アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[1481: 匿名さん]

西新宿の定借物件は高値で取引されてますね。場所が良いとやっぱ売れるのでしょうね

[1482: 匿名さん]

便利な場所に住むには相応の対価が必要、地代払っても＠300程度なら早期に売れてしまうでしょうね。

[1483: 購入検討中さん]

＠280なんかで売ったら倍率凄いことになりそう

[1486: 匿名さん]

仮に@350でも早くに売れるのでは。販売戸数自体少ないしね。

[1487: 匿名さん]

〉〉1486
売れるかもしれないが、その値段で買った人は数年後にリセールしたくなった時に泣きをみるかもしれません。

[1488: 購入検討中さん]

別に営業じゃないが、300や320で売りに出されるならかなり売れると思うんだが。。。
投資的な旨みがなくなるだけで普通に人気の物件にはなると思う。

[1489: 匿名さん]

5年縛りもあるし、タワマン相続税もあるし、
立地も投資向けではないから300超えたら実需中心でしょ。
そうなったら倍率つかないと思う。

[1490: 匿名さん]

プレミア狙いだけど坪400でも安いな

[1491: 匿名さん]

価格設定次第だけど300くらいになるのなら
かなりの倍率でしょ。バラつきはあるにしても、、

[1492: 匿名さん]

とはいえ当初は225なのでそれから上がっていようもんなら
千代田区に情報開示請求します。

それで区議会で審議されていなかったら・・・どうなるんでしたっけｗ？

[1493: 匿名さん]

今週末の案内会を予約していますが、詳細をこちらに書き込むことは控えます。

あまりに一方的で馬鹿げた書き込みが多く、しかもそのことを指摘する投稿が削除されました。ここは公平な言論の場ではなく、デベロッパーが詐欺的な書き込みをするための場のようです。

残念ですが、この投稿もいずれ削除されるでしょう。

[1495: 匿名さん]

削除されるのは抵触するようなこと書いてるから悪いのでは？
それが嫌なら匿名掲示板など利用しなければよろしいのではないでしょうか。

[1496: 購入検討中さん [男性 30代]]

まあ、ここで書かれなくてもどこかのブログに載るでしょう。

[1497: 匿名さん]

所有権なら坪４００超えるような場所ですからね。地代考慮しても欲しい人たくさんいるでしょうね
案内会期待してます。by千代田区民

[1498: 匿名さん]

どうせなら、なんの参考にもならない「これは安い、買う人たくさんいるでしょう」連呼投稿を消してもらいたいもんだ（笑）

[1499: 匿名さん]

実際＠300程度なら安いと思ってる人はたくさんいるでしょうからその手の書き込みは仕方がないでしょう。

[1500: 匿名さん]

>>1499
建物だけで土地は賃貸ですから、土地の賃貸料その他のコストまでを考えたら安くはないのてすけどね。

[1501: 匿名さん]

そりゃそうだよ。定期借地権なんだから。
それ考慮しても安いと思うから
売れるんじゃないかって話

まあ高いと思う人は他に行けばいいのでは？
私は300程度なら俄然欲しいですが。

[1502: 匿名さん]

典型的な、1498さんが書いた例。客観的に書いている風で実際には主観的。

[1503: 匿名さん]

高い、安いは個人の価値観次第、
価値があるかどうかは売れ行きが示してくれるでしょう、
私は早期に売れてしまうと思ってますが。

[1504: 匿名さん]

借地料あってもここの立地考えたら上層で、坪350くらいまでなら買いかなって思う。プレミアムは興味なしだし。

[1505: 匿名さん]

最初は坪225万とかだったのにどんどん値段が吊り上がっていきますね。

一歩間違えば、掲示板を利用したおとり広告にも思えてしまいます。

[1506: 購入検討中さん]

↑情報弱者が勝手に推測を書き込んでるだけなのでおとり広告にはならないよ。

[1507: 匿名さん]

安いに越したことはないが、実需でほしい人は抽選とかで買えないのは困るので、300でも買うと言ってるだけ。
騒いでるのは転売ヤーか低所得者だけでしょ、そんな奴に利益を与えるより市場実勢で売ってくれってだけ、議会に訴えるとか無視無視(笑)

[1508: 匿名さん]

下の方でもいいから5000万で欲しいね

[1509: 匿名さん]

まだ、連絡がこない…

[1510: 匿名さん]

家族含め3件連絡きましたよ。あんまり来ないようでしたらご自身から連絡されてはいかがでしょうか

[1511: 匿名さん]

うちも来ない。こないだ電話したら順番だから待ってろと。二日目にアンケート出したのにホントに順番？

[1512: 匿名さん]

あちこちのブログなどで宣伝され資料請求数凄かったんじゃないかな。まぁ気長に待ちましょう。
先着順じゃないんだから。

[1513: 匿名さん]

事実上、選別されているね（職業、年収等）。

[1514: 匿名さん]

>>1513
違うな。うちは資産家で無職だが来た。

[1515: 匿名さん]

私の周りで連絡来てない人は独身の方が多いですね。

[1516: 匿名さん]

それはあるかもしれませんね、千代田区はファミリーに来て欲しいみたいだし
だから念のため家族ありでウソついてアンケート出した俺がいる
ちなみに連絡はとっくに来てます。
予想ですが買える予算があれば資格については大して厳密じゃないと思いますよ

[1517: 匿名さん]

うちは家族ありで、連絡こない。予算も年収も問題ないとおもうのだが。

[1518: 匿名さん]

属性は関係ない、資料請求を早くした人からアンケートが送付されてるから、アンケートが来て何日で返信したかは関係ない。
全員に案内した後に販売を決定するって言ってたので焦る必要は無いよ。
全員の意見は聞くようだから値段を安くして欲しいと言えば若干は安くなるかもね、ただ欲しい人は300以上でも買うというだろうから意外と安くならないかもしれないけど。

[1519: 匿名さん]

資料請求早くしたし、アンケートも即返した。でも電話こない。全員に案内したあと販売決めるとのことだから信じるよ。

[1520: 匿名さん]

千代田区以外・家族ありですが、連絡ないです。

資料請求者の人数が多くて大変なのでしょうけど、そうならそうで、電話で事前説明会予約を取るだのといったアナログで非効率なことしていないで、MRでもらえるパンフレットや予定価格表のPDFデータをネットでDLできるページを作ってIDとパスワードを資料請求者にメールで通知する等すれば良いのになあ、、と思います。

中身のないパンフレットの郵送といい、今のグダグダぶりといい、ここの営業は何かいまいち垢抜けないですね。

[1521: 購入検討中さん]

５０００万でアンケ出した私に連絡きてるのだから、それで買える部屋あるってことかな。

[1522: 匿名さん]

千代田区議会の議事録をみると現在公開されている範囲では販売価格変更は議論されていないね。
建設価格はインフレスライドで約8%上がっている。そうなると245万より高くされると入札要件は一体何だったんだと思う。

[1523: 匿名さん]

反響っぷりが想像以上だったのは容易に想像できますよね。不動産関係のブログなどで煽られまくってましたから。
お気の毒とは思いますが、販売時期の延期は分かった時点で教えて欲しかった。

[1524: 匿名さん]

>>1520
そうですよね。
電話だと出られない人にかけ直したり、
こちらからも折り返したり…
お互い膨大な手間と時間がかかりますよね。
もし坪300以上であれば結構な人数が撤退するでしょうし。
資料請求の量でもっと作戦を練ればいいのに。

[1525: 購入検討中さん]

大抽選会を開くとコストもかかるし
一発で売り切れるのはいいんだろうけど
売主にいいことあるのかしら

郵便でidとpwでも送ってくれた方がお互いはやそうだが

[1526: 匿名さん]

予約通知も豪華ですね、同時期に来た財閥系の物件予約通知は簡素でしたよ。

[1527: 匿名さん]

１期で然程の倍率にならずに全戸完売って感じが一番いいんじゃないのかね。
それでも坪200台で出てくるであろう下の方は結構な倍率つきそうだけどね

[1528: 匿名さん]

週末から案内会があるので、本日更新日のHPは期待できそうだね。仕様と間取りぐらい掲載してほしい。

[1529: 匿名さん]

>>1522
議会で議論する事なんて、もう無いと思うよ。
あとは民間の話だし。

[1530: 匿名さん]

そもそも中央区のサポートで定借の相場よりかなり安く売るという前提だから５年間賃貸や転売禁止の縛りがあるわけで、相場と同じくらいじゃ話にならないし、少なくても相場より２割は安くないとおかしいのでは。定借ならこの立地なら３００くらいだろうから、せめて２４０平均くらいじゃないと。もちろんプレミアム抜きの値段で。

[1531: 匿名さん]

実際300なら馬鹿売れになるよ。

[1532: 匿名さん]

ファミリーが住むには難のあるこの環境で定借、月地代２万、５年縛り、この条件で坪３００平均で本当に安いと思うのなら是非どうぞとしかいいようがない。５年縛りがある限り最低坪２５０以下でなければ割に合わない。５年縛りは非常にリスクある条件ですよ。

また地代が本当に２万なら極めて高い。解体費と足せば２万５千もあり得るのでは？６０年分で１８００万だよ。

ここ最近の中古成約が高い定借の地代は７０平米で５千円とかですよ。２万５千なら６０年で１４４０万余計に払うわけだから、坪６７下げないとイーブンの条件にならないよ。

[1533: 匿名さん]

1つの階しかないプレミアムを抜いて平均価格を出すのは公平公正とは思えないなあ。

[1534: 匿名さん]

転売禁止にするくらいだからそういう価格設定の部屋もあるのでしょうね。
@350くらいまでなら欲しいと思ってますが。

[1535: 匿名さん]

この立地なら多少高くても売れるでしょうね。結局マンションは利便性だし

[1536: 匿名さん]

まあ第二のＣＴ品川かもという口コミだけで多くの人が注目していますから、２００戸もない数なら定借の落とし穴に気づかずになんか安いかもと思って買う人だけで簡単に売り切れるでしょうね。

例えば７０平米で地代が２万、解体費４千円、管理費が２万、修繕費が７千円としたら、ローンと別に月５万円のランニングコスト。駐車場借りたら八万オーバー、７０年後は資産価値ゼロ。それで坪３００なら普通に所有権分譲買った方がいいと思うのは普通でしょ。坪２２５ならＣＴ品川レベルにはほど遠いが安いといえる。

[1537: 申込予定さん]

平均で坪320なら2部屋買いますね。買えるならですけど..

[1538: 匿名さん]

坪300だったらゴーストマンションになりそう笑。

[1539: 匿名さん]

仮に全体で坪320でも下層の方は200代後半なら
高倍率で買えないくらいの部屋も出てくるでしょうね。

[1540: 匿名さん]

周辺相場坪300後半の7掛けで坪250くらい。
8掛けで坪290くらい。
坪225なら確かに割安だな。

平均坪325だとしたらかなりの割高物件。
まぁ実需で買う人は関係ないと思うけど、資産性を考慮すると難しいね。
割高定借物件なら賃貸で住むのが一番良い気がする。
スターツも賃貸に回すらしいしね。

[1541: 匿名さん]

坪300は勘弁して下さい。買えないくらいの大抽選会になっちゃうじゃないか、、

[1542: 匿名さん]

大丈夫、平均坪300なら倍率着かない部屋も沢山出てくると思うよ。

[1543: 匿名さん]

@３００なら大人気で買えない人多いんじゃないかな

[1544: 匿名さん]

定借とはいえ千代田区山手線5分の免震タワーがその坪単価だったらおそらく瞬殺だね。
坪350でも欲しいのであんまり安く出すのは勘弁して欲しいな..

[1545: 匿名さん]

70年後に何も残らず、毎月地代を払い続ける定借なのに、山手線外側で坪300ならいらない。

[1546: 匿名さん]

ここのポジさんって全く根拠出さないんだね。
願望レスばかりで埋め尽くされていく。

冷静に資料や周辺相場、定量的な観点からレスして下さってる方には感謝です。

[1547: 匿名さん]

>>1546
っていうか、評論家風に上から目線で書いてボジするレスが多いのが特徴。

[1548: 購入検討中さん]

定期借地でも70年物件は10,20年住んでも売りやすいとこがポイントだね
50年物件だと極端に売りにくくなるが、70年だと残存期間も多いですしね

70年住む前提で買う人いるの？って思います
多くの人は途中で売り抜けじゃないかな
売り抜けゲームになった場合でも、たかだか170戸しかないので然程競合しなさそうなのは良いですしね

[1549: 匿名さん]

地代考慮すれば20年以内を目処に手放すことを考えると@300程度なら物件自体割安かもしれんね。

[1550: 匿名さん]

そうなんですか。

じゃあ売れ残りの在庫はあなたが全部購入すれば解決ですね。

[1551: 匿名さん]

お金に余裕があるなら別にもマンション買って
更地になるまで賃貸で回してもいいかもね、便利な場所ですし

[1554: 匿名さん]

千代田区とスターツの契約内容は開示されてないの？

[1555: 匿名さん]

アンケートが5000万以上～なのが、坪300以上の客観的な証拠だね、まあ明後日にはっきりすると思うけど。
高いか安いかは人それぞれだからどうでもいいけど、俺は200でも300でも買うってだけ。
安くないと買えない奴が騒いでるだけ。

[1556: 匿名さん]

平均坪300-350程度だった場合でも、この程度の戸数なら早期に売れてしまうと思うよ

[1557: 匿名さん]

まだ正規の価格は分からないけど@300程度で高いと文句言ってる人は早期に諦めて欲しいね。
そのほうが倍率下がって買える可能性高まるだろうし、案内会の手間も減って販売も迅速化するんじゃないかな。

[1559: 年収450万]

まだ連絡きません。 しょぼーん

[1560: 購入検討中さん]

>>1559
自分は年収４００万です。

[1561: 匿名さん]

>>1559

いつもの450万の奥さんですか？

久しぶりです

[1562: 匿名さん]

こうやって地震があるとやっぱ免震物件か低層マンションが安全なのかなって思うね。

[1563: 匿名さん]

今回の熊本も最初は縦揺れで大きく揺れたそうだ。免震は縦揺れには弱い。

[1564: 匿名さん]

今の免震は大体３次元対応になってきてるよ。縦揺れに弱いってのは割と昔の認識だね

[1565: 匿名さん]

縦揺れや直下型の地震が起きても、横方向の揺れがないわけじゃないから結局被害の軽減させたいのなら
免震がより優れてると思う。縦揺れで免震が揺れるなら耐震、制震はそれ以上に揺れるでしょう。

[1566: 匿名さん]

>>1564
3次元対応は、技術としてはあるが阿佐ヶ谷のマンション以外は殆んど実用化されていない。ここが使ってるなら、当然宣伝文に書くはず。

[1567: 匿名さん]

縦揺れ自体は物件に深刻なダメージを与えるものではないと言われてますし、それならより被害の大きくなる横揺れに対応させるのが賢い選択だと思いますが..免震ってそういうものです。

[1568: 匿名さん]

免震はさほど縦揺れは考慮しない、縦揺れじゃ被害が出ないから。

[1569: 匿名さん]

>>1565
免震が縦揺れに弱いからこそ、1564の３次元対応が必要になる。その他、長周期地震動の問題もあるのが免震。

[1570: 匿名さん]

>>1568
縦揺れで被害が出ないなんて、希望的観測に過ぎない。

[1571: 匿名さん]

その３次元なんて必要ないってことだよ。だから大して数施工されないんでしょ。
費用対効果が悪いってこと。

[1572: 匿名さん]

希望的観測じゃなくて過去に被害が出てないという事実から言ってるだけなんだけどな。

[1573: 匿名さん]

>>1571
必要だから技術が開発されている。費用対効果ってつまり金を掛けたくないだけね。

[1574: 匿名さん]

そうね、需要はないけど。

[1575: 匿名さん]

無駄と捉える人が多いってこと、だから採用されない。

[1576: 匿名さん]

>>1572
大地震は縦揺れと横揺れとが混ざるのに、横揺れだけの被害だと誰が証明したのかな。

[1577: 匿名さん]

そんなの大手のゼネコンならどこも研究してるよ。

[1578: 匿名さん]

>>1575
人の命に掛ける金、が無駄なわけね。

[1579: 匿名さん]

地震で横に振られることはあっても上下に叩きつけられることがないのと一緒だよ
重力もあるし物件の重さもあるから縦揺れは考慮しないのが一般的な考え
地震で被害を減らせさないといけないのは横揺れ

[1580: 匿名さん]

結局ここは、3次元対応して無さそうだから縦揺れを見て見ぬふりして横揺れだけ強調する結末でした。