アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[3944: 購入検討中さん]

仲介業者の査定マニュアルでしょ。

[3945: 匿名さん]

平常時の、って既に下落基調とも言われる現時点でも、平常時なのだろうか。

[3946: 匿名さん]

だから、郊外は下がるんですよ。
そこに住みたい需要が都内より低いから
だから、土地も安いんですよ。

ここは都内物件なんで、欠陥でもない限り
10年で50%になることは考えて難いです。

[3947: マンション検討中さん]

>>3946 匿名さん
1992～3年頃、1998～9年頃は都心マンションも大きく下がったよ

[3948: 匿名さん]

団塊ジュニア世代が家を買った後なので、マンション需要は減少傾向。
いまのマンション高を支えているのは建築費の高騰だから、それが落ち着けば当然マンション価格も一服するでしょうね。
マンション価格はここ数年で最も高くなっていますが、同時に、販売戸数はここ数年中で最低を更新していますから。

[3949: 匿名さん]

みんなが上がると思えば上がるし、下がると思えば下がる。
チューリップの球根と同じ。

[3950: 匿名さん]

その「みんな」が外国人で、将来の居住者が外国人だらけにならないことを願う。

[3951: 口コミ知りたいさん]

どのエリアなんだろう？千代田や港区限定だつたら築10年で13.5%下落なんてないだろう。

[3952: 匿名さん]

>>3943
中古物件については、まず、「今ここで同じものを建てたらいくらで販売されるか」を出してから、そこからの下落率で計算・査定するんですよ。
例えば、１０年前に８０００万円で販売された物件が、もし現在同じように造られたら６０００万円だとしましょう。この場合、現在の相場を計算するベースは、８０００万円ではなくて６０００万円。
６０００万円から仲介手数料相当額２００万円を引いた５８００万円を基準にして考えるのが普通のやり方です。それが平常時という意味。逆に市況が上がっている場合も同じです。
現在の新築価格に引き直した後は、都心も郊外も、現在も将来も、計算は同じようにできます。

[3953: マンコミュファンさん]

>>3952 匿名さん

なんかよくわからんが、そんなんで正しく査定できるのかね？例がわるいのか？

[3954: 購入検討中さん]

結局、今現在新築だったらいくらなのかを評価する能力次第ってことですよね。あとはマニュアルどおりとしても。

[3955: 匿名さん]

中古市場は新築市場に連動しますからね。
都心なので新築市場が短期間に暴落することはないでしょうけれど、今高騰している建築費分が下落することは十分あるでしょう。
もともとうたっていた「平均4800万円」というのは、当時（6年くらい前）であれば特に違和感のない値付けだったわけです。

[3956: マンコミュファンさん]

なるほど良く分かりました。もやもやしてたから助かりました。

[3957: 匿名さん]

あのワテラスだって、2011年の売り出し当時は坪単価380万円〜だったんだよね
今後そのくらいの水準に戻ることは十分ありうるでしょうね

[3958: 匿名さん]

ここ数年の都心タワマンの価格推移まとめ
http://mansion-market.com/sapuri/market-report/price_increase_tower_ma...

[3959: 匿名さん]

うーん、
エリアによる下落率の違いは考慮しないの？
千代田区 下落率低い、むしろ場合によってはプラス
柏市 下落率高い

正しく査定出来ているのか？

[3960: 匿名さん]

相続税対策の需要は落ち着くでしょうね
国税庁が対応するようなので

[3961: 匿名さん]

いまのペースで都心のマンションが上がり続けると思っている人はまずいないと思うけど、いつがピークなのか、ピーク後は緩やかに下降するのかそれとも大幅な下落が待っているのかは誰にもわからないからね。

みんなピーク前後に売り抜けたいと考えれば結果的には暴落しますね。ここは投機向けではないから暴落はないと思いますよ。

[3962: 匿名さん]

>>3959
その理屈だと千代田区では中古が新築よりも高いということになってしまう。
元レスをよく読んでごらん。

[3963: 匿名さん]

前述の説明いただいた論理の場合は
「下落率が高い」が
今新築を立てたら？の仮定の値段に反映されるのでは
ないかと思いますよ

つまり、5年前に元値8000万の物件が
千葉某所だと、今新築で立てたら6000万
都内某所だと、今新築で立てたら9000万
みたいな変化になります。

千葉某所だと-2000万下落
東京某所だと+1000万上昇
結果、千葉のが下落率高いことになります。