アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[161: 匿名さん]

いろいろあるけどきっと安いよ。

[162: 匿名さん]

まぁあれこれ言っても今は価格分からんのだから仕方がない。出処不明な情報を信じる気もないし
気長に価格発表待ちが正解でしょう。安ければOK、そうじゃなきゃ見送りという簡単な話。
私は立地含めそれなりの価格まで検討の範囲内ですけどね。

[163: 匿名さん]

◯小林たかや副委員長　今の中で、基本事項の変更はたくさんあるんですよ。それは、本当はあってはいけないところがたくさんあるんです。で、全く触れてない部分ですけど、非常に大切な箇所を今回発見しましたんで、確認したいと思います。
　デベ選の開発事業者要綱に、２条の３項、買い戻し特約の設定と転売、転貸禁止というのがあるんですね。で、「住宅の購入者と不動産売買契約に買い戻し特約を設定することとします。また、開発事業者が分譲する住宅は、協議会会員が等価交換で取得する住宅は除く。５年に限り転売及び転貸禁止とし、購入者本人が住むこととします」となっているんですね。
　ところがスターツさんは、ことしの８月２５日のジャスダックのお知らせで、スターツさんはジャスダックから一部上場に９月に変わるんですけれども、お知らせで、「新株発行及び株式売り出しについてお知らせ」というのをジャスダックで出しているんですね。その中では、資金調達を挙げています。その本資金の、これ、新株発行で資金を調達しようとしている。本資金の調達の目的、だららっと書いてあって、「平成２２年１１月に東京都千代田区より事業者候補として選定されました（仮称）神田東松下町

[164: 匿名さん]

計画民間住宅棟開発事業者が、今般具体的に始動する状況となり、今回調達いたします資金を活用し」、「資金を活用する」というふうに書いてあります。そこで、その調達資金の使途というところなんですね。「共同住宅のうち、一部は分譲マンションとして販売」。これは当たり前です。「一部は賃貸物件として当社におきまして入居募集等を行い、付加価値を高めた上でスターツプロシード投資法人またはその他不動産投資信託等の第三者に譲渡する予定であります。また、分譲マンション及び賃貸住宅用物件の譲渡により回収した資金につきましては、新たな賃貸住宅用物件の購入資金及び開発資金に充当する方針であります」。これを読むと、全く、まず、この中の一番出てきた中で、資金調達していますけれども、こんなことは初めて聞く話で、賃貸住宅というのが出てきたんですけど、今、賃貸住宅の計画というのは何戸あるんですか、一体。

[165: 匿名さん]

◯小林たかや副委員長　今わかったのは、住宅戸数１５０から２８０、ほとんど倍近くなっているということと、駐車場は──今ね、ちょっと、担当課長は認識が違いますよ。デベロッパー選定では、附置義務駐車場を地下に設置するというのは、大きな条件の一つですよ、これ。勝手に変えるんだったら理由が要りますよ。それで選ばれているんですよ。そういう中で、一次、二次とクリアしてきているんですからね。簡単に、これはそう違うと思うなんか、勝手に解釈してもらったら困りますよ。それと、２６年の予算概要では、住宅２００戸、地域交流スペース、キッズルーム、それから東側広場８００となっているんですけども、この予算の時点からそんなにたってないのに、もう、ぐっと変わっちゃっていますよね。今はどうなんですか、この、今言っていなかったキッズルームとかはあるのですか、これ。

[166: 匿名さん]

倍率何十倍のお宝物件より、数倍の人気で１期で全戸捌けるくらいに人気の方が買えそうで助かりますね。
私は買えなくなるような安値は望んでいないです。この立地ならそれだけで一定の需要はありそうですね。

[167: 匿名さん]

◯加島神田地域まちづくり課長　先ほど民間住宅棟に関しましては、重要なことに関しては募集要項に定めていると。それ以外に関しましては、民間事業者が責任を持って設計・計画してやっていくというふうに考えておりますので、そこら辺の変更等に関しましては、民間事業者が責任を持って遂行していくものと、そういうふうに認識しております。

[168: 匿名さん]

そんな永遠とコピペ貼っても邪魔だし読みにくいからリンク先だけ貼ればいいじゃない。

[169: 匿名さん]

病的だな。ご近所さんにはなりたくない。

[170: 匿名さん]

病気なのはスターツの方では笑。

多少の変更は仕方ないにしてもここまで当初案と異なると嘘つき病ですね。

[171: 匿名さん]

始めは2～7階をオフィスフロア（スターツ用）になってた物を居住用の賃貸住戸に変えただけだから
一見総戸数は増えてるように見えるけど大元はそんなに変わってないんだよね。募集要項も55㎡以上～だったし。
スーパーの縮小はアレだけど・・

[172: 購入検討中さん]

７階までが賃貸用で販売住戸が８階以上からならそこまで変わってないってことになるのかな
高さやスーパー吹き抜けなどの変更は仕方がないにしても

[173: 匿名さん]

やっぱりね。
自分も選定結果報告を読んだが、「他に比し高さを抑えている」ことがスターツ案の重要な選定理由になってたのに結局25階と高くなっちゃったのはなんだかなあ、と思ってた。他業者は怒らないのかね。

ただ、そういう変更で（戸数を増やすことで）価格を抑えて坪225万の約束は守りますよ、というならいいけどね。

[174: 匿名さん]

>>172
仕方なくないだろ
大型スーパーも吹き抜けも含めてスターツの案が採用されたわけだし。

特にこの物件はファミリー向けなんだから大型スーパーは必須。

[175: 匿名さん]

値段も決まってないのに盛り上がってきたね
さすが注目物件ｗ

免震内廊下山手線5分以内
通常の分譲なら坪450を下らない（あくまでも今現在の相場観）

定借8掛けなら坪360
定借6掛けなら坪270
定借半値なら坪225（当時の区への提案価格）

地代と併せて金額が妥当だと思えばとりあえず申し込めばいいじゃん
どうせ当たんないんだからさｗ

[176: 匿名]

定借マンションの考え方を投稿してくださった方、ありがとうございます。
7年後以降の不動産相場を考えつつ、やはり実際の販売価格が一番の肝と思われますので、それまでいろいろ考えてみます。

[177: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用ありがとうございます。

特定のアクセス元より、物件購入など住宅に関する前向きな検討を目的とした
情報交換を逸脱する書き込みが続いております。

当サイトでは、住宅に関するマイナスの情報、ネガティブな情報などにつきましては、
住宅の購入検討にあたって大変重要なものであると考えており、
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しかしながら、当サイトでは、情報交換や住宅の購入検討を阻害する目的であると判断できる
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■FAQ変なことは書いていないのにレスが削除されました
http://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#5

■FAQ「事実」を書いただけなのに削除されました
http://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#6

■FAQ批判的な意見を書いたら削除されました
http://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#7

■投稿の健全化に向けてのお知らせ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/204530

健全な情報交換の場としてご利用いただけますよう重ねてお願い申し上げます。

今後とも、宜しくお願いいたします。

[178: 匿名さん]

>>171

なるほどですね。それならオフィス部分ががマンションに変わっただけですね

[179: 匿名さん]

高さを抑えてたのは区の土地に建てるものが他の民間より建物より高いってどうなの？（区営住宅含め）
みたいな配慮みたいなもんだったんじゃなかったっけ。公務員宿舎が周りより一段低く作られるのと同じようなもの
周囲の住民さんには申し訳ないけど自分は高さが増えて眺望などが良くなるなら、それもアリだと思う。

[180: 匿名さん]

坪225万ラインを守ってくれればいいよ。
アンケートには、坪235万相当の価格希望（自己資金として）で出しておいた。

[181: 匿名さん]

価格がすべて。どうなるかな？

[182: 匿名さん]

>>176さん
御礼のお気持ち、しかと受けとりました。

私のマンションも
掲示板は荒れていましたが、
実際住んでみると、
不遜な輩は少ないように思います。
表に出ないだけかもしれませんが。

お互いによい買い物になりますように。

[183: 匿名さん]

坪225であれば文句なし

価格を上げるようならスターツは一生負のレッテルを貼られるでしょうね

[184: 45]

残念だったな。
某不動産筋から仕入れた情報だと最低坪300は固いぞ。

[185: 匿名さん]

オリンピックのエンブレムみたいに業者選定からやり直して欲しいが、中堅所得者が購入できる限度内の価格を、55m2で5000万と千代田区自身が回答しているからなぁ。条件設定があいまいでゆるすぎるのが最大の失策だと思う。

[186: 匿名さん]

>>184
坪300なら千代田区の住民優先枠あっても申し込まないわ…
それが本当の話ならかなり残念です。

[187: 匿名さん]

私も不動産屋に聞いたので、どうやら坪３００～のようですね。
３００なら買おうと思いますが、５年の縛りが気になりますね。

[188: 匿名さん]

坪300なら5年縛りいらない気もするね。

転売も難しいだろうし…。

まぁ価格発表までもう少しだけ楽しまさせて下さい。

[189: 匿名さん]

某不動産屋　笑

[190: 匿名さん]

不動産屋は適切なこと言うからなー
間違えでも責任取らないし

[191: 購入検討中さん]

私も知り合いの不動産屋から聞きましたが@240程度からとのことでしたよ。
色々情報が錯綜してますね。どうなるか気長に待ちましょうか。

[192: 匿名さん]

借地権無しで仮に出るとすれば、近隣の物件（プラウド等）を見ると坪400でしょうね。
だとすると、300なら実需なら買いではないのでしょうか？
転売屋が300なら文句言うとか、取り決め違反とか騒いでいるだけな気がします。そういった方を排除するためにも、300以上を希望します。

[193: 匿名さん]

どうせほとんどの人が買えないような人気物件になるんだから買えるかも？と信じて価格予想してるうちが楽しいんだよ。

[194: 購入検討中さん]

@250程度を想定してアンケート書いといた。@200後半までなら買っても良いかな。

[195: 匿名さん]

中古70平米での売り出し価格(約定価格ではない)です。
個別に細かく見ていかないと、
なんの役にも立たない添付ですが、
周辺競合のリストぐらいにお役立てください。

築年数にもよりますが、
物件規模で、値段感が全然違いますね。

免震物件、大成建設施工、規模的には
周辺とくらべてまずまずでしょうか…？

[196: 匿名さん]

>>195
ワテラスは飛び抜けて高額。タワマンだから評価高いのか、ここも同様の評価になるのか？

[197: 匿名さん]

ワテラスとパークコートは別格。

比較対象にすらならない。

[198: 匿名さん]

>>195です

確かにワテラスは別格ですね。
アルファグランデ千桜は、そもそも
中堅所得向けマンションですしね。

[199: 匿名さん]

この立地(千代田区だけど自分の感覚的には台東区に近い)で定借で坪300万以上だと、さほどの割安感はない。
CT品川にあったような縛りもないんだろうね。アンケート見てもそうみえる。
定借ではあるが池袋ブリリアに近いタイプと思った方がいいかも。

[200: 匿名さん]

>>195
我が家が乗ってるけど、市場価格の1.5倍になってる。
この価格で売れるなら即売却したい笑。

[201: 購入検討中さん]

>>免震内廊下山手線5分以内
>>通常の分譲なら坪450を下らない（あくまでも今現在の相場観）

確かに、更に山手線内側のスーパーゼネコン施工ですしね
誰でも欲しいよ。

[202: 匿名さん]

山手線の外側ね

[203: 匿名さん]

施工も「スターツCAM・大成建設共同企業体 」だから、純然たるスーゼネ施工とはいえないよね。

[204: 匿名さん]

ここ坪単価350〜400くらいだよ
大規模タワーだけど、16車線+線路に囲まれた騒音物件だからイーブンってところ

[205: 匿名]

>>201
微妙に外側ですよ。

[206: 匿名さん]

スーゼネ施工の免震タワマンで山手線5分でしょ。文句なしだね。

[207: デベにお勤めさん]

ここは一部のパンダ住戸はかなり安いことになる予定だよ。坪250以下
でもそれ以外はそれなりの価格帯に落ち着く
物件自体かなりの価格幅になる予定なので実需で住みたい人はちょっと上の価格レンジを選んでおけば買える確率は高まる。
低層階は相当な倍率が予想されてるので買えたらラッキーくらいで申し込んだ方が賢明
転売屋さんも残念ながらほぼ買えないでしょう。ご愁傷様です。

[208: 匿名さん]

250以下とか聞くと、期待しちゃうな。
自分は実需でパンダ住戸狙いかな。理由は単に高い部屋は買えないから。笑

[209: 匿名さん]

旨みがあるパンダ住戸は数が少なく高倍率。実需で住むちょっと高めの価格帯は投資的に旨みがない。
結局ハイエナの餌食にならずにいい感じにまとまりそうじゃないですか？

[210: 匿名さん]

5000万程度の部屋いくつか造っておけば千代田区の条件は満たしたことになるもんな。
スターツ賢い。

[211: 匿名さん]

公開情報によれば、55m2で5000万以上の部屋があってもいいが、5000万以下の部屋があるのは当然、と解釈できる。

[212: 匿名さん]

当初通り平均坪単価225なら何でもいいよ

[213: 匿名さん]

公開情報（千代田区HP）から勘案すると、225はないと思うわ。残念ながら。

[214: 匿名さん]

みんなで予想しよう。

[215: 匿名さん]

夫婦で申し込むことは可能かな？俺は250以下の抽選狙い、嫁は外れたときのために実需用。
ちなみに両親にも応募してもらおうと思ってるんだけど。

[216: 匿名さん]

品川のときは、一世帯で申し込みは1つだった気がする

[217: 匿名さん]

55平米で5000万越えると、借地権で5年転売不可だとちょっと迷ってきたな。70平米だと7000万か、抽選になるかね？

[218: 匿名さん]

ならないんじゃない
てかその価格ならいらない。

[219: 匿名さん]

http://mansion-madori.com/blog-entry-3928.html

マンションコミュニティの座談会にも参加してる方の評価
間取りからの切り口ですが中々手厳しいですね。

[220: 匿名さん]

>>219
角部屋希望だけど、中堅デベにしては頑張ってると思ったけどね
リビングのサッシュが残念っぽいのは同意

まあここ数年の著しいコストカットの影響で絶賛されてる物件のほうが少ないけどねｗ
立地最強の東建（目黒や今後の池之端）も結構ツッこまれてるしｗ

結局値段との兼ね合いでしょう
坪225ならケチつけるほうがどうかしてるし、坪400なら即席を立っていいレベル

[221: 匿名さん]

坪225なら文句無し。
坪400って所有権の価格だから流石に無理がある

[222: 匿名さん]

坪400の7掛けで　280くらいかな？

[223: 匿名さん]

間取りは廊下が長い訳でもないし、柱の食い込みもそこまで酷いという程でもない。
行灯部屋も１部屋程度ですし、そこまで悪くないと思います。
Gタイプは角部屋ですがかなり良いですね。玄関からリビングもクランクがあり１直線でないので
プライバシー性も確保されてます。強引に3LDKにするための4畳台の居室は要らない気もしますが

[224: 匿名さん]

　４畳台の部屋は使い勝手どうなんだ！？というところですね（汗）
思い切って収納部屋などにされる方が多くなってくるのかしら。
居室として使うには、広さが中途半端さはあるので。
それか書斎とかですかね？
ベッドは置いてしまうとそれだけでお部屋が終わってしまうように感じられます。

[225: 匿名さん]

ベッドと机が同時に置けないので寝室か書斎、物置でしょうかね。趣味の部屋とかなら使えるかも。
ここだけじゃないですが4.0畳の部屋とかビックリしますね。そんなもん作るなら2Lでもいい気もしますけど

[226: 匿名]

４畳良いと思います
現在2LDK+物置３畳+書斎４畳を使用していますが便利ですよ

[227: 匿名さん]

シティタワー品川の転売者です。ここも期待してたんですが、思ったほど安くなさそうですね。

[228: 匿名さん]

>>227
まさに勇者だね。シティタワー品川は何倍のところを購入したのですか？

[229: 匿名さん]

10倍位です。郵送申込しか無かったので、部屋の良し悪しに関係無く最終倍率はバラバラでした。

[230: 匿名さん]

10倍の狭き門突破したのですね。素晴らしい。

[231: 匿名さん]

補欠当選です。当選者がルール違反申込で失格したそうで。

[232: 匿名さん]

ここ申し込むなら、3月の確定申告は節税しちゃダメかな？個人事業主より。

[233: 入居前さん]

>>232
なんでですか？

[234: 匿名さん]

>>233
いや、去年の確定申告書した年収で審査するのかなぁって…。
入居年の年収のほうが大切でしょうか？

[235: 匿名さん]

それはローンの審査に通るかを危惧してるの？
千代田区がデベ入札の条件としては、買える(対象)所得層を明示していたけど、それは販売価格についての条件で、購入者の所得とは関係ないて思う。

[236: 匿名さん]

愛読ブログのマンマンタイムに記事が載ってますね
参考になります

[237: ﾃﾞﾍﾞにお勤めさん]

業界内情報では280位なのでそんなには安くないかも

[238: 匿名さん]

業界内情報と聞くと、信ぴょう性あるように聞こえるけど、何か根拠あるの?坪単価225万円だとあまりにも安いから、坪単価280程度と予想します。とか、素人と同じじゃないよね？

[239: 匿名さん]

中所得者の皆さん、千代田区に入札条件の不備について文句言う準備はできましたか？

[240: 申込予定さん [ 30代]]

旦那の年収450万で私は専業主婦なんで、4000万位じゃないと買えません。
出来たら3LDKがいいけど、結構高そうなんでムリかな。涙

[241: 匿名さん]

私も4000万円ぐらいがいいなー

[242: 匿名さん]

>>235
そうですねぇ、倍率って、年収とかも加味されて当選したりしますかね？経費込みにしなければ年収1000超えで余裕なんですが、既に1つタワマン買っちゃってるんですよね…経費込みにすると多分6〜700万くらいになっちゃうんだけど、今の１つ目の物件を賃貸に出すとか売るとか伝えれば、スタートラインに乗れるのかなと思いまして…
僕のとこは家族で買える人は1人もいないから、僕しか申し込めないから、なんとか工夫してスタートラインに立ちたいなと。。

[243: 匿名さん]

>>237
それだと平成30年の市況によっては、逆に損をする可能性もあるということでしょうか？

[244: 匿名さん]

>>240
なぜ東京のしかも千代田区物件なんですか？安い理由だけ？
埼玉、千葉じゃだめなんですか？

意地悪な意味でなく、その年収で背伸びし過ぎると、住んだ後が大変だと思いますよ。

[245: 匿名さん]

>>244
同感！と言いたいところだけど、ここは都心と言っても下町だからね
安い店やチェーン店も幾らでもあるし、
背伸びしなけりゃ別にどうってことないと思う
つーか千葉埼玉と同水準だったらこっちを選ばない理由がないよねｗ
ただ例えば駐車場が必要になったりした場合は凄く大変だとは思う

[246: 匿名さん]

>>245
そうですね。この辺の月極めは相場どのくらいなんでしょうかね。
レンタカー屋さんはいっぱいありますね。

[247: 匿名さん]

いくら、下町といっても、千代田区ですよ。年収450万じゃ、結構、生活厳しいと思います。スーパーとかあまりないですし、郊外に比べたらスーパーなども高めだと思います。うちは年収2倍以上ありますが、千代田区に住んで、周りと比べると、生活水準低いなと思っています。

まず、年収の約10倍の物件を購入するのは結構大変じゃないですか?

ちなみにうちの近くの駐車場は48,000円です。マンションの駐車場でも38000円です。

[248: 匿名さん]

駐車場高い。車は手放します。

[249: 匿名さん]

皆さん借地権ってこと忘れずにね、ローンの支払い以外に管理費含め５～６万かかることを。

[250: 匿名さん]

>>249
固定資産税はいくらぐらいなの？固定資産税も考慮しなきゃ。

[251: 匿名さん]

固定資産税は、建物の分だけです。土地の固定資産税は借地代に込み。

[252: 匿名さん]

例えば70平米だったら、建て物分はいくらぐらいなの？10万円ぐらいですか？
所有権物件だったら固定資産税は20万円ぐらい？
すいません。すべて想定です。

[253: 匿名さん]

そうなんだよね。ここの固定資産税がどれくらいになるか、具体的な数字が出てきてない。
詳しい人に概算でいいから教えてもらいたいなあ。

[254: 匿名さん]

詳しくはないけど、江東区80平米築10年300戸規模の所有権タワマンで、
大体年20万近く払ってる、減税で当初5年はその半分ぐらいだった

ただ土地の餅分や地価で全然違うだろうし、しかも定借だし、
減税等の法律は毎年変わる可能性もあるわで、営業でもドンズバの数値は出せないと思うｗ
土地/建物が五分五分として、80平米で10万前後じゃないかと勝手に解釈してる

[255: 匿名さん]

小伝馬町(中央区)のほうの普通の所有権マンション、築約10年、約70平米で、年約17万くらいです。

[256: 匿名さん]

実家が地主で固定資産税が年１０００万なので、土地の固定資産税は馬鹿になりません。しっかり考慮した方が良いですね。

[257: 匿名さん]

土地と建物の割合が知りたい。試しにうちのタワマンの課税書類見てみる。ところで確定申告は終わった？ここ見てる人で確定申告やっているのは何割ぐらいなんだろ。

[258: 物件比較中さん [ 50代]]

通常の２割引きくらいだと、、、
坪換算で320万円くらいですかね。
結構お値打ちなんですかね。

[259: 匿名]

確定申告は終わったというか、年初に会計士に出すだけ

[260: 匿名さん]

>>258
定借は通常の２割から３割引きと言われてますからね。但し、中古で転売するときも同様に。