アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[141: 匿名さん]

建設コストを圧縮して利益を増やすとかならわかるけど更に高く売ってそこから利益を増やすのが認められてるのかどうかだね。
事業協力者住戸も頂くのにね。

[142: 匿名さん]

事業者を募集する際の千代田区の示した条件と、事業者の選定過程、それにスターツの示した当時の計画案、現在の計画はすべて千代田区のウェブサイトで公表されていますので一読をお勧めします

あまりに話の噛み合わない方がいらっしゃるようなので

[143: 購入検討中さん]

まとめると必要以上には高くは売れないってことでしょうかね。

[144: 匿名さん]

スターツが売るにしても当初の案からかけ離れた額では売れないでしょね。
都の土地ですし持分住戸もあるうえでそれ以上の利益を得ようとすれば反感買いそう。

[145: 匿名さん]

坪225万円の提案書を出して、この分譲価格も含めてバランスが取れていると評価されてスターツが選定された。
それなのに、いまさら価格を上げていいはずがない。
だけど、スターツはすでに、700平米で提案していたスーパーを200平米に縮小したり、建物の高さを増したり吹き抜けをなくしたり戸数を大幅に増やしたりしている。
選定当時の提案と全然違うじゃないか、という指摘はすでに区議会でもされているよ。
それで、価格まで変えてきたらさすがにルール違反なんじゃないの、もはや事業者選定なんて無意味だったということだからね。
ただ、千代田区の担当者は区議会で、事情の変更で計画が変更になることはしょうがないみたいな情けない答弁をしているし、「提案」には拘束力はないってことなんでしょう。
こんなやり方はめちゃくちゃだと思うけどね。千代田区よりもスターツが上手だったということなんでしょう。

[146: 匿名さん]

>>144
でも建物自体が当初の案とはかけ離れてるんだよね
一番狭い部屋は62平米と言ってたのにいまはしれっと55平米の部屋をつくってるしね

[147: 匿名さん]

流れはやはり安いだろう。楽しみ。

[149: 匿名さん]

狭くするなりしてグロス単価下げるってことですかね
中堅が買える額に広さを調整してるのだと思う。

[150: 匿名さん]

安くて当然、安くないと文句言うという方は、当然千代田区民なんですよね？
千代田区に税金払ってない人に言われる筋合いはないですよ。千代田区民は高くても買うのですから。

[151: 匿名さん]

◯加島神田地域まちづくり課長　施設整備をしていく中で、やはり変更せざるを得ない部分というのはどうしても出てくる場合もあるというふうに考えております。
　先ほどご説明した資料の中でも、平成２２年度、１２月１６日に、神田東松下町計画説明会ということで、民間住宅棟の説明をしているところでございます。その中で、やはりいろいろと意見があった中で、平成２３年９月２０日のときに、変更した図面をお出ししていると。そのときに高さの関係だとかが変更になったというようなところがございます。その当時の担当課長が選定委員の方に、こういったことはどうなんだろうということを聞かれたと。そういった事業者を選定した後に変更というのはあり得る話だというような回答を得ているというような記録もございます。

[152: 匿名さん]

坪225でも吹き抜けなし、スーパー小型化、戸数増加と当初案から大幅変更されてるから騙されたといっても過言じゃないね。

これで価格も上げてきたら詐欺としか思えない。

[153: 匿名さん]

別にデベの擁護するわけじゃないですが多少坪単価を上げてグロス価格を下げるのは市況から行っても仕方がないでしょう。
それでも常識の範囲内でってことになると思いますよ。

[154: 匿名さん]

＞＞高く売ったらそれは全部スターツの利益になるので、上物の価格について千代田区が

これ業務妨害とか名誉毀損とかにならんの

[155: 匿名さん]

◯小枝委員　その３者協定に書かれた丙の役割として、要するにデベ選で確認したことを遵守してくださいよと、そういうことなんですよね。で、デベ選の中でこの企画が評価をされたのは、高さが７０メートル台におさまっている。それがもう８０メートル台を優に超えている。生鮮三品の施設がどうこう、これも７２０平米が２００平米に減っている。吹き抜けがあって、非常に通風に配慮されている。吹き抜けはなくなって、駐車場をが出しになって。この、守りましょうよといったものに対して、これも、３者協定も契約ですよね。区とスターツが取り交わした契約の９条２項に、どこが沿っているんですか。

[156: 匿名さん]

◯小枝委員　これは私もその説明会に行っていますけれども、非常に不誠実な答弁なんですよね。これ、最初のときにはこうやりますよ、吹き抜けがありますよ、７０メートル台に抑えていますよ、キッズルームがありますよと言って、生鮮三品ありますよと。で、そのときの説明会では、話し合いの過程の中でこういうふうに変更になったという説明はしていないんですよね。ただ、それが、現状はこうであるという、我々議員だって、みんな追いかけ切れていない。私たちみたいにしつこく追いかけている者は追いかけているけれども、ほとんどみんな、現状どうだったか知らないような状況の中で、変更点、変更について皆さんどうですかという説明はしていないですよね、資料もないですよ。これにかわる資料、ないでしょ。ないですよ。

[157: 匿名さん]

◯小枝委員　全く変えてはいけないということを言っているのではなくて、７者なり８者が競って、その中でデベロッパー選定委員の皆さんが公平公正な審査の結果、ここがすぐれているからここにしましょうといったその要因を踏み越えてはならない一定の範囲というのが、もしかしたら落ちたほうが低く抑えていたかもしれないし、そういうふうなことが発生してしまうような選定審査の仕方というのは、これからもこういったデベロッパー選定をやった際に、それじゃあ入り口だけ、審査のときだけ、ちょっとよさそうに書いておいて、協議の過程でこうなりましたというふうに言えばいいんだ千代田区は、というふうになってしまうと思うんですね。そこの歯どめというのは、枠というのは何もないんですか、区の考え方の中に。じゃあ、これが８０じゃよくて９０じゃだめとか──９０でもよかったんですか、実は。全員一致で、二次審査で最高得点を得たんですよね。その理由にわざわざ書き上げられていることが変わってもいいとなると、何をもって選ばれたメリットがアピールできるのか、審査の公平性にもかかわってくると思います。まあ、ここはちょっと、そこだけ確認させてください。

[158: 匿名さん]

◯加島神田地域まちづくり課長　まあ、ちょっと、たらればの話になっちゃうかなと。今回はスターツという事業者が選ばれた、ほかの事業者が選ばれたときに、地域の意見だとか、地権者さんの意見がなったときにどう変わっていくかというところは、やはりまるっきり変更がないというのはないんだろうなということですので、そこら辺はちょっと、ほかが選ばれたらどうだとかという、そういったところはちょっと何とも言えないところかなというふうに思います。で、基本的には、やはり今回の募集要項の中で定めた一番大事な、例えば８００平米の広場だとか、そういったところは遵守してもらうような、必ずきっちりやってもらわなきゃいけないところ、そこはやはりしっかりやってもらおうねというところで、まあ、そのほかの分がいいということではないんですけれども、やむを得なくて変更せざるを得ないようなところは、まあ、しょうがないのかなというふうに考えております。

[159: 匿名さん]

◯岩佐委員　ちょっと今のご答弁がわからなかったので、もう一回聞きたいのですけれども、やむを得ないというのを事業者側から出してくること自体が、既に選定委員会を経て公平公正な選定をした前提が崩れちゃうと思うんですよね。後からやむを得ないからこれ変えていいかと言えちゃうんであれば、正直言って、みんな最初は大風呂敷広げて、これもやります、あれもやります、すてきでしょう、ユートピアをつくりますと言って、すみません、やむを得なくできなくなっちゃったんですよねと言って、でもここだけやるからいいですよねというのが、どんどんどんどんまかり通りますよね。だから、今のご答弁でいくと、本当にもう、選定そのもの、あってなかったようなものですと言っちゃっているようなものなんですよ。ですから、今までもどこまできちんと区が関与して、しっかりと、地域が欲しいと言ったからふやしました、地域に欲しいと言われて高さもやりましたと。それじゃあデベロッパー選定をちゃんと、選定委員会でちゃんと専門家も入れて公平公正でやったことも、じゃあ地域の人たちだけで、十何人かの地権者とだけで、戸数や高さや、あるいは本当は周辺のためのスーパーマーケットの平米数まで、３分の１、４分の１まで減らしちゃうのが、果たしてそれでいいんですかという。だって、区の土地が３分の２以上あるようなこの事業で、何でその１６地権者──１６。地権者だけ……

[160: 匿名さん]

１５地権者の意向だけが通って、８００あったはずのスーパーマーケットを２００までやるのがやむを得ない話になっちゃうのか。そういうのは、もっときちんと説明していただかないとあれだし。（発言する者あり）そもそもの選定そのものの公平性が危うくなる。今回の正当性そのものがおかしくなってきますよね。そこを小枝委員が先ほどから聞いているんだと思うんですよ。これからも、じゃあ、さらに、高さだ、あるいは広さだ、何だというのが、まだまだ変わる可能性はあるんでしょうか。（発言する者あり）