アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


[スムログ 関連記事]
アルファグランデ千桜タワー　モデルルーム訪問　予定価格と間取り
https://www.sumu-log.com/archives/959
アルファグランデ千桜タワー　モデルルーム訪問　4月編
https://www.sumu-log.com/archives/1071
アルファグランデ千桜タワー 感想戦（若干追記有）
https://www.sumu-log.com/archives/1109
アルファグランデ千桜タワー騒動が僕らに教えてくれたこと
https://www.sumu-log.com/archives/1186
【岩本町界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.9】
https://www.sumu-log.com/archives/1888
マン点流！裏ワザ（口コミを可視化する）
https://www.sumu-log.com/archives/2473

[1751: 物件比較中さん]

投資家からソッポ向かれる物件じゃあ、残念ながら資産価値が無さそう。どう考えても元が取れない。

[1752: 匿名さん]

定酌は、フラットならローンを借り易いのだが１億円以下の部屋しか融資対象にならない。従って1億円がハードルになる。で、１億以上の部屋は少ない。定借物件の常識。

[1753: 匿名さん]

気が抜けて、定酌なんて書いてしまった。

[1754: 匿名さん]

区との調整過程にせいとうせいがなければ価格が変わる可能性があるから貧乏人の人はそちらにどうぞ。

それで価格が変わっることになってもそのころには抽選終わってますがw

[1755: 購入検討中さん]

>>1751
そもそも5年は投資物件にできないから。

[1756: 購入検討中さん]

おそらく１期で全部売れるだろうから資産価値は十分、他にそんな優良な物件は中々ないしな
宝くじじゃないってだけで普通に人気の物件で、倍率も結構な感じになると思うよ。

[1757: 購入検討中さん]

＞＞1745
今どきの営業がネット掲示板にリークするようなことなんてないよ。リスクばかりでメリットないから(ゴ○レは除く)。
漏らしているのは、私みたいに業界に知り合いのいるマンションマニア。
情報操作したところで真偽はすぐわかるんだから、そういう早耳情報は、素直に聞いておけばいいのにと思う。
書き方見れば、ホントなのか、知ったかぶりなのか、あるいは混乱を狙った愉快犯なのか、そのぐらい判断付くでしょうに。

[1758: 匿名さん]

最高倍率予想。30倍。、

[1759: 匿名さん]

買う気がない俺からすればアンチさん涙目、デベ勝利という展開なのかなと思ったけど違う？

[1760: 匿名さん]

平均倍率予想。10倍。
最低倍率予想。2バイ。

[1761: 購入検討中さん]

借地で微妙な価格帯だな... 値段的には買える範囲だけど、撤退します。
雑居ビルに囲まれた環境もちょっとひっかかっていたのでスッキリしました。

[1762: 匿名さん]

5年以内の転売できますよ。
千代田区民先行販売でない部屋は。
南向き高い部屋と高層階ですね。

[1763: 匿名さん]

別な物件とどちらにするか迷ってたが、この価格なら安心して別な物件に行ける。

[1764: 物件比較中さん]

いやらしい投資家どもが消えてくれて、千代田区としてもよかったんじゃないの。
地に根をおろした永住者ばかりになった方が。
しかも税金を多く払えそうな。

[1765: 匿名さん]

そもそも坪３００が安いって言ってたのも俺みたいな愉快犯だろうしな。
放っておいても売れるのにわざわざ匿名掲示板で宣伝なんかするわけないだろって思ってた。
スターツの営業が～って言ってる人が滑稽で仕方がなかったです。
予想通り価格に発狂したりと、まぁ楽しめたのでそろそろ撤退します。

[1766: 匿名さん]

ステゼリフみたいな書き込みが多いなあ。

[1767: 匿名さん]

値段的には買えますが、やはり借地権マンションでこの値段は安い感じはしないですね。やはり立地や周辺環境が微妙ですし、中古になったら売るのはそれなりに難しくなるんじゃないですかね。今でも中古マンション増えてきている状態ですし。せめて岩本町と地下でつながっているか秋葉原駅にもうちょっと近かったらよかったんですが。
撤退して所有権マンション探しをすることにします。

[1768: 匿名さん]

ネガも愉快犯も客じゃないんだから問題ないよ。こんな掲示板見ない層がきっちり全戸お買い上げしてくれるから大丈夫
倍率何倍付くか楽しみですな。

[1770: 匿名さん]

私なんて4ヶ月楽しんだ。次の物件はいつ？

[1771: 匿名さん]

価格の論争に終止符が打たれたわけだから、次は倍率が何倍つくかがメインでしょうか？
東向きの300万の部屋には、平米数を妥協した人も混じるだろうから50～100倍の倍率は最下層では付くかもしれないけど、それ以外は地代含めるとそれほど激安ってほどではないから、この価格帯だと抽選にならない部屋もある気がするけど。

人形町の物件や、近場のプラウドやピアースは即日完売といわれてるけど、そんなに倍率高い部屋とかあったのかな？

[1772: 匿名さん]

どっちにしろ割安には違いないんだし、そんなに騒ぐ必要ないと思いますけどね。
所有権だと450万超えてしまいますし、相当割安ですよ。
買える人だけ買えば良いのでは？
なんで、所得低い人に合わせなきゃいけないのか意味不明なんですが。

[1773: 匿名さん]

>>1771
プラウド千代田淡路町は即日完売なんてしてないよ

間取りは忘れたけど結構売るのに苦戦してた部屋もあって広告チラシも2〜3回入ってたよ

でも所有権で坪300後半だからここよりはかなりマシだね。
あとプラウドの斜め前に三井の物件も出来るからそちらの方を待つといいかもね

[1774: 匿名さん]

>>1772

激安デマのおかけで妙に話題になりましたが、激安どころかむしろ割高ですから、結果的には話題するに値しない物件でしたね。

[1775: 匿名さん]

地代がいくらになるのかは公表されたのでしょうか？

[1776: 匿名さん]

千代田区に住民票移しておいて本当に良かった。

[1777: 匿名さん]

>>1774
割安ではあるんじゃない？

周辺だと450万くらいだし。

[1778: 匿名さん]

貧乏人にはこれが割高に思えるんだろうな。販売始まれば人気の度合いは判明すると思うけど。

[1779: 匿名さん]

周辺は所有権坪350くらいでしょ笑。

売れてしまえばそれが相場になるからぜひぜひ高値更新頑張って欲しい。

第二のバブリアタワーここに見参。

[1780: 匿名さん]

周辺、ってどこのことだろうね。千代田淡路町は山手線内側だから周辺じゃないし。

[1781: 匿名さん]

流石に坪350は相場観無さ過ぎで失笑ですよ。

[1782: 匿名さん]

シティインデックス岩本町が近いんじゃない？
坪単価300後半でもうずっと同じ間取りが売れ残ってるけど。

[1783: 購入検討中さん]

数十戸規模のありふれた物件でそれが最低ラインですよね。
タワーの所有権だったら、並仕様で「４２０より」ってところでしょうか。

[1784: 匿名さん]

市況的な要素もありますが免震タワーの付加価値が付きますから平均で＠４００は余裕で超える。所有権だったならだがね。

[1785: 匿名さん]

何か必死で高値相場を作ろうとしてる関係者が哀れ

[1786: 匿名さん]

>>1776
千代田区にマンション持ってないし、賃貸でも住むつもりないけど千代区に住民票移すことは可能？

[1787: 匿名さん]

「アルファグランデ千桜タワー」みたいなこんなところに住むとなると、極力、上の階に入りたいですね。
ここの公式ホームページみたいな夜景が毎日見られるんだから、ちょっとした癒しみたいにもなりますね。
こんな夜景を独り占めしてみたいな～。

[1788: 匿名さん]

上層はそれなりに部屋によって10倍程度率付くかな。
中途半端な中層は数倍
下の方で20-30倍って感じかな。
平均でも10倍以上になるんじゃないかな。

[1789: 匿名さん]

地代の話が出ないってことは、今日は地代の情報はまったくなかったってこと？
それで割安とか言われてもなぁ…

[1790: 匿名さん]

地代なんて元から大体の相場公表されてるじゃん。

[1791: 匿名さん]

だいたいの相場というか月540万円をどう配分するかということですよね。千代田区が地代を負けてくれるはずもないですから。

[1792: 匿名さん]

その目安となる資料もどっかに転がってるから探してごらん。

[1793: 匿名さん]

平米単価295円/月です

[1794: 匿名さん]

>>1788
私の予想と同じ、パクッたな。

[1795: 匿名さん]

月1.5万円〜2.5万円てとこでしょうね
ほかに解体のための積立金と、当然ながら管理費と修繕積立金と建物の固定資産税がランニングコストでしょうか

[1796: 匿名さん]

賃貸借りたと思えば、5,6万の維持費なんてワンルーム以下だしな。
相対的に安いから人気になると思うよ。70年払い続けるかはともかくとして

[1797: 匿名さん]

でも正直言って今の賃料と比べてメリットがないんだよねぇ。賃料はマンションが高騰する前のままだからなのかな？

[1798: 匿名さん]

１０～１５年くらいで売却がいいんじゃないかな。
買い替え、住み替えのこと考えると相応の資産持ってる人なら上手く立ち回って利益だせるかもしれない。
でもお金ない人が無理に買っても、いざという時の選択肢が少ないから厳しい

[1799: 購入検討中さん]

賃料と比較するんだったら、同等同条件のものと比較しないといけないけど、いい物件は、なんやかんややっぱり高いですからね。
ここだったら、最低でも借りたら坪＠１.６万になるはず。５０平米だったら２４万です。
これに対し、仮に価格５０００万円、全額ローン借りられると仮定したとき、管理費・借地両等払って月々２０万ぐらい（３５年ローン）。
単純に考えれば借りるより割安。それにいざとなったら、持ち出しなしで貸し出せるから、損はしない。
それも、ローンは３５年で終わるけど、まだ残り３５年ある。その間の予想収益を一定率で割り引いた額で中古価格がつくから売却も可能。
きちんとした修繕計画さえできていれば、悪くないと思う。

[1800: 匿名さん]

説明会キャンセルが相次ぎそうでウケるｗｗｗ

[1801: 匿名さん]

ある程度の資産のある人は神田の借地マンション買わないけどね。なんといってもデベがスターツだし。

[1802: 匿名さん]

>>1799
今支払っている家賃と同等の負担で買えそうな部屋が今のマンションよりも条件が悪いという意味です。
だったら当分賃貸でいいじゃん、と。

[1803: 匿名さん]

>>1799
50平米で家賃24万円て利回り何%を想定してますか？ちょっと楽観的なのでは？

[1804: 年収450万]

>>1749
それはタワーマンションに住んでセレブ感を味わいたいからですね〜
低層は倍率高いという事は、将来も値段が下がりにくいという
事ですね？

[1805: 匿名さん]

>>1804
だったら試しに賃貸で住んでみたらいいのに。
秋葉原周辺だと、タイムズタワーとかパークタワーとかたくさん賃貸に出てますよ。

[1806: 匿名さん]

お金持ってる人は喜々として買うだろう、結局ただの中堅所得者じゃ扱いにくい物件で
持ってる人をより肥えさせるための物件、さすが千代田区。

[1807: 匿名さん]

というか、ここの3階から7階は全部賃貸になるからそこに住めば？

[1808: 匿名さん]

早めに諦めがついてかえってよかったです。
7年後にまた検討します。

[1809: 匿名さん]

確かに、この値段なら賃貸で住むのもありかも。どうせ所有権の物件じゃないんだから。

[1810: 匿名さん]

すごく最初の頃の話題に戻って申し訳ないのですが、建物内にできるのはミニスーパーなのですよね。
日々の食料品は生協やネットスーパーを使うしかないんでしょうか。

[1811: 匿名さん]

>>1810
馬喰町駅近くにスーパーがありますよ。色々買うなら仲御徒町の多慶屋。どこもあまり近くはないけど。

[1812: 匿名さん]

ミニスーパーじゃダメなのん？

[1813: 匿名さん]

>>1806
割安だけど、庶民には買えない。
金持ってる人が結局は強いということでしょう。

[1814: 購入検討中さん]

たっぷり稼いで売却しても残存期間が長いのがね。金持ちの養分になり得る物件だね

[1815: 匿名さん]

マルエツプチやまいばすけっとクラスでは直ぐに飽きます。

[1816: 匿名さん]

>>1813
地代も払うここを割安と言える人は、もう庶民ではないでしょう。

[1817: 匿名さん]

普通に買えば420万超えって所が、、325万で買えるのなら、相当割安かと。

[1818: 匿名さん]

独身ならミニスーパーでもいいのかもしれないけど、子どもがいるうちは無理ですよね。
普段はネットスーパーで週末にまとめ買いかな。

[1819: 匿名さん]

>>1817
420×0.7=294ですよ。
多くの方が「300なら見送り」と言っていましたね。

[1820: 匿名さん]

>>1810
まいばすけっとらしいです。
あと1階に自動車修理工場がある。
タワマンの1階に自動車修理工場って…

[1821: 匿名さん]

明日モデルルーム見学です。何か知りたいことがあれば、代わりに聞いて来てＵＰしますよ。
ちなみに私は千代田区外ですが、初回のＤＭが届いた日に直ぐに返信したので案内連絡が早かったのだと思います。

[1822: 匿名さん]

地代を含めて計算すると、例えば8階の南西角部屋で坪440万円くらいでしょうか。
割安？ではないような。相場どおりという感じかな。

これだけ相場が高騰しているときに買うのが得策かはそもそも問題ですが、それは不動産に対する考え方次第なんでしょうね。まだまだ上がるのならそりゃ買った方が得です。

[1823: 匿名さん]

私は今日行ってきましたが、千代田区内外もアンケートの回答内容も関係なく、ほぼアンケートの返送順に電話していると言っていました。

[1824: 匿名さん]

>>1820
まいばすけっとなんですか、残念。

[1825: 匿名さん]

千代田区外は選択できる部屋が限られてますし、高いですが買われるのでしょうか。
値段が公開されたあとの反響がどうなってるか知りたいです。

[1826: 匿名さん]

55平米で35年ずっと24万で貸せるかいな。甘くね？

[1827: 匿名さん]

無理でしょうね。賃貸需要の高い港区とかならともかく、神田地区ですからね。

[1828: 匿名さん]

築15年55平米日照なしの部屋に月24万円払うか？私なら嫌です。

[1829: 匿名さん]

>>1826
管理費込み24万円だとこんな感じ。
http://www.mitsui-chintai.co.jp/rf/tatemono/6377/1602

秋葉原駅前のパークタワーの16階西側で3部屋に掃き出し窓がある。

[1830: 匿名さん]

どこのMRでも「想定賃料」というのを見せられるけど、その後実際にその額で賃貸しているのは見たことないな。ただの宣伝文句なんでしょう。

[1831: 匿名さん]

>>1828
港区の駅近とかだったら払う人おおいよ。

[1832: 匿名さん]

さすがにCT品川ほどの利益は出せないだろうけどね。それでもここは結構な争奪戦になると思う。

[1833: 匿名さん]

はいはい(笑)

買い煽りは飽きたよ。

[1835: 匿名さん]

>>1834
具体的なマンション名をあげてください。

[1836: 匿名さん]

これだけ割安な物件は他に無いでしょ。

[1837: 匿名さん]

悪くないかもと思って検討してるんだけど、ただ、ここを「割安」と思って買っちゃうような人と同じ船に乗るのは嫌だなぁ

[1838: 匿名さん]

秋葉原のタワマンラバー（笑）
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20160417-10002534-tokyocal-en...

[1839: 匿名さん]

>>1838
7階61平米24万円
http://www.prometea.info/m/rent/タワーレジデンストーキョー/44944/

ここを「秋葉原」っていうのはちょっと無理があると思うけどね。台東区だし。

[1840: 匿名さん]

参考までに、秋葉原の70m2の分譲賃貸平均賃料は24.7万円、岩本町は24.2万円。ソースは東京カンテイ

[1841: 匿名さん]

貸せるのは５年後以降なので、築浅プレミアはないけど駅近なので、27万前後かな？

[1842: 匿名さん]

むしろ下層の65戸の賃貸が埋まるのかが心配。どの向きでも日が当たらないんでしょ？民泊とかに使われたら嫌だな

[1843: 匿名さん]

仮に8階南向き70平米を月27万円で貸せたとしても表面利回り3.9%くらいですよ。

[1844: 匿名さん]

神田のタワマンのファミリー向け賃貸 笑
誰が借りるんだよ。

[1845: 購入検討中さん]

>>1844
家族4人です
神田地区で80平米以上の賃貸を一年以上探しているのは私です
それでも見つかりません
需要は多くないですが　
条件に会う賃貸の供給がこの地区は圧倒的に無いので
出物があれば瞬殺ですよ

[1846: 匿名さん]

秋葉原でええんちゃう、普通にそう言うても？実際秋葉原の駅まで歩いたって数分やし。トーキョータワーレジデンスの件は。

[1847: 匿名さん]

何倍の倍率が付くか楽しみだね。
買えない人は指を咥えて掲示板で悪態つくしかできないだろうけど..

[1848: 匿名さん]

>>1845
「80平米以上」限定ならこのマンションでもプレミアムフロア限定ですね
がんばってください。

[1849: 匿名さん]

>>1845
またまたご冗談を。
クオリア千代田お茶の水、ブリリア千代田左衛門橋、ウェリスタワー千代田岩本町などなど、いくらでもありますよ。
ちなみに我が家も神田地区内70平米賃貸です。

[1850: 匿名さん]

３２５と分かった時点で笑いました。普通の物件じゃん、注目して損した。

千代田区外の人からしたら、この立地環境デベで定借、５年縛りを考えたら３２５では普通に高いと思うよ。せめて２９５くらいじゃないとね。

リセール考えると今売ってる物件で買える物件がなかっただけに区が関わったら第２のＣＴ品川と多くの人が注目したが、蓋を開けたら全く普通の値段。さようなら。