アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[1121: 匿名さん]

地代が高すぎる。

建物は民間に建てさせて「5000万円くらいで売れ」と言っておいて、ただし「土地は安く貸さないよ」というのがおかしい。いびつな計画だと思う。

[1122: 匿名さん]

単に早く出した人から呼んでるんじゃない？呼ばれてない人はアンケート遅かったんでしょ。

[1123: 匿名さん]

>>1122
アンケート早く出したよ。

[1124: 匿名さん]

千代田区なのに呼ばれていない人ってほんとにいるの？独身者なのかな？

[1125: 匿名さん]

>>1119
私も同じです。
独身者だからか？
金はあるんだけどなー

[1126: 匿名さん]

既婚者優先？スターツはそんな商売するの？

[1127: 匿名さん]

気のせいでしょ？
区外で予算それなりだけど普通に昨日連絡きたよ
ただ最初の１、２週目は既に満席だったけどね

[1128: 匿名さん]

うちも電話来ないです…
アンケートの中に、説明会参加に対する意向みたいな項目ありましたよね。
是非参加したい！って人から呼んでるのかな。

[1129: 匿名さん]

千代田区外でも良いんですが、
アンケートを比較的早い時期に返信した単身者で電話受けた方いらっしゃいますか？

[1130: 匿名さん]

>>1126
「中堅所得」の「ファミリー層」向けのマンションを建てろというのが千代田区の注文なのです

[1131: 匿名さん]

>>1130
アンケートでファミリーと独身振り分けるの？だったら最初から独身には販売しないと宣言すればいいだろ。

[1132: 匿名さん]

>>1131
気のせいだよｗ
その内順番回ってくるんだから熱くなんなってｗ

ただ仮にアンケートを元に振り分けたとしても合理的ではあるし、
その為のアンケートだし、まあそれはそれで問題ないと思うけど・・・

他デベだけど、三井からのＤＭ見てる限りだと、
予算やあれこれをわりと正確に把握されてる気がするｗ

[1133: 購入検討中さん]

黙って待ちましょうよｗｗｗｗ

[1135: 匿名さん]

ファミリー向けだから単身者より優先するのは構わないけど、そういった情報は明記した方が良いですね。

現実千代田区民優先と記載してるけど、
千代田区ファミリー>他地域ファミリー>千代田区単身者
って感じだからね。

千代田区民よりファミリー優先するならHPにそのような旨を記載すれば良いだけの話。

[1136: 匿名さん]

>>1135
だから気のせいだってｗ
名指しで「おめーには売らねーよ」って言われたわけじゃないんだから、
落ち着いて深呼吸して待ってなさいｗ
待つのが苦手ならこんなところで吠えてないで電話してみなさい

[1137: 匿名さん]

就職活動のときの学歴フィルタみたいだね。嫌な感じ。

[1138: 匿名さん]

>>1136
あなたにレスされるの初めてですが、勘違いされてませんか？

それと気のせいって断定出来るのは内部事情を知っている方だけだと思いますが。

[1139: 匿名さん]

仮にファミリー世帯なり希望価格なり優先基準があるとしても、
電話して素直に答えないと思うよ。

>>1137の例は分かり易い。
学歴フィルタは確実にあるけど、
それを電話で問い合わせて学歴フィルタがあるって答える企業はいないだろ笑。

[1140: 匿名さん]

火消しにちょこちょこ登場するのはスターツさん？

[1141: 匿名さん]

千代田区組ではないもんで可能性無しかと思ったが、金さえあれば買える可能性が出てきて良かった。って本当に良いかどうか知らないが。

[1142: 匿名さん]

単身者どんだけ熱くなってんの
誰をどういう順で呼ぼうがスターツの勝手でしょう

[1145: 匿名さん]

フィルターかけてんに決まってんじゃん。
対応人員にも場所にも時間にも制限はあるし、
かけた分だけ経費もかかるんだから。
そもそもスルーならアンケートなんか必要ないし。

全員平等なんてこの世界にはありませんよ。

[1148: 匿名さん]

現金で払える奴か、一流企業で借金無い奴が優先だろうね。あとは千代田区民か。

[1149: 匿名さん]

>>1148
ま、そんな感じだね。

[1150: 匿名さん]

>>1148
デベによっては、青田買い物件の現金客を嫌うよ。株投資などで引渡の時に目減りして泣き付かれると面倒臭いんだと。

[1151: 匿名さん]

区外の独身だけど、割りと早めに呼ばれたよ。7000万までは丸しておいたけど。招待状来るらしいね。

そもそも先着じゃないんだから、焦るなって(笑)

[1152: 匿名さん]

改めて千代田区優遇とはなに？

[1153: 不動産業者さん]

なんだかんだ言っても、、、
逆算すると９月ぐらいに完売！って感じてすかね。

[1154: 匿名さん]

平均坪325が本当だとしたら難しいだろうな

3年くらい掛けて売るつもりなのでは？

[1155: 匿名さん]

東向きは坪225でもほしくない
南西の角で坪300ならありだと思う

スターツの当初案は、全住戸の平均ではなくて、「各間取りがそれぞれ」平均坪225万円と言ってたんだよね。これって変じゃない？東向きと南西角が坪当り同じ価格ってことはないでしょう。もともとこの約束を守る気なんてなかったんじゃない？

[1156: 匿名さん]

>>1155
南西角高層なら坪350でも買うよ。実需なんで

[1157: 匿名さん]

事前説明会の予約したけど、担当者に質問してほしい事あったらどうぞ。
価格なんかはもちろんだけど、ここで書ける事は書いてみるよ。

[1158: 匿名さん]

>>1157
事前説明会はまだ空いてましたか？まだ電話こないので焦ってます。。

[1159: 匿名さん]

最初に坪２２５の条件で区から権利を勝ち取って、いくら市況がコスト高になっているとはいえ平均３２５はやり過ぎでしょう。いくらか区的に公共性がある物件ですし、ある程度約束は守らないと企業としてどうなんでしょうか。本当に３２５なら噂の東京マガジンくらいなら取り上げてくれそう。

[1160: 匿名さん]

スターツのイメージが悪くなった。

[1161: 匿名さん]

>>1157
販売スケジュールをお願いします。いつ申し込んで、いつ抽選かの。

[1162: 匿名さん]

@325は何情報なの？
価格は未定で説明会では目安を伝えることになるといわれたから325かどうか決まっていようがないと思うんだけど

説明会の状況を見て多少調整されてから価格決定だろうし

[1163: 匿名さん]

スターツってどんな会社か知らないけど、住友のような財閥じゃないし無理に安く売ったら体力を失うかもしれないよ。

[1164: 匿名さん]

>>1163
千代田区が、そんなことも調べないで入札参加させてたら千代田区の責任。

[1165: 購入検討中さん]

電話来ないですねえ
（目黒区5500万１週間後返信）

[1166: 匿名さん]

電話来ないですよお
（目黒区5000万2日後返信）

[1167: 匿名さん]

電話来ませんねえ
（江東区5000万2日後返信）

[1168: 匿名]

電話が来るの？招待状じゃなくて？

[1169: 匿名さん]

まずは電話で日取りを決めて、後日案内状送る、って言ってた
ちなみに水木は休みみたいだから連絡はないんじゃない？
ひょっとしたら休日返上で働いてるかもだけどね

今週の頭に連絡きたけど、16日と23日の週末は既に空いてないって言われた
連休明けもまだ受け付けてないとも言われた
アンケートは即日返送したけど、属性は大したことない（区外、既婚、予算6000とか7000万）から、
特に優遇されてるとも思わない

[1170: 匿名さん]

住民票だけ千代田区に移した人は、案内状は転送してもらうのかな？親戚や知り合いのとこに頼んで移させてもらったとか？そんな知り合いや親戚がいたらいやだなぁ。詐欺の片棒担がせられるなんて。

[1171: 匿名さん]

4月2日に電話あったので説明会行ってきます。
案内状はまだ届きません。
（千代田区6000か6500万、翌日返信）

[1172: 匿名さん]

>>1170
案内来てないのかな？
優遇されるんだから、本当に欲しければ移すよね、別に犯罪でもないですよ。
優遇されないと買うのは厳しいのでは。

[1173: 匿名さん]

移すもなにも坪300だったら移し損ですな。最低でも坪280以下くらいじゃないとまず申し込まないな。だって全然得じゃなくなるし、資産性で得という部分がなかったら立地と建物に惹かれるところは私はない。

[1174: 匿名さん]

だから坪325だって

[1175: 匿名さん]

３２５ってほんとのほんとですか？定借でしかも月ギメの地代もそこそこ高いのならこの場所で３２５とか全くお得じゃないと思いますがいかがでしょうか。

[1176: 匿名さん]

325は平均だから、安いのもある。ただ、安いのは倍率高くなるから、千代田区民じゃないと買えない。
値段がいくらであっても、千代田区民以外には資産性ではメリット無いですし。

[1177: 購入検討中さん]

＠３２５、業界聞き込みの結果からもほぼ確定だと思う。
地代込負担を考えると実質＠３５０ぐらいのイメージか？
定借だけど、期間長いから実質的に所有権と同じ使い勝手。最後に土地持ち分相当額が残らないだけ。

そうすると、利便性考えるとやっぱ割安じゃないか。所有権だったら平均＠４２０ってとこでしょ。
割安過ぎるということはないけど、利用価値を尺度にするなら良いのでは。

高倍率部屋を避けて申し込もうと思ってる。

[1178: 匿名さん]

>>1087の地代で計算するとそんなもんじゃない
解体積立金は無視。

65m2で地代
27000×12×70年≒2268万円

坪325で建物代
65*325万/3.3≒6401万円

建物+地代
2268+6401=8669万円

平米単価
8669/65≒133万円

坪単価
133*3.3≒439万円

[1179: 匿名さん]

ここの所有権の坪単価は350〜400万くらい

シティインデックス千代田岩本町
プラウド千代田淡路町

[1180: 匿名さん]

>>1177
定借物件の相場は、所有権物件の価格の７割から８割と言われています。従って割安ではありません。

[1181: 購入検討中さん]

それは定借物件が世に出始めたころの話。
今は、都心部では利回りの良さが評価され、新築で８５％程度が相場。

[1182: 匿名さん]

以上、スターツの願望でした。

[1183: 匿名さん]

この話題何回目だろう
ぜひパート1から読み返してみてね

[1184: 匿名さん]

土地代1000万円、建物代6000万円で、計7000万円払う方がいいのか、
土地代1000万円は年利2%70年ローンにして当初負担は建物代6000万円だけにするのがいいのかって話だよ（地代が利回り2%なのは千代田区が公表してる。名目じゃなくて実質利回り2%）

利回り2%だよ。2%って、少なくともあと10年間はあらゆる住宅ローンよりも高利でしょ。それで得なはずないと思うんだけど。お得だって言い張る人はどういうカラクリなのか教えてほしい。

もちろん、坪225万円ならお得だと思いますよ。でもそうじゃないんでしょ。

[1185: 匿名さん]

つまり、ものすごく単純化していうと、手元に1000万円あってここの土地の一部を買えれば（もちろん実際には無理だけど仮定の話ね）、利回り2%で70年間収入を得られることなる。
たとえ手元に1000万円なくても、年利2%未満で借りられるなら借りて運用した方が得ってこと。

で、マンションを買う人は、「6000万円なら安い！」と錯覚してくれてるんだけど、それ建物代だから。安くて当たり前っていうか相場からいったら別に安くないから。地代負担は年利2%相当で住宅ローンよりも高利だから。

[1186: 匿名さん]

シティインデックスやプラウドと比べたらここは免震だし駅近でし価値はありそうだけどな。
所有権なら@420くらいはあるのではないでしょうかね。
住まいサーフィンを信頼してるわけではないですが借地でも@320くらいの価値はありそうなので
平均でそれくらいになるのでしたらアリかなとは思いますね。

欲を言えば平均@300以下が希望ですが。

[1187: 匿名さん]

シティインデックス岩本町と比べて駅近になった分、デメリットも多い。

靖国通り、昭和通り、首都高、線路に囲まれる騒音&排ガス物件だから坪単価あまり変わらないと思うけどな。

[1188: 匿名さん]

所有権で大手デベの物件だったら坪450以上出すんだけどな。

タワマンなのにダイレクトウィンドウもないし内装も期待出来なさそうだから早くも終わった感。
これで坪325だったら失望しかない。

[1189: 購入検討中さん [男性 30代]]

本日、近くに用事があったので現地を見て来ました。
工事も進んでいるようですね。進捗が貼ってありました。

アクセス面は(個人的に)最高ですが、チラホラ話が出ていた通り、住環境は微妙ですね。
近隣の交通量の多さと、それに伴う空気の悪さを感じました。

現時点では、ファミリー向け？この立地で？と言った印象ですが、完成すると雰囲気も変わるのかな。

[1190: 匿名さん]

なんだかんだ言って、納税してる千代田区民以外は恩恵を受けにくいのだから、覚悟して買うしかないね。

[1191: 匿名さん]

こんな環境の場所に、よく小学校が...って感じですものね。言っちゃ悪いですが。

[1192: 匿名さん]

>>1186
借地には普通借地権と定期借地権とがあり、ここは借り手に不利な定期借地権です。

[1193: 匿名さん]

急にネガキャンが増えたってことはこの物件は買いってことかな

[1194: 匿名さん]

>>1193
そうだよ。
だからこことは比較にならないくらい叩かれてる湾岸系の物件を全て買い占めた方が良いよ。

ネガというかメリットデメリット吟味するのが普通だと思う。

[1195: 匿名さん]

>>1194
最大のデメリットは、@３２５

[1196: 匿名さん]

本当に325？高すぎるだろ

[1197: 匿名さん]

高けりゃ買わないだけだし。
千代田区以外の人は説明会が早くても遅くても抽選チャンスは変わらないから、ネットで価格が流れてきてからでも遅くないしね。

[1198: 匿名さん]

今週も電話こなかった。早くしてくれ。別のマンション買っちゃいますよ。

[1199: 匿名さん]

アンケートや売り方、直近の値段予想を見ると325が有力っぽいね。225や250は当初計画ってこと以外有力な説明は出来ない感じだし。325ならほぼ実需が大半を占めるから、転売を排除して本来必要な人が適正な値段を払って買うという正常な姿になっているし、そっちのほうが転売屋以外はみんな幸せでは？

[1200: 匿名さん]

325でも5年縛りは生きてくるのでしょうか？

[1201: 匿名さん]

>>1199
「当初計画ってこと以外有力な説明は出来ない感じ」？え？

250なんて計画がいつどこで公表されたの？225は当初計画もなにも公定価格ですよ？

「やむを得ない場合」として千代田区がその変更を認めたらしいってことしか今のとこらはわからないでしょ

[1202: 匿名さん]

テイシャクは現在、中古では所有権物件の6-8割の価値が相場。地代が安いテイシャクは8割の価値で売れるが高いのは6割くらい。ここは地代がやや高い部類に入りそうだから7割くらいの価値になるのでは。

[1203: 匿名さん]

この辺りの立地だと400万超えなので、325万なら安いかと。
私は買いますよ。

[1204: 匿名さん]

>>1203
325万円は建物価格であって立地は地代にのみ反映されるんだって何度言えばわかるのかな？

[1205: 匿名さん]

325万って住まいサーフィンの沖式時価とほぼ同額では？参考にしたか（笑）
お宝物件でないことは確かだね。

[1206: 匿名さん]

325万円が建物価格でしか無いのなら、同じ建物が郊外に立っていてもその値段で売りだされるのかねぇ。

[1207: 匿名さん]

>>1206
ないでしょ！ってわかってて書いてるいると思うけど
郊外で300越えて売れるのって所有権の駅直結タワーマンションとかだよね
最近の都心以外のタワーだと所有権のパークタワー新川崎とかハイスペックで325より余裕で安い

[1208: 匿名さん]

でも、最近だとこの辺りは坪単価400万超えだから、325万なら安いぞ。

[1209: 匿名さん]

年収600位で予算5000以下なのに案内会行く人っている？
周りが1000万以上で300以上でも買いますって人ばかりだと浮くよね。

[1210: 匿名さん]

案内状来たよ。
「当日のご案内内容」に、「予定価格表のご案内」って書いてあるから、1週間後には価格の議論もする必要がなくなって良かったね。
それが高いか安いかは個々人の事情だし。

[1211: 匿名さん]

>>1208
定借だから70年でプラス2000万円くらいかかるよ
定借坪325だったら実質所有権坪440以上する

[1212: 匿名さん]

>>1206
そう考えると、
今回如何にスターツが暴利を貪るつもりなのか、よく分かるよね。

[1213: 匿名さん]

>>1210
そうなんだ。うちなんか電話もこないよ。でも坪325だったら撤退するからそれはそれでいい。なんだかなあ。スターツ。

[1214: 匿名さん]

販売代理は伊藤忠と東京建物か。。。

[1215: 匿名さん]

どっちにせよ、割安で買えるチャンスではあるし、買える人には良い流れでは？

[1216: 匿名さん]

300超えとかネタでしょ？上物だけでそんなする？
もちろんいくらで売ろうがデベの勝手だけど、事実なら相応の仕様を期待してしまうｗ

[1217: 匿名さん]

坪225で割安だと思ったら坪325の相場越えの割高物件ってオチはやめて欲しい

でもこのスレみてスターツっぽいのが沢山湧いてきてるから事実っぽい…
まぁあと一週間で大体の価格が分かるし楽しみだね

[1218: 匿名さん]

シアターでの物件紹介あるのね・・・
今まで沢山のモデルルーム見学行ったが、180ちょっとの販売でシアターがあるのは初めてだな。
坪300以上は間違いなさそう、予定価格案内されて驚愕しないようにしないとねｗ

[1219: 匿名さん]

>>1278
そこから土地分の固定資産税引かないと。

[1220: 匿名さん]

坪325ならスターツぼろ儲けだね
土地の仕入れ代タダで上物建てただけだからね
その値段で売れるならだけど