アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[173: 匿名さん]

やっぱりね。
自分も選定結果報告を読んだが、「他に比し高さを抑えている」ことがスターツ案の重要な選定理由になってたのに結局25階と高くなっちゃったのはなんだかなあ、と思ってた。他業者は怒らないのかね。

ただ、そういう変更で（戸数を増やすことで）価格を抑えて坪225万の約束は守りますよ、というならいいけどね。

[174: 匿名さん]

>>172
仕方なくないだろ
大型スーパーも吹き抜けも含めてスターツの案が採用されたわけだし。

特にこの物件はファミリー向けなんだから大型スーパーは必須。

[175: 匿名さん]

値段も決まってないのに盛り上がってきたね
さすが注目物件ｗ

免震内廊下山手線5分以内
通常の分譲なら坪450を下らない（あくまでも今現在の相場観）

定借8掛けなら坪360
定借6掛けなら坪270
定借半値なら坪225（当時の区への提案価格）

地代と併せて金額が妥当だと思えばとりあえず申し込めばいいじゃん
どうせ当たんないんだからさｗ

[176: 匿名]

定借マンションの考え方を投稿してくださった方、ありがとうございます。
7年後以降の不動産相場を考えつつ、やはり実際の販売価格が一番の肝と思われますので、それまでいろいろ考えてみます。

[177: 管理担当]

管理担当です。

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健全な情報交換の場としてご利用いただけますよう重ねてお願い申し上げます。

今後とも、宜しくお願いいたします。

[178: 匿名さん]

>>171

なるほどですね。それならオフィス部分ががマンションに変わっただけですね

[179: 匿名さん]

高さを抑えてたのは区の土地に建てるものが他の民間より建物より高いってどうなの？（区営住宅含め）
みたいな配慮みたいなもんだったんじゃなかったっけ。公務員宿舎が周りより一段低く作られるのと同じようなもの
周囲の住民さんには申し訳ないけど自分は高さが増えて眺望などが良くなるなら、それもアリだと思う。

[180: 匿名さん]

坪225万ラインを守ってくれればいいよ。
アンケートには、坪235万相当の価格希望（自己資金として）で出しておいた。

[181: 匿名さん]

価格がすべて。どうなるかな？

[182: 匿名さん]

>>176さん
御礼のお気持ち、しかと受けとりました。

私のマンションも
掲示板は荒れていましたが、
実際住んでみると、
不遜な輩は少ないように思います。
表に出ないだけかもしれませんが。

お互いによい買い物になりますように。

[183: 匿名さん]

坪225であれば文句なし

価格を上げるようならスターツは一生負のレッテルを貼られるでしょうね

[184: 45]

残念だったな。
某不動産筋から仕入れた情報だと最低坪300は固いぞ。

[185: 匿名さん]

オリンピックのエンブレムみたいに業者選定からやり直して欲しいが、中堅所得者が購入できる限度内の価格を、55m2で5000万と千代田区自身が回答しているからなぁ。条件設定があいまいでゆるすぎるのが最大の失策だと思う。

[186: 匿名さん]

>>184
坪300なら千代田区の住民優先枠あっても申し込まないわ…
それが本当の話ならかなり残念です。

[187: 匿名さん]

私も不動産屋に聞いたので、どうやら坪３００～のようですね。
３００なら買おうと思いますが、５年の縛りが気になりますね。

[188: 匿名さん]

坪300なら5年縛りいらない気もするね。

転売も難しいだろうし…。

まぁ価格発表までもう少しだけ楽しまさせて下さい。

[189: 匿名さん]

某不動産屋　笑

[190: 匿名さん]

不動産屋は適切なこと言うからなー
間違えでも責任取らないし

[191: 購入検討中さん]

私も知り合いの不動産屋から聞きましたが@240程度からとのことでしたよ。
色々情報が錯綜してますね。どうなるか気長に待ちましょうか。

[192: 匿名さん]

借地権無しで仮に出るとすれば、近隣の物件（プラウド等）を見ると坪400でしょうね。
だとすると、300なら実需なら買いではないのでしょうか？
転売屋が300なら文句言うとか、取り決め違反とか騒いでいるだけな気がします。そういった方を排除するためにも、300以上を希望します。

[193: 匿名さん]

どうせほとんどの人が買えないような人気物件になるんだから買えるかも？と信じて価格予想してるうちが楽しいんだよ。

[194: 購入検討中さん]

@250程度を想定してアンケート書いといた。@200後半までなら買っても良いかな。

[195: 匿名さん]

中古70平米での売り出し価格(約定価格ではない)です。
個別に細かく見ていかないと、
なんの役にも立たない添付ですが、
周辺競合のリストぐらいにお役立てください。

築年数にもよりますが、
物件規模で、値段感が全然違いますね。

免震物件、大成建設施工、規模的には
周辺とくらべてまずまずでしょうか…？

[196: 匿名さん]

>>195
ワテラスは飛び抜けて高額。タワマンだから評価高いのか、ここも同様の評価になるのか？

[197: 匿名さん]

ワテラスとパークコートは別格。

比較対象にすらならない。

[198: 匿名さん]

>>195です

確かにワテラスは別格ですね。
アルファグランデ千桜は、そもそも
中堅所得向けマンションですしね。

[199: 匿名さん]

この立地(千代田区だけど自分の感覚的には台東区に近い)で定借で坪300万以上だと、さほどの割安感はない。
CT品川にあったような縛りもないんだろうね。アンケート見てもそうみえる。
定借ではあるが池袋ブリリアに近いタイプと思った方がいいかも。

[200: 匿名さん]

>>195
我が家が乗ってるけど、市場価格の1.5倍になってる。
この価格で売れるなら即売却したい笑。

[201: 購入検討中さん]

>>免震内廊下山手線5分以内
>>通常の分譲なら坪450を下らない（あくまでも今現在の相場観）

確かに、更に山手線内側のスーパーゼネコン施工ですしね
誰でも欲しいよ。

[202: 匿名さん]

山手線の外側ね

[203: 匿名さん]

施工も「スターツCAM・大成建設共同企業体 」だから、純然たるスーゼネ施工とはいえないよね。

[204: 匿名さん]

ここ坪単価350〜400くらいだよ
大規模タワーだけど、16車線+線路に囲まれた騒音物件だからイーブンってところ

[205: 匿名]

>>201
微妙に外側ですよ。

[206: 匿名さん]

スーゼネ施工の免震タワマンで山手線5分でしょ。文句なしだね。

[207: デベにお勤めさん]

ここは一部のパンダ住戸はかなり安いことになる予定だよ。坪250以下
でもそれ以外はそれなりの価格帯に落ち着く
物件自体かなりの価格幅になる予定なので実需で住みたい人はちょっと上の価格レンジを選んでおけば買える確率は高まる。
低層階は相当な倍率が予想されてるので買えたらラッキーくらいで申し込んだ方が賢明
転売屋さんも残念ながらほぼ買えないでしょう。ご愁傷様です。

[208: 匿名さん]

250以下とか聞くと、期待しちゃうな。
自分は実需でパンダ住戸狙いかな。理由は単に高い部屋は買えないから。笑

[209: 匿名さん]

旨みがあるパンダ住戸は数が少なく高倍率。実需で住むちょっと高めの価格帯は投資的に旨みがない。
結局ハイエナの餌食にならずにいい感じにまとまりそうじゃないですか？

[210: 匿名さん]

5000万程度の部屋いくつか造っておけば千代田区の条件は満たしたことになるもんな。
スターツ賢い。

[211: 匿名さん]

公開情報によれば、55m2で5000万以上の部屋があってもいいが、5000万以下の部屋があるのは当然、と解釈できる。

[212: 匿名さん]

当初通り平均坪単価225なら何でもいいよ

[213: 匿名さん]

公開情報（千代田区HP）から勘案すると、225はないと思うわ。残念ながら。

[214: 匿名さん]

みんなで予想しよう。

[215: 匿名さん]

夫婦で申し込むことは可能かな？俺は250以下の抽選狙い、嫁は外れたときのために実需用。
ちなみに両親にも応募してもらおうと思ってるんだけど。

[216: 匿名さん]

品川のときは、一世帯で申し込みは1つだった気がする

[217: 匿名さん]

55平米で5000万越えると、借地権で5年転売不可だとちょっと迷ってきたな。70平米だと7000万か、抽選になるかね？

[218: 匿名さん]

ならないんじゃない
てかその価格ならいらない。

[219: 匿名さん]

http://mansion-madori.com/blog-entry-3928.html

マンションコミュニティの座談会にも参加してる方の評価
間取りからの切り口ですが中々手厳しいですね。

[220: 匿名さん]

>>219
角部屋希望だけど、中堅デベにしては頑張ってると思ったけどね
リビングのサッシュが残念っぽいのは同意

まあここ数年の著しいコストカットの影響で絶賛されてる物件のほうが少ないけどねｗ
立地最強の東建（目黒や今後の池之端）も結構ツッこまれてるしｗ

結局値段との兼ね合いでしょう
坪225ならケチつけるほうがどうかしてるし、坪400なら即席を立っていいレベル

[221: 匿名さん]

坪225なら文句無し。
坪400って所有権の価格だから流石に無理がある

[222: 匿名さん]

坪400の7掛けで　280くらいかな？