アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[1281: 匿名さん]

なんで信ぴょう性もない＠３２５前提なんだろ。
まあ撤退するなら勝手にすればいいと思いますが。

[1282: 匿名さん]

いよいよ近づいてきたからじゃない？
坪225～坪325なら十分安いｗ

[1283: 匿名さん]

坪325で高いという印象を持たせることで得する方がいるんじゃないですかね
と私は思ってますが...

[1284: 匿名さん]

～坪250 割安
坪270～坪280 妥当
坪300～ 割高

こんなもんだろ。
坪300以上出して、この立地&定借(しかも5年転売、転貸禁止)の物件を買いたいっていう人の気がしれない。

実需って言っても、購入後5年以内に転勤とかあったらどうするんだろ？

定借が所有権の8掛けとか7掛けという評価は、5年の縛りがない前提で、この縛りがある以上もっと評価は低くて当然。

スターツの営業に騙されちゃダメですよ。

[1285: 匿名さん]

案内会が近づいてきたから牽制のためのネガとも考えられますね。と考えると期待できるのかもしれませんね
とにかく案内会を行かないという選択肢はないかな。

[1286: 匿名さん]

それだ。

[1287: 匿名さん]

案内会が近づいてきたから安く錯覚させるためのポジとも考えられますね。と考えるとやはり高いのかもしれませんね
とにかく案内会に行く選択肢しかないように思わせる。

[1288: 匿名さん]

>>1284
私も同意見です。＠300越えの時点で撤退決定です。案内会も行きません。
やはり中古も含めて検討しなおします。
定借なら5500万、所有権なら8000万くらいのファミリー物件でいいのがあればいいんですがなかなかないですね。
不動産バブルのせいかグレードが低い物件がすごい割高で取引されている印象です。しばらく待ちがいいのかどうか。

[1289: 匿名さん]

適当な情報流す人もたくさんいるだろうから最低限案内会だけは行くかな。

[1291: 匿名さん]

定借なら何でも安いと誤解を与える原因となった某品川、の罪は重い・・・

[1292: 購入検討中さん]

業界筋だと＠２５０からのパンダ住戸がそれなりの数あるって話だけどな
買えないくらいの倍率つくだろうけど。

[1293: 匿名さん]

>>1290

八つ当たりで他人を個人攻撃するスレになったか。

[1294: 匿名さん]

マジですか？

[1295: 匿名さん]

>>1293

八つ当たりじゃないよ。阿呆だなって思っただけ。

[1296: 匿名さん]

ネガが多いほど逆に説明会行こうかなって思えてくる。連絡来て迷ってたんだけど行ってみることにしようかな。
高ければそれまでだし。たかだか数時間の説明ケチって行かないのも勿体ないよね。

[1297: 匿名さん]

仮に@250なら倍率どれくらいになるんだろ。

[1298: 購入検討中さん]

２０-３０倍くらいはいくのでは・・・？

[1299: 匿名さん]

蓋を開けてみたら225かも。正式には225から変更になると発表されてないし、やはり、変更する理由付け難しいよね。

[1300: 匿名さん]

「やむを得ない場合」でないと変更できないからね。多少の値上げならともかく、300とかまで上げるのが「やむを得ない」とはいえないと思います。

[1301: 匿名さん]

案内状のほかに、大判のチラシもきてた。
坪225なら宣伝にこれだけのコストをかけることはないと思う。

[1302: 匿名さん]

スレが常に上がっているおかげでどんどん注目度が上がってしまう..

[1303: 匿名さん]

知らないって幸せだね。
対応面倒だからちゃんとリークしてるのに。

[1304: 匿名さん]

あと少しで分かるのに早漏ばっかだな。ちなみにこんな掲示板の情報鵜呑みにして案内会行かないという奴はいないと思う。

[1305: 匿名さん]

対応面倒なためにリークしてるんなら5000万の予算にしかチェックしてない俺に連絡くるわけないだろ　笑

[1307: 購入検討中さん]

私も低予算しかアンケートで答えなかったけどちゃんと割と早期に説明会の連絡来たよ
資料請求したのは確か年始くらい

[1308: 購入検討中さん]

説明会の連絡すらきませんが...

[1309: 匿名さん]

安く出てほしい方は、安すぎると抽選で買えない点についてはどう考えてるのだろうか。

[1310: 匿名さん]

安すぎると抽選で買えない点ですか。わたしは買えなかったら諦めます。次探す。

[1311: ご近所さん]

旦那だけ行かせて私は様子見って思ってたけど、急に盛り上がってきたようなので私も行ってみようかしら

[1312: 匿名さん]

>>1309
別に他探すだけですよ
ここに住まないと死ぬ病にはかかってないので

あ、でも、中所得層の可処分所得はずっと下がり続けてますが、数年前に「（当時の）中所得層が買える金額」としてデベ自身が提示した坪225よりも下げろというつもりはないですよ！
安心して！

[1313: 匿名さん]

なんだよー
盛り上がってきたからもしやと思って期待したのにー
ちぇ(T-T)

[1314: 匿名さん]

色んな立場や思惑が入り乱れて賑わってきましたね。説明会楽しみですね。
案外期待できるかもね

[1315: 匿名さん]

山手線、駅近の免震タワマンってだで売れるんじゃないの、結局マンションなんて利便性でしょう
駅に近い高い土地をシェアしましょうってのが本質だろうし。

千代田区とかスーゼネ施工とかはおまけみたいなもん。
高速通ってて環境悪かろうが都心ならそういう場所多いし
結局利便性の優位さが優る気がするわ。

安ければそれに越したことはないが、適正価格くらいでも欲しい人はたくさんいると思う
@300じゃ高いと思う人は他所へいけばいいだけだが、他もろくな駅近物件ないけどな。

[1316: 匿名さん]

325万でも割安だからなあ。
悩む人は多いだろうけど、買える人は喜んで買うだろうね。

[1317: 匿名さん]

秋葉原駅５分にどれだけ価値を見いだせるかだね。そのへんは人によって違う。
岩本町1分も人によっては便利かも。

[1318: 匿名さん]

駅近っていってるけど、近いのは岩本町駅ですよね。日比谷線と総武線の秋葉原駅はともかく、山手線・京浜東北線の秋葉原駅ホームはけっこう遠いですよ。

[1319: 匿名さん]

別段遠くもないけどな。そのへんは感じ方次第かもしれんが..

[1320: 匿名さん]

徒歩5分で遠いと言われてもなあ。。。

[1322: 匿名さん]

積極的に選んだじゃなくて、消去法で結局ここが候補になった。

[1323: 匿名さん]

グーグルによると、山手線ホームまでは600m徒歩7分ですね。
信号をいくつか渡らないといけないので、タイミングによってはもう少しかかりそうです。

東京駅の日本橋口から2.2キロなのはいいですね。迷わずタクシーに乗れます。

[1324: 匿名さん]

>>1320
徒歩5分なのは昭和通り口改札まででしょ
山手線ホームってそこからかなり歩くよ

[1325: 匿名さん]

>>1323
うん、歩いて日本橋に行けるのはいいなぁと思います。
人それぞれでしょうね。
勤務先などにもよりますね。

[1326: 匿名さん]

山手線ってどこからいっても結局遠いじゃない。駅距離考えれば近い方だね。

[1327: 匿名さん]

練塀町の再開発ってどうなってるんだろう？あれこそ駅近だよね。しかも中央口至近だからここよりかなり利便性が高いと思う。

[1328: 匿名さん]

>>1327
すみません、自己レスですが、資料ありました。
住戸は少なめみたいですね。
http://www.sumitomo-rd.co.jp/news/files/1506_0006/kandaneribeityou.pdf

[1329: 匿名さん]

色んな路線が交わるから複雑な構造してるのが秋葉原なわけで、その分便利、
それが嫌なら単純な路線が１本しかない駅を選べば良いだけ。
その分不便に思うこともあるかもしれないけどね。考え方次第では？と思います。

秋葉原の山手線ホームが遠くてどうしても許せんという方は他の物件探した方が賢明かと。
私は全然そう思わないのでアリだと思ってますが。

[1330: 匿名さん]

だれもどうしても許せんなんて言ってないと思うよ
徒歩5分にどれだけ価値を見出せるかって話をしてるだけでしょ

[1331: 匿名さん]

駅が近いと転売とか賃貸には有利だよね。
ただ、騒音とかもあって周辺環境はよくないから、子育てを考えると駅徒歩10分くらいがちょうどいいという人もいるね。

[1332: 匿名さん]

当初325で予算立ててたんだが、予定通り225で出る可能性もあるならプレミアムフロアが買えてしまう気がしてきた♪

[1333: 匿名さん]

おめでとう
価格発表前に随分能天気な人もいたもんだ

[1334: 匿名さん]

ライフと三井記念病院の間の日通の敷地にマンションを建てたらいいのに。
あの場所ならどんなに高くても買いたい。

[1335: 匿名さん]

秋葉原5分が遠いって結構贅沢な悩みだよね

[1336: 匿名さん]

>>1328
須田町の三井のマンションも170戸で平成30年竣工とのことです。
平成30年には一気に住宅が増えますね。
うちには関係ないけど保育園はさらに厳しくなるかもしれないですね。

[1337: 匿名]

>>1334
建つらしいですよ！
その正面のタワーレジデンスを内見した時に、不動産屋から聞きました。
もう土地取得は住んでるらしいです。登記簿とってみるといいかもね。

[1338: 匿名さん]

千代田区は400票で区議会議員になれます。
人口が増えると状況は変わるでしょうが、このマンションは276戸とのことなので、みんなで団結すれば管理組合長を区議にすることができるわけです。
そうすると、千代田区とのいろいろな交渉がやりやすくなると思います。
真面目に考えてもいい話ではないでしょうか。千代田区内で267戸というのはそのくらいの存在感のあるマンションということです。

[1339: 匿名さん]

>>1337
ほんとうですか！？
古い建物を潰して駐車場にしたので、「もしかして」と思っていたのです。
ものすごい高額物件になりそうですが、それにしても魅力的ですね。
ライフ・和泉公園・和泉小・三井記念病院至近で千代田区アドレスですよね。
向かいのタワーレジデンストーキョーも場所はいいと思いますが、あちらは台東区なので…

[1340: 匿名さん]

>>1336
保育園や幼稚園ですか。
今もマンションなどは増え続けていますが、保育園や幼稚園の数が少なすぎですよね。
これらの施設も増やすべきなんですが、中々上手くいかないのでしょうね。
待機児童もいつになったら解決するんでしょう。

[1341: 匿名さん]

>>1339
いいと思うけど、相当高くなるんじゃないかな
近くのプレミストですらかなり高かったよね

[1342: 周辺住民さん]

え、日通があの土地売却したの？そんな話全然聞きませんが

[1343: 匿名さん]

>>1342
あなたが知らないだけでしょ
江東区の新砂に移すんですよ
随分前から言われてましたよ
http://www.nittsu.co.jp/press/2015/20150907-1.html

[1344: 匿名さん]

何年か前に、三井記念病院が土地を買ったという噂もありましたね。
登記を見ればすぐにわかることなので、どなたかやってくださいな。

[1345: 匿名さん]

>>1343

そうじゃなくて売却したって情報が欲しいんだよ。本当なら
あそこって秋葉原周辺の配達兼集積所だからターミナルとは違うんはずなんだよね
そこ売却しちゃうのかなって不思議に思っただけなんだよね。
詳しそうなので聞いてみたかったんだ。

[1346: 匿名さん]

>>1345
噂レベルでは2011年くらいからずっとそういう話がありましたね。
昨年建物を取り壊したので信ぴょう性が増していますね。
他の方がおっしゃるとおり、登記を見るのが簡単で早いでしょうね。

[1347: 匿名さん]

ターミナル拠点は来年完成だけど、神田運輸を売却したって情報は多分どこにも出てないと思う。

[1348: 匿名さん]

だったらここでうだうだ言ってないで登記とりなよ
そのためにあるんだから登記って

[1349: 匿名さん]

あれだけのまとまった土地を売却してたら、競売じゃなくてもとっくに情報はどこかに出てると思うよ。
取得した時点でね。

[1350: 匿名さん]

325万でも割安といってる人がいますけど、中古ですが秋葉原徒歩4分の千代田区・所有権物件が坪245万円で出てますね。
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_chiyoda/nc_86316516/

築16年で坪245万ということは、定借で8掛けとして坪196万円。
坪325万なんかで買ってしまったら、毎月数万円の地代を払ったあげく、16年間で40％も値下がりすることになりますね。

[1351: 匿名さん]

小規模耐震物件とじゃ流石に比較にはならんかな。値下がり率もだいぶ違うと思うよ。

[1352: 匿名さん]

今はピアースが@400で売られてるし相場的にはそんなもんなのでしょう。

[1353: 匿名さん]

秋葉原4分安いマンションあるね。参考になる。坪325で買ったらリスキー。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[1354: 匿名さん]

建物だけ分譲で土地は賃貸なのに、土地付き物件の価格と比較して割安と錯覚させる強弁。

[1355: 購入検討中さん]

http://house.goo.ne.jp/buy/um/detail/0/13101/6959730691/00810357/x0695...

築１２年のタイムズタワーの中古が１億、どっちかというとこっちの方が参考になるかも
駅距離は一緒、＠４９０

[1356: 匿名さん]

千代田区駅近免震なら、ワテラスは坪６００だからね。一緒にするなと言われそうだけどｗ
不動産なんて将来分からんが、面白い物件なので３２５なら俺は買う。

[1357: 匿名さん]

>>1350
秋葉原徒歩4分南東角部屋8階で4980万円か。けっこういいね。

[1358: 匿名さん]

>>1355

参考になります。同じ免震物件ですしね。借地という部分差し引いても大規模は資産価値は高いのかな
と思えますね。

[1359: 匿名さん]

いやいや、タイムズタワーやワテラスと比較する方がよほど無理があるでしょ
せいぜいパークタワーくらいでしょう
http://www.rehouse.co.jp/smp/bukkenDetail/?sDokujiKukakuId=FN6SYA0A
54平米5880万円

[1360: 匿名さん]

タイムズタワーと比較するとか意味がわからない。
「建物価格」なんだから同仕様のとこと比べなきゃ意味ないし、逆にいうと仕様以外は関係ないでしょう。
千葉のスターツ物件とでも比べたら？

[1361: 匿名さん]

>>1354
まさにこれ。頭が沸いてるのかスターツの営業が湧いてるのか。

[1362: 匿名さん]

ワテラスは山手線内側。色んな駅に便利。もちろん一緒にするな。

[1363: 匿名さん]

10年落ちでその価格で捌けるなら悪くないね。ここの資産価値手堅そうだね。

[1364: 匿名さん]

ワテラスもタイムズタワーも富裕層が買ってるからね。御茶ノ水界隈の医師とか、秋葉原のIT若手経営者とかね。
で、そういう人がアルファグランデなんかを買うか？「中堅所得者にも買える」がコンセプトの区営住宅一体開発定借マンションを？
ありえないでしょ。

[1365: 購入検討中さん]

建物価格って言うけどそれが建ってる場所によって建物の価値が変わるんじゃないの？
郊外の物件と比べても無意味だと思いますが..

[1366: 匿名さん]

身の丈にあった物件買えばいいんだよ。それが妥当な価格設定なら人気が出る。＠３２０程度ならかなりの人気になるでしょう。

[1367: 匿名さん]

>>1365
じゃ、あなたは駅近に家を建てるときは駅徒歩10分に建てるよりも工務店にたくさんお金を払うわけね？

[1368: 匿名さん]

>>1365
変わるわけないでしょう
「建ってる場所によって変わる」のは土地の値段です
アルファグランデでいえば地代ですね

[1369: 匿名さん]

これが定借詐欺か
おそろしいな

[1370: 匿名さん]

「スマホ実質0円」とかに食いつくタイプの人は危険ですね。

[1371: 匿名さん]

借地権も財産価値があるから、都心の物件が千葉より高いのは当たり前

[1372: 匿名 [男性 30代]]

ライバルの不動産会社が言ってるだけだから信憑性はないけど、複合開発計画のマンションといっても普通に坪単価400弱〜なんじゃない？と言ってた。夢みるだけ無駄かと。

[1373: 匿名さん]

このスレは凄い。色んな立場の人が、言いたい放題。賢く価値ある書き込みを今後のマンション検討に役立ててね。

[1374: 匿名さん]

価値ある書き込みを見極めて今後のマンション検討に役立ててね。

[1375: 匿名さん]

ざっくりいうと、1000万円の土地に、1400万円支払って、70年間使わせてもらうということです。利回り2％なので。
（ただし無利子で分割払いができるのが利点です）
建物代金は仕様次第でしょうね。

[1376: 匿名さん]

>>1371
そうすると、その借地権の財産価値分はスターツが丸儲けということですか？
建物を建てるのにかかる費用は郊外とそれほど変わらないのですよね。
スターツはここの土地を取得していないし、地代はすべて購入者が負担するので、スターツは建物を建てるだけでいいのですよね。

[1377: 匿名さん]

借地料と関係なく使える期間に財産価値がある。だからここの場合は70年をマックスに
だんだん下がっていく。価格が建物だけの分と考えるのは間違いではある。
70年経ってようやく建物だけの価値になる。

[1378: 匿名さん]

>>1377
70年で土地の価格の1.4倍の地代を払わされて、しかも建物建築費を超える「建物分譲価格」を支払わなければいけないなら、定借に住むメリットは見当たらないですね。
所有権マンションなら単純に土地価格＋建物価格が分譲価格になるわけですから

[1379: 匿名さん]

最初の購入価格は70年の利用の権利込の価格と考えればよい。それは借地料とは別のもの。

[1380: 匿名さん]

>>1377
詭弁。70年経ったら建物の価値はゼロとなり、取り壊される。