アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


[スムログ 関連記事]
アルファグランデ千桜タワー　モデルルーム訪問　予定価格と間取り
https://www.sumu-log.com/archives/959
アルファグランデ千桜タワー　モデルルーム訪問　4月編
https://www.sumu-log.com/archives/1071
アルファグランデ千桜タワー 感想戦（若干追記有）
https://www.sumu-log.com/archives/1109
アルファグランデ千桜タワー騒動が僕らに教えてくれたこと
https://www.sumu-log.com/archives/1186
【岩本町界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.9】
https://www.sumu-log.com/archives/1888
マン点流！裏ワザ（口コミを可視化する）
https://www.sumu-log.com/archives/2473

[1: 匿名さん]

スレ建てありがとうございます。

さて、前スレの70年借地と所有権だった場合の評価についてですが、
4500万円の物件、所有権なら土地価格1000万円として
まず、70年間の地代を合計するのであれば、住宅ローン金利等で先のキャッシュアウトフローを割り引くべきかと思います。
地代等約25000円として年間30万、これを割引率1％と考えて30万/（1.01＾経過年数）で70年間足し合わせて約1500万円ですね。

これに固定資産税ですが、何年か免除とか軽減とかそういうのを抜きにして、1.4％で70年間、また1％で割引いて70年間を足すと700万円くらいですかね。

あと、70年後に土地所有権なら土地の価値が残るはずです。
これも1000万を1.01＾70で割引いて500万円くらい
すべて足すと1300万、4500万の物件は所有権なら5800万円くらいですかね
最初に設定した土地価格1000万と最後の1300万の差額は土地所有者の投資リスク分と考えます。

※1％とか土地比率とか前提の数値に議論の余地はかなりありです。
10年債が0％近く、物価もそれほど上がらないとか、現金で買う人はとかetc

[2: 匿名]

ロケーションが残念賞。
汚いビルや家に囲まれてる。

[3: 匿名さん]

当たれば宝クジだけどね。
大儲け。

[4: 匿名さん]

まさかの意外に高い？坪300？

[5: 購入検討中さん]

二月になったから今か今かとパンフレット待ってたんだけど、来てみたら間取りが増えたくらいでなんにも新しい情報がなかった。
どうせ抽選になるのに早く相談会予約なんて言われても・・。
それほどどうしても住みたい場所でもないのに人生の五年過ごすって意味ある？とかテンションだだ下がり。
ま、抽選参加はするだろうけど当たらなくてもさばさばしそう。

[6: 匿名さん]

この案内の仕方を鑑みるに、意外と安くないのかも・・・

[7: 匿名さん]

>>5
同じく。12月に資料請求のHP公開して捌けてなくて2ヶ月待たせておいてこれかよ、と拍子抜けした。
予算額のところもふざけたアンケートになってるしね（もちろん5000万未満にチェックした）。

入札条件無視して坪250以上で販売開始するようなら千代田区に見解を質す予定です。

[8: 匿名さん]

坪250だったら考える。

[9: 匿名さん]

買える人だけ買えば良いのでは？
高く買ってくれる人に売ったほうが儲けは多いしね。

[10: 匿名さん]

私は坪単価270万出すので優先的に売ってください。

[11: 匿名さん]

別に入札時の坪単価は、
千代田区側の評価指標のうちのひとつでしかないし、
デベロッパ側の必須公約でもないと思いますけどね。

時勢に照らした金額に上方修正されることは
普通のことと思います。

スターツより高い坪単価で入札したデベロッパに
仮に決まっていたとしても、
入札時から5年以上経過した
今の時勢に合わせた坪単価になったでしょう。

土地代を差し引いた以上の安値で提示する意味が
デベロッパはもちろん、
千代田区にも無いと思いませんか？

[12: 購入検討中さん]

まあ金額は待ちましょうよ。

[13: 匿名さん]

アンケートの５０００以上１億のレンジだと安くないね。全然宝くじじゃないじゃん。
これじゃ抽選なんてならないだろ。

[14: 匿名さん]

坪単価300万出すので優先的に売ってください。って頼んじゃおうかな

[15: 匿名さん]

資料みたが玄武館の跡地なんだね。欲しいなー

[16: 購入検討中さん]

おれは坪単価300安いと思うし、欲しいよ
あの立地は最強でしょ

[17: 匿名さん]

この案内の仕方は、事前案内会でモデルルームを一通り見せられたあとに、はじめて予定価格表を提示され、高値にぶったまげるパターンだろ。千代田区との連携の情報は何一つ示されていないし。中堅所得者が購入できる限度内の価格なんて考慮されてんのかね。

[18: 匿名さん]

周りより少しくらい安いだけじゃみんな買わないよね。

[19: 匿名さん]

くっそ高い地代がかかるしな。

[20: 匿名さん]

利便性は高いし、毎日遅くまでメイド喫茶通ってもすぐ帰宅できるし立地は文句ない（個人的に）

[21: 匿名さん]

下げの場合は色が変わる。わかりやすい。

[22: 匿名さん]

購入出来る枠は200もないんだから、周りより少し安いぐらいで丁度いいんじゃない？

抽選だと本当に買いたい人がはずれる可能性もあるんだし

[23: 匿名さん]

３００～３５０なので撤退です。
住民票移した人も、低所得サラリーマンもご臨終(笑)

千代田の想定年収は１０００万超でした。

[24: 匿名さん]

>>23
まだ分からないよね。まあ、早とちりで撤退でもさようなら。

[25: 匿名さん]

坪単価300なら激安でしょう（笑）

2戸買うので売ってください。

[26: 匿名さん]

>>23
事前案内会参加に必要なアンケートの予算欄を見ると、そんなところですよね。
世帯年収1000万超が千代田区の標準なんですかね。。。

[29: 匿名さん]

ネガさん盛況なおかげでどんどん知名度上がるから止めて～ほんと買えなくなっちゃう。

[30: 匿名さん]

アンケート返送したよ。アンケート返送した人から事前案内会の案内を開始するって。

[31: 匿名さん]

相場が４００だから、借地権考慮すると３００は妥当だね。
３００程度なら低年収が居なくなってゆっくり選べるから逆にいいかもね。

[32: 匿名さん]

「激安」かどうかはスターツが一番よく知ってるでしょ
ほんとに「激安」なら無駄な宣伝費を使うはずないと思うけどね

[33: 匿名さん]

200万台で出されると、転売屋や業者、年収が低い層が入り込むから、あとあと管理組合等が大変になるから正直やめて欲しいね。
最低年収1000万程度で販売してもらえれば、後々資産価値を維持する上でも良いと思う。

[34: 匿名さん]

ここみたいに色んな人が騒いでくれてるからいい宣伝になってるんじゃない。
倍率凄いことになりそうだね

[35: 匿名さん]

絶対抽選で当たりたい。
宝クジ物件。

[37: 匿名さん]

良くも悪くも価格だけでこんだけ盛り上がる物件も珍しい。注目度はやはり相当高いのしょうね

[38: 匿名さん]

言い換えれば価格しか盛り上がるところがないですからね…
届いた資料のP9を見た感じ、共用施設はエントランスロビーだけ？
スカイラウンジもゲストルームもパーティルームもない感じでしょうか？
200戸以上のタワーマンションではかなり珍しいですね。

[39: 匿名さん]

>>38
シンプルでいいよ。共用施設いらないか、安くして。

[41: 匿名さん]

駅近タワーでこの上なく便利だしあんまり共用設備は要らないよね。
区の土地に建てるんだし余計な共用設備は批判喰らいそうだから、ないんじゃないでしょうか。
個人的には免震付いてればあとの設備はそんなに気になりません。

[42: [男性 20代]]

パンフ届きました。
区への提案資料にあった足元のスーパーマーケットについての記載がありませんね。
まだ変更の可能性があるのでしょうかね。

[43: 匿名さん]

もう倍率下げ工作始まってるの？
早くないですか？

[44: 匿名さん]

倍率は凄そうだけど、人気がある訳じゃないよね。

単に激安なだけ。

[45: 匿名さん]

「生鮮3品を取扱うスーパーをテナントに入れること」は千代田区の提示した条件のうちの一つだから、まったくなくなることはありえないと思う
まいばすけっとで約束を果たしたことになるのかは問題だけど
肉・野菜はともかく鮮魚の扱いがほとんどないし

[46: 匿名さん]

何か今のところ期待はずれな感じだな

資料も対したことないし価格決定まではまた同じ話のループになりそう

[47: 匿名さん]

千代田区アドレスで利便性抜群の免震マンションが安かったら人気にならない訳がない。
だからみんな期待してるってこと。

[49: 匿名さん]

頑張っても買えないお宝物件になりそうだからみんな必死になるんだよね

[51: 匿名さん]

>>50
あなた何さま？

[52: 匿名さん]

激安ではあるんじゃ無い？

[53: 匿名さん]

このスレって関係者の書き込み多過ぎだね。

少しでもネガティブな意見出ると頭の悪い買い煽りのレスが沢山飛んでくる。

まぁ世界同時株安で不動産にも影響出てくるし売り逃げしたい気持ちはわからないでもないが。

[54: 匿名さん]

まぁネガも必死になる物件だもんな。やっぱ人気出るのかもしれんね。

[55: 匿名さん]

株安は関係ないね。
坪３００なら実需で買いたい奴は山ほどいる。

[56: 匿名さん]

この場所なら地代考慮しても相場より安ければバカ売れ、相場並で人気物件
多少高くても早期に売れるって感じだろうから、宝くじマンションとまでいかなくても競争率は高いと思いますよ。
別に買い煽りとかではなく千代田区の駅1分スーパーゼネコン施工の免震タワマンならそのくらいの競争力は当然ありますね。
現状価格という部分だけが随分と一人歩きしてる印象ですが・・なにわともあれ、みなさん買えると良いですね。

[57: 匿名さん]

投資だと坪300は、迷うレベルだが確かに実需なら需要ありそう。

[58: 匿名さん]

坪３００とか冗談だろ

宝くじでも何でもねーわ

[59: 匿名さん]

宝くじではないので、貧乏人は早めに撤退してください。
平均３３０位だそうです。

[60: 匿名さん]

釣りは止めてください。

[61: 匿名さん]

株暴落が始まりました。
株価と不動産価格は完全に連動していますので（ただし時間差は１年程度ある）、もし株価下落が一時的でないのであれば確実に不動産価格は下降局面に入ります。

[62: 匿名さん]

株価連動不動産かよ（笑）

日経平均が6500万の時、豊洲は坪単価300万超えてたぞ（笑）。

連動すると、日経平均が13000円だと、坪単価600万になるのか？（笑）

[63: 匿名さん]

坪単価300万出すから、俺に優先的に売ってください。

[64: 匿名さん]

連動といっても比例するわけではない。

リーマンショック前後で株価は14000円→7000円と半減し、都内マンションは全く売れなくなったので1000万、2000万引きの叩き売りとなったのは周知の事実。それを買った自分が言うんだから間違いない。
その後しばらくはリーマン前のプチバブル価格よりはだいぶお安く出るようになった。仕様も落ちたけどね。
そしてここ1〜2年の相場高騰だったわけだが、さてどうなるかね。

[65: 匿名さん]

震災時にワテラスを買った俺は勝ち組ってことだな。
そしてアルファグランデも購入予定、千代田区民だから優先販売の権利もある。

[66: 匿名さん]

震災後にマンション買って含み益ある人なんてたくさんいる。徒歩組はたくさんいる。

[67: 匿名さん]

株価連動不動産かよ（笑）

[69: 匿名さん]

値崩れするなら5年後に買いたい

[70: 匿名さん]

想定通り坪225で抽選当たったら坪300で即効転売してやるから連絡くれｗ

[71: 匿名さん]

>>70
転売禁止なｗ

[72: 匿名さん]

転売禁止は正式に発表されてない。

[73: 匿名さん]

例えば坪400とかなったら、転売できないから、転売禁止は意味ない。

[74: 購入検討中さん]

転売禁止みたいになる価格設定ってことかな。

[75: 匿名さん]

>>69
シティタワー品川も暴落してから買おうと思ってたら、逆に値上がりしてた（笑）

[76: 匿名さん]

坪単価300なら激安やんけ。
俺一人で買うから、邪魔するなよな。

[77: 匿名さん]

>>56
まさにその通りですね。立地と免震ってだけでも一定の需要はあるでしょうし
そのうえ馬鹿安いんじゃないなんてあちこちで言われてるもんだから
あれやこれや言われてるだけで、普通に良いマンションになるだけのポテンシャルはありますよね
こんなこと書くと営業が予防線張ってるとか言われそうですが...

[80: 匿名さん]

不自然はネガも多いですけどね。削除されてますが　笑
私は地代込みで設備含め相場並くらいまでだったら検討したいと思ってますよ。

[81: 購入検討中さん]

資料届きました。みなさんよろしくー

[82: 匿名さん]

>>72
いや発表されてるよね
しかも5年くらい前から

[83: 匿名さん]

>>82
だからさー、価格も変更になるかも分からないでしょ。坪400とか価格がなったら転売禁止は意味ない。
確かに坪225のままなら転売禁止は意味あると思う。

[84: 匿名さん]

価格云々抜きで、入居時期やスペック面で競合になりそうな新築はどのあたりでしょうか？

[85: 匿名さん]

>>83
だからさーの意味がわからないです
よく読んでから書き込んでください

[86: 匿名さん]

自分が資料請求したのは、ここと池之端ブリリア。
あと注目してるのは後楽園かな。

[87: 匿名さん]

価格は千代田区の条件があるから。

[88: 匿名さん]

価格は千代田区の条件で、当初予定通りの坪単価225万円なの？嬉しい！

[89: 購入検討中さん]

抽選あたったわけでもないのに...

[90: 匿名さん]

まさにお宝物件だね。

[91: 匿名さん]

今年入居のマンション買いましたが、こちらに目移りしてます。
坪250万切るようなら抽選に参加します！70m2で6000万円以内なら地代含めても住みたいマンションです。

早く憧れの千代田区民になりたいです。

[92: 匿名さん]

>>91
もしご購入の場合は現在のマンションはどうされるのですか？

[93: 匿名さん]

>>92
もちろん売却します。
1割位の値下がりは目をつむります。

[94: 匿名さん]

皆さん冷静に考えましょう。アンケートに１億までの欄がある背景を。
これが３０００万から始まって７０００万ぐらいで終わってれば期待もてたんですが。。。

[95: 匿名さん]

>>94
みんな冷静に価格発表待っているよ。

[96: 匿名さん]

アンケートの欄ってそんなに意味ないっすよ。当たり前だけどデベも、販社も、この物件だけ売って終わる訳じゃないから、潜在市場の動向を推し量る機会として利用してるだけ。
ここに限って言えば、夫婦共々、霞ヶ関で働くような人たちを想定してる気がする。大手町、丸の内ではなく。

[97: 匿名さん]

>>93
ありがとうございます。
我が家もマンション購入したところで
もし購入できたら賃貸に出そうか、売却しようか
悩むところです。

[98: 匿名さん]

1,2年ごとに引っ越ししてたら、お金がかかり、お金がもったいないと思いますが、そんなにこのマンションが魅力あるのですか？

[99: 匿名さん]

変なBlogにも取上げられてきてるから、プチバブルになってますね。
300以上にして、そういった層を排除して欲しいですね。
アンケートには、千代田区住民で300以上なら優先的に買いますとだけ書いておきました。
売る側も安くして抽選とか手間がかかるのは嫌でしょうからね。

[100: 匿名さん]

そりゃ売る側からしたらできる限り高く売りたいでしょうよ
営利企業なんだから、利益が最大になるように値段を決めるのは当然のことです
売れ残らない限度の最高値で売りたいところです

ただ、坪225万円で応札したのに千代田区に断りなく坪300で売り出していいのかという疑問はあります
それをやってのけるなら、今後、スターツはこういう公共事業は受注できなくなると考えるべきでしょう