アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[161: 匿名さん]

いろいろあるけどきっと安いよ。

[162: 匿名さん]

まぁあれこれ言っても今は価格分からんのだから仕方がない。出処不明な情報を信じる気もないし
気長に価格発表待ちが正解でしょう。安ければOK、そうじゃなきゃ見送りという簡単な話。
私は立地含めそれなりの価格まで検討の範囲内ですけどね。

[163: 匿名さん]

◯小林たかや副委員長　今の中で、基本事項の変更はたくさんあるんですよ。それは、本当はあってはいけないところがたくさんあるんです。で、全く触れてない部分ですけど、非常に大切な箇所を今回発見しましたんで、確認したいと思います。
　デベ選の開発事業者要綱に、２条の３項、買い戻し特約の設定と転売、転貸禁止というのがあるんですね。で、「住宅の購入者と不動産売買契約に買い戻し特約を設定することとします。また、開発事業者が分譲する住宅は、協議会会員が等価交換で取得する住宅は除く。５年に限り転売及び転貸禁止とし、購入者本人が住むこととします」となっているんですね。
　ところがスターツさんは、ことしの８月２５日のジャスダックのお知らせで、スターツさんはジャスダックから一部上場に９月に変わるんですけれども、お知らせで、「新株発行及び株式売り出しについてお知らせ」というのをジャスダックで出しているんですね。その中では、資金調達を挙げています。その本資金の、これ、新株発行で資金を調達しようとしている。本資金の調達の目的、だららっと書いてあって、「平成２２年１１月に東京都千代田区より事業者候補として選定されました（仮称）神田東松下町

[164: 匿名さん]

計画民間住宅棟開発事業者が、今般具体的に始動する状況となり、今回調達いたします資金を活用し」、「資金を活用する」というふうに書いてあります。そこで、その調達資金の使途というところなんですね。「共同住宅のうち、一部は分譲マンションとして販売」。これは当たり前です。「一部は賃貸物件として当社におきまして入居募集等を行い、付加価値を高めた上でスターツプロシード投資法人またはその他不動産投資信託等の第三者に譲渡する予定であります。また、分譲マンション及び賃貸住宅用物件の譲渡により回収した資金につきましては、新たな賃貸住宅用物件の購入資金及び開発資金に充当する方針であります」。これを読むと、全く、まず、この中の一番出てきた中で、資金調達していますけれども、こんなことは初めて聞く話で、賃貸住宅というのが出てきたんですけど、今、賃貸住宅の計画というのは何戸あるんですか、一体。

[165: 匿名さん]

◯小林たかや副委員長　今わかったのは、住宅戸数１５０から２８０、ほとんど倍近くなっているということと、駐車場は──今ね、ちょっと、担当課長は認識が違いますよ。デベロッパー選定では、附置義務駐車場を地下に設置するというのは、大きな条件の一つですよ、これ。勝手に変えるんだったら理由が要りますよ。それで選ばれているんですよ。そういう中で、一次、二次とクリアしてきているんですからね。簡単に、これはそう違うと思うなんか、勝手に解釈してもらったら困りますよ。それと、２６年の予算概要では、住宅２００戸、地域交流スペース、キッズルーム、それから東側広場８００となっているんですけども、この予算の時点からそんなにたってないのに、もう、ぐっと変わっちゃっていますよね。今はどうなんですか、この、今言っていなかったキッズルームとかはあるのですか、これ。

[166: 匿名さん]

倍率何十倍のお宝物件より、数倍の人気で１期で全戸捌けるくらいに人気の方が買えそうで助かりますね。
私は買えなくなるような安値は望んでいないです。この立地ならそれだけで一定の需要はありそうですね。

[167: 匿名さん]

◯加島神田地域まちづくり課長　先ほど民間住宅棟に関しましては、重要なことに関しては募集要項に定めていると。それ以外に関しましては、民間事業者が責任を持って設計・計画してやっていくというふうに考えておりますので、そこら辺の変更等に関しましては、民間事業者が責任を持って遂行していくものと、そういうふうに認識しております。

[168: 匿名さん]

そんな永遠とコピペ貼っても邪魔だし読みにくいからリンク先だけ貼ればいいじゃない。

[169: 匿名さん]

病的だな。ご近所さんにはなりたくない。

[170: 匿名さん]

病気なのはスターツの方では笑。

多少の変更は仕方ないにしてもここまで当初案と異なると嘘つき病ですね。

[171: 匿名さん]

始めは2～7階をオフィスフロア（スターツ用）になってた物を居住用の賃貸住戸に変えただけだから
一見総戸数は増えてるように見えるけど大元はそんなに変わってないんだよね。募集要項も55㎡以上～だったし。
スーパーの縮小はアレだけど・・

[172: 購入検討中さん]

７階までが賃貸用で販売住戸が８階以上からならそこまで変わってないってことになるのかな
高さやスーパー吹き抜けなどの変更は仕方がないにしても

[173: 匿名さん]

やっぱりね。
自分も選定結果報告を読んだが、「他に比し高さを抑えている」ことがスターツ案の重要な選定理由になってたのに結局25階と高くなっちゃったのはなんだかなあ、と思ってた。他業者は怒らないのかね。

ただ、そういう変更で（戸数を増やすことで）価格を抑えて坪225万の約束は守りますよ、というならいいけどね。

[174: 匿名さん]

>>172
仕方なくないだろ
大型スーパーも吹き抜けも含めてスターツの案が採用されたわけだし。

特にこの物件はファミリー向けなんだから大型スーパーは必須。

[175: 匿名さん]

値段も決まってないのに盛り上がってきたね
さすが注目物件ｗ

免震内廊下山手線5分以内
通常の分譲なら坪450を下らない（あくまでも今現在の相場観）

定借8掛けなら坪360
定借6掛けなら坪270
定借半値なら坪225（当時の区への提案価格）

地代と併せて金額が妥当だと思えばとりあえず申し込めばいいじゃん
どうせ当たんないんだからさｗ

[176: 匿名]

定借マンションの考え方を投稿してくださった方、ありがとうございます。
7年後以降の不動産相場を考えつつ、やはり実際の販売価格が一番の肝と思われますので、それまでいろいろ考えてみます。

[177: 管理担当]

管理担当です。

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■FAQ「事実」を書いただけなのに削除されました
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[178: 匿名さん]

>>171

なるほどですね。それならオフィス部分ががマンションに変わっただけですね

[179: 匿名さん]

高さを抑えてたのは区の土地に建てるものが他の民間より建物より高いってどうなの？（区営住宅含め）
みたいな配慮みたいなもんだったんじゃなかったっけ。公務員宿舎が周りより一段低く作られるのと同じようなもの
周囲の住民さんには申し訳ないけど自分は高さが増えて眺望などが良くなるなら、それもアリだと思う。

[180: 匿名さん]

坪225万ラインを守ってくれればいいよ。
アンケートには、坪235万相当の価格希望（自己資金として）で出しておいた。