アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[153: 匿名さん]

別にデベの擁護するわけじゃないですが多少坪単価を上げてグロス価格を下げるのは市況から行っても仕方がないでしょう。
それでも常識の範囲内でってことになると思いますよ。

[154: 匿名さん]

＞＞高く売ったらそれは全部スターツの利益になるので、上物の価格について千代田区が

これ業務妨害とか名誉毀損とかにならんの

[155: 匿名さん]

◯小枝委員　その３者協定に書かれた丙の役割として、要するにデベ選で確認したことを遵守してくださいよと、そういうことなんですよね。で、デベ選の中でこの企画が評価をされたのは、高さが７０メートル台におさまっている。それがもう８０メートル台を優に超えている。生鮮三品の施設がどうこう、これも７２０平米が２００平米に減っている。吹き抜けがあって、非常に通風に配慮されている。吹き抜けはなくなって、駐車場をが出しになって。この、守りましょうよといったものに対して、これも、３者協定も契約ですよね。区とスターツが取り交わした契約の９条２項に、どこが沿っているんですか。

[156: 匿名さん]

◯小枝委員　これは私もその説明会に行っていますけれども、非常に不誠実な答弁なんですよね。これ、最初のときにはこうやりますよ、吹き抜けがありますよ、７０メートル台に抑えていますよ、キッズルームがありますよと言って、生鮮三品ありますよと。で、そのときの説明会では、話し合いの過程の中でこういうふうに変更になったという説明はしていないんですよね。ただ、それが、現状はこうであるという、我々議員だって、みんな追いかけ切れていない。私たちみたいにしつこく追いかけている者は追いかけているけれども、ほとんどみんな、現状どうだったか知らないような状況の中で、変更点、変更について皆さんどうですかという説明はしていないですよね、資料もないですよ。これにかわる資料、ないでしょ。ないですよ。

[157: 匿名さん]

◯小枝委員　全く変えてはいけないということを言っているのではなくて、７者なり８者が競って、その中でデベロッパー選定委員の皆さんが公平公正な審査の結果、ここがすぐれているからここにしましょうといったその要因を踏み越えてはならない一定の範囲というのが、もしかしたら落ちたほうが低く抑えていたかもしれないし、そういうふうなことが発生してしまうような選定審査の仕方というのは、これからもこういったデベロッパー選定をやった際に、それじゃあ入り口だけ、審査のときだけ、ちょっとよさそうに書いておいて、協議の過程でこうなりましたというふうに言えばいいんだ千代田区は、というふうになってしまうと思うんですね。そこの歯どめというのは、枠というのは何もないんですか、区の考え方の中に。じゃあ、これが８０じゃよくて９０じゃだめとか──９０でもよかったんですか、実は。全員一致で、二次審査で最高得点を得たんですよね。その理由にわざわざ書き上げられていることが変わってもいいとなると、何をもって選ばれたメリットがアピールできるのか、審査の公平性にもかかわってくると思います。まあ、ここはちょっと、そこだけ確認させてください。

[158: 匿名さん]

◯加島神田地域まちづくり課長　まあ、ちょっと、たらればの話になっちゃうかなと。今回はスターツという事業者が選ばれた、ほかの事業者が選ばれたときに、地域の意見だとか、地権者さんの意見がなったときにどう変わっていくかというところは、やはりまるっきり変更がないというのはないんだろうなということですので、そこら辺はちょっと、ほかが選ばれたらどうだとかという、そういったところはちょっと何とも言えないところかなというふうに思います。で、基本的には、やはり今回の募集要項の中で定めた一番大事な、例えば８００平米の広場だとか、そういったところは遵守してもらうような、必ずきっちりやってもらわなきゃいけないところ、そこはやはりしっかりやってもらおうねというところで、まあ、そのほかの分がいいということではないんですけれども、やむを得なくて変更せざるを得ないようなところは、まあ、しょうがないのかなというふうに考えております。

[159: 匿名さん]

◯岩佐委員　ちょっと今のご答弁がわからなかったので、もう一回聞きたいのですけれども、やむを得ないというのを事業者側から出してくること自体が、既に選定委員会を経て公平公正な選定をした前提が崩れちゃうと思うんですよね。後からやむを得ないからこれ変えていいかと言えちゃうんであれば、正直言って、みんな最初は大風呂敷広げて、これもやります、あれもやります、すてきでしょう、ユートピアをつくりますと言って、すみません、やむを得なくできなくなっちゃったんですよねと言って、でもここだけやるからいいですよねというのが、どんどんどんどんまかり通りますよね。だから、今のご答弁でいくと、本当にもう、選定そのもの、あってなかったようなものですと言っちゃっているようなものなんですよ。ですから、今までもどこまできちんと区が関与して、しっかりと、地域が欲しいと言ったからふやしました、地域に欲しいと言われて高さもやりましたと。それじゃあデベロッパー選定をちゃんと、選定委員会でちゃんと専門家も入れて公平公正でやったことも、じゃあ地域の人たちだけで、十何人かの地権者とだけで、戸数や高さや、あるいは本当は周辺のためのスーパーマーケットの平米数まで、３分の１、４分の１まで減らしちゃうのが、果たしてそれでいいんですかという。だって、区の土地が３分の２以上あるようなこの事業で、何でその１６地権者──１６。地権者だけ……

[160: 匿名さん]

１５地権者の意向だけが通って、８００あったはずのスーパーマーケットを２００までやるのがやむを得ない話になっちゃうのか。そういうのは、もっときちんと説明していただかないとあれだし。（発言する者あり）そもそもの選定そのものの公平性が危うくなる。今回の正当性そのものがおかしくなってきますよね。そこを小枝委員が先ほどから聞いているんだと思うんですよ。これからも、じゃあ、さらに、高さだ、あるいは広さだ、何だというのが、まだまだ変わる可能性はあるんでしょうか。（発言する者あり）

[161: 匿名さん]

いろいろあるけどきっと安いよ。

[162: 匿名さん]

まぁあれこれ言っても今は価格分からんのだから仕方がない。出処不明な情報を信じる気もないし
気長に価格発表待ちが正解でしょう。安ければOK、そうじゃなきゃ見送りという簡単な話。
私は立地含めそれなりの価格まで検討の範囲内ですけどね。

[163: 匿名さん]

◯小林たかや副委員長　今の中で、基本事項の変更はたくさんあるんですよ。それは、本当はあってはいけないところがたくさんあるんです。で、全く触れてない部分ですけど、非常に大切な箇所を今回発見しましたんで、確認したいと思います。
　デベ選の開発事業者要綱に、２条の３項、買い戻し特約の設定と転売、転貸禁止というのがあるんですね。で、「住宅の購入者と不動産売買契約に買い戻し特約を設定することとします。また、開発事業者が分譲する住宅は、協議会会員が等価交換で取得する住宅は除く。５年に限り転売及び転貸禁止とし、購入者本人が住むこととします」となっているんですね。
　ところがスターツさんは、ことしの８月２５日のジャスダックのお知らせで、スターツさんはジャスダックから一部上場に９月に変わるんですけれども、お知らせで、「新株発行及び株式売り出しについてお知らせ」というのをジャスダックで出しているんですね。その中では、資金調達を挙げています。その本資金の、これ、新株発行で資金を調達しようとしている。本資金の調達の目的、だららっと書いてあって、「平成２２年１１月に東京都千代田区より事業者候補として選定されました（仮称）神田東松下町

[164: 匿名さん]

計画民間住宅棟開発事業者が、今般具体的に始動する状況となり、今回調達いたします資金を活用し」、「資金を活用する」というふうに書いてあります。そこで、その調達資金の使途というところなんですね。「共同住宅のうち、一部は分譲マンションとして販売」。これは当たり前です。「一部は賃貸物件として当社におきまして入居募集等を行い、付加価値を高めた上でスターツプロシード投資法人またはその他不動産投資信託等の第三者に譲渡する予定であります。また、分譲マンション及び賃貸住宅用物件の譲渡により回収した資金につきましては、新たな賃貸住宅用物件の購入資金及び開発資金に充当する方針であります」。これを読むと、全く、まず、この中の一番出てきた中で、資金調達していますけれども、こんなことは初めて聞く話で、賃貸住宅というのが出てきたんですけど、今、賃貸住宅の計画というのは何戸あるんですか、一体。

[165: 匿名さん]

◯小林たかや副委員長　今わかったのは、住宅戸数１５０から２８０、ほとんど倍近くなっているということと、駐車場は──今ね、ちょっと、担当課長は認識が違いますよ。デベロッパー選定では、附置義務駐車場を地下に設置するというのは、大きな条件の一つですよ、これ。勝手に変えるんだったら理由が要りますよ。それで選ばれているんですよ。そういう中で、一次、二次とクリアしてきているんですからね。簡単に、これはそう違うと思うなんか、勝手に解釈してもらったら困りますよ。それと、２６年の予算概要では、住宅２００戸、地域交流スペース、キッズルーム、それから東側広場８００となっているんですけども、この予算の時点からそんなにたってないのに、もう、ぐっと変わっちゃっていますよね。今はどうなんですか、この、今言っていなかったキッズルームとかはあるのですか、これ。

[166: 匿名さん]

倍率何十倍のお宝物件より、数倍の人気で１期で全戸捌けるくらいに人気の方が買えそうで助かりますね。
私は買えなくなるような安値は望んでいないです。この立地ならそれだけで一定の需要はありそうですね。

[167: 匿名さん]

◯加島神田地域まちづくり課長　先ほど民間住宅棟に関しましては、重要なことに関しては募集要項に定めていると。それ以外に関しましては、民間事業者が責任を持って設計・計画してやっていくというふうに考えておりますので、そこら辺の変更等に関しましては、民間事業者が責任を持って遂行していくものと、そういうふうに認識しております。

[168: 匿名さん]

そんな永遠とコピペ貼っても邪魔だし読みにくいからリンク先だけ貼ればいいじゃない。

[169: 匿名さん]

病的だな。ご近所さんにはなりたくない。

[170: 匿名さん]

病気なのはスターツの方では笑。

多少の変更は仕方ないにしてもここまで当初案と異なると嘘つき病ですね。

[171: 匿名さん]

始めは2～7階をオフィスフロア（スターツ用）になってた物を居住用の賃貸住戸に変えただけだから
一見総戸数は増えてるように見えるけど大元はそんなに変わってないんだよね。募集要項も55㎡以上～だったし。
スーパーの縮小はアレだけど・・

[172: 購入検討中さん]

７階までが賃貸用で販売住戸が８階以上からならそこまで変わってないってことになるのかな
高さやスーパー吹き抜けなどの変更は仕方がないにしても

[173: 匿名さん]

やっぱりね。
自分も選定結果報告を読んだが、「他に比し高さを抑えている」ことがスターツ案の重要な選定理由になってたのに結局25階と高くなっちゃったのはなんだかなあ、と思ってた。他業者は怒らないのかね。

ただ、そういう変更で（戸数を増やすことで）価格を抑えて坪225万の約束は守りますよ、というならいいけどね。

[174: 匿名さん]

>>172
仕方なくないだろ
大型スーパーも吹き抜けも含めてスターツの案が採用されたわけだし。

特にこの物件はファミリー向けなんだから大型スーパーは必須。

[175: 匿名さん]

値段も決まってないのに盛り上がってきたね
さすが注目物件ｗ

免震内廊下山手線5分以内
通常の分譲なら坪450を下らない（あくまでも今現在の相場観）

定借8掛けなら坪360
定借6掛けなら坪270
定借半値なら坪225（当時の区への提案価格）

地代と併せて金額が妥当だと思えばとりあえず申し込めばいいじゃん
どうせ当たんないんだからさｗ

[176: 匿名]

定借マンションの考え方を投稿してくださった方、ありがとうございます。
7年後以降の不動産相場を考えつつ、やはり実際の販売価格が一番の肝と思われますので、それまでいろいろ考えてみます。

[177: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用ありがとうございます。

特定のアクセス元より、物件購入など住宅に関する前向きな検討を目的とした
情報交換を逸脱する書き込みが続いております。

当サイトでは、住宅に関するマイナスの情報、ネガティブな情報などにつきましては、
住宅の購入検討にあたって大変重要なものであると考えており、
すべて掲載させていただいております。

しかしながら、当サイトでは、情報交換や住宅の購入検討を阻害する目的であると判断できる
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■FAQ「事実」を書いただけなのに削除されました
http://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#6

■FAQ批判的な意見を書いたら削除されました
http://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#7

■投稿の健全化に向けてのお知らせ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/204530

健全な情報交換の場としてご利用いただけますよう重ねてお願い申し上げます。

今後とも、宜しくお願いいたします。

[178: 匿名さん]

>>171

なるほどですね。それならオフィス部分ががマンションに変わっただけですね

[179: 匿名さん]

高さを抑えてたのは区の土地に建てるものが他の民間より建物より高いってどうなの？（区営住宅含め）
みたいな配慮みたいなもんだったんじゃなかったっけ。公務員宿舎が周りより一段低く作られるのと同じようなもの
周囲の住民さんには申し訳ないけど自分は高さが増えて眺望などが良くなるなら、それもアリだと思う。

[180: 匿名さん]

坪225万ラインを守ってくれればいいよ。
アンケートには、坪235万相当の価格希望（自己資金として）で出しておいた。

[181: 匿名さん]

価格がすべて。どうなるかな？

[182: 匿名さん]

>>176さん
御礼のお気持ち、しかと受けとりました。

私のマンションも
掲示板は荒れていましたが、
実際住んでみると、
不遜な輩は少ないように思います。
表に出ないだけかもしれませんが。

お互いによい買い物になりますように。

[183: 匿名さん]

坪225であれば文句なし

価格を上げるようならスターツは一生負のレッテルを貼られるでしょうね

[184: 45]

残念だったな。
某不動産筋から仕入れた情報だと最低坪300は固いぞ。

[185: 匿名さん]

オリンピックのエンブレムみたいに業者選定からやり直して欲しいが、中堅所得者が購入できる限度内の価格を、55m2で5000万と千代田区自身が回答しているからなぁ。条件設定があいまいでゆるすぎるのが最大の失策だと思う。

[186: 匿名さん]

>>184
坪300なら千代田区の住民優先枠あっても申し込まないわ…
それが本当の話ならかなり残念です。

[187: 匿名さん]

私も不動産屋に聞いたので、どうやら坪３００～のようですね。
３００なら買おうと思いますが、５年の縛りが気になりますね。

[188: 匿名さん]

坪300なら5年縛りいらない気もするね。

転売も難しいだろうし…。

まぁ価格発表までもう少しだけ楽しまさせて下さい。

[189: 匿名さん]

某不動産屋　笑

[190: 匿名さん]

不動産屋は適切なこと言うからなー
間違えでも責任取らないし

[191: 購入検討中さん]

私も知り合いの不動産屋から聞きましたが@240程度からとのことでしたよ。
色々情報が錯綜してますね。どうなるか気長に待ちましょうか。

[192: 匿名さん]

借地権無しで仮に出るとすれば、近隣の物件（プラウド等）を見ると坪400でしょうね。
だとすると、300なら実需なら買いではないのでしょうか？
転売屋が300なら文句言うとか、取り決め違反とか騒いでいるだけな気がします。そういった方を排除するためにも、300以上を希望します。

[193: 匿名さん]

どうせほとんどの人が買えないような人気物件になるんだから買えるかも？と信じて価格予想してるうちが楽しいんだよ。

[194: 購入検討中さん]

@250程度を想定してアンケート書いといた。@200後半までなら買っても良いかな。

[195: 匿名さん]

中古70平米での売り出し価格(約定価格ではない)です。
個別に細かく見ていかないと、
なんの役にも立たない添付ですが、
周辺競合のリストぐらいにお役立てください。

築年数にもよりますが、
物件規模で、値段感が全然違いますね。

免震物件、大成建設施工、規模的には
周辺とくらべてまずまずでしょうか…？

[196: 匿名さん]

>>195
ワテラスは飛び抜けて高額。タワマンだから評価高いのか、ここも同様の評価になるのか？

[197: 匿名さん]

ワテラスとパークコートは別格。

比較対象にすらならない。

[198: 匿名さん]

>>195です

確かにワテラスは別格ですね。
アルファグランデ千桜は、そもそも
中堅所得向けマンションですしね。

[199: 匿名さん]

この立地(千代田区だけど自分の感覚的には台東区に近い)で定借で坪300万以上だと、さほどの割安感はない。
CT品川にあったような縛りもないんだろうね。アンケート見てもそうみえる。
定借ではあるが池袋ブリリアに近いタイプと思った方がいいかも。

[200: 匿名さん]

>>195
我が家が乗ってるけど、市場価格の1.5倍になってる。
この価格で売れるなら即売却したい笑。

[201: 購入検討中さん]

>>免震内廊下山手線5分以内
>>通常の分譲なら坪450を下らない（あくまでも今現在の相場観）

確かに、更に山手線内側のスーパーゼネコン施工ですしね
誰でも欲しいよ。

[202: 匿名さん]

山手線の外側ね