アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[1401: 匿名さん]

７０年の権利込みの価格が定期借地なんだよ。だからそれに添って資産価値が減って行く。

[1402: 匿名さん]

電話は順番に掛けてるって言ってたからそのうち来るよ。今来てるのはアンケートを早く返した人か、もしかしたら優遇の関係で千代田区民が先に呼ばれてると思う。
全員呼んでから販売すると言ってたから、もう少し待ってみれば。

[1403: 購入検討中さん]

権利込みの価格が物件価格だから何の問題もないのでは？それが建物代だけでも結果的にそうなるわけですし
ここの建設費と価格が分からなければスターツが不当に利益を得てるかはわかりませんしね

[1404: 匿名さん]

郊外の同仕様物件と比べて割高な価格で販売するなら、
スターツは土地取得費用を一銭も支払わずに、土地利用の対価を得ることになるわけです。
これが建物価格の値上げが許される「やむを得ない場合」に当たるのかがたいへん疑問なのです。

[1405: 匿名さん]

本来の土地利用の対価と地代額に差があるということになると、スターツに安価で土地を貸すということなので議決が必要です。
利回り2％なら安価ではないから議決はいらないのです。それなのに地代以上の土地利用の対価を要求されるいわれはありません。

[1406: 匿名さん]

スターツがこの物件を作るにあたりどれくらい負担してるのかが分からなければ何も言えないよな

[1407: 匿名さん]

土地利用の対価を負担していないことは確かです。
だから、希少な立地に極めて高い価値のあるタイムズタワーやワテラスとの比較で安価に見せかければ詐欺的だと批判されても仕方ないでしょう。

[1408: 匿名さん]

＠２２５自体が権利金含んだ当初の価格なわけで、それをどの程度建築費コストの上昇で上げるかってとこじゃない。

[1409: 匿名さん]

建築コスト増だけを理由に225を325にするのはさすがに無理があるな
325でも売れるから325で売りたいというのが本音だろうね
それが「やむを得ない」のか？は知らんが

[1410: 匿名さん]

スターツは持分住戸貰ってる時点で建築費＝販売価格とはならんだろ。
そこの戸数のさじ加減も千代田区が調整してるんだろうし
それで高くなるのか安くなるのかは知らんけど、その分が価格に反映されても仕方がないだろ。

[1411: 匿名さん]

建設中の借地料、民間の土地所有者の立ち退き費用、保証金諸々なんかが全部スターツに乗っかってくるのだから
建物代だけで売れるわけないだろ　笑

[1412: 匿名さん]

さすがに、そんな話誰もしてませんが 笑

[1414: 匿名さん]

建物の建築費を超える代金を払うのは妥当ってことですかね、
借地以外の分はコスト掛かってきますからね、その分の上乗せは仕方がないでしょうね
その取得費用なりが高額なら郊外の物件と同じ価格で売れというのは無理でしょう

[1416: 匿名さん]

325万でも割安だからなあ。
周辺は450万。借地権と言っても、それでも安い。うーん、迷う奴多いのはわかる。

[1417: 匿名さん]

>>1416
>周辺は450万。
そんなに高い？
プレミスト千代田神田佐久間町が310〜350万ぐらい。
シティインデックス千代田岩本町が360〜380万ぐらい。

御茶ノ水や淡路町界隈はちょっと相場が違うしね。

[1418: 匿名さん]

案内会はアンケート出せば呼ばれますよね？この時点で選別始まってる？

[1419: 匿名さん]

225を325に変えるのはスターツが勝手にできるの？
それとも、区の認可が必要で、区に開示請求すれば経緯がわかるもの？

[1420: 匿名さん]

まぁ所有権なら@400くらいはいくでしょうね。

[1421: 購入検討中さん]

@325＋土地代を考えると安くは無いね。

[1422: 匿名さん]

借地代を戸数で割ると1戸あたり2万だよね。定借としてはかなり高い部類。神宮前の定借のようにリセールに大変苦労する可能性高し。神宮前は地代が高いせいで、所有物件の半値くらいしか価値がない。定借の月地代は分譲価格とセットで考えないといけないのが一番の特徴かと。

[1423: 匿名さん]

>>1419
勝手にはできません
事前に区と協議することになっています

[1424: 匿名さん]

>>1422
そうですね。管理費と修繕積立金は当然かかるとして、ここはさらに地代と解体費用の積立金もかかりますからね。

解体費用は8億円と見積もられていて、はじめに支払う保証金以外の部分は70年間で積み立てていくわけですが、終盤になると支払いが滞る世帯もありそうです。

[1425: 匿名さん]

>>1415
@300程度の物件なんて、一括は無理でも
20年くらいローン組みゃ普通のヤツなら
誰でも買えんだろ笑

その程度の審査もおりない下層は問題外だろ

[1426: 匿名さん]

>>1412

>>スターツは土地取得費用を一銭も支払わずに、土地利用の対価を得ることになるわけです。

いやあなたかどうか知りませんが、
この部分に違和感があったので指摘したまでです。スターツは土地の取得費用諸々も負担してますからね
勘違いされないように、話を蒸し返すわけではないですが。

[1427: 匿名さん]

スターツが儲けるかどうかはどうでもいいよ。
それより、分譲価格＋地代＋解体準備金？がいくらになるのかが問題だよね。
分譲価格だけをみて安いとか高いとか言っても意味ないと思う。

[1428: 購入検討中さん]

ここで価値ある、ないって話しても所詮個人の主観だし結論は出ないよね。
客観的な指標として度々名前の挙がる住まいサーフィンがあるわけだが、
そこでの査定では@320程度の価値はあるってことだと思うよ。

別に住まいサーフィンに全幅の信頼をおいてるわけじゃないけど
あとは価格が発表されて個人の判断次第

[1429: 匿名さん]

＠３００くらいなら買いたいね。買えるかどうかは分からんけど
借地という条件で＠３２０程度の価値があるのなら悪くはないんじゃない。

[1430: 匿名さん]

坪300なら78平米が77360万円くらい。
それに地代3万円とすると70年で2520万円。
土地分の固定資産税が年間12万円、解体積立金が年5万円とすると、差引合計で9500万円くらいですね。
坪単価でいうと400万円くらい。
悪くないと思いますよ。

うちは坪300なら撤退しますが。

[1431: 匿名さん]

千代田区優先枠もあるし、安価になりそうな低層は買えない人も結構出てきそうですね。
物件スレも盛り上がってきましたし、やはり人気あるのかなと思いながら案内会に注目しています。

[1432: 匿名さん]

>>1431
低層といっても8階以上なので、それほど安価にはならないのでは？
それよりも東向きの中低層を安価で出すのではないかと思います。

[1433: 匿名さん]

月々の支払いはローンを含めてかなりの額になるでしょうから、坪300を高いと思う人はどちらにしろ買えないでしょ。

[1434: 匿名さん]

そうですね。坪400の所有権物件を中古で買うことにします。

[1435: 匿名さん]

まぁでもこれで坪300で出してきたらまた伝説になるね。悪い意味でね。
坪225万で落札しといて坪300はさすがに詐欺レベルだわな。物価上昇分くらいの値上げは仕方ないと思うけどね。

[1436: 匿名さん]

＠３００じゃ売れまくりになってしまうと思う。

[1437: 匿名さん]

千代田区にマンション持ってるんだが、値段見た後引っ越したら優先されるかな

[1438: 匿名さん]

申し込むときに住民票があれば大丈夫だから、今からでも遅くないんじゃないかな？
ただ、移してまで買うほど安くはないと思うけどね。

[1439: 申込予定さん]

@300以下じゃ倍率が凄いことになりそうだから
せめて@350にはしてほしいな…(>_<)

[1440: 匿名さん]

千代田区のという条件しかわからないから何とも言えないんじゃない。
基準みたいのは存在するのだろうけど、可能性は上がるかもね。

[1441: 匿名さん]

坪300なら割安だね。

[1442: 匿名さん]

どうしても坪300を割安と思わせたい人がいるね。

[1443: 匿名さん]

坪300なら所有権に引きなおすと坪400だからね。悪くないと思うけど特に割安ってことはないでしょう。

[1444: 申込予定さん]

@300だと割安じゃないの？
定借で地代やら解体費やらを
考えたとしても割安だと思うんだけど。

[1445: 匿名さん]

この必死さを鑑みるに坪300以上は確定のようですね・・・

[1446: 匿名さん]

私はすでに千代田区に住民票移しておきましたよ。買える可能性あがるなら微々たる作業

[1447: 匿名さん]

＠３２０の価値があるのに＠３００なら割安だろう

[1448: 匿名さん]

地代もわからないのに坪320万の価値があるって言い切るののどこらへんが客観的だと思ってるんだろう

[1449: 申込予定さん]

高層階はいくらくらいかな

[1450: 匿名さん]

地代は二万くらいじゃないの？

[1451: 匿名さん]

沖式は所有権なら400だから8掛けして320といってるんじゃない？
でもこの物件で8掛けは無理があるよね、地代が高くなりそうだからね。
せいぜい75％くらいじゃないの、そうすると坪300万円くらい。
だからみんな「悪くはない」と言ってるんでしょ
特に割安ではないけど妥当なとこなんざゃないの、という意味で。

[1452: 匿名さん]

あと3日だけ、200台で出る夢を見させてください。土曜には現実が待ってます。。。

[1453: 匿名さん]

>>1452
夢を見るのは勝手だね♪(^-^)

[1454: 匿名さん]

客観的な指標から判断するなら坪300は安いと言える価格かもね。
でもそう思う人も、思わない人もいるということ。嫌なら他いけばって話

[1455: 匿名さん]

沖式だと@323って誰かが書いてた。だからそれくらいの価値はあるのかなと思う。

[1456: 匿名さん]

だから所有権価格で坪400の価値があると思うなら買えばいいし、そうでないならやめればいい、それだけのことでしょ
あの街並みが嫌だって人もいるし、便利ならなんでもいいって人もいるから坪400の価値があるかどうかは人それぞれでしょう。

[1457: 匿名さん]

千代田区「安いマンションを作れ」
スターツ「平均4800万円で企画しました。坪単価は225万円です」
千代田区「よしやれ」
スターツ「@３００（なぜか大文字）なら割安だよ！」
スターツ「タイムズタワーやワテラスと比べたら安いって意味だよ！」

[1458: 匿名さん]

今だと、450万位が適正かかくですからね。
相当な割安ではありますね。

しかし、お宝って言うほどでは無くなりましたから、お宝狙いの人は撤退で良いのでは？

[1459: 匿名さん]

安普請と割安は違うから。
所有権と定期借地権が全然違うみたいにね。

[1460: 匿名さん]

坪300ならバカ売れするな。マジ買えんのは勘弁してくれ。

[1461: 匿名さん]

結局入会金無料とか0円携帯とかに騙される人がいるのと同じ構造なんでしょうね

[1462: 購入検討中さん]

>>1456
まったく同意。
坪225の当初約束とか、それは区とスターツの問題であって、
我々は出てきた価格で判断すればよいだけ。

そのうえで私の個人的な意見表明するなら、
「２０Ｆ以上で、５５㎡坪３００未満なら申し込み。それ以上ならスルー。方角は不問」

[1463: 匿名さん]

坪300なら割安！激安！！と言ってはしゃいでいた人も、ローンとは別に月々6万円の負担があることに気づいて暗い気持ちになるから大丈夫だよ。

[1464: 匿名さん]

お前らが盛り上げるから説明会行く気無かったのに行く気になってしまったじゃないか・・

[1465: 匿名さん]

@300なら2戸欲しい。買えるかな...

[1466: 匿名さん]

半角も打てるんですね、勉強してますね。

[1467: 匿名さん]

本当に坪300なら高倍率で抽選でしょうね。

[1468: 匿名さん]

坪300なら78平米の部屋で9500万円くらいって上に書いてあったけど
それで高倍率になるか？180戸も分譲するのに？
よくわからん世界だね

[1469: 匿名さん]

ワシは年収１０００万以上でアベノミクスで２０００万以上儲けたので高くても買うよ。
ワシみたいな人は沢山居るんじゃないか？坪３００でも１８０戸なんてすぐ売れるでしょ。

[1470: 匿名さん]

買えるかどうかではないからなあ。
坪300って都内ではごく当たり前のレベルだからね。

[1471: 匿名さん]

>>1463
はしゃいでいた人は、割安激安、から、買う買うに言葉を変えただけみたい。

[1472: 匿名さん]

>>1470
と、いつものように土地付き物件の相場レベルを出してくる。

[1473: 匿名さん]

仮に@300なら高価格帯はともかく比較的買いやすいグロス価格の部屋はかなりの高倍率になるんじゃないかな

[1474: 匿名さん]

ここは定期借地権というだけでなく、設備や仕様も低そうだから坪280でも割高な気がします。

[1475: 匿名さん]

販売は177戸しかないからね、少ないパイの奪い合いでしょう。

[1476: 匿名さん]

我が家は私と親族で案内会2回行きますよ。抽選対策も兼ねてですが。。
上手く立ち回らないと買えないのではないでしょうか。

[1478: 匿名さん]

坪323の査定はともかくその程度なら結構な人気になるんじゃないかなと普通に思う。

山手線5分+地下鉄1分の免震マンションだし、私も含めてですが買いたい人たくさんいますよね。

[1479: 匿名さん]

そう思う検討者は倍率下げのためにネガるのが普通なんだがな。。。

[1480: 他物件住人さん]

そうですね、過去の即完物件の共通する特徴はネガだらけということ。

そもそも住まいサーフィンほど実際の成約価格と解離したデータもありませんよ。特に定借の評価は過去の物件もハチャメチャでしたよね。

基本的に定借は物件価格だけでなく、月地代と解体費がいくらになるかが重要です。地代が低い物件は所有権の８０％くらいの価値まであがるし、神宮みたいに地代が高い物件は半値近い表になる。つまり地代がまだはっきりしない段階で評価額を出しているあたり、定借のことを全く分かっていない。全く参考にならないね。

地代が月２万もするなら坪２８０くらいが適当ではないかな。

[1481: 匿名さん]

西新宿の定借物件は高値で取引されてますね。場所が良いとやっぱ売れるのでしょうね

[1482: 匿名さん]

便利な場所に住むには相応の対価が必要、地代払っても＠300程度なら早期に売れてしまうでしょうね。

[1483: 購入検討中さん]

＠280なんかで売ったら倍率凄いことになりそう

[1486: 匿名さん]

仮に@350でも早くに売れるのでは。販売戸数自体少ないしね。

[1487: 匿名さん]

〉〉1486
売れるかもしれないが、その値段で買った人は数年後にリセールしたくなった時に泣きをみるかもしれません。

[1488: 購入検討中さん]

別に営業じゃないが、300や320で売りに出されるならかなり売れると思うんだが。。。
投資的な旨みがなくなるだけで普通に人気の物件にはなると思う。

[1489: 匿名さん]

5年縛りもあるし、タワマン相続税もあるし、
立地も投資向けではないから300超えたら実需中心でしょ。
そうなったら倍率つかないと思う。

[1490: 匿名さん]

プレミア狙いだけど坪400でも安いな

[1491: 匿名さん]

価格設定次第だけど300くらいになるのなら
かなりの倍率でしょ。バラつきはあるにしても、、

[1492: 匿名さん]

とはいえ当初は225なのでそれから上がっていようもんなら
千代田区に情報開示請求します。

それで区議会で審議されていなかったら・・・どうなるんでしたっけｗ？

[1493: 匿名さん]

今週末の案内会を予約していますが、詳細をこちらに書き込むことは控えます。

あまりに一方的で馬鹿げた書き込みが多く、しかもそのことを指摘する投稿が削除されました。ここは公平な言論の場ではなく、デベロッパーが詐欺的な書き込みをするための場のようです。

残念ですが、この投稿もいずれ削除されるでしょう。

[1495: 匿名さん]

削除されるのは抵触するようなこと書いてるから悪いのでは？
それが嫌なら匿名掲示板など利用しなければよろしいのではないでしょうか。

[1496: 購入検討中さん [男性 30代]]

まあ、ここで書かれなくてもどこかのブログに載るでしょう。

[1497: 匿名さん]

所有権なら坪４００超えるような場所ですからね。地代考慮しても欲しい人たくさんいるでしょうね
案内会期待してます。by千代田区民

[1498: 匿名さん]

どうせなら、なんの参考にもならない「これは安い、買う人たくさんいるでしょう」連呼投稿を消してもらいたいもんだ（笑）

[1499: 匿名さん]

実際＠300程度なら安いと思ってる人はたくさんいるでしょうからその手の書き込みは仕方がないでしょう。

[1500: 匿名さん]

>>1499
建物だけで土地は賃貸ですから、土地の賃貸料その他のコストまでを考えたら安くはないのてすけどね。