アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[1421: 購入検討中さん]

@325＋土地代を考えると安くは無いね。

[1422: 匿名さん]

借地代を戸数で割ると1戸あたり2万だよね。定借としてはかなり高い部類。神宮前の定借のようにリセールに大変苦労する可能性高し。神宮前は地代が高いせいで、所有物件の半値くらいしか価値がない。定借の月地代は分譲価格とセットで考えないといけないのが一番の特徴かと。

[1423: 匿名さん]

>>1419
勝手にはできません
事前に区と協議することになっています

[1424: 匿名さん]

>>1422
そうですね。管理費と修繕積立金は当然かかるとして、ここはさらに地代と解体費用の積立金もかかりますからね。

解体費用は8億円と見積もられていて、はじめに支払う保証金以外の部分は70年間で積み立てていくわけですが、終盤になると支払いが滞る世帯もありそうです。

[1425: 匿名さん]

>>1415
@300程度の物件なんて、一括は無理でも
20年くらいローン組みゃ普通のヤツなら
誰でも買えんだろ笑

その程度の審査もおりない下層は問題外だろ

[1426: 匿名さん]

>>1412

>>スターツは土地取得費用を一銭も支払わずに、土地利用の対価を得ることになるわけです。

いやあなたかどうか知りませんが、
この部分に違和感があったので指摘したまでです。スターツは土地の取得費用諸々も負担してますからね
勘違いされないように、話を蒸し返すわけではないですが。

[1427: 匿名さん]

スターツが儲けるかどうかはどうでもいいよ。
それより、分譲価格＋地代＋解体準備金？がいくらになるのかが問題だよね。
分譲価格だけをみて安いとか高いとか言っても意味ないと思う。

[1428: 購入検討中さん]

ここで価値ある、ないって話しても所詮個人の主観だし結論は出ないよね。
客観的な指標として度々名前の挙がる住まいサーフィンがあるわけだが、
そこでの査定では@320程度の価値はあるってことだと思うよ。

別に住まいサーフィンに全幅の信頼をおいてるわけじゃないけど
あとは価格が発表されて個人の判断次第

[1429: 匿名さん]

＠３００くらいなら買いたいね。買えるかどうかは分からんけど
借地という条件で＠３２０程度の価値があるのなら悪くはないんじゃない。

[1430: 匿名さん]

坪300なら78平米が77360万円くらい。
それに地代3万円とすると70年で2520万円。
土地分の固定資産税が年間12万円、解体積立金が年5万円とすると、差引合計で9500万円くらいですね。
坪単価でいうと400万円くらい。
悪くないと思いますよ。

うちは坪300なら撤退しますが。

[1431: 匿名さん]

千代田区優先枠もあるし、安価になりそうな低層は買えない人も結構出てきそうですね。
物件スレも盛り上がってきましたし、やはり人気あるのかなと思いながら案内会に注目しています。

[1432: 匿名さん]

>>1431
低層といっても8階以上なので、それほど安価にはならないのでは？
それよりも東向きの中低層を安価で出すのではないかと思います。

[1433: 匿名さん]

月々の支払いはローンを含めてかなりの額になるでしょうから、坪300を高いと思う人はどちらにしろ買えないでしょ。

[1434: 匿名さん]

そうですね。坪400の所有権物件を中古で買うことにします。

[1435: 匿名さん]

まぁでもこれで坪300で出してきたらまた伝説になるね。悪い意味でね。
坪225万で落札しといて坪300はさすがに詐欺レベルだわな。物価上昇分くらいの値上げは仕方ないと思うけどね。

[1436: 匿名さん]

＠３００じゃ売れまくりになってしまうと思う。

[1437: 匿名さん]

千代田区にマンション持ってるんだが、値段見た後引っ越したら優先されるかな

[1438: 匿名さん]

申し込むときに住民票があれば大丈夫だから、今からでも遅くないんじゃないかな？
ただ、移してまで買うほど安くはないと思うけどね。

[1439: 申込予定さん]

@300以下じゃ倍率が凄いことになりそうだから
せめて@350にはしてほしいな…(>_<)

[1440: 匿名さん]

千代田区のという条件しかわからないから何とも言えないんじゃない。
基準みたいのは存在するのだろうけど、可能性は上がるかもね。

[1441: 匿名さん]

坪300なら割安だね。

[1442: 匿名さん]

どうしても坪300を割安と思わせたい人がいるね。

[1443: 匿名さん]

坪300なら所有権に引きなおすと坪400だからね。悪くないと思うけど特に割安ってことはないでしょう。

[1444: 申込予定さん]

@300だと割安じゃないの？
定借で地代やら解体費やらを
考えたとしても割安だと思うんだけど。

[1445: 匿名さん]

この必死さを鑑みるに坪300以上は確定のようですね・・・

[1446: 匿名さん]

私はすでに千代田区に住民票移しておきましたよ。買える可能性あがるなら微々たる作業

[1447: 匿名さん]

＠３２０の価値があるのに＠３００なら割安だろう

[1448: 匿名さん]

地代もわからないのに坪320万の価値があるって言い切るののどこらへんが客観的だと思ってるんだろう

[1449: 申込予定さん]

高層階はいくらくらいかな

[1450: 匿名さん]

地代は二万くらいじゃないの？

[1451: 匿名さん]

沖式は所有権なら400だから8掛けして320といってるんじゃない？
でもこの物件で8掛けは無理があるよね、地代が高くなりそうだからね。
せいぜい75％くらいじゃないの、そうすると坪300万円くらい。
だからみんな「悪くはない」と言ってるんでしょ
特に割安ではないけど妥当なとこなんざゃないの、という意味で。

[1452: 匿名さん]

あと3日だけ、200台で出る夢を見させてください。土曜には現実が待ってます。。。

[1453: 匿名さん]

>>1452
夢を見るのは勝手だね♪(^-^)

[1454: 匿名さん]

客観的な指標から判断するなら坪300は安いと言える価格かもね。
でもそう思う人も、思わない人もいるということ。嫌なら他いけばって話

[1455: 匿名さん]

沖式だと@323って誰かが書いてた。だからそれくらいの価値はあるのかなと思う。

[1456: 匿名さん]

だから所有権価格で坪400の価値があると思うなら買えばいいし、そうでないならやめればいい、それだけのことでしょ
あの街並みが嫌だって人もいるし、便利ならなんでもいいって人もいるから坪400の価値があるかどうかは人それぞれでしょう。

[1457: 匿名さん]

千代田区「安いマンションを作れ」
スターツ「平均4800万円で企画しました。坪単価は225万円です」
千代田区「よしやれ」
スターツ「@３００（なぜか大文字）なら割安だよ！」
スターツ「タイムズタワーやワテラスと比べたら安いって意味だよ！」

[1458: 匿名さん]

今だと、450万位が適正かかくですからね。
相当な割安ではありますね。

しかし、お宝って言うほどでは無くなりましたから、お宝狙いの人は撤退で良いのでは？

[1459: 匿名さん]

安普請と割安は違うから。
所有権と定期借地権が全然違うみたいにね。

[1460: 匿名さん]

坪300ならバカ売れするな。マジ買えんのは勘弁してくれ。

[1461: 匿名さん]

結局入会金無料とか0円携帯とかに騙される人がいるのと同じ構造なんでしょうね

[1462: 購入検討中さん]

>>1456
まったく同意。
坪225の当初約束とか、それは区とスターツの問題であって、
我々は出てきた価格で判断すればよいだけ。

そのうえで私の個人的な意見表明するなら、
「２０Ｆ以上で、５５㎡坪３００未満なら申し込み。それ以上ならスルー。方角は不問」

[1463: 匿名さん]

坪300なら割安！激安！！と言ってはしゃいでいた人も、ローンとは別に月々6万円の負担があることに気づいて暗い気持ちになるから大丈夫だよ。

[1464: 匿名さん]

お前らが盛り上げるから説明会行く気無かったのに行く気になってしまったじゃないか・・

[1465: 匿名さん]

@300なら2戸欲しい。買えるかな...

[1466: 匿名さん]

半角も打てるんですね、勉強してますね。

[1467: 匿名さん]

本当に坪300なら高倍率で抽選でしょうね。

[1468: 匿名さん]

坪300なら78平米の部屋で9500万円くらいって上に書いてあったけど
それで高倍率になるか？180戸も分譲するのに？
よくわからん世界だね

[1469: 匿名さん]

ワシは年収１０００万以上でアベノミクスで２０００万以上儲けたので高くても買うよ。
ワシみたいな人は沢山居るんじゃないか？坪３００でも１８０戸なんてすぐ売れるでしょ。

[1470: 匿名さん]

買えるかどうかではないからなあ。
坪300って都内ではごく当たり前のレベルだからね。

[1471: 匿名さん]

>>1463
はしゃいでいた人は、割安激安、から、買う買うに言葉を変えただけみたい。

[1472: 匿名さん]

>>1470
と、いつものように土地付き物件の相場レベルを出してくる。

[1473: 匿名さん]

仮に@300なら高価格帯はともかく比較的買いやすいグロス価格の部屋はかなりの高倍率になるんじゃないかな

[1474: 匿名さん]

ここは定期借地権というだけでなく、設備や仕様も低そうだから坪280でも割高な気がします。

[1475: 匿名さん]

販売は177戸しかないからね、少ないパイの奪い合いでしょう。

[1476: 匿名さん]

我が家は私と親族で案内会2回行きますよ。抽選対策も兼ねてですが。。
上手く立ち回らないと買えないのではないでしょうか。

[1478: 匿名さん]

坪323の査定はともかくその程度なら結構な人気になるんじゃないかなと普通に思う。

山手線5分+地下鉄1分の免震マンションだし、私も含めてですが買いたい人たくさんいますよね。

[1479: 匿名さん]

そう思う検討者は倍率下げのためにネガるのが普通なんだがな。。。

[1480: 他物件住人さん]

そうですね、過去の即完物件の共通する特徴はネガだらけということ。

そもそも住まいサーフィンほど実際の成約価格と解離したデータもありませんよ。特に定借の評価は過去の物件もハチャメチャでしたよね。

基本的に定借は物件価格だけでなく、月地代と解体費がいくらになるかが重要です。地代が低い物件は所有権の８０％くらいの価値まであがるし、神宮みたいに地代が高い物件は半値近い表になる。つまり地代がまだはっきりしない段階で評価額を出しているあたり、定借のことを全く分かっていない。全く参考にならないね。

地代が月２万もするなら坪２８０くらいが適当ではないかな。

[1481: 匿名さん]

西新宿の定借物件は高値で取引されてますね。場所が良いとやっぱ売れるのでしょうね

[1482: 匿名さん]

便利な場所に住むには相応の対価が必要、地代払っても＠300程度なら早期に売れてしまうでしょうね。

[1483: 購入検討中さん]

＠280なんかで売ったら倍率凄いことになりそう

[1486: 匿名さん]

仮に@350でも早くに売れるのでは。販売戸数自体少ないしね。

[1487: 匿名さん]

〉〉1486
売れるかもしれないが、その値段で買った人は数年後にリセールしたくなった時に泣きをみるかもしれません。

[1488: 購入検討中さん]

別に営業じゃないが、300や320で売りに出されるならかなり売れると思うんだが。。。
投資的な旨みがなくなるだけで普通に人気の物件にはなると思う。

[1489: 匿名さん]

5年縛りもあるし、タワマン相続税もあるし、
立地も投資向けではないから300超えたら実需中心でしょ。
そうなったら倍率つかないと思う。

[1490: 匿名さん]

プレミア狙いだけど坪400でも安いな

[1491: 匿名さん]

価格設定次第だけど300くらいになるのなら
かなりの倍率でしょ。バラつきはあるにしても、、

[1492: 匿名さん]

とはいえ当初は225なのでそれから上がっていようもんなら
千代田区に情報開示請求します。

それで区議会で審議されていなかったら・・・どうなるんでしたっけｗ？

[1493: 匿名さん]

今週末の案内会を予約していますが、詳細をこちらに書き込むことは控えます。

あまりに一方的で馬鹿げた書き込みが多く、しかもそのことを指摘する投稿が削除されました。ここは公平な言論の場ではなく、デベロッパーが詐欺的な書き込みをするための場のようです。

残念ですが、この投稿もいずれ削除されるでしょう。

[1495: 匿名さん]

削除されるのは抵触するようなこと書いてるから悪いのでは？
それが嫌なら匿名掲示板など利用しなければよろしいのではないでしょうか。

[1496: 購入検討中さん [男性 30代]]

まあ、ここで書かれなくてもどこかのブログに載るでしょう。

[1497: 匿名さん]

所有権なら坪４００超えるような場所ですからね。地代考慮しても欲しい人たくさんいるでしょうね
案内会期待してます。by千代田区民

[1498: 匿名さん]

どうせなら、なんの参考にもならない「これは安い、買う人たくさんいるでしょう」連呼投稿を消してもらいたいもんだ（笑）

[1499: 匿名さん]

実際＠300程度なら安いと思ってる人はたくさんいるでしょうからその手の書き込みは仕方がないでしょう。

[1500: 匿名さん]

>>1499
建物だけで土地は賃貸ですから、土地の賃貸料その他のコストまでを考えたら安くはないのてすけどね。

[1501: 匿名さん]

そりゃそうだよ。定期借地権なんだから。
それ考慮しても安いと思うから
売れるんじゃないかって話

まあ高いと思う人は他に行けばいいのでは？
私は300程度なら俄然欲しいですが。

[1502: 匿名さん]

典型的な、1498さんが書いた例。客観的に書いている風で実際には主観的。

[1503: 匿名さん]

高い、安いは個人の価値観次第、
価値があるかどうかは売れ行きが示してくれるでしょう、
私は早期に売れてしまうと思ってますが。

[1504: 匿名さん]

借地料あってもここの立地考えたら上層で、坪350くらいまでなら買いかなって思う。プレミアムは興味なしだし。

[1505: 匿名さん]

最初は坪225万とかだったのにどんどん値段が吊り上がっていきますね。

一歩間違えば、掲示板を利用したおとり広告にも思えてしまいます。

[1506: 購入検討中さん]

↑情報弱者が勝手に推測を書き込んでるだけなのでおとり広告にはならないよ。

[1507: 匿名さん]

安いに越したことはないが、実需でほしい人は抽選とかで買えないのは困るので、300でも買うと言ってるだけ。
騒いでるのは転売ヤーか低所得者だけでしょ、そんな奴に利益を与えるより市場実勢で売ってくれってだけ、議会に訴えるとか無視無視(笑)

[1508: 匿名さん]

下の方でもいいから5000万で欲しいね

[1509: 匿名さん]

まだ、連絡がこない…

[1510: 匿名さん]

家族含め3件連絡きましたよ。あんまり来ないようでしたらご自身から連絡されてはいかがでしょうか

[1511: 匿名さん]

うちも来ない。こないだ電話したら順番だから待ってろと。二日目にアンケート出したのにホントに順番？

[1512: 匿名さん]

あちこちのブログなどで宣伝され資料請求数凄かったんじゃないかな。まぁ気長に待ちましょう。
先着順じゃないんだから。

[1513: 匿名さん]

事実上、選別されているね（職業、年収等）。

[1514: 匿名さん]

>>1513
違うな。うちは資産家で無職だが来た。

[1515: 匿名さん]

私の周りで連絡来てない人は独身の方が多いですね。

[1516: 匿名さん]

それはあるかもしれませんね、千代田区はファミリーに来て欲しいみたいだし
だから念のため家族ありでウソついてアンケート出した俺がいる
ちなみに連絡はとっくに来てます。
予想ですが買える予算があれば資格については大して厳密じゃないと思いますよ

[1517: 匿名さん]

うちは家族ありで、連絡こない。予算も年収も問題ないとおもうのだが。

[1518: 匿名さん]

属性は関係ない、資料請求を早くした人からアンケートが送付されてるから、アンケートが来て何日で返信したかは関係ない。
全員に案内した後に販売を決定するって言ってたので焦る必要は無いよ。
全員の意見は聞くようだから値段を安くして欲しいと言えば若干は安くなるかもね、ただ欲しい人は300以上でも買うというだろうから意外と安くならないかもしれないけど。

[1519: 匿名さん]

資料請求早くしたし、アンケートも即返した。でも電話こない。全員に案内したあと販売決めるとのことだから信じるよ。

[1520: 匿名さん]

千代田区以外・家族ありですが、連絡ないです。

資料請求者の人数が多くて大変なのでしょうけど、そうならそうで、電話で事前説明会予約を取るだのといったアナログで非効率なことしていないで、MRでもらえるパンフレットや予定価格表のPDFデータをネットでDLできるページを作ってIDとパスワードを資料請求者にメールで通知する等すれば良いのになあ、、と思います。

中身のないパンフレットの郵送といい、今のグダグダぶりといい、ここの営業は何かいまいち垢抜けないですね。