割安だけど、庶民には買えない。
金持ってる人が結局は強いということでしょう。

[1814: 購入検討中さん]

たっぷり稼いで売却しても残存期間が長いのがね。金持ちの養分になり得る物件だね

[1815: 匿名さん]

マルエツプチやまいばすけっとクラスでは直ぐに飽きます。

[1816: 匿名さん]

>>1813
地代も払うここを割安と言える人は、もう庶民ではないでしょう。

[1817: 匿名さん]

普通に買えば420万超えって所が、、325万で買えるのなら、相当割安かと。

[1818: 匿名さん]

独身ならミニスーパーでもいいのかもしれないけど、子どもがいるうちは無理ですよね。
普段はネットスーパーで週末にまとめ買いかな。

[1819: 匿名さん]

>>1817
420×0.7=294ですよ。
多くの方が「300なら見送り」と言っていましたね。

[1820: 匿名さん]

>>1810
まいばすけっとらしいです。
あと1階に自動車修理工場がある。
タワマンの1階に自動車修理工場って…

[1821: 匿名さん]

明日モデルルーム見学です。何か知りたいことがあれば、代わりに聞いて来てＵＰしますよ。
ちなみに私は千代田区外ですが、初回のＤＭが届いた日に直ぐに返信したので案内連絡が早かったのだと思います。

[1822: 匿名さん]

地代を含めて計算すると、例えば8階の南西角部屋で坪440万円くらいでしょうか。
割安？ではないような。相場どおりという感じかな。

これだけ相場が高騰しているときに買うのが得策かはそもそも問題ですが、それは不動産に対する考え方次第なんでしょうね。まだまだ上がるのならそりゃ買った方が得です。

[1823: 匿名さん]

私は今日行ってきましたが、千代田区内外もアンケートの回答内容も関係なく、ほぼアンケートの返送順に電話していると言っていました。

[1824: 匿名さん]

>>1820
まいばすけっとなんですか、残念。

[1825: 匿名さん]

千代田区外は選択できる部屋が限られてますし、高いですが買われるのでしょうか。
値段が公開されたあとの反響がどうなってるか知りたいです。

[1826: 匿名さん]

55平米で35年ずっと24万で貸せるかいな。甘くね？

[1827: 匿名さん]

無理でしょうね。賃貸需要の高い港区とかならともかく、神田地区ですからね。

[1828: 匿名さん]

築15年55平米日照なしの部屋に月24万円払うか？私なら嫌です。

[1829: 匿名さん]

>>1826
管理費込み24万円だとこんな感じ。
http://www.mitsui-chintai.co.jp/rf/tatemono/6377/1602

秋葉原駅前のパークタワーの16階西側で3部屋に掃き出し窓がある。

[1830: 匿名さん]

どこのMRでも「想定賃料」というのを見せられるけど、その後実際にその額で賃貸しているのは見たことないな。ただの宣伝文句なんでしょう。

[1831: 匿名さん]

>>1828
港区の駅近とかだったら払う人おおいよ。

[1832: 匿名さん]

さすがにCT品川ほどの利益は出せないだろうけどね。それでもここは結構な争奪戦になると思う。

[1833: 匿名さん]

はいはい(笑)

買い煽りは飽きたよ。

[1835: 匿名さん]

>>1834
具体的なマンション名をあげてください。

[1836: 匿名さん]

これだけ割安な物件は他に無いでしょ。

[1837: 匿名さん]

悪くないかもと思って検討してるんだけど、ただ、ここを「割安」と思って買っちゃうような人と同じ船に乗るのは嫌だなぁ

[1838: 匿名さん]

秋葉原のタワマンラバー（笑）
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20160417-10002534-tokyocal-en...

[1839: 匿名さん]

>>1838
7階61平米24万円
http://www.prometea.info/m/rent/タワーレジデンストーキョー/44944/

ここを「秋葉原」っていうのはちょっと無理があると思うけどね。台東区だし。

[1840: 匿名さん]

参考までに、秋葉原の70m2の分譲賃貸平均賃料は24.7万円、岩本町は24.2万円。ソースは東京カンテイ

[1841: 匿名さん]

貸せるのは５年後以降なので、築浅プレミアはないけど駅近なので、27万前後かな？

[1842: 匿名さん]

むしろ下層の65戸の賃貸が埋まるのかが心配。どの向きでも日が当たらないんでしょ？民泊とかに使われたら嫌だな

[1843: 匿名さん]

仮に8階南向き70平米を月27万円で貸せたとしても表面利回り3.9%くらいですよ。

[1844: 匿名さん]

神田のタワマンのファミリー向け賃貸 笑
誰が借りるんだよ。

[1845: 購入検討中さん]

>>1844
家族4人です
神田地区で80平米以上の賃貸を一年以上探しているのは私です
それでも見つかりません
需要は多くないですが　
条件に会う賃貸の供給がこの地区は圧倒的に無いので
出物があれば瞬殺ですよ

[1846: 匿名さん]

秋葉原でええんちゃう、普通にそう言うても？実際秋葉原の駅まで歩いたって数分やし。トーキョータワーレジデンスの件は。

[1847: 匿名さん]

何倍の倍率が付くか楽しみだね。
買えない人は指を咥えて掲示板で悪態つくしかできないだろうけど..

[1848: 匿名さん]

>>1845
「80平米以上」限定ならこのマンションでもプレミアムフロア限定ですね
がんばってください。

[1849: 匿名さん]

>>1845
またまたご冗談を。
クオリア千代田お茶の水、ブリリア千代田左衛門橋、ウェリスタワー千代田岩本町などなど、いくらでもありますよ。
ちなみに我が家も神田地区内70平米賃貸です。

[1850: 匿名さん]

３２５と分かった時点で笑いました。普通の物件じゃん、注目して損した。

千代田区外の人からしたら、この立地環境デベで定借、５年縛りを考えたら３２５では普通に高いと思うよ。せめて２９５くらいじゃないとね。

リセール考えると今売ってる物件で買える物件がなかっただけに区が関わったら第２のＣＴ品川と多くの人が注目したが、蓋を開けたら全く普通の値段。さようなら。

[1851: 匿名さん]

>>1850
折角だから賃貸で住もうぜ！
自分はモデルーム行ってよさそうだったらそうするつもり
注目したんだしもったいない笑

[1852: 匿名さん]

上の方は分からないけど下の方は結構な倍率が予想されてますね。欲しいと思っても買えるものではないのではないでしょうか。

[1853: 匿名さん]

>>1850

低所得者乙です

[1854: 匿名さん]

なんだかんだいってデベが致命的だと思う。アルファグランデってはじめて聞いたし。

[1855: 匿名さん]

だいたいの部屋は千代田区民が抑えてしまうから、他の人は余り物の中から選ぶことになる
千代田区に住民票移した人の勝利ですね

[1856: 匿名さん]

＞１８５３
一応港区住みで、自宅含めてマンション４件戸建て１件所有で年収も２５００くらいしかないから、神田あたりだと低所得者扱いかな。まあ、頑張れ屋。

[1858: 匿名さん]

この条件で坪３２５で勝利もにもないでしょ。欲しけりゃ買えばって話で。１００戸台しかないわけで、これだけＣＴ品川的な注目をあびて結局フェイクだったわけだが、棚ぼたで来場予定者を稼いだわけだから３２５だろうが、まあ売れるでしょう。ただお得でもないし、投資的魅力もない。住みたい人が買えばいい。以上

[1859: 匿名さん]

地下鉄1分、山手線5分、スーパーゼネコン施工の免震タワーと考えると安くはないけど高くもないね。
それなりに人気になりそうだけどな。

[1860: 匿名さん]

金持ちがこぞって買うから即完売だろうな

[1861: 匿名さん]

抽選勝ち抜いて買えた人が勝利者だよ。

[1862: 匿名さん]

>>1861
そして買えた後に自分が敗北者と悟るのか。

[1863: 匿名さん]

下の方で２０倍くらいいくかな。

[1864: 匿名さん]

勝利者になるのか敗北者になるのかは5年後の市況次第。勝利者になる可能性もあると思う。だか自分は可能性が低いと判断し撤退。抽選も参加しない。

[1865: 匿名さん]

勝者が適切な表現かは分かりませんが、ここで言われてるくらいの人気になるのなら買えた人が勝者なのでしょうね。
結局需要が高い物件を買えたということなのですから。

[1866: 匿名さん]

>>1865
買えたとしても5年後に価値がツボ150ぐらいに下落してたら（極端な例ですが）勝者も何もないですよね。

[1867: 匿名さん]

仮に即完売になるようなら、時期さえ誤らなければ、分譲価格より高値で売ることも可能でしょう。

[1868: 匿名さん]

普通定借ってのはグロス金額が所有権の７割程度なので利回りは５－７％当たり前なんですけどね。少なくても、ＣＴ品川、ＰＣ神宮、ＰＨ南麻布、プラウド南麻布は利回りそれくらいはありますよ。

そもそも定借は月の借地代＋解体費がかかるから実質利回りはこの分を引いて計算が必要だから表面利回りは６％は必要では？

地代がもし２万なら家賃からそれ丸々引かないといけないわけだから。

坪３２５なら最近の定借の相場である地代じゃないとなりたたないような。７０平米なら最近の定借は５０００－６０００円が相場ですね。本当に２万ならひくわ。

[1869: 匿名さん]

柔軟に対応できる資産がある人ならいいかもね。
カツカツで無理して買うと身動きとれず苦労するかもしれません。
人気になる条件は割と揃っていると思います。

[1870: 匿名さん]

借地の場合物件の価値は残存期間の長さでも変わってくるから50年や60年の物件と比るのならそのへんは差し引きしないとね
CT品川は70年かもしれんけど。

[1871: 匿名さん]

＞１８７０

５０年以上ある時点では結局現実感ないし、実際に中古現場でもそれは差別化されてないよ。その意見の時点で定借の売買経験がないのだと悟りますね。

[1872: 匿名さん]

ここの場合５０年の物件より２０年間多く稼げますからね。計算上はですが,,

[1873: 匿名さん]

定借は残りの期間が全てみたいな言われ方しますから
２０年くらい住んだとしても７０年だと有利なのかもしれませんね。

[1874: 匿名さん]

＞１８７２
残念だが、それはリセールには考慮されませんよ。
残り年数が何年になったら所有権の割り掛け率がさがってくるのかさえまだ事例がないから不明という状況ですから。立地的に永住向きじゃないし、１０年で７割くらいは入れ替わるか賃貸回しになるのでは。

[1875: 匿名さん]

２０年も同じマンション住むとか俺には想像できんな。買い変えるべきだと思うよ。その方が経済も回るしね。

[1876: 匿名さん]

早速マンマニさんのＢｌｏｇに紹介されてますね。

[1877: 匿名さん]

定借なんて結局いつ売り抜けるかだろ。

[1878: 匿名さん]

売り抜けるとき残存期間が長い方が有利ってわけですかね。

[1879: 購入検討中さん]

使用価値、満足度を求める者にとっては、トータルで見て借りるより高いか安いのかが基準だから、そもそも高い利回りなんて求めてない。
利回り目線で新築マンションを語ること自体が、単なる冷やかしの証拠。
せいぜいぼろアパート投資でもしてれば。

[1880: 匿名さん]

宝くじ物件じゃないが人気の物件という感じになりそうだね
それが良いのか悪いのかは人それぞれだね