ジオ津田沼 奏の杜ってどうですか？

[購入検討中さん]

ジオ津田沼 奏の杜についての情報を希望しています。
静かな環境で、子育てや教育に便利なところだといいな。
周辺地域の環境や治安についてもご意見お願いします。

公式URL：http://www.g-tsudanuma.jp/index.html

所在地：千葉県習志野市奏の杜1丁目115番1（地番）
交通：総武本線 「津田沼」駅 徒歩12分 、京成本線 「谷津」駅 徒歩11分
間取：2LDK～4LDK
面積：60.06平米～90.52平米
売主・事業主：阪急不動産
販売代理：住友不動産販売　受託営業部
施工会社：株式会社フジタ
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[142: 匿名さん]

テラスのことは気にせず、ジオのメインエントランスから駅の階段下まで歩いてきました。
中学校庭脇の坂を下り、プラウドで左折、プローラ前を通り、クレア前右折のルートです。
実際住んでからは、テラス前をわざわざ通って駅に行くより、こちらのが現実的ですから。
結果は12分でした。不動産表記と同じですね。
個人差はありますが、当方30～40代男性です。
駅まで10分が理想ですが、駅からの実測距離(約1km)を考えると、毎分100mを求められるので、厳しいでしょう。

こういう掲示板は誰でも書き込めますから、デベ自らや、ライバル業者が書き込むこともあります。
売れてない物件は特に。
検討者はどうか冷静になって欲しいものです。

[143: 匿名さん]

中古になると駅徒歩１０分を超えると転売はきついよ。条件で駅徒歩１０分以内って指定されると検討対象にもされない。最近はネットで検索される時代。

[144: 匿名さん]

確かに駅からの距離によって、中古マンションの下落率は大きく変わりますね。
徒歩8分と12分のマンションでは、10年後の価格下落率が8%変わるというデータもあります。
仮に将来テラスの中古価格が20%下がるとすると、ジオは28%下がるということになります。
ただし、これは平均データの一例であって、必ずしもという訳ではありません。
現在のテラスの強気価格をそのまま購入した場合、平均よりも高い下落率で下がる可能性もあります。
どちらにしても、マンション価格が高騰している現在、資産価値を重視している人はマンションを購入するべきではありません。
現在マンションを購入すれば、テラス、ジオどちらにしても損をするリスクは高いです。
どうしてもこのタイミングで、奏の杜に新築のマンションを購入したい人、購入しなければならない人が、テラスかジオのどちらか気に入った方を購入すれば良いと思います。
住みたいと思う街に新築分譲マンションが２つもあって、比較対照しながら選べるなんて滅多にない機会ですし、そういう意味では購入するのに良いタイミングとも思います。

[145: 匿名さん]

永住のつもりだから資産価値は関係ないってのは危険だよ。終の棲家のつもりの購入でも長い人生何があるかわからない。価格が下がってオーバーローン状態なんてことで売れないと身動きが取れなくなって大変。不動産を所有することってリスクを伴う。地震も含めて。

[146: 匿名さん]

てことは、資産価値のある都心とかは手が出せませんし、そういう人は一生賃貸がいいんですかね〜

[147: 匿名さん]

リスクがあるから何もしないってのではなく、リスクは少なくなるよう検討が必要とおもうけど。とりあえず買えるとこって判断すると後で大きな差が付いちゃう可能性がある。

あるいは頭金を増やして、下がってもオーバーローンになるリスクを下げるとか。

[148: 匿名さん]

今買うリスクと今買わないリスク。

どちらもキッチリ認識した上で最終的にはエイヤで決めちゃいましょう。結婚と同じでマンション買うのもタイミングありますから。

[149: 匿名さん]

結婚と同じかも。結婚する以上に離婚が大変。失敗したら引き返すは地獄。

[150: マンション検討中さん]

都内から千葉県への住み替えで色々探していましたが、奏の杜エリアが一番気に入りました。
素晴らしい住環境だと思います。
タイミング的にジオとレジデンステラスしか新築では選択肢がなく、基本どちらかに決める予定です。モデルルームには両方行きましたが、レジデンステラスのモデルルームは圧巻でした。外観もエントランスを含めて気に入りましたが、価格が少し高いですね。
価格と間取りではジオの方がバリエーションがあって好印象でしたが、立地の部分でちょっとしんどいかもと思っています。
モデルルームを見たところ、ジオに関しては今住んでいるマンションと設備が同じ箇所が多く、そのあたりでもコストカットに尽力していると思いましたが、使い勝手は良いですし、使い慣れていると言う意味でもポイント高しでした。
ジオとレジデンステラスを比較検討された方で、ジオを選んだ方の決め手を教えて頂きたいです。

[151: 匿名さん]

テラスとジオを比較検討してジオに決めました。
他の人の過去の書き込みと重複するかも知れませんが、ジオがテラスより優れていると感じた点
・低層住宅地のなので、開放感がある。
・間取りの種類が豊富である。（特に4LDK）
・１階住戸が高台になっていてプライバシーが守られる。
・無駄な共用施設がない。
・子供を谷津小学校に通わせられる。
・洗面室が引き戸なので使いやすい。（テラスは開き戸）
・ふとんを収納できる押し入れがある。
・駐輪場及びバイク置き場が地下にあるため、雨風しのげる。
・エントランスのデザインが格好良い

（あえて劣っていると感じた点は書きません。）

確かにテラスも良いマンションと思い悩みました。
最終的には、気に入った間取りがあった（テラスには好みの間取りがなかった）ことと、子供を近くの谷津小学校に通わせたかった（バス通学で遠くの小学校に通わせることに、どうしても納得できなかった）ことが決め手になりました。

[152: 匿名さん]

かなり過大評価だとも思いますが、注目されているエリアであるのは確かでしょうね。

http://www.tokyo-np.co.jp/article/chiba/list/201611/CK2016110302000185...

[153: マンション検討中さん]

エレベーター狭い。

[154: 匿名さん]

エレベーターは確か13人乗り
この規模のマンションでは十分かと

[155: マンション検討中さん]

確かに無駄な共用設備は必要ないですけど、全くないってのはちょっと寂しいですね。。
集会所、パーティールーム、キッズルームとかはあると便利なんですけどね。

[156: マンション検討中さん]

ここを検討するにあたり、谷津小学校に通わせることが果たして良いことなのか疑問に思っています。
登下校にかかる時間は長くとも合わせてせいぜい15分くらいですし、それ以外の時間は学校内で過ごすわけですから、学校そのものの状態の方がもっと重要視されるべきかと。
自宅の近くの学校に通わせたいと思うのは親の都合で、子供達は校庭もちゃんとあって(本来は当たり前のことですが)広々としていて、教師が一人一人にちゃんと目の届くような谷津南小学校に通わせるべきなのではと思っています。
ここに住む子供は谷津南小学校には通えないのでしょうか？

[157: マンション検討中さん]

[自作自演行為を確認したため、削除しました。管理担当]

[158: 匿名さん]

HPで谷津小学校が私立と表記されていた。
ちょっと雑じゃないかな。

[159: マンション検討中さん]

157で削除された投稿をしたものです。
夫婦で共用している端末から、知らずに夫の投稿に返信をしてしまい、自作自演とみなされてしまったようです。
ご迷惑をお掛けして、申し訳ありませんでした。

[160: 通りがかりさん]

谷津小が新しくなるのは６年くらい先らしいですよね。
今妊娠されていたり、今後お子さんを予定されているご夫婦には良いのでは？

[161: 匿名さん]

>155

共用設備ってスケールメリットのある大規模でないと望めない。ただ、マンションって管理組合による住民自治が基本なので小規模でも集会室は作るべきだと思う。マンション内に集会室がないと月々の理事会も外部の会議室を借りなければならない。緊急動議なんてのは無理だし。

[162: 匿名さん]

>161匿名さん

営業の説明だと、エントランスが会議室代わりになるという事でした。
エントランスの一角に机と椅子を並べれば、十分と思いますし、わざわざ外に借りなくても良いかと思うのですが。

[163: 匿名さん]

エントランスで理事会やるなんて初耳。人の出入りがあるところで落ち着いた議論なんてできるのかな。住民自治をどう機能させるかって意識のない会社なんだろうな。

[164: マンション検討中さん]

内装、谷津小といった点は大変魅力に感じます。

駅距離だけがなぁ。。

[165: 匿名さん]

建て直し前なら谷津南の方がよいのでは？今2歳以下なら新築後の谷津小学校の方がいいですよ。学校って超汚いですよ。家庭科室とかすごい汚くて、ここで調理実習したものを自分の子が食べるのかと思うとゾッとします。教員は人数配置だから、児童数によってクラスの人数は変わらないですよ。共働きだと放課後お迎え自転車ですか？専業なら南でもいいのかな？

[166: 匿名さん]

>165
迷っていたので、コメント、とても参考になります。ありがたいです。
学校って汚いよなと通っていたことを思い出しました。
家庭科室だけでなく、体育館も、プールも汚かったです。私立じゃないと施設は汚くても仕方ないですよね。

共働きだと学童保育になるかと思うのですが。ここは学童保育はありますか？専業でもパートをしたりすると預けられる施設があるといいですね。学童の一時ってあるんでしょうか。

[167: 匿名さん]

新築の谷津小を横目に、ドナドナのようにバスで遠くまで通わされるなんて、絶対嫌です。しかも、市の試算では、最高で480名が南にバス通学する予定だそうです。平成38年かな？現在は70名程度だそうですが、そんな人数が路線バスで通うなんて、想像できないし、南も少人数でのんびりという訳ではなさそうですよ。

[168: マンション比較中さん]

結局、新しい校舎で学べるようになるのは6年後なんですよね？
その6年の間、在学中の子供達は毎日隣の工事の騒音の中で授業を受けるのでしょうか？
それとも、工事は休日のみなのでしょうか？？
子供が小学校に進級するタイミングでここを検討しているものとしてはとても大事な懸案事項です。
どんなに近くても、騒音が響くプレハブ校舎で校庭もないような小学校に通わせたいとは思いません。
せめて工事の時間など配慮して頂けていれば良いのですが、
状況を知っている方がいらっしゃれば、教えて頂けませんでしょうか。

[169: 周辺住民さん]

学童保育は、谷津小も谷津南小もあります。パートでも預けられるけど、月単位のみで、日単位の一時保育はありません。谷津南の場合、お迎えは保護者が直接行ってもいいし、希望すれば指導員が一緒にバスに乗って最寄りのバス停まで来てくれる、と聞いた記憶があります。

工事の騒音については、今うちの子が谷津小に通ってますが、それほど大きな問題にはなってないようです。平日昼間も工事はやっているはずですが…　ただ詳細は知りません。

谷津小では、2限目と3限目の間の業間休みや体育の授業は、校庭でなく近隣公園です。先日、体育の授業中にいきなり雨が降って来た時は、すぐに校舎に駆け込めないので、皆ずぶ濡れになってしまったと言ってました。

[170: マンション比較中さん]

ご返答ありがとうございます！
実際にお子さんを谷津小学校に通わせている方のお話を伺えて、とても参考になりました。
騒音に関しては工事の進行具合にもよるかと思いますので、現地をくまなく確認してきます。
校庭の問題に関しては何となく察しはついていましたが、
工事期間の6年間ずっと近隣公園で済ませるつもりだとするとひどい話ですね。。
うちは上の子が来年の4月から小学生に進級するので谷津南小学校に通わせたくて、
下のこはまだ1歳なので新築の谷津小学校に通わせたいという判断が難しい状況ですが、
谷津南小学校までの通学でバスに乗っている時間は5分程度だと考えると、それほど気にすることでもない気もしますし、
谷津小学校での体育の時間はちょっと見学に行けそうで、それはそれでアリかも、、など色々と考えてしまいます。

[171: 匿名さん]

ところで、奏の杜のマンションって、固定資産税はどの位の金額になるんでしょうね〜 ちょっと気になります

[172: 匿名さん]

部屋によって違うから営業に見込み額を確認するのがいいと思う。確認するポイントは１年目、２年目、７年目。固定資産税って１月１日の登記状態で課税されるので、最初の年は土地分だけなのと引き渡し後の日割り清算するから、１年目と２年目は額が異なる。それから７年目から新築の減免が切れる。

[173: 匿名さん]

不動産取得税の見込み額も確認しておいた方がいいかも。あれって入居して数年後に県税事務所から通知が来る。本当は自分から申告しなきゃいけないみたいだけど、登記簿でわかるので申告が必要ですって連絡してくる。それから対応しても追徴課税はなかったけど。

[174: 匿名さん]

>>172 匿名さん
なるほど、そうですよね〜
奏の杜って5000万円位の物件が多いでしょから、7年目以降だと20万円とか超えるんでしょうかね〜

[175: 匿名さん]

不動産取得税かあ! やっと買っても、税金分も考えて余裕持たなきゃ大変って事ですね（≧∇≦）

[176: 匿名さん]

小学校の話題が多いようですが、奏の杜はやはり若い方の家族が多いんでしょうか？

[177: 匿名さん]

>176
開発前の想定より多いらしい。
小学校キャパの問題はそこから発生している。

[178: 評判気になるさん]

ちなみに今どれくらい売れているのですか？

[179: 匿名さん]

HPの情報ですと50戸は完売してるみたいですが、毎週土日の予約もけっこう埋まってるのでさらに売れてるのではないでしょうか？今では現地で見学もできるので、検討しやすいでしょうね。

[180: 匿名さん]

先着順は一期と二期の売れ残り。一期と二期は販売御礼と表現していて、一期二次~八次の即日申込御礼って別の表現してるでしょ。一期と二期は販売した全戸に申込が入らなかったってことを意味している。日本語って難しい。

[181: 匿名さん]

日本語は難しいというかこの業界の人たちって言葉を巧妙に使って誤解を与えさせることを平気でする。すみふがいい例で、２年連続マンション供給戸数首都圏第一位って宣伝してるけど、供給は多いけど売れ残りが多いので販売実績としては低いんだよね。騙されないように。

[182: 匿名さん]

一期30戸、二期10戸 販売御礼だから、40戸契約。
あと残り半分程度販売中って事なのかなあ〜

[183: 周辺住民さん]

販売御礼と完売御礼は違うのでは

[184: マンション検討中さん]

まだ半分くらい残っているんですね。。
テラスも残り三分の一残ってますけど、
このエリアで新築マンションを購入する方の殆どが
テラスを選んでいるといことなのでしょうか。
間取りに関してはジオの方が選択肢が多いですし、
1階に関してはジオの方が良いと思うのですけどね。
やっぱり立地とブランドの差なのでしょうか。

[185: 匿名さん]

立地でしょう。ただ、駅までの距離を考えるとジオも健闘してる方だと思いますがね。両方とももっと売れないと思ってました。

[186: 匿名さん]

ジオは関西ではかなり有名なブランドのようです。
関東の東急ブランズや野村プラウドと同等ではないでしょうか？
駅までの距離は、京成も利用したい方ならテラスよりジオの方が近いですね。

[187: 匿名さん]

電鉄系のデベって沿線を中心に展開しているからブランドはローカルになっちゃう。中古の売買の時にブランドで判断されちゃうところもあるから、メジャーでないブランドは不利だったりする。

ちなみに東急って、グループで不動産会社と電鉄会社がそれぞれ不動産事業をしていて別ブランドでマンション販売している。ブランズは東急不動産、ドレッセが東急電鉄。ドレッセは東急沿線を中心としたローカルで、ブランズは全国展開している。そういう意味ではドレッセに近いのか。ドレッセは千葉ですらマイナーじゃないかな。

[188: 匿名さん]

某マンション行ったらこちらの方がいいことが分かりました。

次の日曜日予約します。

[189: 匿名さん]

>188

具体的にどんなところが。

[190: 匿名さん]

ここも、間も無く入居が始まりますね!
テラスはもう住んでるのかな?

[191: 匿名さん]

この時期に入居が始まるので中途半端な時期になってしまうことから、
お正月明けや年末に引っ越される方が多くなりそうですね
家賃が一か月無駄になってしまいますが、学校の手続きや住所の変更など年明けの方がバタバタしなくて良さそう。

モデルルームは棟内にオープンされているので、入居をしたら多少ドタバタしそう。