アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[101: 匿名さん]

アンケートの項目みると、投資用やセカンドハウス用とかもあってなんか違和感があった。全く普通の分譲の感じ。
原則自己居住で５年は転売・賃貸禁止という条件かと思ってたんだが。
ＣＴ品川ってそういう条件がついてたよね、確か。

[102: 匿名さん]

千代田区って、売主に入ってなくないですか？？

[103: 匿名さん]

千代田区は土地の所有者(貸主)であり、売主でないから。

[104: 匿名さん]

CT品川は、そもそもアンケートなかった。

[105: 匿名さん]

>>104
だね、住不の時も似たようなスレの流れで金額の見直しあるかな？って考えてたけど、
「あの住不」がそのまま叩き売ったということは、
それなりの契約というか縛りというか行政への遠慮や義理があったんだろうね

告知広告ほとんど無しで、とにかく余計な手間暇やコストは一切掛けないで、
一日でも早く終わりにしたい、感じだったからね
アンケートについては坪150前後の客層の情報を集めても意味がない、って判断もあったかもねｗ
ここは中堅デベだし、坪200～300層の情報は涎が出るほど欲しいのかも？

[106: 匿名さん]

品川と関連づけて考える人が多いみたいだけど、ここと品川とはまったく違うスキームだよ

[107: 匿名さん]

>>106
内部関係者の方かと見受けられますが、どういったスキームになるのでしょうか。

[108: 匿名]

定期借地権マンションのデメリットはどう評価しますか。

仮に5年縛りが付いた場合、引き渡し後5年から20年くらいの間に売却が集中し、
所有権マンションに比べマイナスのバイアスがかかることはないのでしょうか。

また、住宅ローンを組む場合に、定借マンションだと制約があるのでしょうか。

[109: 購入検討中さん]

デベからしたら利益として事業協力者用の住戸を恐らく貰うのでしょうし、いくらで売ろうがあんまり関係ないのでは

[110: 匿名さん]

やり方によっては、千代田区にクレーム入れるもいるだろう。

[112: 匿名さん]

地代は月540万円ですでに千代田区と契約済み
下層階の65戸をスターツが賃貸に出す
スターツボロ儲けだよ
千代田区は騙されたとしか思えない

[113: 匿名さん]

高く売ったとこでスターツの利益が増えるわけじゃないなら幾らでも構わないってことかな。

[114: 匿名さん]

この物件も適正価格（今の相場）で販売するので良いと思う。
昔の計画時の価格で売り出して、今の実績より大幅に割安にするのは、
一部の抽選にあった人だけ得をさせることになります。
行政が関連する物件として、個人の資産形成に関与するのは良くない
と考えます。

[115: 匿名さん]

区有地の外縁部に一般地権者もいますね。
地権者の従前資産は住戸や事務所なんかに等価交換するんでしょうが、分譲区画に対応する土地持分は持たないという理解で良いんですかね。
底地人に千代田区以外のうるさ方が入ってきたら厄介ですね。

[116: 匿名さん]

まだ下げか。

[117: 匿名さん]

販売会社の知り合いが３００前半って言ってたけど、信じてもらえないかもしれないけどね。
高いってクレーム千代田区以外の人に言われる筋合いはないよね、千代田区民ならまだしも。

[118: 匿名さん]

高く売ったらそれは全部スターツの利益になるので、上物の価格について千代田区が個人の資産形成云々は的はずれですよ
千代田区が関与しているのは地代で、これは月540万円と決まっています
いまここで話題になっているのは建物の仕様と価格です

[119: 匿名さん]

入札で条件決めたのに高く売ってスターツが利益を得るってドコ情報か知りたいもんだわ。

[120: 匿名さん]

>>高く売ったらそれは全部スターツの利益になるので

これはどこから得た情報ですかね。ウソだったら営業妨害レベルですよね。

[122: 匿名さん]

>>117
そしたら千代田区民だけ坪225で笑。

[123: 匿名さん]

真偽は知りませんがとりあえずスターツに連絡しときました。

[124: 匿名さん]

ほんとに何も知らない人がこのスレにはいるんですね
スターツが千代田区から土地を借りて、上物を建てて売るんですよ
建物代に千代田区の取り分なんてありません
千代田区が得るのははじめに受け取る保証金と毎月の地代です

千代田区のウェブサイトで公表されていますのでぜひご覧になってくださいね

[125: 匿名さん]

＞＞高く売ったらそれは全部スターツの利益になるので

普通に考えてそんな内部情報がダダ漏れになるもんかね。という疑問、まぁ通報したのならスターツの対応を待とうかね。
削除なり程度で済めば良いですが。

[126: 購入検討中さん]

その千代田区が条件つけてスターツに建物作らせるんだから普通に考えて変更はないんじゃない。

[127: 匿名さん]

皆さん仲良く　笑
では、税金払っている千代田区民は優先販売で２２５万、それ以外は市場実勢の３００万でいかがでしょうか？
これなら利益は出ないはずです。

[128: 匿名さん]

>>108
自分は定期借地にデメリットがあることには
わりと懐疑的です。

本来、購入時に一括で支払う地代を、
分割で払っていると端的に考えます。
もちろん、その地代の分、
分譲価格が適正なことが大前提ですが。

おっしゃるように
売却、貸与縛りが解けた際に
棟内競合が多くでる懸念はあると思います。
しかし、それも、
入札時の坪225といった価格であったればこそで、
300を越えてくると
実儒を踏まえた購入者が多くなるのではと考えます。
豊洲でもどこでも、
竣工5年7年10年辺りに競合が多くでるのは普通でしょうけれど、
豊洲よりは周辺に競合が少ないのではと思います。

しかし、
馴染みのない定期借地権物件に
あからさまな拒否反応を示し、
検討の爼上にすら上げない検討者もいるかもしれませんね。

銀行ローンは
定期借地権でも所有権でも、
返済余力の計算時に、地代も含めて勘案されるだけかと。
抵当の設定も、上物だけですので、
債務不履行に陥った際には、
地代のかかる抵当は面倒に思うでしょう。
その点においては、頭金が多く借り入れの少ない、
支払い資力の確かな貸付先を選ぶ、
審査が厳しくなる、かもしれませんね。

[129: 匿名さん]

>>高く売ったらそれは全部スターツの利益になるので、上物の価格について千代田区が個人の資産形成云々は的はずれですよ

こんな事書いちゃって大丈夫なの(笑)

[130: 匿名さん]

>>126
千代田区がつけた条件は、「中堅所得者が購入可能な限度の額」にすることです
坪225万円と明示したのは千代田区ではなくスターツです
ただし、これは事業者を選定する手続きの中でのことで、事業案を選定する入札をしたわけではありません
だからこそ、当時とは戸数も間取りもまるきり変更されていますよね
吹抜けもなくなり、タワーパークの位置も変わり、戸数は大幅に増えています

[131: 匿名さん]

千代田区は土地の貸主でしかないから高く売ったらスターツの利益になるのは当たり前のことなのに、そんなことも知らずにこの物件を検討しているの？

[132: 匿名さん]

>>128です

続きです。
大事なことを書き忘れました。
千代田区の入札時の要件に
時勢相応の土地価格(路線価など各種指標)を鑑み、
千代田区の発意でもって、
地代の改定が可能であること。
みたいな文言が入札デベロッパに対して
提示されていましたね。
資料がでてます。前スレをみてください。

ということで、
住宅ローン金利、管理費、修繕以外の
固定費変動要素がありますね。
もちろん下がる場合も上がる場合もあります。

自分としては、立地と上物の価値だけを意識しますけどね。

[133: 匿名さん]

要は条件無視して中堅所得者が買えない価格以上にすることはないってことかな。

[134: 匿名さん]

入札条件のQAに、
中堅所得者は年収いくらと考えますか？
というデベロッパの問いに
700万円の世帯収入と回答していますが、
千代田区が地代を改訂する余地を残すのと同様、
デベロッパにもその余地を残すのはフェアな条件といえますが、
回答になっていますでしょうか？

入札時はリーマンショックから１年後位でしたからね。

[135: 匿名さん]

＞＞高く売ったらそれは全部スターツの利益になるので

そもそも高く売って利益を得ることが認められてるかもわからないのにこんなこと書いちゃっていいのかね。

[136: 購入検討中さん]

これじゃスターツが悪いことしてるみたいだね。事実は知らんけど　笑

[137: 匿名さん]

>>134
ちなみに物件の路線価は
24年796
25年890
26年960
ですね。

[138: 匿名さん]

>>137です

千代田区の2015年の平均年収は788ですね。
ソースが怪しいですが…

中堅所得者層「も」買える物件として、
55平米5000万円弱が、最安値の関の山でしょうか。
水掛け論ですが。

[139: 匿名さん]

>>135
おっしゃる意味がわかりません
高く売ればそれは千代田区ではなくスターツの利益になるのですよ
坪225万円の当初案を無視してよいかどうかとはまったく別の話です

[140: 匿名さん]

高く売ってそこから利益をえることが良しとされてるかも分からんのにあれこれ言っても無駄では。
スターツに連絡したならそれはそれでいいじゃないですか。

[141: 匿名さん]

建設コストを圧縮して利益を増やすとかならわかるけど更に高く売ってそこから利益を増やすのが認められてるのかどうかだね。
事業協力者住戸も頂くのにね。

[142: 匿名さん]

事業者を募集する際の千代田区の示した条件と、事業者の選定過程、それにスターツの示した当時の計画案、現在の計画はすべて千代田区のウェブサイトで公表されていますので一読をお勧めします

あまりに話の噛み合わない方がいらっしゃるようなので

[143: 購入検討中さん]

まとめると必要以上には高くは売れないってことでしょうかね。

[144: 匿名さん]

スターツが売るにしても当初の案からかけ離れた額では売れないでしょね。
都の土地ですし持分住戸もあるうえでそれ以上の利益を得ようとすれば反感買いそう。

[145: 匿名さん]

坪225万円の提案書を出して、この分譲価格も含めてバランスが取れていると評価されてスターツが選定された。
それなのに、いまさら価格を上げていいはずがない。
だけど、スターツはすでに、700平米で提案していたスーパーを200平米に縮小したり、建物の高さを増したり吹き抜けをなくしたり戸数を大幅に増やしたりしている。
選定当時の提案と全然違うじゃないか、という指摘はすでに区議会でもされているよ。
それで、価格まで変えてきたらさすがにルール違反なんじゃないの、もはや事業者選定なんて無意味だったということだからね。
ただ、千代田区の担当者は区議会で、事情の変更で計画が変更になることはしょうがないみたいな情けない答弁をしているし、「提案」には拘束力はないってことなんでしょう。
こんなやり方はめちゃくちゃだと思うけどね。千代田区よりもスターツが上手だったということなんでしょう。

[146: 匿名さん]

>>144
でも建物自体が当初の案とはかけ離れてるんだよね
一番狭い部屋は62平米と言ってたのにいまはしれっと55平米の部屋をつくってるしね

[147: 匿名さん]

流れはやはり安いだろう。楽しみ。

[149: 匿名さん]

狭くするなりしてグロス単価下げるってことですかね
中堅が買える額に広さを調整してるのだと思う。

[150: 匿名さん]

安くて当然、安くないと文句言うという方は、当然千代田区民なんですよね？
千代田区に税金払ってない人に言われる筋合いはないですよ。千代田区民は高くても買うのですから。