アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[1521: 購入検討中さん]

５０００万でアンケ出した私に連絡きてるのだから、それで買える部屋あるってことかな。

[1522: 匿名さん]

千代田区議会の議事録をみると現在公開されている範囲では販売価格変更は議論されていないね。
建設価格はインフレスライドで約8%上がっている。そうなると245万より高くされると入札要件は一体何だったんだと思う。

[1523: 匿名さん]

反響っぷりが想像以上だったのは容易に想像できますよね。不動産関係のブログなどで煽られまくってましたから。
お気の毒とは思いますが、販売時期の延期は分かった時点で教えて欲しかった。

[1524: 匿名さん]

>>1520
そうですよね。
電話だと出られない人にかけ直したり、
こちらからも折り返したり…
お互い膨大な手間と時間がかかりますよね。
もし坪300以上であれば結構な人数が撤退するでしょうし。
資料請求の量でもっと作戦を練ればいいのに。

[1525: 購入検討中さん]

大抽選会を開くとコストもかかるし
一発で売り切れるのはいいんだろうけど
売主にいいことあるのかしら

郵便でidとpwでも送ってくれた方がお互いはやそうだが

[1526: 匿名さん]

予約通知も豪華ですね、同時期に来た財閥系の物件予約通知は簡素でしたよ。

[1527: 匿名さん]

１期で然程の倍率にならずに全戸完売って感じが一番いいんじゃないのかね。
それでも坪200台で出てくるであろう下の方は結構な倍率つきそうだけどね

[1528: 匿名さん]

週末から案内会があるので、本日更新日のHPは期待できそうだね。仕様と間取りぐらい掲載してほしい。

[1529: 匿名さん]

>>1522
議会で議論する事なんて、もう無いと思うよ。
あとは民間の話だし。

[1530: 匿名さん]

そもそも中央区のサポートで定借の相場よりかなり安く売るという前提だから５年間賃貸や転売禁止の縛りがあるわけで、相場と同じくらいじゃ話にならないし、少なくても相場より２割は安くないとおかしいのでは。定借ならこの立地なら３００くらいだろうから、せめて２４０平均くらいじゃないと。もちろんプレミアム抜きの値段で。

[1531: 匿名さん]

実際300なら馬鹿売れになるよ。

[1532: 匿名さん]

ファミリーが住むには難のあるこの環境で定借、月地代２万、５年縛り、この条件で坪３００平均で本当に安いと思うのなら是非どうぞとしかいいようがない。５年縛りがある限り最低坪２５０以下でなければ割に合わない。５年縛りは非常にリスクある条件ですよ。

また地代が本当に２万なら極めて高い。解体費と足せば２万５千もあり得るのでは？６０年分で１８００万だよ。

ここ最近の中古成約が高い定借の地代は７０平米で５千円とかですよ。２万５千なら６０年で１４４０万余計に払うわけだから、坪６７下げないとイーブンの条件にならないよ。

[1533: 匿名さん]

1つの階しかないプレミアムを抜いて平均価格を出すのは公平公正とは思えないなあ。

[1534: 匿名さん]

転売禁止にするくらいだからそういう価格設定の部屋もあるのでしょうね。
@350くらいまでなら欲しいと思ってますが。

[1535: 匿名さん]

この立地なら多少高くても売れるでしょうね。結局マンションは利便性だし

[1536: 匿名さん]

まあ第二のＣＴ品川かもという口コミだけで多くの人が注目していますから、２００戸もない数なら定借の落とし穴に気づかずになんか安いかもと思って買う人だけで簡単に売り切れるでしょうね。

例えば７０平米で地代が２万、解体費４千円、管理費が２万、修繕費が７千円としたら、ローンと別に月５万円のランニングコスト。駐車場借りたら八万オーバー、７０年後は資産価値ゼロ。それで坪３００なら普通に所有権分譲買った方がいいと思うのは普通でしょ。坪２２５ならＣＴ品川レベルにはほど遠いが安いといえる。

[1537: 申込予定さん]

平均で坪320なら2部屋買いますね。買えるならですけど..

[1538: 匿名さん]

坪300だったらゴーストマンションになりそう笑。

[1539: 匿名さん]

仮に全体で坪320でも下層の方は200代後半なら
高倍率で買えないくらいの部屋も出てくるでしょうね。

[1540: 匿名さん]

周辺相場坪300後半の7掛けで坪250くらい。
8掛けで坪290くらい。
坪225なら確かに割安だな。

平均坪325だとしたらかなりの割高物件。
まぁ実需で買う人は関係ないと思うけど、資産性を考慮すると難しいね。
割高定借物件なら賃貸で住むのが一番良い気がする。
スターツも賃貸に回すらしいしね。

[1541: 匿名さん]

坪300は勘弁して下さい。買えないくらいの大抽選会になっちゃうじゃないか、、

[1542: 匿名さん]

大丈夫、平均坪300なら倍率着かない部屋も沢山出てくると思うよ。

[1543: 匿名さん]

@３００なら大人気で買えない人多いんじゃないかな

[1544: 匿名さん]

定借とはいえ千代田区山手線5分の免震タワーがその坪単価だったらおそらく瞬殺だね。
坪350でも欲しいのであんまり安く出すのは勘弁して欲しいな..

[1545: 匿名さん]

70年後に何も残らず、毎月地代を払い続ける定借なのに、山手線外側で坪300ならいらない。

[1546: 匿名さん]

ここのポジさんって全く根拠出さないんだね。
願望レスばかりで埋め尽くされていく。

冷静に資料や周辺相場、定量的な観点からレスして下さってる方には感謝です。

[1547: 匿名さん]

>>1546
っていうか、評論家風に上から目線で書いてボジするレスが多いのが特徴。

[1548: 購入検討中さん]

定期借地でも70年物件は10,20年住んでも売りやすいとこがポイントだね
50年物件だと極端に売りにくくなるが、70年だと残存期間も多いですしね

70年住む前提で買う人いるの？って思います
多くの人は途中で売り抜けじゃないかな
売り抜けゲームになった場合でも、たかだか170戸しかないので然程競合しなさそうなのは良いですしね

[1549: 匿名さん]

地代考慮すれば20年以内を目処に手放すことを考えると@300程度なら物件自体割安かもしれんね。

[1550: 匿名さん]

そうなんですか。

じゃあ売れ残りの在庫はあなたが全部購入すれば解決ですね。

[1551: 匿名さん]

お金に余裕があるなら別にもマンション買って
更地になるまで賃貸で回してもいいかもね、便利な場所ですし

[1554: 匿名さん]

千代田区とスターツの契約内容は開示されてないの？

[1555: 匿名さん]

アンケートが5000万以上～なのが、坪300以上の客観的な証拠だね、まあ明後日にはっきりすると思うけど。
高いか安いかは人それぞれだからどうでもいいけど、俺は200でも300でも買うってだけ。
安くないと買えない奴が騒いでるだけ。

[1556: 匿名さん]

平均坪300-350程度だった場合でも、この程度の戸数なら早期に売れてしまうと思うよ

[1557: 匿名さん]

まだ正規の価格は分からないけど@300程度で高いと文句言ってる人は早期に諦めて欲しいね。
そのほうが倍率下がって買える可能性高まるだろうし、案内会の手間も減って販売も迅速化するんじゃないかな。

[1559: 年収450万]

まだ連絡きません。 しょぼーん

[1560: 購入検討中さん]

>>1559
自分は年収４００万です。

[1561: 匿名さん]

>>1559

いつもの450万の奥さんですか？

久しぶりです

[1562: 匿名さん]

こうやって地震があるとやっぱ免震物件か低層マンションが安全なのかなって思うね。

[1563: 匿名さん]

今回の熊本も最初は縦揺れで大きく揺れたそうだ。免震は縦揺れには弱い。

[1564: 匿名さん]

今の免震は大体３次元対応になってきてるよ。縦揺れに弱いってのは割と昔の認識だね

[1565: 匿名さん]

縦揺れや直下型の地震が起きても、横方向の揺れがないわけじゃないから結局被害の軽減させたいのなら
免震がより優れてると思う。縦揺れで免震が揺れるなら耐震、制震はそれ以上に揺れるでしょう。

[1566: 匿名さん]

>>1564
3次元対応は、技術としてはあるが阿佐ヶ谷のマンション以外は殆んど実用化されていない。ここが使ってるなら、当然宣伝文に書くはず。

[1567: 匿名さん]

縦揺れ自体は物件に深刻なダメージを与えるものではないと言われてますし、それならより被害の大きくなる横揺れに対応させるのが賢い選択だと思いますが..免震ってそういうものです。

[1568: 匿名さん]

免震はさほど縦揺れは考慮しない、縦揺れじゃ被害が出ないから。

[1569: 匿名さん]

>>1565
免震が縦揺れに弱いからこそ、1564の３次元対応が必要になる。その他、長周期地震動の問題もあるのが免震。

[1570: 匿名さん]

>>1568
縦揺れで被害が出ないなんて、希望的観測に過ぎない。

[1571: 匿名さん]

その３次元なんて必要ないってことだよ。だから大して数施工されないんでしょ。
費用対効果が悪いってこと。

[1572: 匿名さん]

希望的観測じゃなくて過去に被害が出てないという事実から言ってるだけなんだけどな。

[1573: 匿名さん]

>>1571
必要だから技術が開発されている。費用対効果ってつまり金を掛けたくないだけね。

[1574: 匿名さん]

そうね、需要はないけど。

[1575: 匿名さん]

無駄と捉える人が多いってこと、だから採用されない。

[1576: 匿名さん]

>>1572
大地震は縦揺れと横揺れとが混ざるのに、横揺れだけの被害だと誰が証明したのかな。

[1577: 匿名さん]

そんなの大手のゼネコンならどこも研究してるよ。

[1578: 匿名さん]

>>1575
人の命に掛ける金、が無駄なわけね。

[1579: 匿名さん]

地震で横に振られることはあっても上下に叩きつけられることがないのと一緒だよ
重力もあるし物件の重さもあるから縦揺れは考慮しないのが一般的な考え
地震で被害を減らせさないといけないのは横揺れ

[1580: 匿名さん]

結局ここは、3次元対応して無さそうだから縦揺れを見て見ぬふりして横揺れだけ強調する結末でした。

[1581: 匿名さん]

さして効果がないからね。

[1582: 匿名さん]

ちなみに熊本の地震も横揺れが酷かったと多くの方が答えてますね。
そういう時にやはり免震となるわけですね。

[1583: 匿名さん]

縦揺れって最初の突き上げるようなやつでしょう？
あれは大したことなくて実際の問題はそのあとの横に揺られるやつだよね。

それにはやっぱり免震が有効って感じなんじゃないのかな。
縦に振られる分には耐震でも全然平気だと思いますが..

[1584: 匿名さん]

免震なんていらないから安くしろって思ってたけどやっぱいるかもしれんって思った。

[1585: 匿名さん]

ようやく事前案内会の連絡きました。7000万の予算でどのくらいの部屋がかえるか期待

[1586: 匿名さん]

ここって購入の制限あるのかな？安くて買えるならほんとに二部屋欲しいんだが..
もっと親族とかも使えば良かったかな

[1587: 匿名さん]

モデルルームの場所も安っちいところだから、
これで定借で坪300超える物件といわれてもなぁ

土地代は価格の外なんだから、
設備のグレードをちゃんとしてくれないと

[1588: 匿名さん]

平均で坪300前半なら人気で買えないをじゃないかな。

[1589: 匿名さん]

スターツの営業さんはそろそろ
＞（所有権マンションとそのまま比べて）ここの＠３００が安い
＞＠３００なら人気で買えない
以外のパターンをお願いします

[1590: 匿名さん]

借地とはいえ都心に近い免震タワマンが＠３００なら瞬殺だろう

市況で他の物件が割高な中かなり魅力的

[1591: 匿名さん]

ここまで露骨だと知名度ダウンを狙った購入者側が無理やりポジしてる気がする笑。

不自然過ぎて誰でも怪しいと思うだろ笑。

[1592: 匿名さん]

市況もあるし所有権の物件なら４００超える場所なうえに免震のタワマン、それが地代考慮しても＠３００なら
安いし人気になるんじゃないって話なんじゃない。と私は思ってますが。

[1593: 匿名さん]

便利な場所ですから
買えるなら誰だって欲しいよね。

[1594: 匿名さん]

>>1591
買えないなら見なければいいのに…

@300は高過ぎるって言えばいいの？

[1595: 匿名さん]

地代次第ではあるけど、坪300万ならお買い得ではないね。

[1596: 不動産業者さん]

関係者向けのフライング説明会行ってきましたけど、なかなか面白い感じになりそうですね。
詳細は書けませんが、期待してよろしいのではないでしょうか。

[1597: 匿名さん]

マジですか？それは価格面でということですかね？

[1598: 匿名さん]

買える人だけ買えば良いのでは？

[1599: 購入検討中さん]

説明会の連絡ない。。他にもない方いらっしゃいますか？

[1600: 匿名さん]

私もまだです。
問い合わせたところ、
情報は登録されているのでお待ちください、
とのことでした。
早く連絡ほしいですね。

[1601: 匿名さん]

この意見どう思います？
坪250万円を予想している評論家？がいましたが。
この人こそ頭の中はお花畑だと思います。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/591371/res/5/

[1602: 匿名さん]

ここなら放っておいても売れると思う

[1603: 匿名さん]

私もまだ連絡こない。このままずっとこないのではないかと不安。

[1604: 匿名さん]

>>1601
評論家じゃなくて、定借とフツーのマンションとの違いを分からないドシロウトなのでは。

[1605: 匿名さん]

でも港区内側で坪２５０が存在した時代あったこと
ここの'プロ’さんはご存知で？

[1606: 匿名さん]

ここで「坪300なら割安」「即完ですね」を連呼しているのは営業さんでしょ！？

[1607: 匿名さん]

まだ連絡こない人は気長に待てばよろしいでのは、販売は案内終わってからと聞いてますので・・
人気が結構なことになってるみたいですから、待たされるのは止むなしでしょうかね

[1608: 匿名さん]

スターツだから連絡せずに販売開始するでしょう。スターツは誠実な会社じゃない。これまでの対応で分かる。

[1609: 匿名さん]

まず電話連絡、なんて余計な手間を掛けてるからじゃないの。もっと簡略化してれば早かったはず。

[1610: 匿名さん]

いやいや応募者のうちから選別したかったんだよ。

[1611: 匿名さん]

実際販売に関わるのは伊藤忠と東京建物だけどな

[1612: 匿名さん]

電話でマダですか～って聞いたから間違いないよ。時間はかかっても必ず案内はするって言質とったし。

[1613: 匿名さん]

>>1611
スターツ自身も販売代理になってる。

[1614: 購入検討中さん]

申し込めても当たらないくらいの倍率は勘弁して欲しいなぁ。
平均で３００程度だとそうなる可能性かなり高いですよね。

[1615: 匿名さん]

所詮事前案内会ですからね。その後MRのグランドオープンがあって販売でしょうから気長に待ってます。
他との兼ね合いがある方やじっくり考えたい人は早くに行った方がいいのかもしれませんね。

[1616: 匿名さん]

事前案内会⇒申し込みだと思うよ。
案内状みれば分かると思うが、事前案内会の内容がモデルルーム案内、シアター、模型等・・・だから。
これから始まる週末の案内会後に申し込みたい人は期日までに要望書を提出するんだろうね。

週末行くので、価格フィードバックしますよ～
まあこの売り方だと300以上は確実ですね。

[1617: 匿名さん]

借地でも便利なら売れる
あとは他の人も言ってるけど何年で手放すかだね
価格と時期次第では利益でるかも

[1618: 匿名さん]

利益出そうと思ったら、300以上で買ってはダメ

[1619: 匿名さん]

全体で@320程度だったらかなり安いんじゃないか。下の方（と言っても8階以上）で200後半からでしょうから
そのあたりの部屋は倍率高くて結構シビアな争いになりそうな気がします

[1620: 匿名さん]

この立地だったら坪３５０までなら買いかな。