ジオ津田沼 奏の杜ってどうですか？

[購入検討中さん]

ジオ津田沼 奏の杜についての情報を希望しています。
静かな環境で、子育てや教育に便利なところだといいな。
周辺地域の環境や治安についてもご意見お願いします。

公式URL：http://www.g-tsudanuma.jp/index.html

所在地：千葉県習志野市奏の杜1丁目115番1（地番）
交通：総武本線 「津田沼」駅 徒歩12分 、京成本線 「谷津」駅 徒歩11分
間取：2LDK～4LDK
面積：60.06平米～90.52平米
売主・事業主：阪急不動産
販売代理：住友不動産販売　受託営業部
施工会社：株式会社フジタ
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[122: 匿名さん]

立地が全てのマンションで、ジオを選ぶ方は住宅購入が初めての若い方なのかな。地盤も？だし、高台(坂)は歳をとってから苦痛になるのに。もともと駅遠に住んでいたなら我慢できるのかも。

[123: 匿名さん]

テラスとジオの駅までの所要時間が4分しか変わらないのにこの価格の差。迷わずジオを選択するでしょう。日当たり条件もマンションを購入するのには必須（特に中部屋）テラスの日当たりの良い部屋は高額なので、同じ高額ならば条件下げて都内を購入するでしょう。

[124: 匿名さん]

4分差とは机上の計算かな？
実際に歩いてみるとわかりますよ。
GoogleMapではわからない高低差がね。
それも込みでこの価格です。
将来この4分差に色んな意味で泣かされると思いますが、
全て納得の上で買うならいいんじゃないんですか。

[125: 匿名さん]

そりゃ、仮に駅から１分のマンションと５分のマンションがあったとして、その４分差は非常に大きいと思いますが、テラスが駅近だからと言って所詮は８分の距離でしょ？
４分の差で泣かされるような人は、８分の距離を歩くことですら泣いていると思いますが・・・。

[126: 匿名さん]

テラスの駅までの距離ですが、広告では徒歩8分との記載がありますが、徒歩6分のプレイズまで1分かからないと思うんですけどね。。
広告のアクセスマップは無視して、メインのエントランスから行けば、駅までもっと近いですよ。
ここの場合は逆に広告よりも時間かかるんですかね？

[127: 匿名さん]

4分差で高いテラスをムリして買って将来ローン地獄で泣かされる…という意味もあります。
4分差で人生変わりますね。購入は慎重に。

[128: 匿名さん]

駅からテラスまでの道のりは、駅を出てユザワヤの前の道とはばたきの道を通るルート、もしくは駅を出てすぐ右側の裏道に行き、ブランズシティやプレイズの方向から来るルートの２通りがあると思います。
道の整備を気にしなければ、近いのは後者の裏道であり、そこを歩いた場合は８分もかからないと思います。

さて、テラスからジオまで行くのには、中学校の表側か裏側どちらからでも行けますが、どちらから行ったとしても普通の人の足で４分程度はかかると思います。
テラスまでの時間　＋　４分と考えるのが妥当でしょう。
健康的なサラリーマンの足で、テラスが６分、ジオが１０分といったところでしょうか？

[129: マンション検討中さん]

皆さん駅からマンションまでのことを考えられてるようですが、
逆を考えるとテラスとジオの差は大きいですよね。
分かり易くまずは駅からのルートを書きますが、テラスへは、ユザワヤと千葉銀の間の道を通り、
突き当たりを右折、歯科医院の前の急坂を下るのが一番いい気がします。

ジオへは、そのルートでテラスとブランズ間を通り、一中脇の坂を上るルート(モデルルームから案内されるルートです)、
128の方が言われてる駅を出てすぐ右折しテラスへ出て、そこから一中脇の坂を上るルート、
ユザワヤ前を通りフォルテ交差点を右折そ、はばたきの道をひたすら下ってくるルートとありますが、
駅からだと3番目がいいかと思いますが、これは好みもあるかなと。

さて、それを今度は逆に駅へ向かうことを考えてください。
ジオの場合は、3番目ははばたきの道をひたすら登ってこなければいけません。結構あります。
1、2番目のルートだとすると、初めは下り坂ですが、テラスとブランズの間の道も実は緩やかな上り坂です。駅方向からは気づきにくいですが、
一中方向からくるとわかります。
その後歯科医院前の急坂を登るか、プレイズ脇を通り右折したところの坂をまた上るか、です。
この部分はテラスからも同じですね。

4分、4分と議論されてますが、皆さんは実際に歩かれたのですか？
駅から10分もよほど早足で歩かないと厳しいですが、
駅へ10分はおそらく不可能かと思います。

[130: 匿名さん]

GoogleMapでテラスのメインエントランス辺りから、ジオのメインエントランスまで計ってみました。
中学横の坂を通るルートしか出ませんでしたが、450m、6分だそうです。

[131: 匿名さん]

デベ公称が12分なのに、10分で着くわけないだろ。
もっと家の買い方勉強しろ。

[132: 匿名さん]

>>130 匿名さん
グーグルじゃなく実際歩いたら？ そんな道使わないと絶対にわかりますよ。

[133: 匿名さん]

>>132 匿名さん
132さんが考える道はどこを通るのですか？
私も何度か現地を見てますが、
テラスのエントランスからジオのエントランスだと、中学校庭側の坂を通るか、
校門前を通るかかと思いますが、校門前を通る方が距離ありませんか？130さんではないのですが、気になったので教えてください。

[134: 匿名さん]

不動産標記の駅徒歩は駅の出口からマンションの敷地までの距離を分速８０ｍで計算した時間。信号の待ち時間は考慮していないから実際にその時間で歩いていけることはない。

それからマンションの場合、駅徒歩１０分を超えると中古になった時に資産価値は維持できなくなる。４分の差で考えると間違えるよ。

[135: 匿名さん]

近所なので、実際に歩いてみました。
今回は検証のためジオのメインエントランスから中学校の裏側の道、テラスのメインエントランス前(ブランズシティとテラスの間の道)、ジオのモデルルームやプレイズの前を通り、裏道から行くルートを、周りのサラリーマンと歩調を合わせながら歩いてみました。
結果、ジオからテラスまでがちょうど4分、テラスから駅の下の階段までが6分でした。
そこから改札を通って総武線に乗り込むまでが+1分くらいです。
なお、この道のりに信号は一つないので、信号待ちの心配はありません。
個人差はあると思います。
ご参考までに。

[136: 匿名さん]

テラスやブランズシティよりもやや駅近に住んでますが、女性の足で駅の階段までは6分です。人によって違うので、時間を気にされてる方は実際に自分で歩くほうが正確ですよ。
若いときはいいですが、高齢になったり子どもを連れてとなると坂道は毎日はきついかな。

[137: 匿名さん]

ジオから京成谷津駅まで実際に歩いてみた方いらっしゃいませんか？

[138: 匿名さん]

今の話題とは少しそれますが、マンションのオプションってどうなんでしょ?
食器棚のオーダーや玄関の鏡とエコカラット、エアコンなどメチャクチャ高いような気がします。
後で外注の方がいいなかなあ〜
皆さんのご意見お聞かせ下さい

[139: 匿名さん]

オプション説明会行ったとき、短い時間でバタバタとエコカラット、鏡、オーダーの棚、カーテンなどを決めたのですが、見積書を見て確かに高いなと思いました。
その後も打ち合わせなどやってもらえるのかなぁと思っていたら、打ち合わせはその一回のみで、あとはメールのやり取りだけ。
時間があったら、新宿のショールームまで来てくださいと言われましたが、遠いし、できればもっと近くに欲しかった。
オプションの対応ついては、少し不親切だなと感じました。
どのマンションもこんな感じなのでしょうか？

[140: 匿名さん]

>>139 匿名さん
エコカラット、鏡なんかは、玄関周りだったら外注で10万円台で出来ると思います。
町の電気屋さんだったら15万円くらいのエアコンが30万円とはちょっとビックリしました‼️

[141: 匿名さん]

オプションでできることのたいていはリフォーム会社で対応できる。その方が種類を選べるし、安あがり。食洗器とかのパネルをキッチンの面材に合わせたかったら営業に面材のメーカーと型番を聞いて、それを伝えれば対応してくれる。

オプションのメリットは引き渡し時点で設置が終了していること。自分で頼む場合は引き渡し後になる。ただ、一斉入居だと引っ越しの順番を待たされることもあるので、その間にやれば入居時には設置できている。

[142: 匿名さん]

テラスのことは気にせず、ジオのメインエントランスから駅の階段下まで歩いてきました。
中学校庭脇の坂を下り、プラウドで左折、プローラ前を通り、クレア前右折のルートです。
実際住んでからは、テラス前をわざわざ通って駅に行くより、こちらのが現実的ですから。
結果は12分でした。不動産表記と同じですね。
個人差はありますが、当方30～40代男性です。
駅まで10分が理想ですが、駅からの実測距離(約1km)を考えると、毎分100mを求められるので、厳しいでしょう。

こういう掲示板は誰でも書き込めますから、デベ自らや、ライバル業者が書き込むこともあります。
売れてない物件は特に。
検討者はどうか冷静になって欲しいものです。

[143: 匿名さん]

中古になると駅徒歩１０分を超えると転売はきついよ。条件で駅徒歩１０分以内って指定されると検討対象にもされない。最近はネットで検索される時代。

[144: 匿名さん]

確かに駅からの距離によって、中古マンションの下落率は大きく変わりますね。
徒歩8分と12分のマンションでは、10年後の価格下落率が8%変わるというデータもあります。
仮に将来テラスの中古価格が20%下がるとすると、ジオは28%下がるということになります。
ただし、これは平均データの一例であって、必ずしもという訳ではありません。
現在のテラスの強気価格をそのまま購入した場合、平均よりも高い下落率で下がる可能性もあります。
どちらにしても、マンション価格が高騰している現在、資産価値を重視している人はマンションを購入するべきではありません。
現在マンションを購入すれば、テラス、ジオどちらにしても損をするリスクは高いです。
どうしてもこのタイミングで、奏の杜に新築のマンションを購入したい人、購入しなければならない人が、テラスかジオのどちらか気に入った方を購入すれば良いと思います。
住みたいと思う街に新築分譲マンションが２つもあって、比較対照しながら選べるなんて滅多にない機会ですし、そういう意味では購入するのに良いタイミングとも思います。

[145: 匿名さん]

永住のつもりだから資産価値は関係ないってのは危険だよ。終の棲家のつもりの購入でも長い人生何があるかわからない。価格が下がってオーバーローン状態なんてことで売れないと身動きが取れなくなって大変。不動産を所有することってリスクを伴う。地震も含めて。

[146: 匿名さん]

てことは、資産価値のある都心とかは手が出せませんし、そういう人は一生賃貸がいいんですかね〜

[147: 匿名さん]

リスクがあるから何もしないってのではなく、リスクは少なくなるよう検討が必要とおもうけど。とりあえず買えるとこって判断すると後で大きな差が付いちゃう可能性がある。

あるいは頭金を増やして、下がってもオーバーローンになるリスクを下げるとか。

[148: 匿名さん]

今買うリスクと今買わないリスク。

どちらもキッチリ認識した上で最終的にはエイヤで決めちゃいましょう。結婚と同じでマンション買うのもタイミングありますから。

[149: 匿名さん]

結婚と同じかも。結婚する以上に離婚が大変。失敗したら引き返すは地獄。

[150: マンション検討中さん]

都内から千葉県への住み替えで色々探していましたが、奏の杜エリアが一番気に入りました。
素晴らしい住環境だと思います。
タイミング的にジオとレジデンステラスしか新築では選択肢がなく、基本どちらかに決める予定です。モデルルームには両方行きましたが、レジデンステラスのモデルルームは圧巻でした。外観もエントランスを含めて気に入りましたが、価格が少し高いですね。
価格と間取りではジオの方がバリエーションがあって好印象でしたが、立地の部分でちょっとしんどいかもと思っています。
モデルルームを見たところ、ジオに関しては今住んでいるマンションと設備が同じ箇所が多く、そのあたりでもコストカットに尽力していると思いましたが、使い勝手は良いですし、使い慣れていると言う意味でもポイント高しでした。
ジオとレジデンステラスを比較検討された方で、ジオを選んだ方の決め手を教えて頂きたいです。

[151: 匿名さん]

テラスとジオを比較検討してジオに決めました。
他の人の過去の書き込みと重複するかも知れませんが、ジオがテラスより優れていると感じた点
・低層住宅地のなので、開放感がある。
・間取りの種類が豊富である。（特に4LDK）
・１階住戸が高台になっていてプライバシーが守られる。
・無駄な共用施設がない。
・子供を谷津小学校に通わせられる。
・洗面室が引き戸なので使いやすい。（テラスは開き戸）
・ふとんを収納できる押し入れがある。
・駐輪場及びバイク置き場が地下にあるため、雨風しのげる。
・エントランスのデザインが格好良い

（あえて劣っていると感じた点は書きません。）

確かにテラスも良いマンションと思い悩みました。
最終的には、気に入った間取りがあった（テラスには好みの間取りがなかった）ことと、子供を近くの谷津小学校に通わせたかった（バス通学で遠くの小学校に通わせることに、どうしても納得できなかった）ことが決め手になりました。

[152: 匿名さん]

かなり過大評価だとも思いますが、注目されているエリアであるのは確かでしょうね。

http://www.tokyo-np.co.jp/article/chiba/list/201611/CK2016110302000185...

[153: マンション検討中さん]

エレベーター狭い。

[154: 匿名さん]

エレベーターは確か13人乗り
この規模のマンションでは十分かと

[155: マンション検討中さん]

確かに無駄な共用設備は必要ないですけど、全くないってのはちょっと寂しいですね。。
集会所、パーティールーム、キッズルームとかはあると便利なんですけどね。

[156: マンション検討中さん]

ここを検討するにあたり、谷津小学校に通わせることが果たして良いことなのか疑問に思っています。
登下校にかかる時間は長くとも合わせてせいぜい15分くらいですし、それ以外の時間は学校内で過ごすわけですから、学校そのものの状態の方がもっと重要視されるべきかと。
自宅の近くの学校に通わせたいと思うのは親の都合で、子供達は校庭もちゃんとあって(本来は当たり前のことですが)広々としていて、教師が一人一人にちゃんと目の届くような谷津南小学校に通わせるべきなのではと思っています。
ここに住む子供は谷津南小学校には通えないのでしょうか？

[157: マンション検討中さん]

[自作自演行為を確認したため、削除しました。管理担当]

[158: 匿名さん]

HPで谷津小学校が私立と表記されていた。
ちょっと雑じゃないかな。

[159: マンション検討中さん]

157で削除された投稿をしたものです。
夫婦で共用している端末から、知らずに夫の投稿に返信をしてしまい、自作自演とみなされてしまったようです。
ご迷惑をお掛けして、申し訳ありませんでした。

[160: 通りがかりさん]

谷津小が新しくなるのは６年くらい先らしいですよね。
今妊娠されていたり、今後お子さんを予定されているご夫婦には良いのでは？

[161: 匿名さん]

>155

共用設備ってスケールメリットのある大規模でないと望めない。ただ、マンションって管理組合による住民自治が基本なので小規模でも集会室は作るべきだと思う。マンション内に集会室がないと月々の理事会も外部の会議室を借りなければならない。緊急動議なんてのは無理だし。

[162: 匿名さん]

>161匿名さん

営業の説明だと、エントランスが会議室代わりになるという事でした。
エントランスの一角に机と椅子を並べれば、十分と思いますし、わざわざ外に借りなくても良いかと思うのですが。

[163: 匿名さん]

エントランスで理事会やるなんて初耳。人の出入りがあるところで落ち着いた議論なんてできるのかな。住民自治をどう機能させるかって意識のない会社なんだろうな。

[164: マンション検討中さん]

内装、谷津小といった点は大変魅力に感じます。

駅距離だけがなぁ。。

[165: 匿名さん]

建て直し前なら谷津南の方がよいのでは？今2歳以下なら新築後の谷津小学校の方がいいですよ。学校って超汚いですよ。家庭科室とかすごい汚くて、ここで調理実習したものを自分の子が食べるのかと思うとゾッとします。教員は人数配置だから、児童数によってクラスの人数は変わらないですよ。共働きだと放課後お迎え自転車ですか？専業なら南でもいいのかな？

[166: 匿名さん]

>165
迷っていたので、コメント、とても参考になります。ありがたいです。
学校って汚いよなと通っていたことを思い出しました。
家庭科室だけでなく、体育館も、プールも汚かったです。私立じゃないと施設は汚くても仕方ないですよね。

共働きだと学童保育になるかと思うのですが。ここは学童保育はありますか？専業でもパートをしたりすると預けられる施設があるといいですね。学童の一時ってあるんでしょうか。

[167: 匿名さん]

新築の谷津小を横目に、ドナドナのようにバスで遠くまで通わされるなんて、絶対嫌です。しかも、市の試算では、最高で480名が南にバス通学する予定だそうです。平成38年かな？現在は70名程度だそうですが、そんな人数が路線バスで通うなんて、想像できないし、南も少人数でのんびりという訳ではなさそうですよ。

[168: マンション比較中さん]

結局、新しい校舎で学べるようになるのは6年後なんですよね？
その6年の間、在学中の子供達は毎日隣の工事の騒音の中で授業を受けるのでしょうか？
それとも、工事は休日のみなのでしょうか？？
子供が小学校に進級するタイミングでここを検討しているものとしてはとても大事な懸案事項です。
どんなに近くても、騒音が響くプレハブ校舎で校庭もないような小学校に通わせたいとは思いません。
せめて工事の時間など配慮して頂けていれば良いのですが、
状況を知っている方がいらっしゃれば、教えて頂けませんでしょうか。

[169: 周辺住民さん]

学童保育は、谷津小も谷津南小もあります。パートでも預けられるけど、月単位のみで、日単位の一時保育はありません。谷津南の場合、お迎えは保護者が直接行ってもいいし、希望すれば指導員が一緒にバスに乗って最寄りのバス停まで来てくれる、と聞いた記憶があります。

工事の騒音については、今うちの子が谷津小に通ってますが、それほど大きな問題にはなってないようです。平日昼間も工事はやっているはずですが…　ただ詳細は知りません。

谷津小では、2限目と3限目の間の業間休みや体育の授業は、校庭でなく近隣公園です。先日、体育の授業中にいきなり雨が降って来た時は、すぐに校舎に駆け込めないので、皆ずぶ濡れになってしまったと言ってました。

[170: マンション比較中さん]

ご返答ありがとうございます！
実際にお子さんを谷津小学校に通わせている方のお話を伺えて、とても参考になりました。
騒音に関しては工事の進行具合にもよるかと思いますので、現地をくまなく確認してきます。
校庭の問題に関しては何となく察しはついていましたが、
工事期間の6年間ずっと近隣公園で済ませるつもりだとするとひどい話ですね。。
うちは上の子が来年の4月から小学生に進級するので谷津南小学校に通わせたくて、
下のこはまだ1歳なので新築の谷津小学校に通わせたいという判断が難しい状況ですが、
谷津南小学校までの通学でバスに乗っている時間は5分程度だと考えると、それほど気にすることでもない気もしますし、
谷津小学校での体育の時間はちょっと見学に行けそうで、それはそれでアリかも、、など色々と考えてしまいます。

[171: 匿名さん]

ところで、奏の杜のマンションって、固定資産税はどの位の金額になるんでしょうね〜 ちょっと気になります